经济适用房项目工程可行性研究报告.docx
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经济适用房项目工程可行性研究报告
经济适用房项目
工程可行性研究报告
1总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
某地经济适用房项目
1.1.2项目建设单位
水利投资发展有限公司
1.1.3项目建设依据
（1）《##市人民政府办公厅抄告单》（洪府厅抄字[2007]111号）；
（2）《关于同意城南经济适用房住房项目（新溪桥路以南）立项函复》（洪发改投字[2007]18号）；
（3）《印发关于我市经济适用住房建设有关问题协调会议纪要的通知》（##市人民政府办公厅）。
1.1.4编制依据
（1）《经济适用住房管理办法》（2004—4—13）；
（2）《##省人民政府关于积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的若干意见》（2006－12－30）；
（3）《##市经济适用住房建设销售实施意见的通知》（2007－7－4）；
（2）《中华人民共和国城市规划法》（1989—12—26）；
（3）《城市市容环境卫生管理条例》（1992—08—01）；
（4）《城市房屋拆迁管理条例》（1992—08—01）；
（5）《##省城市房屋拆迁管理实施办法》（2003—10—01）；
（6）《##市城市房屋拆迁管理办法（修正）》（2003—01—01）；
（7）《##市城市总体规划》（2003—2020）；
（8）《##市住房建设规划（2006—2010）》（2007—03）；
（9）《##市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（2006—09）；
（10）《城南经济适用房建筑方案设计》
1.1.5项目由来
随着国家经济社会的发展，社会主义市场经济体制的发展，居民居住条件、居住环境有了较大改善。
近些年我国住房制度改革的深入推进，住房市场化进程的加快，住房消费成为居民消费热点，房地产市场需求旺盛、土地开发，建设成本提高、商品房供应量相对不足，结构不尽合理等原因，致使中低收入家庭难以买得起市场高价商品房，居民住房问题就不可能完全依靠市场去解决。
建设经济适用住房是各级政府贯彻落实党的十六届六中全会精神，构建社会主义和谐社会的重要举措，是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为弱势群体办实事，履行政府责任的客观要求。
住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。
因此，建立包括经济适用住房在内的住房供应保障体系，满足中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是##市人民政府义不容辞的重要职责所在。
建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上基本住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，促进社会和谐具有重要意义。
为此，为贯彻落实国家《经济适用住房管理办法》和国务院办公厅《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格工作意见的通知》以及##省省政府制定了《关于积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的若干意见》等政策措施，并推动##市的经济适用住房建设，切实维护中低收入家庭和困难群体利益，解决他们的住房问题提供买得起、住得上的基本住房，着力调整##市的住房供应结构，##市在2007年，计划建设总量为70万平方米经济适用住房，占全年商品住房开发总量的20％。
为完成70万平方米经济适用住房建设，##市扩大了城南、城西两个经济适用住房小区规模，并在城东、红谷滩、昌北各新规划了一个经济适用住房小区，规划经济适用住房用地面积共1050亩。
##市人民政府根据##市的土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备，为逐年滚动开发创造条件。
##市政府确定了5处地块作为##市经济适用房建设场地。
某地经济适用住房作为##市规划的拟建经济适用住房之一、本项目---某地经济适用房住房拟建于新溪桥路以南、高新大道以西、五干渠以东地块，总建筑面积16.85万平方米，作为储备项目用于##市的经济适用房供应给##市的中低收入者家庭和困难群体。
1.2项目概况
1.2.1建设地点
本项目拟建在新溪桥路以南、高新大道以西、五干渠以东地块，详见附件区域位置图。
1.2.2建设内容
拟建的城南经济适用房规划总用地面积88449.3㎡，规划总建筑面积158294.41㎡（不含半地下室面积），其中：
住宅建筑面积136435.41㎡，公共建筑面积21859㎡，其中商业面积17011㎡，幼儿园面积3060㎡，垃圾中转站面积78㎡、菜市场800㎡、社区用房790㎡、公厕72㎡变电房48㎡。
本项目建成后，可安置2010户。
1.2.3主要技术经济指标
总用地面积88449.3m2
总建筑面积158294.41m2
其中：
住宅面积136435.41m2
公共建筑面积21859m2
建筑密度30%
容积率1.79
绿地率30%
居住户数2010户
机动停车位403辆
其中：
地下215辆
地面320辆
非机动停车位4008个
其中：
地下708个
半地下3300个
1.3结论
本可行性研究报告通过对某地经济适用房项目工程建设的背景分析、必要性论证、项目选址、工程效益分析，以及“技术、经济、安全、环保、卫生等多方面的论证。
认为本项目的建设与建成，不仅有利于加快推进##市经济适用房建设的推进；能为##市符合条件的中低收入家庭买得起、住得上基本住房，有利于推动##市房地产市场朝者供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的健康方向发展；有利于某区经济社会的发展乃至##市构建和谐社会，具有良好的环境、社会和间接经济效益。
本可行性研究报告采用的工程方案，不仅技术可行，而且经济合理。
建议尽快、尽早立项并开工建设。
本项目建设投资为36370.93万元，其中：
工程费用33207.19万元，工程建设其他费用2626.24万元，基本预备费537.50万元。
资金来源全部由建设单位自筹解决。
本项目工程拟建设期为2年。
2建设的背景与必要性
2.1建设背景
2.1.1城市概况
##市是##省省会，全国35个特大城市之一，自古以来就有“物华天宝、人杰地灵”的美誉；某区有2200多年的历史和深厚的文化底蕴，是国务院命名的“历史文化名城”；它不仅是生态环境优美的“江南水乡”，还是“军旗升起的地方”是一座举世闻名的英雄城；##市先后获得了“全国卫生先进城市”、“国家卫生城”、“中国优秀旅游城市”、“全国文明城市工作先进城市”、“全国科技进步先进城市”、“全国双拥模范城市”等光荣称号。
规划至2010年建成“北看大连、南看深圳、中看某区”的现代文明花园城市。
某区地处长江中下游、鄱阳湖西南岸，是唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南经济区相毗邻的省会城市，承东启西，纵贯南北；京九、浙赣、皖赣三条铁路线交汇于此，是京九线上唯一的省会城市；105、320、316国道贯穿某区；昌北国际机场可达全国各大城市；水运经赣江、鄱阳湖入长江至东海。
从经济学意义上看，某区已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。
##市下辖东湖区、西湖区、某区、湾里区、青山湖区、红谷滩新区、昌北经济技术开发区和高新技术开发区等八个区，以及某区、新建、进贤和安义四个县。
总面积为7402km2（其中八区为617km2），城市建成区面积为210km2，规划至2020年城市建成区面积达300km2，总人口（2005年）约为464万人（其中城区人口约209万人），规划至2020年，全市人口为600万人（其中城市人口为300万人）。
近年来某区经济发展迅速人民生活不断改善。
2005年，全市完成地区生产总值1008亿元，是2000年的2倍；财政总收入126.1亿元，是2000年的2.8倍、一、二、三产业的比例由2000年的10.6:
47.2:
42.2调整为2005年的7.3:
52.6:
40.1；城市居民年人均可支配收入由2000年的5734元上升到2005年的20.8m2农民年人均纯收入由2000年的2390元上升到2005年的3879元。
在“十五”期间，##市的经济增长速度在全国省会城市的排位中，由“九五”期末的23位跃升至“十五”期末的前五位。
城市综合竞争力，在全国200个主要城市的排名中进入前30位。
某区经济总量的迅速扩张特别是经济增长速度进入全国省会城市的前沿梯队，某区崛起的态势日益明显。
2001—2005年，某区全市实际利用外资27.08亿美元（年平均增长速度163%）；实际利用内资692亿元（年平均增长速度也是163%）。
“十五”期间，##市开放型经济对经济增长的贡献率达42.4%。
此外，在台湾电机电子同业公会公布的大陆投资环境的综合排名中，##市在2002年为“不予推荐城市”、2003年为“予以推荐的城市”、2004年和2005年为“极力推荐的城市”。
某区开放型经济的迅速发展，加快了##市由内陆型城市向开放型城市转变的步伐。
根据《##市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》，至2010年，##市的地区生产总值将达2100亿元（年均增长15%）、财政总收入300亿元，城市人口260万人，建成区面积260Km2，三次产业结构为5：
56：
39，城镇居民人均可支配收入累计增加9000元，农民年人均纯收入累计增加4000元，城镇化率达60%（年均增加1.6%）、城镇人均住宅使用面积为20m2，农村人均居住面积为38m2，实际利用外资五年累计达到60亿美元。
在实现上述目标的基础上，力争再用10年的时间，即到2020年实现人均地区生产总值再翻一番达到10000美元以上，城镇化水平达到70—75%，实现工业化和社会的基本信息化，城市人口达到300万人，建成区面积达到300Km2，形成更具实力的某区一小时都市圈，富民强市提升到新的水平，经济更加发展，民主更加健全，科教更加进步，文化更加繁荣，社会更加和谐，人民生活更加殷实，实现全面建设小康社会的战略目标，某区进入全国同类城市一流行列。
##市委市政府为贯彻##省委省政府建设“三个基地，一个后花园”的战略决策。
##市是一座滨江城市、绿色城市和生态城市，有一流的空气和水质，有建设现代花园城市的良好环境，正在努力提高城市品位，认真打造精品城市。
根据2003年11月6日召开的##市规划委员会第十八次会议通过的《##市城市总体规划（2003—2020）》，某区城市发展的总体思路是“西进、东拓、北控、南延”；总体格局是“一江两岸、一核五片”，沿着赣江两端延伸，多点、多组团推进，并将“依山傍水，两核拥江”列入城市核心区的规划之中，即以赣江为分隔，两岸分别按照功能区自我完善、自成体系的成为两个相对独立的城区（即昌南和昌北城区），形成“一江两岸”，“一城两核”的城市新格局。
##市城市用地规划图
2.1.2某区（昌南新城）争取成为##市副中心的概况
某区地处城南片，并被##市规划委员会定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”，具体目标是：
“本着可持续发展的原则，对整个区域内的多种功能进行整合、优化城市空间结构、提高城市综合实力、完善城市机能，把某地片建设成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水平较高的城市综合区”。
这一决策给某区带来了前所未有的机遇。
为此，某区提出了“开发新城区（即“新昌南城”）、改造老城区，打造‘三纵两横’的城市新格局”的战略思想，并委托美国KXA建筑师事务所编制了“##市城市副中心”新昌南城“概念规划设计方案”，该“方案”将“新昌南城”建于城南村和万溪村，占地面积7k㎡，建成后将构成由高新开发区、民营科技园、昌东工业区、昌南工业园组成的昌东南“半月形”产业带，并集聚都市工业、商务办公、教育培训、休闲娱乐、文化体育和居住等多种功能，以创造显著的经济、社会、环境效益，并提供就业机会。
“新昌南城”们于城南城市副中心的核心区、紧靠高新开发区、民营科技园、昌东工业区和昌南工业园组成的“增月形”产业带。
它的建成，不仅可以极大地促进区域经济的发展和乇底改变城南地区的旧村面貌，而且可以对某区这个区域性制造业基地的建设提供一个综合性服务平台。
同时对拉开##市的城市化框架，促进“半小时经济圈”和“双三角”目标的早日实现具有极其重要的意义。
2.1.3全国房地产行业背景及##市07年房地产市场简况
丛宏观政策的角度看，2006年在中国房地产市场的发展史上注定将成为不平凡的一年。
从国六条到九部委文件，政策出台的级别之高、密度之大、力度之烈、影响之远，在中国房地产市场发展的历史上，前所未有。
然而商品房供需矛盾依然突出。
去年下半年，全国商品房新开工面积、施工面积、竣工面积同比增速持续低位运行。
今年上半年，在居民住房需求持续上升的情况下，商品房供给能力相对减弱。
从05年开始，商品房当年销售面积开始大于当年竣工面积，05、06年的商品房销竣比都是1.143。
今年4个月商品房销售面积和年竣工面积比提高到1.816，新建商品住宅销售面积是竣工面积的2.02倍，明显快于去年的1.55倍，商品房销售面积增幅快于竣工面积增幅6.7个百分点，其中，现房销售同比加快6.8个百分点，
期房销售同比加快6.4个百分点，与此同时商品住宅空置面积同比下降0.8％，其中，东部和中部地区同比上升1.7％和7.5％，高和空置面积下降显示出市场需求依然旺盛，供求关系趋于紧张，中心城市的供需矛盾更加突出。
全国近几年商品房竣工面积和销售面积概况
全国商品房销售均价增长趋势图
因房地产的最大特点就是供应的弹性系数很小，但需求的弹性很大。
房子卖得比竣工的快，长期结果必然是供求关系紧张。
中国楼市房价涨得快，一是需求旺盛，而供应总量显得迟缓和不足。
二是资金流动性过剩、居民收入差距扩大，导致住房投资性、储备性需求旺盛。
有针对性的政策调控能够缓解房价过快上涨。
供应方面，在严格保护耕地的前提下，保证商品住宅用地足量、适度提前供应。
为此，首先，分清住宅用地和工业用地的区别，地方政府要特别控制工业用地。
其次，在土地总量控制的情况下，需要思考如何盘活存量土地和农村的宅基地。
同时，可以适当提高商品住宅的容积率，如今的建筑技术可以使商品房向更高层发展。
全国部分重点中心城市增厂情况
##市房地产市场运行情况也概莫能外，根据##市房管局发布上半年房地产市场运行情况报告。
今年上半年，全市市区商品房预销售面积208.5万平方米，同比增长58.2%，销售金额89.26亿元，同比增长84.5%。
全市房地产地税收入9.72亿元，同比增长53.9%；房地产契税收入3.59亿元，同比增长30.1%，房地产税收的大幅增长显示某区房地产市场仍然活跃。
主要表现在以下几方面：
●投资和新建规模均有增加。
今年1-5月，##市房地产开发投资完成29.83亿元，同比增长8.4%，其中住宅投资27.50亿元，同比增长36.3%。
全市商品房施工面积为696万平方米，同比增长10%，其中商品住宅施工面积637.14万平方米，同比增长28.3%；全市商品住宅新开工面积147.43万平方米，同比增长1.7%；全市商品房竣工面积51.91万平方米，同比增长48.9%，其中商品住宅竣工50.80万平方米，同比增长73.5%。
●市区商品房销售89亿元。
上半年，全市（含四县）商品房预销售面积322.7万平方米，同比增长44%，销售金额117.3亿元，同比增长75%。
其中，商品住宅预销售24930套，同比增长3.6%，预销售面积292.3万平方米，同比增长40.6%，销售金额98.20亿元，同比增长71.7%。
上半年，全市市区商品房预销售面积208.5万平方米，同比增长58.2%，销售金额89.26亿元，同比增长84.5%。
●市区存量房成交额上涨10.05%。
截至2007年5月底，全市商品房空置面积为7.83万平方米，同比下降50.1%，其中商品住宅空置面积6.68万平方米，同比下降38.2%。
1-6月，某区存量房交易12157件，面积114.48万平方米，成交额25.63亿元，同比增长8.87％；其中市区完成存量房交易9274件，面积82.45万平方米，成交额20.89亿元，同比增长10.05％。
2.1.4##市经济适用住房概况
在国发〔1998〕23号文中，国务院提出：
“对不同收入家庭实行不同住房供应政策。
最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”。
同时，“调整住房投资结构，重点发展经济适用住房”，按照“保本微利”原则，确定经济适用住房的7项费用构成和3％以下的利润控制原则，以促使“经济适用房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购房”。
经济适用房是党和国家为解决广大中低收入家庭住房问题而建的普通住房。
调控供求总量和供求结构，促使房地产市场健康发展。
２００２年初，##市有关部门立项在红谷滩新区建设一个总建筑面积４７万平方米的经济适用住宅小区。
“十五”期间，##市共建设经济适用住房近７０万平方米，全市已有２万余户家庭购买或被安置到经济适用住房，对市政工程建设和满足中低收入家庭的住房需求都起到了积极的作用。
２００３年在城区东南西北规划了建设用地９７０亩，２００５年又新增规划用地近６８０亩，用以改善中低收入家庭的住房条件。
按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的精神，##市政府决定在城东、城南、城西、城北等四处实施经济适用房建设，按非盈利的成本价格，面向全市中低收入、无房或住房困难的职工、群众出售，符合条件者均可购买。
城东、城南、城西、城北等四处经济适用房分别占地２８０亩、１３０亩、２８０亩和２００亩，６月将全面开工。
城东小区：
位于高新大道灌城渡假村对面，占地面积２８０亩，总投资３．３亿元，总建筑面积２３万平方米，已开工面积１３．２万平方米，其中８．２万平方米已竣工。
城南小区：
位于拟建的青山湖南大道，占地面积２０２亩，总建筑面积１５．１３万平方米，均已基本竣工。
城西（康桥绿城）小区：
位于拟建的水厂西路，占地面积３６６亩，总建筑面积２８万平方米，已开工９．７万平方米，其中７万平方米已竣工。
城北小区：
位于青山北路长巷村，占地面积１２３亩，规划总建筑面积１１．６万平方米，已开工１．８万平方米，其中０．７万平方米已竣工。
07年元月18日，##省##市首批经济适用房销售试点培训班在某区政府礼堂隆重召开。
标志着##省首批经济适用房试点工作全面展开，某区200户住房困难户将告别低矮破旧拥挤的平房喜迁新居。
继今年2月10日全省首批经济适用住房销售在我市成功公开摇号之后，我市推进经济适用住房建设又出新行动。
5月26日上午，随着位于红谷滩新区凤凰洲片区的经济适用住房凤凰家园项目的开工建设，我市今年70万平方米的经济适用住房建设宣告全面启动。
在今年接下来的时间里，我市将分成四个地块加紧经济适用住房建设，进一步积极妥善解决老百姓特别是中低收入家庭的住房困难问题，从而真正让百姓安居、让社会祥和。
按照##市政府的规划，全市每年将按房地产开发总量的２０％比例，扎实推进经济适用房建设，确保２００８年春节前向全市中低收入无房户和住房困难家庭提供７０万平方米的经济适用住房，力争用８－１０年时间基本解决中低收入无房户和住房困难家庭的安居问题。
2.2项目建设的必要性
2.2.1完善##市住房供应体系，促进房地产市场持续健康发展的需要
住房供应体系中主要以普通商品房为主，经济适用房供应较少，
当前##市普通商品房的建设面积为##市的住房主要供应，供求结构矛盾突出，供求矛盾严重，且价格增长较快，对一些中低收入者因购买力有限只能望房兴叹，影响了##市市民居住，不利于市民生活质量的提高，更不利于促进房地产市场持续健康发展。
目前我国正在构建普通商品房、限价房、经济适用房、廉租房的住房供应体系，满足社会各类收入群体的住房需求。
而房地产市场健康发展的三大基本要素是：
供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。
要大幅度增加经济适用房的比重是解决供求结构不合理和缓和供求矛盾突出问题的重要措施之一，有利于扭转商品房与经济适用住房等社会保障性用房短缺局面。
在1998年国务院23号文件这一我国住房改革的纲领性文件明确提出要以“建设经济适用住房为主”，而1998年房改之后的这几年中，经济适用房建得最多的年份也只有6%的比重。
经济适用房成为稀缺资源，成为寻租的对象。
我们建议，在未来的五年中，应该逐步加大经济适用房的投资规模，增加经济适用房在住房供应体系中的比例，努力将经济适用房的比例增加到50%以上。
某地经济适用房的推出，是##市人民政府为解决中低收入家庭住房困难问题而建设的具有保障性质的政策性住房。
推行经济适用房建设，将有利于房地产市场供求基本平衡。
在积极推行经济适用住房建设的同时，对某区房地产开发实行总量控制，使房地产开发总量与经济发展水平、人民群众生活水平以及居民住房消费需求相适应。
可以调节房地产市场供求关系，实现房地产市场供求基本平衡；有利于促进房地产市场供求结构基本合理。
本项目建设的经济使用房住房套型建筑面积严格控制在90平方米以内，可以增加中低价位、中小户型住房的供应，从根本上扭转大户型住房供应比例过高的局面，以改善住房供应结构，实现住房供应结构基本合理；面对当前房价居高不下的情形，通过推出经济适用房，实行限价销售，对过高的房地产价格有一定的平抑作用，促使房地产市场价格趋向理性化。
因此，某地经济适用房的建成是完善##市住房供应体系，促进房地产市场持续健康发展的需要
2.2.2解决中低收入家庭和困难群体住房难的问题，构建和谐某区的需要
目前，我国社会正经历着深刻的变化，改革发展正处于一个关键时期。
工业化、城镇化和经济结构的调整加速；社会组织形式、就业结构，社会结构的变革加快。
人民群众的经济政治文化需求更趋多样；社会利益关系更趋复杂；人们思想活动的独立性、选择性、多变性、差异性明显增强。
因此，我国正面临着并将长期面对各种各样的矛盾和问题。
要实现全面建设小康社会的宏伟目标，就必须正确应对这些矛盾和问题，大力促进社会和谐，这既是全面建设和谐社会的重要内容，也是实现全面建设和谐社会的重要前提。
和谐社会是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。
全面建设和谐社会，关系到最广大人民的根本利益；关系到执政党的社会基础和实现其历史任务；关系到全面建设小康社会和国家的长治久安。
因此，应深刻认识全面建设和谐社会的重大意义，自觉承担起和谐社会建设的历史任务。
这一类观点认为“高地价导致高房价”和“高地价是高房价价与地价之间的关系，房价与地价二者是联合在一起的，相互影响（INESC,2004）。
Evans（1988）认为，给定土地供给，则房价决定地价；但反过来不能因此而说土地供应是无关的、不会影响地价或房价。
高晓慧（2001）计算天津楼面地价和住房价格的相关系数为0.98905，认为地价是房价基础，房价是地价表现，房价对地价具有反作用。
刘琳、刘洪玉（2003）认为笼统地说房价高决定地价高、或者地价高决定房价高都是片面的，从需求和供给角度看二者的因果关系不一致。
苗启虎、王方华（2004）则认为从经济学角度看房价上涨导致地价上
升，但土地供应量变化对房产价格将产生巨大影响，并将其归于我国现有土地制度，认为“中国还有一种可能是地价上升导致房价上涨”。
经济适用房的供应对象，是指在社会发展领域的弱势居住群体，即在社会性资源分配上具有经济收益的贫困性、生活质量的低层次性和社会承受力的脆弱性的特殊居住群体，它是一个随着社会经济发展而逐渐演变而来的多层次多元化的群体。
这类人群一般是占社会绝大多数的中低收入者。
城镇超低收入者的住房问题可以通过廉租房政策加以解决，而经济适用房政策指向的群体主要是中等偏低水平的社会群体。
本工程的建设，能促进##市保持经济的持续快速协调健康发展，发展社会主义民主，落实依法治区（市）的基本方略、加强思想道德建设、维护并实现社
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