公证继承退房购房.docx
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公证继承退房购房
公证、继承、退房购房
二手房交易中的公证
一、以下文书需要公证:
1、出售方委托别人代为出售房地产委托书
2、配偶委托出售房地产委托书
3、共有产权人出售房地产委托书
4、共有产权人同意抵押房地产委托书或担保书
5、非上海法人购买或出售房地产的董事会决议授权委托书
6、房地产继承和赠与
7、买卖任何一方为境外居民或港澳台同胞的房地产买卖合同、贷款合同
二、公证需要提供的材料:
1、如果当事人是企事业法人,应提交体现有效年检的《企业法人营业执照》、介绍信或法定代表人授权书、法定代表人及受托人身份证件,国家机关、团体、国有企业应提供上级主管部门批准购房的书面证明，事业单位需提供上级主管部门同意购房的书面证明，集体企业应提供职工代表大会同意购房的决议，有限责任公司和股份有限公司应提供董事会同意购房的决议。
2、如果当事人是自然人，在境内的人员应提交身份证件、户籍证明；在境外的人员应提交护照及境外身份证件以及出国前的注销户口证明。
3、常见公证：
房屋买卖合同公证
这是我国目前对港澳台和外籍人士的特别要求
（1）自然人应提供的身份证明
境内申请人提供：
户口簿（户籍证明）、身份证；
境外申请人提供：
护照、通行证、台胞证、旅行证等。
●委托他人代办公证还应提供：
有效的委托书和代理人的身份证明。
（2）法人/其他组织应提供的身份证明
营业执照、外商投资企业批准证书；
公司章程；
法定代表人/负责人的身份证件（身份证、护照等）。
●委托他人代办公证还应提供；法定代表人/负责人有效的委托书；法人印章及法定代表人/负责人签名样式；代理人的身份证明。
（3）其他证明材料
《房地产权证》；
如系共有房屋，需提供共有人身份证明及其同意出售房屋的证明；
法律、法规、规章或公司章程中规定，转让必须经批准或通过的，须提供经批准或通过的文件。
三、境内公证的注意事项：
1、授权委托公证为委托人可到达的任何一家公证机关
2、法人公证必须是法人注册地的公证机关
3、自然人无论何国籍均可要求做公证
4、未满法定年龄的自然人由法定或指定监护人替代
四、境外公证的注意事项：
1、自然人无论何国籍，均可到委托人可到达的任何国家的当地公证机关要求做公证，该公证文件必须经过中华人民共和国驻当地使领馆的认证后方可有效（例如：
美国到当地的州政府、日本到法务省）。
2、法人必须到法人注册地公证机关公证后经中国驻当地使领馆的认证后方可有效
3、在香港可委托中国司法部认可的香港律师做公证后，通过中国法律服务中心加盖转运章后方可有效。
4、在台湾可到法院下设的民间公证人做公证后，通过海基、海协会相互送达认证后方可有效。
五、公证费用：
1、委托书公证的费用为200元（不同区域会有适当波动）
2、贷款合同公证的费用计算公式：
贷款额×3‰
3、买卖合同公证的费用计算公式：
房屋成交总价×公证费率表对应系数+速加数额
附：
委托书
委托书
委托人：
性别：
出生日期：
身份证件号码：
受托人：
性别：
出生日期：
身份证件号码：
委托人拟在上海购买/出售/出租本委托人名下的位于 的房屋，因故无法亲自办理上述房屋购买/出售/出租事宜，特委托受托人 为本委托人的代理人，代表本委托人办理下列附录中所列的第项（共计 项）事项，受托人有/无转委托权。
受托人在上述代理权限内就购买/出售/出租本人名下房屋所实施的法律行为及所产生的法律后果，委托人均予以认可。
上述委托的期限自200 年 月 日至200 年 月 日止。
委托人：
年 月 日
附录：
壹、代为签订定金协议
贰、代为签订房地产预售合同/房屋交接书/预售合同权益转让书/出售合同/买卖合同
叁、办理有关合同公证、领取公证书
肆、代为办理房地产转移登记、预购商品房预告登记
伍、代为签订有关房地产借款合同、抵押合同、办理还贷、退保、办理转按揭相关手续
陆、代办预购商品房抵押预告登记、房地产抵押登记及其变更、注销登记
柒、代为领取《房地产权证》、《房地产登记证明》
捌、代为支付房价款
玖、代为收取房价款
拾、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费
拾壹、代为交房
拾贰、代为收楼
拾叁、代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜
拾肆、维修并管理房屋
拾伍、代为进行房地产出租、签订出租合同、收取租金、办理与出租有关的文件登记备案手续，并领取《备案证明》（附委托人身份证件复印件）（用于购买/出售/出租）
注意：
委托书的期限也可以写为“自200 年 月 日至上述委托事项办理完毕之日止。
”
房屋买卖中的继承
一、首先要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍,办理死亡证明。
二、到区或市公证处（原外销商品房到市公证处）办理继承权公证。
房产继承分两种:
一是遗嘱继承,二是法定继承。
需要提交的材料有:
1、被继承人死亡证明;2、该套房屋的产权证明或其他凭证;3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件;4、继承人的身份证件;有遗嘱的继承权公证另需提交的资料:
被继承人所立遗嘱（该遗嘱必须是已公证过的遗嘱,其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性,因此暂不予采纳）。
三、办理房屋过户登记,申请人是继承人或者受遗赠人。
申请人应当向登记机构提交下列文件:
《房地产登记申请书》（原件）、身份证明（复印件）、房地产权证书（原件）、继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书（原件）契税完税凭证（原件）。
四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同,需要支付税收。
房地产继承过户所需的费用办理房地产继承过户有一些费用发生,主要是房地产继承权公证费用、房屋估价费用及房地产过户的税费:
1、继承权公证费用;继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取,最低不低于200元。
2、房地产价值评估费用;根据沪价房（1996）第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算,房地产价格总额（万元）累进计费率‰100以下（含100）5101以上至1000部分2.51001以上至2000部分1.52001以上至5000部分0.85001以上至8000部分0.48001以上至10000部分0.210000以上部分0.13、房地产继承过户税费。
由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。
4、契税法定继承人继承房地产,免契税,对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的,需要缴纳契税1.5%。
如一套100万的房子办理继承过户,要承担5000元的房屋评估费用+2万元的公证费用+500元合同印花税+100元的登记费+5元的权证印花税=25605元,费用可观,所以有的人在购买房地产的时候直接将房屋登记在子女名下。
附:
房屋继承公证书
退房购房
一手房交易中会遇到这种情况，客户A买了一套预售商品房，和开发商签订了预售合同，进行了商品房预售登记后不愿购买此房了，想重新买另一套房子，又怕因此违约会承担责任，自己付的定金或首付要不回来如何操作?
我们可以帮A客户找一个愿意够买此房子的客户B，和开发商也谈好，由B来代替A购买此套房屋（当然可以协商B给A一定的补偿或者A给B一定的补偿），A与B及开放商签订三方协议。
根据《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》第十四条：
“在申请预告登记证明或者房地产权证前，当事人双方经协商一致，需要解除商品房销售合同的，应当持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同、解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构办理注销合同备案和撤回登记申请的手续”，A拿相关文件在开放商配合下去撤消预告登记，B与开放商重新签订预售合同进行登记。
附：
退房购房协议书
房地产合同权益转让协议书
甲方（转让方）：
乙方（受让方）：
丙方（居间方）：
鉴于甲方已经于年月日，与区路弄号室房地产（下称“该房地产”）的开发商（下称“该开发商”）签订了《上海市商品房预售合同》（下称“原合同”）。
现在丙方的居间介绍下，就甲方将其在原合同中享有的权利和义务转让给乙方的事宜，达成本协议，以资共同遵守：
第一条该房地产基本状况
1.1类型：
□住宅□花园住宅□办公楼□商铺（商场）□其他
2.2座落：
区路弄号室以及车位；
2.3建筑面积（实测/暂测）：
平方米；
2.4权利人；
2.5室内装修情况：
；
2.6附属设施、设备：
；
2.7是否已设立抵押：
□否□是，抵押权人：
；贷款余额：
约元；
2.8其他：
；
第二条本协议签订当日，乙方支付甲方定金计人民币元（大写：
元整），该定金经甲方签收后，交由丙方暂为保管。
该定金作为甲、乙双方履行该协议的担保。
待乙方与该开发商按原合同同等条件重新签订《上海市商品房预售合同》（下称“新合同”）后，乙方同意将该定金转化为部分转让费。
第三条甲方将其在原合同中享有和承担的所有权利和义务一并转让给乙方，乙方支付甲方转让费共计人民币元（大写：
元整）。
乙方应于本协议签订后三日内，将部分转让费计人民币元（大写：
元整）交由丙方暂为保管。
第四条转让方式：
甲方与该开发商解除原合同，并自行还清尚欠抵押权人的贷款余额且注销该房地产上现有的抵押登记，同时协助乙方与该开发商签订新合同。
第五条具体操作步骤为：
（一）本协议签订后二日内，甲方应着手与该开发商办理解除原合同手续，并着手与甲方贷款银行办理解除贷款抵押合同并注销该房地产上甲方为抵押人的抵押注销手续，前述事项办理完毕后，甲方应向上海市区房地产交易中心办理注销原合同预告登记和抵押登记手续。
因原合同以及贷款抵押合同的解除以及注销原合同预告登记和抵押登记手续而产生的任何事宜，由甲方与原合同以及贷款抵押合同的相对方自行协商解决，与本协议中的乙、丙双方无涉。
若因该开发商或者甲方的贷款银行的原因，致使本协议无法继续履行的，视作甲方违反本协议，须按本协议第十一条承担责任。
（二）甲方完成本条第
（一）款所述事项后五日内，乙方应当赴该开发商处按原合同的条件与该开发商签订新合同。
甲方保证该开发商同意将该房地产按原合同中的条件出售给乙方，与乙方签订新合同，并与乙方一同前往上海市区房地产交易中心办理新合同的预告登记手续，并保证该开发商将出具给甲方的房价款发票原件更改在乙方名下，或者该开发商重新向乙方开具房价款发票原件。
若该开发商不履行本条所述事项的，视作甲方违反本协议，须按本协议第十一条承担责任，若乙方未按本条所述期限，前往与该开发商签订新合同的，须按本协议第十一条承担责任。
（三）乙方应当诚意履行新合同。
乙方在履行新合同的过程中所发生的任何纠纷，由乙方与该开发商自行协商解决，与本协议中的甲、丙双方无涉。
（四）新合同签订后，且乙方已经与该开发商共同赴上海市区房地产交易中心办理新合同预告登记（送件）手续，在取得收件收据后三日内，乙方同意丙方将暂为保管的转让费计人民币元（大写：
元整）转付甲方，甲方收到转让费后，应出具书面收款凭证，但乙方放弃向甲方索取转让费发票的权利。
第六条甲方应保证乙方与该开发商签订的新合同的内容与原合同内容一致，若因该开发商的原因致使新合同内容与原合同内容不一致的，甲方同意承担乙方因此而增加承担的费用（以相应的发票为据），承担的方式为在乙方应付甲方的转让费中直接抵扣，直至转让费全部抵扣完毕为止。
若乙方增加承担的费用数额超过转让费的，则乙方有权不与该开发商签订新合同，且有权单方面解除本协议，不承担任何违约责任；在此情形下，若乙方愿意与该开发商签订新合同的，则甲、乙、丙三方应当按本协议继续履行，且乙方增加承担的任何费用不得在转让费中抵扣。
第七条在乙方与该开发商签订新合同时，甲、乙双方应当支付丙方居间服务费，具体数额为甲方支付丙方居间服务费计人民币元（大写：
元整），且甲方同意丙方从转付甲方的钱款中扣除居间服务费；乙方需另行支付丙方居间服务费计人民币元（大写：
元整）。
甲、乙双方若逾期支付，则每逾期一日，应按逾期未付居间服务费的万分之五向乙方支付滞纳金。
第八条甲方已经支付给该房地产发展商或物业管理公司或其他相关部门的维修基金（若有）、管理费押金（若有）、电话初装费（若有）、煤气初装费（若有）、有线电视申请费（若有）、等已包含在房价款内，不再另行结算，但以上各项的更名费由乙方承担。
第九条乙方应根据国家法律、法规等规定承担本交易所产生的税、费。
在本次合同权益转让中，若开发商或者甲方贷款银行需要收取任何费用的，则由甲方自行承担。
第一十条本次合同权益转让的过程中，甲方可能存在难以收回已付该开发商的首期房价款及承担解除贷款抵押合同的违约责任等的风险，以及因该开发商的原因而给乙方带来其他额外风险，丙方在此已经尽到了良好告知义务，甲、乙双方在此已经明确前述风险，并同意自行承担相应后果。
第一十一条违约责任
甲、乙双方应当诚意履行本协议，任何一方违反，在未征得相对方同意的情形下，视作违约，经守约方书面催告后在合理期限内违约方仍未更正的，违约方应当向守约方承担定金责任。
且违约方应向丙方支付违约金，数额为本次交易中丙方应收另两方居间服务费之和计人民币元整。
第十二条甲、乙、丙三方在本协议签章处书写的联络地址即为本协议下任何书面通知的送达地址，若因受送达方拒收或因联络地址错误无法送达的，均按照付邮日（以邮局邮戳为准）视作通知方已依本协议给予书面通知。
若任何一方联络地址变更的，应及时书面通知相对方。
出卖方（甲方）：
买受方（乙方）：
代理人（代表人）：
代理人（代表人）：
证件号码：
证件号码：
联络地址：
联络地址：
日期：
日期：
居间方（丙方）：
上海中原物业顾问有限公司
承办分支机构：
经办人员签字：
经纪人证件号：
联络地址：
日期：
同意书
本公司同意甲方将其与本公司签订的原合同中享有的权利和义务转让给乙方，即本公司同意与甲方解除原合同，而后按照原合同同等条件与乙方签订新合同，并配合甲方办理解除原合同后的相关注销登记手续和配合乙方办理新合同的预告登记等手续。
开发商：
日期：
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