联想高科经典都市商品住宅开发项目可行性研究报告优秀可研.docx
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联想高科经典都市商品住宅开发项目可行性研究报告优秀可研
“联想高科•经典都市”商品住宅开发项目
可行性研究报告
目 录
一、总 论
二、市场分析
三、建设内容
四、环保与市政配套
五、组织机构与人力资源配置
六、建设进度安排及物料供应
七、资金筹措
八、效益分析
九、研究结论与建议
一、总 论
（一）项目背景
1 项目名称：
“联想高科•经典都市”居住小区
2 承办单位概况：
我公司“世纪地产”是武汉专业的房地产项目开发公司，近年来公司的房地产业务在武汉稳步发展，已经成功开发过多处房地产项目。
由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期长。
为了降低投资风险，我公司决定和武汉高科国有控股集团有限公司及北京融科智地房地产开发有限公司合作成立控股公司武汉联想•世纪高科房地产开发股份有限公司开发本项目。
公司注册资本1亿元（我公司3000万元，武汉高科国有控股集团有限公司3000万元，北京融科智地房地产开发有限公司4000万元）流动资金2400万元（滚动开发）。
武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委、市政府同意成立的，授权全面经营和管理武汉东湖新技术开发区国有资产。
集团注册资本15亿元，目前全资、控股、参股企业35家，已成为“武汉•中国光谷”建设的主力军，是一家集资产经营与管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科学研究、大学科技园建设于一体的大型国有控股集团。
成立于2002年6月的北京融科智地房地产开发有限公司，是联想控股公司为进军房地产行业而专门设立的全资子公司，也是其多元化布局的一个重要棋子。
3 可行性研究报告的编制依据：
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《武汉市规划管理条例》及《技术规定》
（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
（二）项目概况
1 地块位置：
关山一路与楚雄大道交会处往南400m处。
光谷创业街位于本案东侧，南抵武汉职业技术学院，西紧邻关山一路，北靠长江有线电厂。
地块紧邻光谷CBD中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。
周边商场、菜场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、医院等公共设施相距不远。
“联想高科•经典都市”居住小区周边有：
华中科技大学、中南民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷核心市场、电信数码港、长江乐园、东湖新技术开区等。
位于此地生活方便而多彩。
2 建设规模与目标：
土地面积：
270亩（180090平方米）
容积率：
1.75（本地块位于武汉市郊区，沿关山一路南行800米即达武黄高速公路，是武汉光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多的科技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值）
建筑面积：
314528平方米
开发周期：
7至8年
土地价格：
5400万（高科集团储备土地，作为股本投入）
3 周围环境与设施
（1）步行约2分钟可至586、521、715等公交车站；
（2）鲁巷广场购物中心关山超市以及关山饭店等消费场所均几步之遥；
（4）华中科技大学，中南民族学院等高校环绕；
（3）武汉光谷CBD中心——光谷创业街位于本案东侧
4 项目投入资金及效益情况
项目总投资：
33597.28万元
自有资金投入：
12400 万元
住宅销售价格：
2000 元/平米起
项目销售收入：
59104.00万元
项目税后利润总额：
16127.14万元
项目毛利润润：
27.28％
项目内部收益率：
25.39％
（三）项目建设缘由
1 项目建设有利于我公司在武汉房地产市场的进一步开拓发展
公司自成立以来，秉承“追求卓越、尽善尽美”之企业理念，依托开发区的优惠政策及政府支持，立足于东湖开发区，辐射武汉三镇。
通过本项目的开发，占据光谷CBD区域房地产市场，发展壮大公司实力，并进一步树立企业在武汉地产业界的形象。
2 项目的建设符合武汉市对光谷建设的精神
国家继续实行扩大内需、拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进一步增强。
随着国家取消了银行对房地产开发项目贷款的限制、解除了房地产开发企业禁令，更加坚定了房地产业发展的信心。
武汉市政府加大对房地产业的投入。
每年投资100亿元兴建600万平方米的住宅，五年共建3000万平方米，用五年的时间解决30万居民的住房问题的战略方针的实施对房地产业的影响是十分明显的。
形成了二、三级市场联动效应。
武汉市房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥，我市房地产市场已形成了二、三级市场联动的良好局面。
部分条件好的行政、企事业单位已进入住房货币化分配阶段，房改前的好条件正在逐步被消化，继而转入个人购房，会刺激住房有效需求，形成住房梯级消费。
根据2002年第二季度武房指数报告，洪山区房地产市场最大特征就是“光谷地区以住宅项目为主，武珞路沿线以商务写字楼为主”。
作为洪山区两大经济支柱“中国光谷”与“电脑一条街”在洪山区的经济结构中将占据主导地位。
随着中国光谷的发展壮大，小区周边土地已成为武汉市房地产开发的热点，在未来的5年内，中国光谷方圆50平方公里的区域将形成一个科工贸年收入超过1000亿以上的高科技产业园，加上长江乐园的带动效应，一大批第三产业会在此地蓬勃兴起，本地域将成为武汉市人文环境最好、居住质量最高、规划配套最完善的生活社区。
因此，我公司决定在此区域内寻找合适的地段投资建设高品质的商品住宅小区，由于本区域内土地的稀缺以及我公司资金暂时的短缺，我们选取武汉高科国有控股集团和北京融科智地房地产开发有限公司作为战略合作伙伴，三方经过协商，达成一致，成立合资公司武汉联想•世纪高科房地产开发股份有限公司共同开发高科集团270亩储备地块。
具体合作方式在资金筹措一节中有详细叙述。
3 由于市区可开发土地稀缺，三方合作开发本项目符合我公司投资开发策略
从土地供应的角度分析，由于土地数量的相对稳定性和自90年代中期以来武汉房地产市场的高速发展，武汉市区土地资源日益减少，在市区内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。
类似本项目开发可200多亩以上大规模住宅区域的土地稀缺，土地资源弥足珍贵。
随着土地供应市场的秩序日益规范化，为了合理的利用城市土地资源，土地获得方式已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。
而后两种方式必然提高土地获得成本，对项目开发建设不利。
本项目由武汉高科国有控股集团提供土地使用权，为资金流动周转和项目建成收益创造了良好条件。
一次性获得大面积有开发潜力的地块，有利于对项目进行滚动开发。
根据市场动态，合理调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，这在武汉房地产市场并不多见。
项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现。
4 项目开发优势所在
世纪地产丰富房地产项目开发经验以及良好的信誉
高科集团的相关政策优势和充足的土地储备
融科智地依托于联想集团的高科技理念和品牌优势
（四）市场分析
1 武汉概况
武汉市是中国六大中心城市之一。
在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，武汉名列第六。
2001年，武汉市国内生产总值达到1348亿元，按可比价格计算，比2000年增长12%。
经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18亿元,同比增长21.8%,占国内生产总值的比重为本11.1%。
自1992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。
经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十五”计划的良好开局。
得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础。
中华人民共和国成立后，武汉经过几十年的发展，已经成为一个门类齐全的综合性工业基地，华中地区的内外贸易中心，我国内地最大的交通枢纽和重要的教育、科研基地，在全国221个地级以上城市中，武汉的综合经济实力居第六位，是中国的特大中心城市之一。
改革开放以来，武汉的投资“洼地效应”显现，目前利用外资居中国中西部大中城市之首，实际利用外资63.7亿美元，外资来自全球五大洲40多个国家或地区，全球500强跨国公司有35家来汉投资，另有45家设立了代表处。
迈向世界超级城市 世纪之交，正当世界各大城市都在描绘新的发展蓝图之际，美国《未来学家》杂志1999年6-7月刊发表了著名学者麦金利-康韦所著题为《未来的超级城市》的文章，预言中国的上海、武汉将进入21世纪全球十大超级城市之列。
超级城市是指具有下列3项条件特征的城市地区：
人口超过100万；能够可持续地满足居民的物质和社会需求（包括食物、住所、安全、医疗、保健、交通及教育等方面的需求）；拥有健康和充满火力的经济环境，能够创造、吸引和培育可产生足够就业机会和财政收入的经济投资。
未来超级城市必不可少的10个因素：
水源；国际机场；与腹地的交通联络；圆顶体育场；技术中心；通信中心；公共交通；垃圾处理；绿色基础设施；新的政治机制。
未来的十大超级城市：
班加罗尔（印度）；武汉（中国）；上海（中国）；曼谷（泰国）；丹佛（美国）；亚特兰大（美国）；昆坎-图卢姆地区（墨西哥）；马德里（西班牙）；温哥华（加拿大）。
由于地处中部要冲，拥有高新技术产业以及数十所大学和技术学院，武汉具有很大的机会。
2 光谷地区房地产住宅市场分析
（1）“光谷地区”概况
信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。
光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为21世纪最重要的支柱产业之一。
在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。
湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。
去年，武汉以其发展光电子产业的综合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（简称“武汉•中国光谷”）。
“武汉•中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇聚了一大批国内外知名的专家学者，为发展光电子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了一定的产业规模，形成了光谷发展的骨架；“武汉•中国光谷”依托国家级开发区-----武汉东湖新技术开发区，有着良好的外部环境和条件，这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础。
武汉东湖新技术开发区50平方公里范围内集聚了18所高等院校，56个省部属科研院所，65个国家重点学科，10个国家重点实验室，7个国家工程技术研究中心，43名两院院士，20多万名各类专业科技人员，35万在校大学生，每年有5万余名大学生从这里走向四面八方。
武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。
（2）建筑类型
武汉市（光谷地区）住宅类建筑其类型现状：
●多层。
作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。
目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。
反观城市的外延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。
从最近新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。
●小高层。
目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。
除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。
位于金银湖片区的“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。
此外，近期开盘的位于青山区工业二路上的 “宝安•公园家”在其规划中也有数栋小高层项目。
这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。
●高层。
目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。
市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。
福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。
●别墅。
江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。
就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看，TOWNHOUSE（即联排别墅）都是最好的。
究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。
目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。
2 目标市场定位
（1）目标区域
地块周边3公里半径内主要为中低素质商品和康居住宅、自然村，高素质住宅较少。
新近开盘的名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城逐渐提升该区域住宅品质。
同时显示该区高素质住宅的市场前景。
（2）目标客户即物业管理的方案
由于光谷CBD的迅速发展，该区域的居民趋于高学历、高知识、高素质的知识经济产业人群，外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士、欲改善居住条件的置业者、周边高校的教师以及工作者为居民的主要构成。
“联想高科•经典都市”是为了适应光谷附近的白领阶层和各高校的老师购房和适应光谷住房需求而开发的，具有商务、智能化和人文品位高的基本特征，进而要求住房具有舒适性、健康性、智能化、文化性。
舒适性是以人为本的体现，住宅从生存需求过渡到享受需求是必然的，因而要追求一种舒适方便的安静的居住环境，让人享受生活的社区。
健康性就是绿色住宅的概念。
现在不但要讲“以人为本”的观念，也要讲发展到讲人与自然的和谐共存，发展。
所以提出一种口号：
建设绿色住宅，营造健康家园。
智能化体现在小区以联想集团为依托的网路系统，通讯系统及安全系统的齐备。
文化讲的是人文环境。
现在很多住宅，最后出现差异往往是文化品位决定了住宅的档次。
（3）购买力分析
根据设计方案，项目户均面积126.82平方米，每套住宅销售均价约为28.26万元。
一般情况下购房者首付20％房款，约5万元左右，余款向银行分30年按揭偿还，按照购房贷款利率每月偿还1200元左右，占家庭月收入的30％，我们制定的购买对象完全有能力支付。
如果能够得到部分公积金贷款，每月还款额还将有所下降。
三、建 设 内 容
（一）概况
本地块位于关山一路与楚雄大道交会处往南400m处。
光谷创业街位于本案东侧，南抵武汉职业技术学院，西紧邻关山一路，北靠长江有线电厂。
地块紧邻光谷CBD中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。
长约400m,宽450m，总占地面积180090 m²，建筑面积314528 m²，环境优雅，交通方便。
附近有关山站和闸上徐站，可乘车次有510，529，586，715。
周边商场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、医院等公共设施相距不远。
“联想高科•经典都市”居住小区周边有：
华中科技大学、中南民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷核心市场、电信数码港、长江乐园、东湖新技术开区等。
位于此地生活方便而多彩。
（二）设计依据
1《洪山区旧城改造情况简介》
2《城市居住区规划设计规范》
3《武汉市规划管理条例》及《技术规定》
4《城市居住区公共服务设施设置规定》
5《住宅设计规范》
6《住宅建筑设计标准》
7《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
8《城市道路绿化规划及设计规范》
9《高层民用建筑设计防火规范》
（三）规划目标及设计构思
充分体现光谷地区独特的人文.地理特征，营造一个以中高品位居住建筑为主，以人为核心，具有独特景观和丰富的现代居住文化环境的居住社区。
“联想高科•经典都市”的设计目标为“适于人们在21世纪知识经济时代获得高品质生活与工作条件的理想自然家园”；开发定位是在生态与环境、居住与工作、国际性品位与格调的基准线确立本案的空间/环境及价值模式。
●坚持以“人”为中心，为人服务的人文主义思想，创造出具备国际品味，各类生活商务设施齐全的小区；
●功能布置合理，结构的整体与单体个性相结合；
●便捷高效的现代交通组织与自然生态保护相结合；
●文化内涵丰富，古典人文和现代高科技相结合，满足新世纪网络与智能新生活的理念；
（四）总体布局
首先富有时代气息和文化氛围是我们的出发点，从宏观上使小区各功能块科学合理布局，通过主干路将整个小区分为一期，二期，三期三块大小不等的地块，使二期的施工对一期的不良影响减少的最小，三期的施工对一二期的不良影响也减少到最小。
第一期面积较小，位临关山一路，除居住区外，在临大门处拟建商场占地4000m²，共三层。
二期远离大门，主要建造高层住宅，另外还将建造一多功能会所和幼儿园。
三期各住宅错落布置，在中心地带将建成一含人造沙滩的较大型游泳池。
在靠近关山一路的角落建一约占地约1200m²的网球场。
其次，结合各地快的实际情况，在每个地块中除了绿化及现代古典相结合的建筑小品外，还将安排少量短程人造河流或小型湖泊，使小区居民能有一个良好的生活环境。
在小区中还将分散建造约1000个露天停车位，使小区居民更加方便。
（五）空间与环境设计
各组团的空间自由式布局，居住小区内部空间，组织与建筑布置尽可能采取自由式布局以增强空间的多样性，可识别性，营造具有个性化的小区空间形象。
建筑与环境融合，通过建筑界面的多种联系方式，将住宅建筑与空间环境有机的融合为一体，不仅塑造良好的小区外部环境，同时使住宅内部具有良好的朝向和景观，丰富室内临窗外视效果。
（六）主要经济技术指标
总用地面积（m²） 180090 总户数 2196
总建筑面积（m²） 314528 住宅栋数 47
总居住面积（m²） 255726.67 停车位 1000
公共建筑面积（m²） 39700 地下车库面积（m²） 13976
容积率 1.75 平均层数 9.57
（七）房型配比
优秀的产品规划必然会带动产品售价的提高，这样经过价格淘汰，因而有能力至本项目置业者就具备一定的社会地位和经济能力。
因此，依之社会属性，对住宅的功能存在较高要求，则在房型设计上不宜于将面积控制过小，本方案设计房型控制如下：
房型 两房两厅单卫（A型） 三房两厅双卫（B型） 三房两厅双卫（C型） 三房两厅双卫（D型） 四房两厅双卫（E型）
面积 101.34 116.82 124.45 127.4 158.44
配比 10.6% 9.2% 45.6% 20.1% 14.5%
售价 2000 2000 2500 2000 2000
（八）附属设施
（1）门窗：
高级装纱塑钢窗，阳台门为高级装纱塑钢门；
（2）厨房：
设排烟道、并预留下水接口、管道煤气接口；
（3）卫生间：
预留下水接口；
（4）门扇：
每户大门采用高级防盗门；
（5）空调：
预留空调穿墙管，统一设置冷凝水排水管；
（6）电梯：
每栋高层住宅安装双行电梯：
（7）楼梯：
公共楼梯间铺高级釉面防滑地砖；
（8）网络：
有线电视线、电话线、宽带网线进户；
（9）安保：
单元门采用高级可视对讲门，小区设置红外线监控，24小时保安；
（10）供水：
采用变频供水，一户一表，抄表到户。
供电：
每户安装分时电表，每户电负荷4KW，电线接至套内空开箱；
（11）内墙：
公共楼梯间采用高级乳胶漆；
（12）层高：
采用舒适大空见设计，标准层；
（13）外墙：
华美外观设计，外墙为高级进口涂料装饰；
（14）屋顶：
坡面屋顶，欧式顶窗设计；
（15）阳台：
造型独特的欧式观景阳台，配以华美造型雕花栏杆 ；
（16）能源：
除了煤气，电能外，最主要的能源是具有环保性能的太阳能。
四、环保与市政配套
（一）设计中配套
A 吊装的轴流风机均采用减震吊架，必要时还采用隔声措施。
B 水泵进出口均采用不锈钢金属软管，风机进出口采用软接头。
C 通风系统均用消声器。
D 厨房等含有废水经管道收集，经过油脂清除处理后，排放到城市排水系统。
E 地下蓄水池与污水池及管道间要求有10米以上的卫生防护带。
F 水泵等震动较大设备均采用减震器控制。
（二）施工中环保
A 现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的对方及混凝土拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。
施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。
B 施工中做到无高噪声及爆炸声，打桩不在夜深人静时进行，吊装设备噪声满足环保要求。
C 地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用机械设备旁树立屏障，减少施工机械的噪声影响。
D 混凝土拌和等高噪声作业及施工车的进出口，尽可能远离居民住宅，施工车场地尽量平整，减少颠簸声，以减少施工噪声对居民生活的影响。
E 环保措施与工程进度做到“三同时”。
F 施工中不产生超标准的空气污染。
G 建筑垃圾及时清理，文明施工。
（三）使用中的环保
A 室内卫生间采用污、废水分流系统，排水系统均设置专用通气立管。
污水经化粪池处理后与废水一并排入城市污水管网。
B 室外采用雨、污水分流排水系统，雨水排入城市雨水管。
C 设备专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。
D 厨房油烟废气采取油烟净化处理。
E 进出基地的车辆限制行使路线及速度，禁鸣喇叭。
F 大楼的生活垃圾由清洁车搬运到城市指定堆放点。
（四）市政配套
基地水、电、通信等市政配套设施齐全，能够满足项目建设要求。
五、机构组织与人力资源配置
房地产开发是一项巨大工程，部门多，工种全，经营管理任务非常重。
因此有必要采用先进的组织管理方式进行配置干部和职工,争取做到精简、实用、提高工作效率。
具体组织情况如下图所示：
组织机构设置图
任务划分：
1、 总经理负责工程的总的规划设计、方案确定、政策制定等总的任务。
2、 副总经理在总经理的带领下，负责工程的开发和对下属部门的监督。
3、 经理部负责行政计划、接待。
（5人）
4、 财务部负责会计、经济核算。
（4人）
5、 销售部负责原材料供应、产品销售。
（10人）
6、 人力资源部负责员工考核，调动，薪酬发放。
（4人）
行政秘书人员岗位职责的确立：
管理人员岗位职责的确立：
市场岗位人员职责的确立：
销售人员岗位职责的确立：
经理职责：
为了提高公司的业务水平，
升级会员 