XX市国土局物业服务投标书.docx
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XX市国土局物业服务投标书
投标文件目录
一、投标函
二、投标报价
三、资格证明文件
四、物业管理方案
五、项目组织管理机构和人员配置
六、项目经理情况表
七、主要管理人员基本情况
八、服务质量管理办法和措施
九、物业服务承诺书
十、应急预案
十一、投诉处理办法
十二、项目交接计划安排
十三、投标人需说明的其他问题
十四、其他
一、投标函格式
致：
大连昇辉项目管理有限公司
根据贵方的大连市国土资源和房屋局办公楼物业管理项目招标邀请
SHCG2015-0705（招标编号），签字代表（全名、职务）
经正式授权并代表投标人
（投标人名称、地址）提交下述文件正本一份和副本一式份。
（1）开标一览表
（2）投标价格表
（3）按投标须知要求提供的全部文件
（4）资格证明文件
服务期限：
1年。
据此函，签字代表宣布同意如下：
1、所附投标报价表中规定的应提供服务投标总价为元人民币。
2、投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。
3、投标人已详细审查全部招标文件，包括修改文件（如需要修改）以及全部参考资料和有关附件。
完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。
4、其投标自开标日起有效期为90个日历日。
5、如果在规定的开标时间后，投标人在投标有效期内撤回投标，其投标保证金将被贵方没收。
6、投标人同意提供按照贵方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料，完全理解不一定要接受最低价的投标或收到的任何投标。
7、我方保证遵守SHCG2015-0705号招标文件中“投标人须知”中关于招标代理人服务费的规定。
投标人名称（公章）：
大连馨达物业管理有限公司
日期：
年月日
投标人法定代表人或授权人签字：
二、投标报价
物业服务项目报价汇总表
金额单位：
元
项目
年度费用总计
月度费用
备注
一、物业服务项目总费用
517000
详见附表
其中：
人工费
505200
员工服装费
9400
保洁用品费
2400
二、其他
2000
材料费等
招标代理费
7900
四、总报价
526900
附表1-1
【】部门人员工资及工资性支出明细表
金额单位：
元
序号
岗位
人数
薪金标准（人/月）
加班费
月薪金合计
年薪金合计
企龄工资
交通费
采暖费
防暑
降温费
单位承担
劳务费手续费
合计
社会
保险
采暖
基金
公积金
1
项目经理
1
4000
4000
48000
48000
2
维修工
3
1500
4500
54000
54000
3
电工
2
2000
4000
48000
48000
4
保安
11
1600
17600
211200
211200
5
保洁
6
1400
8400
100800
108000
6
司炉工
3
1200
3600
43200
43200
合计
26
43100
505200
505200
注：
附表1-3
【】部门员工服装明细表
金额单位：
元
序号
岗位
人数
品名
计量单位
配置标准
数量
单价
金额
1
保安
11
服装
套
夏季
2
200
4400
2
保安
11
服装
套
冬季棉衣
1
200
2000
3
保洁
6
服装
套
夏季
2
100
1200
4
保洁
6
服装
套
冬季
2
150
1800
5
6
7
8
9
10
总计
9400
附表1-5
【】部门保洁物料明细表
金额单位：
元
序号
清洁物料品名
规格及型号
产地
计量单位
清洁部位
清洁材质
面积
用量
单价
金额
备注
㎡
／年
／元
元
1
垃圾袋
个
垃圾桶
4000
0.1
400
2
洗涤剂
桶
地面等
理石、砖
20
20
400
3
拖布
把
地面
理石、水泥
30
15
450
4
肥皂
块
80
2
160
5
厕刷
把
卫生间
瓷砖
30
3
90
6
清洁剂
袋
楼道、地面等
瓷砖、地板
20
20
400
7
玻璃水
瓶
窗
玻璃
10
50
500
8
9
10
合计
2400
三、资格证明文件
（一）企业法人营业执照副本复印件
（二）税务登记证复印件
（三）法定代表人身份证复印件
（四）法定代表人授权书
本授权书声明：
注册于的公司（法定代表人姓名、职务）代表本公司授权（被授权人的姓名、职务）为本公司的合法代理人，就大连市国土资源和房屋局物业服务项目的投标及合同的执行，以本公司名义处理一切与之有关的事务。
本授权书于年月日生效，特此声明。
法定代表人签字或盖章：
被授权人签字：
被授权人职务：
单位名称（加盖公章）、电话：
大连宏腾物业管理有限公司
地址：
注：
法定代表人的签字必须是亲笔签名或经公安部门备案的法定代表人印章，不得使用其他印章或电子制版签名
（五）物业管理资质证明文件复印件
（七）近两年（2013年1月1日起至投标截止日止）投标人完成的类似综合物业管理项目业绩（含保安、保洁、工程）（以合同或中标通知书为准）
投标人:
序号
项目名称
招标人
面积
管理期限
合同金额
备注
注：
1、将供货合同或中标通知书复印件附在投标文件中，原件携带至开标现场备查；
2、上述材料必须真实可信，如有弄虚作假，一旦被发现将按废标处理，并报请政府采购管理部门严肃处理，追究有关单位和人员的责任。
四、物业管理方案
项目概况：
大连市国土资源和房屋局办公楼位于大连市中山区人民路72号，始建于l986年，地上7层，地下一层，建筑面积8787平方米，后院停车场1225平方米。
项目特点难点：
1、大楼为机关单位集中办公地，对物业服务提出了较高要求；
2、大楼为政府办公物业，对设施设备的正常运行与故障的紧急排除提出了更高的要求；
3、大楼部门较多，来访人员、进出车辆多，对秩序维护管理工作增加了一定的管理难度，能很好考验专业、高效的物业服务企业的管理实力；
4、有换热站和变电所对技术人员种类的要求较高。
总体设想和管理目标
成为大连市政府机关物业服务项目管理的强者。
服务质量标准
1、安全管理
a、保安人员值班巡逻，统一着装，配备警械，做好值班记录。
b、在岗时，服装整洁，仪表端庄，不擅离职守，不睡觉，不做与工作无关的事。
c、对外来人员找局领导或到各部门办事，需经同意后方可进入；对上访的，与信访接待室联系并领至信访接待室，维持好秩序，杜绝与来访者吵架。
2、保洁管理
a、保持整个办公区域干净整洁，卫生间无异味，会议室随时清理、垃圾及时清倒，保持清洁的办公环境。
b、每周二、五男女浴池的卫生及时清理。
c、门窗玻璃每年不少于2次的清理。
3、设施维护运行管理
a、各种设备无故障运行，运行事故为零，并加强保养维护，确保运行正常，设备完好率95%以上。
b、换热站、浴池及办公楼的上下水管道及水管零部件做到日常保养与定期检查相结合，防止跑漏、堵塞，杜绝常流水。
c、灯具、开关、门窗等保证正常使用。
d、消防设施需定期保养、检查与维护，对消防设施进行监控，以期达到防止灾害于未然中。
e、各种设施必须做到随时发现问题随时解决，对于甲方下达的维修清单，乙方应按时保质保量的完成。
各项管理规章制度
项目经理岗位职责：
1、贯彻执行公司经营管理方针及各项规章制度，严格按公司质量体系的要求进行小区物业管理运作，并有责任提出修订和完善质量体系的建议。
2、制订服务中心月、季、年度工作计划及财务计划，领导服务中心全体员工努力完成公司下达的经营管理责任目标。
3、按照公司检查制度，组织服务中心服务质量检查，确保管理区域内消防、供电、给排水、电梯、门禁巡更等设备、设施及安全装置符合安全生产的要求。
4、负责组织、协调员工的工作安排和工作绩效考评，定期组织对服务中心员工进行考评，并根据考评结果决定薪资分配和奖罚。
5、组织召开每周服务中心工作例会，掌握工作动态，了解各方面信息，检查、总结和布置工作，丙监督班组召开晨会，抓好工作落实。
6、接受来访、回答咨询，对使用人回访，征求用户意见，了解和处理各种投诉，对投诉情况进行记录，妥善处理并尽快安排解决。
7、接受下属和业主的监督，虚心听取他人意见，不断改进工作方法，增强自身素质，提高管理水平。
8、学习和掌握新知识、新技术，熟练操作现代办公设备，在公司统一组织下，运用现代科技手段，逐步完善智能化管理体系。
9、经常与员工沟通交流，培养员工的进取精神，增强集体凝聚力。
保安岗位职责
1、安全巡视，按规定巡逻路线，时间实现24小时巡查值班。
2、控制来访人员，按规定程序办理来访手续
3、维护进出车辆秩序，做好车辆出入登记。
4、突发事件应急方案及预防措施的制定和实施。
5、协助公安、法警的治安保卫工作。
6、消防检查和防火监督管理。
工程管理人员岗位职责
1、变电所，给排水，空调，电梯、换热站等设备系统的安全运行。
2、填写设备的运行记录，保证真实无误，资料保存完好。
3、设备及设备机房的清洁卫生。
4、按设备性能要求，严格遵守操作规程安全操作，杜绝设备运行责任事故发生。
保洁人员岗位职责
1、物业区域的清洁清洁工作。
2、清洁工作质量监督并记录，发现问题及时处理。
3、垃圾分类收集。
4、“四害”的清杀工作与定期防疫工作。
5、垃圾清运，并督促环卫部门及时清运垃圾。
项目管理的措施和办法
为了使项目更好的运行，采用岗位极力及奖惩机制：
1、岗位激励：
实行内部公开竞争上岗、能者上的岗位淘汰制度，为员工提供充分展示的舞台。
这一企业文化思想是我公司长久发展的根本动力。
2、奖惩机制：
奖惩机制实行以奖为主，以惩为辅，通过奖惩达到提倡企业文化价值观和竞争意识、危机意识等。
五、项目组织管理机构和人员配置
（图或表）
六、项目经理情况表
确定项目负责人后不得临时调整人员，如有特殊情况必须调整，须提交书面申请并征得招标人同意后方可调整。
投标人:
姓名
性别
照片
年龄
职务
职称
学历
办公电话
住宅电话
移动电话
参加工作时间
从事项目负责人年限
从业经历
从业时间
工作单位
职务
备注
培训情况
培训时间
资质证书
有效时间
备注
项目负责人管理类似物业项目情况
服务单位
项目名称
项目名称
服务效果
证明人及电话
注：
附物业经理上岗证、身份证、劳动合同、劳动保险证明复印件
七、主要管理人员基本情况表
序号
姓名
职务
资格证书
从事物业管理年限
承担过的项目
（注：
附资格证书及相应证明件）
八、服务质量保证办法和措施
序号
服务项目
服务内容
服务质量保证办法和措施
与招标文件规定的服务质量标准是否有偏离
一
保洁服务
一楼大堂
①地面干净、无杂物、无灰尘；
②地垫上无灰尘、无污物；
③牌匾、水牌干净、无灰尘；
④窗台干净、无灰尘；
⑤棚、壁干净，无灰尘；
⑥大门玻璃干净、无灰尘；
否
会议室
①地面干净、无杂物、无灰尘、无污渍；
②桌椅整齐、干净；
③茶具干净、无污渍；
④会议室设备干净、整齐。
否
走廊
①地面干净、无污迹、无杂物；
②窗台干净、无灰尘；
③墙面天棚干净、无灰尘、无蛛网；
④指示牌干净、无灰尘；
⑤垃圾桶表面洁净，内无沉积污物；
⑥垃圾杂物清运及时，无乱堆乱放现象。
否
楼梯
①台阶干净、无污迹；
②扶手、护栏光亮、无污迹；
③窗台无灰尘；
④天棚、墙面干净无灰尘。
否
卫生间（男/女）
①地面、墙面清洁干净、无灰尘；
②天棚无灰网、蛛网；
③门、窗及窗台无灰尘；
④纸篓、垃圾桶清理及时、无污迹；
⑤卫生洁具清理及时、无异味；
⑥洗面台镜面洁净明亮、无污迹；
⑦各种水管管线无灰尘；
否
电梯
①地垫更换及时，清洁干净；
②轿厢内壁及厅门清洁干净、光亮、无手印、无污迹；
③轿厢内空气清新、无异味。
否
室外道路、车场、绿地
①清洁干净、无杂物；
②路灯干净，道路积水、积雪清理及时。
否
室外墙面、玻璃幕墙、窗户
①墙面定期保洁，清洁干净，无污迹；；
②玻璃幕墙、窗户清洁干净、明亮；
否
垃圾收集、清运
垃圾清理及时，送至垃圾指定地点。
否
室内、外消杀
①室内定期消杀，无蟑螂、无老鼠；
②室内下水道、污水井，无蟑螂、无虫蝇；
④室外定期投药、无鼠迹。
否
二
安全管理
大堂保安
①出入口24小时值班，保安人员必须坚守岗位、尽职尽责，严守工作时间，不准随意脱岗，作好值班日记和交接记录，值班时发生一切情况及时报告；
②严格执行《出入门管理规定》、《交接班制度》等相关制度，作好安全保卫；
③节假日内部员工进入办公大楼，做好登记，外部人员未经有关部门批准严禁进入；
④作好防火、防盗的检查巡视工作，并做好相关记录，发现紧急情况应及时与办公大楼管理人员或有关主管部门报告。
夜间对低层门窗重点巡视；
⑤按有关要求做好停车场的管理工作。
尽量保证在地面停车场停放的车辆不受人为破坏。
否
监控室
①监控设施应24小时开通，并值守消防监控室，保持完整的监控记录，如有异常，作到发现及时，处理及时；
②按时打开警报装置，关闭大门。
节假日全天打开警报系统，按时巡逻检查，对重点部位重点检查；
③要熟练使用报警系统。
听到报警及时查看现场，发生案件保护好现场，并及时报案。
否
车场管理
①出入车辆引导及时；
②车辆停放整齐有序；
③车辆管护认真负责，无被盗、无损坏现象发生。
否
消防管理
①定期对消防设备检查、维护，保证设备、设施完好；
②消防安全管理制度健全、责任落实，无安全隐患；
②楼内应设置消防设施，保持消防通道畅通，在楼内明显位置设置消防疏散示意图；
④制订火险应急预案，定期进行消防宣传和消防演习。
否
突发事件管理
①制定突发性公共事件应急预案；
②发生突发性事件时，按预定方案进行处理，及时准确。
否
三
工程管理
设备运行
①建立、建全设备台帐，保证帐物相符；
②落实运行管理制度、规范管理、保证设备安全运行；
③做好设备运行记录；
④节约能源，降低能源消耗；
⑤制定具有操作性的相关应急处理方案；
⑥无故障运行，无人为运行事故；
⑦熟悉操作压力容器的技术性能，并能熟悉掌握操作方法；
⑧做好压力容器的巡回检查，密切监视和调整压力，认真填写各项记录。
否
设备维护维修
①设备做好日检、月检、季（半年）检、大修等检查维护、值班、巡查及登记制度；
②加强保养维护，确保设备、设施运行正常；
③电梯如有故障或需要维修时，能做到应急处理并及时与电梯维保公司报修；
④上下水管道及五金配件做到日常保养与定期检查相结合，保证设备、设施完好，杜绝常流水，防止跑、冒、滴、漏和堵塞；
⑤灯具、电话、开关、门窗等功能完好，保证正常使用；
⑥各种设施必须做到随时发现问题随时解决；
⑦设备完好率99%以上。
否
设备年检
①配合电梯维保单位做好相关工作，确保年检顺利通过；
②消防提前做好各种设备的检查测试，排除故障和隐患，保证消防年度检查顺利通过。
否
九、物业服务承诺书
我单位承诺中标后提供与投标文件一直的服务项目，并按照投标文件中的服务质量标准进行服务。
大连鸿腾物业管理有限公司
十、应急预案
电梯困人救援规程
1、电梯故障，应立即拨打电梯维保单位电话。
2、确认电梯所停层数（如N层），并通知乘客“救援在进行中”。
3、进入机房，关闭该故障电梯的电源总开关。
4、确认所有楼层电梯门锁好。
5、维持电梯电源切断状态。
设备故障处理规程
发生故障时，值班员应立即处理，一般故障应先汇报后处理，事后作好记录。
重大故障应一面处理，一面汇报，无法处理的应尽快报告项目经理。
根据表计的指示和设备的外部征象，判断故障的全面情况，尽快限制故障的发展，迅速地排除危及人员及设备安全的因素。
最迅速地恢复设备（设施）至正常运行状态。
处理故障必须迅速、正确、果断、镇静。
不得违反安全规程。
项目经理是处理故障的全面领导人，负责调动、安排有关人员采取相关措施。
对于需要立即抢修的设备，值班员应判断故障部分和性质后在工程技术人员到达之前，把工作现场安全措施作好。
发生故障应仔细注意表计和信号的指示，并记录操作的时间和故障现象。
发生火警处理规程
1、办公大楼发生火警时，要做到忙而不乱，及时报警，并做好灭火及疏散人员、抢救物资等工作。
2、发现火警时，立即用消防电话或普通电话向中央监控室报警，也可启动手动报警器使楼层警铃、火灾报警器的信号传到中央监控室。
3、用电话报警时，必须讲清楚下列事项：
火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物质、报警人的姓名和身份。
4、引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散；使电梯降至首层；切除火灾区域电源，准备启动应急电源；启动相关防、排烟风机、消防泵。
5、项目经理到现场指挥灭火，管理处其他人员要立即到现场参与灭火，设备值班人员则坚守岗位，随时听从指挥。
6、派人到办公大楼门口引导消防队进入火场，指示消防栓位置。
停电故障处理规程
1、在接到供电部门发出的停电通知后，管理处应在一小时内通知各单位。
2、正常情况下的倒闸操作，管理处接到通知后，提前一天发出停电通知。
3、若供电系统全部停电，启动发电机组，保证供电需要。
4、如因办公大楼内故障引起供电回路停电，应在排除故障后恢复送电。
5、如设备或线路的电气联络部分发热、发红，不能继续运行时，应设法将负荷倒换至其他设备线路供电或者降低负荷，并继续观察，采取相应措施。
停水及故障处理规程
1、接到自来水公司发出的停水通知后，管理处应在一小时内通知各单位。
2、给排水设备故障一般处理程序
（1）供水泵出现故障时，值班人员应马上启动备用泵，然后及时对故障泵进行维修。
（2）排污泵出现故障时，应迅速抢修，若一时不能修复，应准备临时借用设备。
（3）若供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水，值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门，及时给自来水公司打电话通知有关人员抢修。
（4）排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，立即组织人员疏通。
盗窃应急处理
1．当秩序维护员发现有盗窃现象或接到盗窃报案时，立即用通讯器材（对讲机或电话）向项目经理报告现场的具体位置，然后留在被盗窃现场，或迅速赶赴被盗窃现场，维护现场秩序，保护现场，禁止一切人员进出现场：
a．秩序维护员到达现场后立即了解被盗的具体地点、时间及情况；
b．秩序维护员到达现场前，案犯已逃离现场时，可用电话或对讲机报告；
c．秩序维护员到达现场时，如案犯仍未逃跑或已被抓捕，可使用对讲机向秩序维护部主管报告。
2．项目经理接报告后立即用通讯器材指挥调遣秩序维护员对现场进行保护，并迅速赶赴现场指挥：
a．与当值秩序维护员联系，要求秩序维护员对案发现场进行保护；
b．项目经理到达现场立即了解案情，根据案情需要作出布置：
——向被盗窃的当事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征及其逃离方向后，视情况立即组织秩序维护员去抓获犯罪嫌疑人；
——秩序维护部主管将了解的案情及收集资料进行甄别；
3．项目经理收集有关资料及信息后，根据案件损失及影响的大小向公安机关报告案情。
保洁应急处理预案
1、暴风雨来临前：
a、保洁部主管应巡查、各岗位保洁员的工作及各处设施的排水情况；并应派专人检查天台、裙楼平台的明暗沟渠、地漏口等处排水情况，如有堵塞应及时疏通；
b、检查污、雨水井有无垃圾杂物，并及时疏通清理；
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