南京酒店式公寓市场调研报告Word下载.docx
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服务包括各项酒店式和秘书式服务，替住户布置家居、租赁会所设备，或是提供家庭聚会的筹备和组织，如供应厨师、侍应，以至餐具、表演人员等，让尊贵的住户能全程享受周到的homeentertainment服务。
三、酒店式公寓前景展望
目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。
这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。
从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为南京这样的国际型大都市带来数量众多的境外中小型公司。
因为目前国际上大型的跨国公司都已在南京设立分部，中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。
酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。
有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。
通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。
不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。
酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区，纔有广阔的发展空间，和更高的投资回报。
四、南京酒店式公寓市场情况
（一）名仕嘉园
物业类别：
普通住宅
建筑类别：
高层
物业地址：
南京市鼓楼区江东大道及汉中门大街交汇处
交通状况：
18、19、29、39、57、82、83、301、803、805、游4等公交线路
开发商：
南京恒生房地产开发有限公司
销售证：
宁房外销第002544
均 价：
5300元/平方米
付款方式：
一次性，按揭
入住时间：
2004-12-1
建筑面积：
57822平方米
绿化率：
46.70%
内部配套：
停车场、配套齐全、绿化面积大，两个广场中心花园
周边配套:
中、小学：
力学小学，凤凰花园城分校、四中分校
幼儿园：
小区幼儿园
超市：
苏果、华联
邮局：
建邺区邮局
银行：
中行、建行
医院：
江东医院
建材设备:
结构：
框架式
外墙：
MUIOKMI型多孔砖
内墙：
R、E复合保温砂浆粉、ALC加气砼块
电梯：
每幢2部品牌电梯
门窗：
双层塑钢窗、外飘窗、可视对讲防火防盗门
厨房：
预留抽油烟机信道和上下水信道
卫生间：
预留上下通道和浴盆、脸盆位置
供电：
8KW
供水：
直接、变频式供水
供气：
管道供气
消防：
小区消防，家有报警系统
通讯：
有线电视、电话、宽带接口
项目介绍：
该项目位于鼓楼区江东大道与汉中门大街交汇处，总建筑面积57822平方米,共4幢高层住宅,包括普通公寓和精装修单身公寓，套型为37-128平方米,绿化率为46.7%。
小户型情况：
小户型单身公寓层高为2.9米，户型面积为36-53㎡。
从去年下半年销售至今，卖出约三分之二。
近期销售情况较好，3月份售出20多套。
项目点评：
22层，2米9层高，得房率80%多一点。
它的小户型得房率是比较高的。
在我们的调研中，发现只有名仕嘉园的得房率过了80%。
同时，炒房者对这个项目的关注力不是很大。
南京恒生房地产开发公司集十年地产开发经验，精心打造凤凰花园城三期高层臻品——鼓楼首善之区，景观大道边的标志性新生态文化。
（二）城市假日
城市假日是新城市shoppingmall项目的一部分，由三幢18层4.98米挑高小户型组成，户型面积40-70平方米,1-4层为大型餐饮广场,2004年3月6日开盘，销售均价7100元/平方米。
区 属：
鼓楼
项目类别：
商住综合
项目地址：
江东北路218号
销售许可证：
宁房外销第000538号
南京新城市商业置业有限公司
交付日期：
2005年8月底
17000㎡
周边环境：
位于江东北路与草场门大街交汇处,社区外有大型金润发超市、苏果超市、龙江体育馆，社区内有近两万平方米休闲广场，26万平方米商业配套设施、餐饮广场、酒吧街、专业卖场、商业步行街、华纳动感影院。
交通情况：
11、65、56、42、43、91、66、18、39、32、72、73、75、45、游4等多路公交车直达
交付标准：
毛坯房
施工单位：
南京市德胜建筑安装工程有限公司
销售情况：
3月6日刚刚开盘，具体销售情况还不清楚。
我们公司的市场调查人员在周四到售楼部，售楼部内客户很多，所有销售员都忙于接待客户。
我们公司的市场调查人员在售楼部内坐了近十分钟，也没有被接待。
从这一个情况看，销售情况应该是不错的。
（三）丽晶-国际
商住楼
南京市鼓楼区定淮门2号
江苏建坤置业有限公司
宁房销002488
约6000元/平方米
开盘时间：
2003-11-1
占地面积：
3724平方米
2004-9-1
26000平方米
古平岗小学，南京市第八中学（市重点）
模范马路贯穿南京东西，城西干道、江东大道快速连接南京南北。
项目交通方便、公交路线众多，五十米内有91、45、47、72、73、302、游4等6条公交，周边更有21、56、66、67、32、18、39、307、75路等线路，可保证便捷到达南京各处。
卡式门禁系统,电子监控系统,24小时保安巡更系统,背景音乐播放系统,有线电视、卫星电视、宽带、电话接入。
丽晶国际设3部名牌电梯，高速（2.5米/秒）大容量（1.35吨），经流量及运输能力测算，等同于8部普通住宅或写字楼电梯（速度1.7米/秒，最高载重1吨），可确保住户出行无忧。
丽晶国际设大型会所、自助洗衣房、中西餐厅、在顶楼设阳光吧、提供酒店式管家服务……
该项目为一幢26层的商住综合楼，以38-74平方米的小户型为主，房屋设计为大开间（4.2米起），进深合理（6米起）。
1—2层裙房为商业服务配套，3楼和25楼设会所，其余为酒店式商务行馆。
层高3.15米。
共300多套，至我们调查时，剩34套，销售情况较好。
物业支持相对于其它项目来说是比较强的。
购买者大部分为商务型人士，炒房者的痕迹不是很明显。
（四）金源太古城
小高层
鼓楼区虎踞北路181-2号
江苏省金源滩涂置业有限公司
外销380号、外00480、00481
约5500元/平方米
售楼处地址：
虎踞北路181号
2003-4-18
开工日期：
2002-10-1
竣工日期：
2004-4-1
80000平方米
50%
周边配套：
古平岗小学、镇江路小学、南师附中
商场：
家乐福
萨家湾
中行、招行、农行、建行、工商行等
414、铁医
建材设备：
结构：
框剪
仿石面砖、乳胶漆
毛坯
大堂：
精装修
合资品牌
彩铝
标准
变频供水、24小时热水
管道煤气
有
三星级智能化小区
小户型销售情况：
楼盘中的小户型面积43-67㎡，层高2.8米。
还剩10多套。
销售情况较好。
金源太古城，位于鼓楼区虎踞北路181号，双门楼宾馆南50米，总建筑面积8万平方米，尊崇“山地生态，健康人生”的开发理念，以“原生态的太古山地”为景观核心，宁静悠然，是南京城内不可多得的山水林石并茂的尊贵社区。
站在最高层，可以看到长江大桥的桥头堡和阅江楼。
二手房已经看到金源太古的房子了，不过价钱不高，感觉是这里的综合环境让人觉得没信心。
同时，阳台的栏杆让人觉得有安全隐患。
再有就是楼房靠近马路和高架桥，当初开发商说是为了降低噪音会安装双层中空玻璃，但是南边的阳台不许封闭，这样的效果就很不明显了。
另外间距太小了，从广告表现看来，虽然确实有点名不副实，但被列为十大最差楼盘有点委屈。
（五）城市先锋
装修状况：
全装修
鼓楼区黑龙江路与中央路交叉口
1、30、32、35、10、13、25、8、56、33路等公交线路
初步定在2004-4-30
总户数：
660
2005-6-1
51000平方米
25%
由南京同元房地产开发有限公司在黑龙江路与中央路交叉口开发的城市先锋，总建筑面积5.1万平方米，为一栋17层高层、商办项目，1－3层为商业用房，4－17层为4.8米挑高产品，户型面积在35平方米到50平方米之间。
目前现场进行施工，预计2004年3月出正负零，2004年9月封顶，根据工程进度来看今年四月份对外推出，预计销售价格在7000元/平方米以上。
（六）罗马假日
秦淮区中山南路与升州路交界处
4、7、23、37、38、40、43、100、301等公交，地铁一号线
南京市秦淮区城镇建设综合开发总公司
宁房销002496
2003-1-1
2004-12-31
36000平方米
中、小学：
颜料坊小学、文枢中学
中华幼儿园
苏果超市、华联超市
市第一医院、市中医院
物业管理公司：
南京城南物业管理有限公司
代理商：
蓝风房地产投资顾问有限公司
建筑单位：
南通海门德胜建筑公司
罗马假日，总建筑面积36000平方米，地上33层，地下1层。
位于升州路中段，评事街南侧，北接新街口中央商务圈。
南拥夫子庙古典风景区，恰在现代繁荣与古都文明的交汇处，沿承古都千年底蕴，正享都市现代风情。
略退让于城市主干道的优厚区位，自然而然地营造出一方繁华都市中的宁静家园。
楼盘中有少量的小户型，面积在60平方米左右，层高2.8米。
尚未正式开始销售，但有一半多已被预订。
欧式现代化风格的建筑造型和包括多重空中花园的“七度花园”绿化设计比较新颖。
阳台正对着繁华的南京城区，夜景估计很美。
小户型朝北，阳光比较少。
（七）君临国际
综合性项目
南京市鼓楼区广州路干河沿街B片
1、6、16、25、28、33、34、35、38、48、65、91、100、801路
外销000485
6400元/平方米
10268平方米
65000平方米
2002-12-5
鼓楼区中心小学
鼓楼区中心小学附属幼儿园
面砖、局部涂料
混合砂浆找平、白水泥批腻
高级防水防盗门，喷塑铝合金窗配中空玻璃
预留强制排烟道口，冷热水管预埋，简易水池，水龙头，照明灯1个
预留强制排风口，冷热水管预埋，简易坐便器，水龙头，照明灯1个
公共动力部分双回路供电
1-5层市政直供水，6层以上变频供水
多媒体接线箱
香港招商局物业管理公司（南京）分公司
江苏邗江建设集团
面积约30-50平方米，层高2.9米。
从去年下半年开始销售，至今已基本销售完毕，仅剩10余套朝北的户型，面积约54平方米，总价约40万（注：
该楼盘小户型销售，只计总价，不计单价）。
广告手法比较有意思，在表现上很有点新意，但是小户型如何晒衣物这一问题也同样没有解决。
（八）天空之都
白下区户步街33号
南京东渡房地产开发有限公司
4732.20平方米
54137.95平方米
2、26、27、30、37、46、60、814路等公交线路
周围有大洋百货、中央商场、金鹰国际、东方商城、金太阳家电、羊皮巷菜场，协和医院、八一医院，建行、农行、中行、工行、华夏银行、深圳发展银行。
对外宣称10000元/平方米，实际购买时，一次性付款均价约9000元/平方米，如果按揭购房，通过和销售员交谈，估计能将均价谈到约9200-9300元/平方米。
2004-3-15
2005-1-1
该项目总高度182米,共38层高档商住楼,层高4.8米,以小户型为主，户型面积37-65平方米，一共800多套房子。
至今已销售约200多套。
这是个卖到一万大关的项目，而且销售不错，据了解一张“购房卡”曾被炒到6000元。
原因是持有者可以享受每平方米200的折扣。
目前业主的反映主要是挑高的4.8米太低。
（九）亚东-名座
公寓
白下区中山南路市一中对面
3000平方米
2005-4-1
28000平方米
室内外一体咖啡吧，运动会所，商务中心，交流特区、多功能厅、空中花园
新街口大型商场
户内送风装置
服务总台，休闲坐椅、便利店、室内绿色植物，盆景，背景音乐
电子巡更系统、单向可视对讲系统、闭路电视监控系统，附家庭报警功能，煤气泄漏报警功能
宽带ＡＤＳＬ上网
亚新房地产营销策划有限公司
无阳台是弱点。
代理商的销售能力还可以，但在操作上强劲意味太浓，引起了部分业主的反感。
预计在2004年6月1日开盘，详细资料和价格没有最终确定。
预计户型面积30-50平方米，层高：
2.9米，均价在7000元/平方米以上（含800-1000元/平方米精装修）。
（十）锦虹丽都
多层、小高层
雨花区长虹路443号
投资商：
江苏中浩房地产有限公司
星汉物业
2003-9-1
45000平方米
72000平方米
距新街口约15分钟的车程，19、44、75、86、87、94、100路多条公交路线
雨花区最好学校（省属重点）雨花台区实验小学、雨花台中学，业主子女免费入学。
生活配套设施完善，雨花西路农贸市场，苏果超市，华诚超市，雨花区信用合作社，南京市商业银行，中国建设银行，大型装饰城近在咫尺。
附近还有各种休闲娱乐场所。
锦虹丽都分两期开发，由八栋多层、五栋小高层、一栋“非常男女”单身公寓以及商业门面房、会所等组成。
八幢多层主打80-120平方米的精致户型；
一幢贵族单身公寓为4.95米时尚双层挑高空间，户型面积40-50平方米；
五幢小高层以90-120平方米为主的主力户型。
业主反映后面有火车，前面有轻轨并且附近人员比较混杂，周边整体环境较差。
在销售上所有的房子一手都没对外卖过，内部人先吃，然后全部在中介售出。
另外东西朝向也不是特别的理想。
单身公寓预计在2004年12月销售，价格未定。
（十一）朗诗熙园
小高层、高层
白下丰富路8号
外销000504、外销000502
6800元/平方米
售楼电话：
84205555、84206666
2003-6-1
2002-10-28
33330平方米
容积率：
2.80
停车位：
343
物业管理费：
1.60元/平方米/月
2004-8-28
110000平方米
网球场、健身场所、24小时便利店、商务中心、中心会所、熙园书屋
一中、三中、五中、建邺路小学
朝天宫幼儿园
大洋百货、中央商场、苏果超市
新街口邮局、朝天宫邮局
商业银行鸿信支行
省中医院、白下区中医院、妇幼保健医院
剪力墙
釉面砖、花岗岩
粉刷
德国蒂森、克虏伯
彩铝中空玻璃
8KW以上
变频射流
管道煤气、每户4立方表计
单身公寓消防报警探头到户
采暖：
分户分体
电话、宽带预留到位
这个项目不错。
从收集的资讯上看，购买业主的反映大都很好。
同时，炒房者众多。
单身公寓户型面积35-48平方米，层高2.9米，预计在2004年3月底、4月初开始销售，价格未定。
（十二）独立年代
白下
普通公寓、
白下区虎踞南路100号
宁房销第002452号
南京建宇房地产开发公司
未定
18256.64㎡
商务中心，健身房，洗衣房
23、37路等
楼距太近了，7、8层的位置每天见到阳光的时间都很短。
但是做到现房发售也不简单。
通风条件不好，飘窗的开关也不是特别的方便。
面积43-73平方米，层高3米，均价约6900元/平方米（含约1000元/平方米精装修）。
（十三）君园
建邺区莫愁东路
6100元/平方米
7786平方米
19000平方米
13、306、48
东沿南京母亲河秦淮河，西临南京第二大湖莫愁湖，超市、便利店、银行分部四周，此地可谓是南京被遗忘的明珠。
面积53-77㎡，层高4.95米，预计2004年6、7月份以后销售。
知名度不错，美誉度也可以。
在附近逛了一圈，周围环境不错，离莫愁湖只有几分钟的路。
但是万科金色家园就在对面，莫愁湖是被挡上了的。
（十四）银城.御道家园
白下御道街54号
宁房销字002580
起 价：
2004-1-1
20000平方米
50000平方米
162
2005-8-1
43%
室内健身场馆（游泳馆、体操房、篮球馆、乒乓球馆、健身馆）
项目坐落在南京三级园林景观路——御道街，北端有明故宫遗址公园、午朝门公园、五龙桥等古迹；
周边邮局、银行、医院、购物、教育、休闲等配套设
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