房地产市场土地分析报告.docx

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房地产市场土地分析报告

2006年第一季度深圳市土地分析报告

一、土地供应情况分析

（一）计划供应总量分析

2006年我市国有土地使用权出让计划总量为12.29平方公里，比上年的计划总量12.69平方公里约减少了3.15％，而较2002年的计划总量17平方公里减少了4.71平方公里，降低了27.7％。

据统计，近四年间深圳市年均出让土地面积约为13平方公里。

2006年我市计划供应的土地总量基本与上年计划总量持平，计划的编制遵循严控土地供应总量，优化土地供应结构，提高土地资源市场化配置比例的原则，以不断提高我市土地资源的集约利用水平。

（二）计划供应结构分析

从区位看，2006年我市土地供应仍主要集中在宝安、龙岗两区，特区外两区计划出让用地面积合计为1080.6万平方米，占全市计划出让土地总面积的87.9％；特区内计划出让用地面积共为108.3万平方米，占全市计划供应总量的8.8％。

此外，计划有40万平方米政策性住房用地供应，以保证近几年内低收入人群的住房需求，约占供应总量的3.3％。

从用途来看，2006年全市计划供应住宅用地144.1万平方米，占供应总量的11.7％，其中104.1万平方米为商品住宅用地，40万平方米为政策性住房用地；工业用地704.6万平方米，占供应总量的57.3％；仓储用地55万平方米，占供应总量的4.5％；商服用地30.2万平方米，占供应总量的2.5％；公共建筑用地96.1万平方米，占供应总量的7.8％；公用服务设施用地198.9万平方米，占供应总量的16.2％；特殊用地计划供应量为零。

对比2006年和2005年土地供应计划，2006年工业用地供应规模有较大幅度的下降，减少了25.8％。

近年来，工业用地一直是深圳土地供应的重点，供应比例也一直保持增长的势头，但随着存量土地资源的逐渐消耗，土地资源已经成为制约深圳社会经济持续健康发展的四大瓶颈因素之一，因此，工业用地的集约利用成为新形势下的战略选择。

这也与深圳调整产业结构，加快以技术资金密集型产业为主的工业结构升级，走新兴工业化道路的工业发展战略相适应。

表12006年与2005年土地供应计划用途

结构对比单位：

万平方米

总面积商品住宅商业工业

2006年供应计划122910430705

2005年供应计划12698056950

此外，鉴于近几年房地产市场的旺盛需求，深圳每年1平方公里左右的房地产用地已略显不足。

2006年在继续强调节约、集约、高效利用土地资源的前提下，适当增加房地产用地供应总量，与上年相比，供应总量增加了30％，以确保房地产市场充足的供应和区域的平衡，以平抑房价的迅速上涨。

（三）实际供应情况分析

从签订土地出让合同的统计情况来看，2006年一季度全市共签订土地出让合同48宗，出让用地总面积434.48万平方米，其中特区内11宗，用地面积69.91万平方米，占总出让面积的16.09％；宝安区29宗，用地面积316.22万平方米，占总出让面积的72.78％；龙岗区8宗，用地面积48.35万平方米，占总出让面积的11.13％。

按土地用途分，商服用地1宗，工业仓储用地34宗，公用设施用地7宗，公共建筑用地3宗，住宅用地2宗，特殊用地1宗。

按出让方式分，协议出让占45宗，面积416.94万平方米；拍卖出让1宗，面积14.55万平方米；挂牌出让2宗，面积3万平方米。

二、房地产市场土地供应分析

（一）房地产市场发展情况

2005年，在国家宏观调控政策的作用下，国内房地产市场已经从以往过快的发展逐渐趋于稳定。

从深圳房地产市场看，总体运行基本正常，但市场需求继续保持旺盛，供应压力有所增大，房价上涨较快。

2006年一季度，我市房地产投资增速有所加快，但批准预售面积大幅下降，商品住宅价格仍继续上涨。

受供应紧张及价格较高等因素影响，住宅销售套数及面积大幅减少，住宅有效需求已呈现明显下降趋势。

1、房地产市场供应

2005年，我市商品房批准预售面积累计为894.35万平方米，同比下降6.45％，其中住宅批准预售面积711.58万平方米，同比下降10.96％。

在土地供应继续紧缩的情况下，旺盛的市场需求进一步促进了存量房地产用地入市，2005年商品房供应开始比2004年有所减少，商品房批准预售面积则小于当年的销售面积。

2006年第一季度商品房批准预售面积出现较大幅度的减少。

本季度我市商品房批准预售面积累计为109.77万平方米，同比下降15.84％，其中住宅批准预售面积93.64万平方米，同比下降15.81％。

从区域分布来看，批准预售的商品房中48％分布在特区外宝安、龙岗两区，比去年同期下降了23个百分点。

截止2006年3月底，商品房施工面积2400.28万平方米，比去年同期上升1.26％，其中住宅施工面积1654.87万平方米，比去年同期下降2.23％；商品房新开工面积286.18万平方米，比去年同期下降18.45％；商品房竣工面积120.9万平方米，比去年同期上升14.85％。

截至2006年3月底，我市住宅空置面积为73.14万平方米，与去年同期相比下降了19.48％。

这表明，在近期商品房市场需求持续旺盛的形势下，空置商品房的消化速度进一步加快。

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2、房地产市场需求

2005年，我市商品房销售面积累计993.20万平方米，同比增长9.3％，市场需求连续三年保持10％左右的平稳增长。

2006年一季度，商品房销售面积出现较大幅度下降，销售面积为208.50万平方米，与去年同期相比减少了11.77％，其中商品住宅销售面积为179.90万平方米比去年同期下降了12.63％。

从商品住宅销售的区域分布来看，宝安、龙岗、南山、福田四区居前四位，分别占28％、25％、18％、17％，特区外商品住宅销售面积占全市商品住宅销售总面积的比例高达53％，已经成为市民置业的首选区域。

从销售住宅的单套建筑面积来看，144平方米以下的普通住宅约占住宅市场交易总量的80％，表明由于土地资源的限制，普通住宅的开发正在增多。

从不同类型商品房的销售情况来看，由于受供应的影响，各类商品房的销售面积都呈现不同幅度地下降。

根据统计数据，2006年一季度全市住宅销售面积为179.90万平方米，同比下降了12.63％；办公楼销售面积为6.99万平方米，同比下降了0.57％；商业用房销售面积为15.89万平方米，同比下降了1.67％；其他类商品房销售面积为5.72万平方米，同比下降了20.99％。

全部商品房销售面积中，住宅占86.28％，办公楼占3.35％，商业用房占7.62％，住宅依然是商品房需求的主要方面。

近年来，深圳存量房屋市场发展较快，销售面积逐年增大。

2005年，二手房交易面积为841.29万平方米，比上年同期增长14.82％。

其中，二手住宅交易面积为595.67万平方米，比去年同期增长25.53％，与新房交易面积的比例为0.66?

1。

2006年一季度，二手房交易面积为231.66万平方米，比去年同期增长35.32％。

其中，二手住宅交易面积为158.8万平方米，比去年同期增长26.47％，与新房交易面积的比例为0.88?

1，二者交易面积逐渐接近。

二手房市场的交易快速上涨与一手房市场的交易大幅下降对比表明，由于新房供应较为紧张且价格较高，较多居民已开始转向购买二手住宅。

存量房地产市场的健康快速发展，有力地推动了深圳房地产市场的不断成熟和发展。

3、房地产市场价格

2005年，我市商品房价格上涨幅度较大，销售价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28％。

2006年一季度，全市商品房均价8752.94元/平方米，同比上涨20.62％。

其中，商品住宅均价为8126.14元/平方米，同比上涨25.63％；办公楼均价为14953.27元/平方米，同比上涨28.30％；商业用房均价为13093.38元/平方米，同比下降16.41％。

从产品结构上看，普通商品住宅（144平方米以下）价格为7053.6元/平方米，比去年同期上涨16.48％；而非普通商品住宅价格（144平方米以上）价格为12438.48元/平方米，比去年同期上涨53.28％。

尤其是福田区和宝安区的非普通住宅价格上涨较大，分别比去年同期上涨127.24％和94.95％。

从不同区域价格变化情况来看，特区内福田和南山两区住宅价格上涨更为明显。

罗湖区均价9516.04元/平方米，同比增长13.74％；福田区均价11387.17元/平方米，同比增长48.98％；南山区均价10058.97元/平方米，同比增长41.32％；盐田区均价6977.38元/平方米，同比下降22.87％；宝安区均价6677.75元/平方米，同比增长34.21％；龙岗区均价5603.09元/平方米，同比增长19.90％。

4.供求关系分析

从2005年商品房批准预售面积和销售面积的对比来看，有别于2002至2004年，出现了商品住宅的批准预售面积小于实际销售面积的情况，二者相差98.85万平方米，住宅批准预售面积与实际销售面积的比为1：

1.1。

从今年一季度的数据来看，该比例为1：

1.9，以短时间数据反映市场供求关系不能完全说明问题，从年度供求比来看，能够充分表明目前市场总体有效供给仍能满足需求，有效供求基本平衡。

但是，如果新增预售小于实际销售的状况长期持续下去，消费者在买房时的选择余地必然越来越少，进而引起房地产价格的继续上涨。

（二）房地产开发土地供应情况

1、供应总量

2006年全市计划新增供应商品住宅用地104.1万平方米，其中，宝安58.8万平方米，龙岗45.3万平方米。

今年的计划供应量比2005年的计划供应量80万平方米增加了24万平方米，增加幅度达30％。

面对旺盛的市场需求，新增土地供应总量的增加能够一定程度的缓解供求压力。

2006年一季度，我市共出让两宗住宅用地，其中一宗为普通商品房用地，面积为14.55万平方米，位于龙岗区，为拍卖方式出让；另一宗为其他住房用地，面积为0.55万平方米，位于特区内，为协议出让。

2、区域结构

根据2006年度我市土地供应计划，今年新增房地产土地供应仍集中在特区外。

从2006年一季度全市商品住宅销售的区域分布来看，宝安、龙岗、南山、福田四区居前四位，分别占28％、25％、18％、17％，可见，特区外商品住宅销售面积占全市商品住宅销售总面积的比例已高达53％，已经成为市民置业的首选区域。

随着近年来我市城市干线网络建设顺利实施，城市基础设施不断完善，清平快速干道、南坪快速干道的开通，中心区规划与建设速度的加快等，均使所在片区及临近区域土地价值大大提升。

此外，由于特区内土地资源供应潜力自身的有限性、经济社会的持续发展对特区外的客观要求等诸多因素，使得特区外的城市规划、交通、公共配套设施等全方位的完善成为必然趋势，从而使人们对特区外的发展产生良好的预期，这也使特区外房地产市场的快速发展和走向成熟成为必然。

3、供地方式

我市对新增经营性项目用地全部实行招标、拍卖、挂牌出让。

通过招、拍、挂方式公开出让房地产用地，增加了土地出让的透明度，充分发挥市场机制在土地资源配置中的作用，有效地促进了房地产市场的平衡。

三、土地市场运行宏观经济形势分析

（一）宏观经济背景

2005年，全市经济总量再上新台阶，初步核算，全年生产总值（GDP）4926.90亿元，比上年增长15.0％。

其中，第一次产业增加值9.87亿元，下降20.4％；第二次产业增加值2580.82亿元，增长17.9％；第三次产业增加值2336.21亿元，增长11.6％。

按常住人口计算的人均GDP60507元，增长11.5％。

按现行汇率计算，本地生产总值达到609.31亿美元，人均GDP7483美元。

全社会劳动生产率86556元，增长10.9％。

城镇居民生活水平和质量稳步提高。

根据600户城镇居民家庭抽样调查资料显示，全年居民人均可支配收入21494.40元，比上年增长8.7％，扣除物价因素，实际增长7.0％。

城镇居民人均消费性支出15911.88元，增长9.7％，实际增长8.0％。

恩格尔系数为33.4％。

年末居民人均住房使用面积18.31平方米。

随着经济的持续高速增长，深圳日益面临土地、资源、环境和人口的“四个难以为继”，针对这种形势，市委市政府在继续落实“和谐深圳”“效益深圳”战略部署的基础上，在全市四届人大二次会议上，提出以实施自主创新主导战略为核心、坚持紧约束条件下新的资源观、强力发展循环经济、进一步优化经济结构，创新发展模式、提高发展质量、保护生态环境的新战略，以推动社会事业全面进步，确保在2010年基本实现社会主义现代化。

自上世纪90年代中期深圳产业结构调整以来，深圳的产业基础一直比较扎实，企业的市场化程度较高，外向性较强，依托国内外经济的增长，全市经济一直保持良好的发展势头。

而城市的基础设施的不断改善，使海陆空口岸城市的优势将进一步发挥，城市的竞争力水平也得到了加强。

2006年，在国内外整体经济走好的大环境下，承接2005年良好的经济运行态势，深圳经济总体仍会保持较高的增长速度，人民生活水平将进一步提高。

诸多良好经济发展背景，将为房地产市场的发展和人民居住水平的提高，创造更为有利的条件。

（二）协调关系分析

近年来，我市国民经济持续快速的发展对土地资源的需求十分旺盛。

随着宝安、龙岗两区城市化的顺利完成，特区外与特区内的协调发展使得各类产业用地和基础设施建设用地的需求不断上升，尤其是特区外两区，土地需求总量显著增加。

在全市土地供应总量非常有限，市委市政府提出建设节约型社会、发展循环经济、转变经济增长方式的情况下，土地资源的节约集约利用和循环、高效利用城市发展的必然，也对土地资源的合理利用提出了更高的要求。

由于我市产业用地总量较大，产业用地供应一直是土地供应的重点，产业用地集约利用水平的提高已经上升到战略层面，为此，市委市政府要求积极推进工业用地招牌挂出让工作，在我市2006年度土地供应计划中也明确提出58.5万平方米的产业用地招牌挂的出让计划。

产业用地的市场化配置等相关工作的推进将促进产业结构的优化和布局，提高产业用地的效率，促进土地资源的节约集约利用。

房地产业作为我市一直以来的重要产业，其土地供应备受关注。

随着2002年下半年以来的房地产用地四年紧缩政策，我市房地产土地供应日益紧缩，据我局统计分析，目前我市房地产新增土地供应已无法完全满足市场旺盛的需求，为保持市场的健康稳定，存量土地供应是弥补目前新增土地供应紧张的重要途径。

2005年我市采取了一系列调控措施，从实施效果来看，房地产市场秩序进一步得到规范，市场环境不断得到改善。

2006年我市将从以下三个方面进一步规范房地产市场：

一是适度地扩大市场供给。

通过适当增加土地供应，盘活存量土地，打击囤积土地的行为。

同时加快“城中村”的改造，来增加商品房的供给量；二是调整商品房的供给结构。

限制或抑止建高档别墅，以及大规模高档商品房的行为，加强经济适用房的建设，加强普通商品房的建设，确保工薪阶层和困难群众的住房需求；三是进一步加强对房地产的市场管理，从房地产的销售制度、税收管理、银行调控的环节入手，来完善和规范房地产市场的交易环节，坚决打击恶意的欺诈行为和哄抬房价的行为，切实保证房地产的市场交易规范，健康和有序。

四、总体结论

2006年一季度，我市土地市场仍然持续去年健康有序的状态，工业仓储用地的土地出让相对活跃，共出让34宗，仅出让一宗商品住宅用地。

目前，针对我市房价上涨较快的形势，我市在增加住宅用地供应量的基础上，积极研究相关政策措施，以保证我市房地产市场的健康和稳定发展。

2006年是我市落实“十一五”规划的第一年，将进入贯彻落实科学发展观、转变经济增长方式，建设和谐深圳、效益深圳目标的实质性阶段，我市将坚持紧约束条件下新的资源观，强力发展循环经济，继续保证土地资源的合理有效供应，以供给引导需求，避免任何形式的土地浪费，确保土地市场的运作更加规范有序。