某经济适用房可行性研究报告Word下载.docx

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2.1.4项目建设是改善**县城市面貌、提高城市形象的需要

第三章场址选择

3.1场址现状

3.1.1地点与地理位置

3.1.2场址土地权属类别及占地面积

3.2场址条件

3.2.1地形、地貌、地震情况

3.2.2工程地质与水文地质

3.2.3气候条件

3.2.4城市规划与区域性规划要求

3.2.5交通运输条件

3.2.6社会环境条件

3.2.7法律支持条件

3.2.8公共设施条件

3.2.9征地拆迁条件

3.2.10建筑材料和运输条件

3.2.11施工条件

3.4推荐场址

第四章建设方案

4.1总体规划

4.1.1规划依据

4.1.2规划原则

4.1.3设计理念

4.1.4规划结构及功能分区

4.1.5住宅规划

4.1.6道路交通组织及竖向设计

4.1.7配套设施规划

4.1.8绿化及景观设计

4.1.9小区防护

4.2建筑设计

4.2.1采用的主要规范

4.2.2平面布置

4.2.3层数、层高、立面

4.2.4公厕、垃圾站

4.2.5总变配电所

4.3结构设计

4.3.1采用的主要规范

4.3.2结构设计基本数据

4.3.3结构造型

4.4供配电

4.4.1设计依据

4.4.3供电电源

4.4.4变配电所

4.4.5配电

4.4.6户外供电及照明

4.4.7主要设备表

4.5弱电

4.6给水排水

4.6.1设计依据

4.6.2水源

4.6.3用水量

4.6.4供水系统

4.6.5排水系统

第五章节能节水措施

5.1总图布置及水电节能措施

5.2.1设计依据

第六章环境影响评价

6.1场址环境现状

6.2项目建设与运营对环境的影响

6.2.1施工建设期的环保措施

6.2.2运行期的排污分析

6.2.3运行期的污染防治对策

6.2.3.1废气防治

6.3水土保持

6.3.1水土流失防治方案

6.3.2耕地复垦

第七章 

劳动安全卫生消防

7.1编制依据及采用的主要标准

7.2工程的主要危害因素及主要防范措施

7.3消防措施

第八章 

物业管理

第九章 

方案实施及项目实施进度

9.1建设工期

9.2项目实施进度安排

9.3项目实施进度表（横道图）

第十章 

招标管理

第十一章投资估算与资金筹措

11.1投资估算

11.1.1编制依据

11.1.2建设投资分析

11.1.3建设投资估算

第十二章经济效益及社会影响评价

12.1经济评价

12.2社会影响效果分析

12.3社会风险分析

第十三章结论与建议

13.1结论

13.2建议

1.1项目背景

**县房地产管理局城北小区经济适用房新建工程。

**县房地产管理局为正科级事业单位，归口县建设局。

其内设五个股室：

办公室，计财股，房政股，法规股，房地产开发经营管理办公室；

七个二级机构：

房屋登记发证办公室，房屋安全鉴定办公室，房屋租赁管理所，白蚁防治所，物业管理所，房屋产籍测量所，房地产评估交易所；

并设有五个办事处：

青树坪，太平寺，香铺坳，荷叶，经开区，至目前为止共有干部职工95人（含离退休）。

　　**县房地产管理局办公大楼位于**镇**路**号，2004年对整幢大楼进行装修，并添置了电脑、空调、复印机、传真机、扫描仪、档案柜等现代办公设备。

在努力提高硬件设施水平的同时，坚持以“三个代表”重要思想、科学发展观、建设和谐社会等指导，紧紧围绕建设“和谐**、小康**”这一目标不动摇，按照县委、县政府“超常规跨越式发展”战略，为实现我县房地产业的持续、健康发展作出应有的贡献，在抓好全县日常房屋登记发证工作的同时，下大力气规范整顿**的房地产发展市场，使房地产业逐步成为我县的支柱产业。

作为经济适用房和廉租住房的主要责任单位。

2004年以来，房产局真抓实干，求真务实，成效显著。

全县共新建经济适用房5处，建设面积56660平方米，建成住房515套，已解决349户

城镇中低收入家庭住房困难；

2007年采取发放租赁住房补贴等方式共投入资金7.68万元，解决了128户城镇最低收入家庭住房困难，折合面积6400平方米，连续4年超额完成上级下达的目标任务。

　　在全局上下一致努力下，**县房地产管理局的工作得到了县委、政府及社会各界的一致肯定。

2004年，单位荣获“市为民办八件实事先进单位”，“市房地产系统管理先进单位”等荣誉称号，2006年，单位荣获“全市房地产系统管理工作一等奖”，“全县信访工作先进单位”，“全县为民办八件实事先进单位”，“全县扶贫开发工作先进单位”，“全县人口和计划生育工作先进单位”等荣誉称号。

2007年单位荣获“文明单位”，“全县人口和计划生育工作先进单位”，“市房地产系统先进单位”，“扶贫开发工作先进单位”等荣誉称号。

1.1.3项目可行性研究报告编制依据

1.1.3.1《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；

1.1.3.2建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局《关于印发<

经济适用住房管理办法>

的通知》（建住房〔2007〕258号）；

1.1.3.3《某省城市房地产开发经营管理办法》（某省人民政府令第207号）；

1.1.3.4某省物价局、省建设厅关于印发《某省经济适用住房价格管理办法》的通知（某价消〔2003〕12号）；

1.1.3.5**县人民政府办公室关于印发《**县经济使用住房管理办法实施细则》的通知（某政办发[2007]11号）；

1.1.3.6**县人民政府办公室关于印发《**县解决城镇低收入家庭住房困难发展规划（2007-2010）》、《**县解决城镇低收入家庭住房困难2008年年度计划》的通知（某政办函[2008]5号）；

1.1.3.7**县人民政府常务会议纪要[2008]2号；

1.1.3.8国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；

1.1.3.9有关各专业的国家设计规范；

1.1.3.10建设单位提供的各项基础资料；

1.1.3.11经济环境及社会调查；

1.1.3.12本院与项目业主签订的咨询协议。

拟建项目场址紧挨**县城北新区。

项目西有思云路，东为国藩路，北依归朴街，南邻八本街，另有富厚路贯穿场址南北。

距**县县政府直线距离约2000多米。

优越的地理位置，便捷的交通条件，以及良好的自然环境，为项目的建设提供了优良的客观条件。

规划建设总用地面积为76697.85平方米，净用地面积67959.77平方米，建筑总基底面积17848.75平方米，总建筑面积105465平方米，其中：

住宅建筑面积104160平方米，活动中心面积535平方米，幼儿园建筑面积695平方米，配电房面积30平方米，公厕面积45平方米。

1.2.3.1政策扶持

本项目属于经济适用房工程，是解决**县部分中低收入人员住房困难、确保人民安居乐业、构建和谐社会、促进**进一步发展的惠民工程，受到县委、县政府的重视和国家、地方政策的扶持。

1.2.3.2场址条件

拟建工程地理位置优越，交通便利，自然环境和水文地质适宜建设，公共设施条件能满足需要，符合城市规划。

项目各项施工条件良好，施工环境宽松，选址经过比较论证后，确定最佳方案。

1.2.4.1项目总投资

估算总投资9571万元，其中：

前期工程费932万元，建筑安装工程费7382万元，基础设施建设费340万元，建设单位管理费173万元，办公及生活家具购置费12万元，工器具及生产用具购置费10万元，其他费用266万元，预备费456万元。

1.2.4.2资金来源

本项目所需投资为9571万元，资金全部由项目业主自筹解决。

a、本项目建设符合**县城市总体规划。

b、本项目位于**县城北新区，交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。

c、建设地点选择及建筑形式符合**县城市总体规划要求。

d、本项目工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。

a、本项目具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。

b、应尽快对场地进行地质勘探，明确场址区的工程地质情况。

c、建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。

d、在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套建设，物业管理与施工建设同步进行。

e、工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。

第三章

住房问题是重要的民生问题。

党中央、国务院高度重视解决城市居民特别是中低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

2007年，省委、省政府发布了《某省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》，文中明确指出，“深入贯彻落实科学发展观，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作、住房制度改革的重要内容和政府公共服务的职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

”

**县是一个农业大县，也是工业发展迅速的新型城市，城镇人口约10万人。

2006年底，县城城区范围内城镇家庭1.279万户，全县居民人均GDP为6546元，城镇居民人均可支配收入7178元，人均住房建筑面积30㎡。

城镇最低收入家庭（150元/人.月及以下），占县城城镇家庭总户数的18.74%。

城镇最低收入家庭人均住房建筑面积在8平方米以下的共519户，占县城城镇家庭户数的4.058%。

城镇低收入家庭（430元/人.月及以下）人均住房建筑面积在10平方米以下的有728户，占县城城镇家庭总户数的5.69%。

随着城市化进程的加快，居民住房矛盾越来越突出，特别是中低收入家庭的住房问题

日益凸显。

某省人民政府《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》在“加强经济适用房建设与管理”中指出：

“各地要根据实际情况，每年安排一定规模的经济适用房。

设区城市每年经济适用房竣工面积占当年住宅竣工总面积的比例应达到10%-15%。

解决城市低收入住房困难重的城市，可适当提高供应比例。

因此，根据此指导意见，按照**县国民经济和社会发展“十一五”规划，结合**县的实际情况，加强经济适用房建设，确保中低价位、中小户型住房的有效供应已是十分紧迫的任务。

城北小区经济适用房项目的建设能有效地解决城市中低收入家庭的住房问题，是增加城市住房容量、改善市民居住条件的需要，有利于营造和谐**，促进社会和谐发展。

**县地处某中腹地，跨湄水两岸，东倚长潭株“金三角”，南临衡郴“弹性地带”，西临某，北接某、某，农业基础雄厚、工业发展迅速，县城城镇人口约10万人。

**县经过四十多年的发展，已有一定的经济基础。

初步核算，2006年全县生产总值55.97亿元，按可比价格计算，增长11.5%，比上年快0.9个百分点，为近10年来增速最快的一年。

其中，第一产业增加值23.42亿元，增长6.6%；

第二产业增加值15.08亿元，增长22.4%；

第三产业增加值17.47亿元，增长9.9%。

三次产业构成为41.8:

26.9:

31.3。

按常住人口计算，人均生产总值为6546元。

根据**县城总体规划，**县城区将在2020年建

成面积约20平方公里、人口20万的中等规模城市。

随着**县城市化进程的加快，社会经济的全面、迅速发展，人民生活水平普遍提高，高收入人群不断增多。

相比之下，由于各种原因，县城城区仍然有一部分家庭收入偏低且住房比较困难。

2006年底，**县城区城镇低收入家庭（430元/人.月及以下）和最低收入家庭（150元/人.月及以下）有3125户，占县城城镇家庭总户数的24.43%。

其中的大部分家庭，人均住房建筑面积在10平方米以下，住房拥挤，条件较差，有一部分家庭不得不在外租住房屋，增加了经济负担，影响了家庭和睦、社会稳定。

他们迫切地希望能够改善居住条件，但由于收入有限，无力承担较高的普通商品房价格。

城北小区经济适用房项目的建设，将从根本上解决一部分中低收入家庭的居住问题，体现党和政府对中低收入家庭的关怀，消除社会不安定因素，维护社会稳定和谐。

同时，住户搬迁到**经济开发区后，将带来开发区人气的增加，带动第三产业的发展，相对来说就业机会也会增多，生活条件有望进一步改善，将获得更广阔的生存和发展空间。

项目拟建地位于**县城北新区，处于**经济开发区内。

**经济开发区于1992年8月批准建立，地处**县城西郊，雄居320国道、上瑞高速**连接线、娄衡路等三条重要交通干线的交汇处，是**县体制创新的新基地、招商引资的新平台、对外开放的新窗口、现代化的新城区。

**经济开发区总体规划13.018平方公里，分三期开发。

至目前为止，开发区已完成第一期开发，进入第二期开发阶段，已建成了中

南地区最大的农机专业市场――某中农机机电大市场。

基础设施建设总投资突破1亿元，园内初步形成了电子信息、农机机电、新型材料、绿色食品等重点产业。

入园企业30家，总投资达5.9亿元，区内规模企业年总产值突破4.3亿元，实现利税4000余万元。

2005年起县财政每年投资1000多万元用于开发区基础设施建设，2007年又进一步加大了财政投入力度。

这些措施为开发区进一步做大做强提供了广阔空间，注入了新的强大动力。

新体制运行后的**经济开发区既抓建设又抓管理，成效显著：

征地拆迁进顺利，基础设施建设全面铺开，项目建设如火如荼，招商引资形势喜人，农村和社会事务工作有序开展，部门职能全部配备到位，干部队伍素质全面提高。

**经济开发区已成为**县最具吸引力的地方和经济亮点。

随着**县经济开发区的加速开发与发展，必将会有更多的投资者和各类人才纷至沓来，与之配套的住宅需求必然会相应增加。

项目的建设能妥善解决当地失地农民、普通居民特别是中低收入家庭的住房问题，这也就为新区的发展打下了良好基础。

同时，住户搬迁到**经济开发区后，也就为开发区带来了一定的劳动力资源。

可见，城北小区经济适用房项目的建设，必然会进一步完善经济开发区的城市功能，在加快**县经济开发区发展的进程中发挥应有的作用。

近年来，**县政府高度重视，投入大量资金，大力加快城区特别是城北新区的建设，全面推进城市扩容提质，城区规模不断扩大，城市品位大幅提升，**县已成为某省具有一定吸引力的新型城市。

在

城市建设过程中，房地产开发的持续繁荣对促进**城市发展的作用十分明显，城北小区经济适用房项目的建设并投入使用，将大大改善了**县城市居住环境，提升了**人居水平，使城市面貌焕然一新。

本项目位于城北新区，南临八宝街，北接归朴街，富厚路穿小区而过，东面是城市主干道国藩路，与新区内各项目的规划紧密相连。

项目建成后，一个具有现代建筑风格的住宅小区将矗立而起，形成一道新的城市风景线，对于促进**县城北新区的发展具有十分积极的意义。

2.2建设规模

住宅建筑面积104160平方米（经济适用住房102060平方米、廉租房2100平方米），活动中心面积535平方米，幼儿园建筑面积695平方米，配电房面积30平方米，公厕面积45平方米。

容积率为1.53，建筑密度为26.2，绿地率为33.1。