福州市房地产市场分析.docx

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福州市房地产市场分析

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摘要：

中国的经济不断发展，人民的生活水平也在不断提高。

现如今，买房置业逐渐成为人们思想观念中的首要任务。

房地产业作为一个新兴产业，虽然其发展势头良好并呈现不断上升的状态，但是因此出现的问题也不断的在影响着房地产市场有序、健康的发展。

本文从福州市的房地产市场出发，通过采用大量的统计数据，文中的数据全部采用的是福州市统计年鉴、国家统计局以及国家数据中心的数据，具有客观性、真实性，能够直观的反应变化趋势，清楚的看出福州市房地产市场的情况，包括房地产价格、房地产投资额、房地产的供求情况以及土地的购置情况。

根据福州市房地产市场存在的问题，来分析在福州市房地产市场今后的健康发展中需要注意的问题并对此提出相应的应对措施。

使福州市房地产市场能够健康的发展，并带动其他相关行业的发展。

关键词：

房地产土地问题措施

AnalysisofRealEstateMarketofFuzhou

Abstract:

WiththecontinuousdevelopmentofChina'seconomy,people'slivingstandardsareconstantlyimproving.Nowadays,buyingahouseisgraduallybecomingatoppriorityinpeople'sthinking.Realestateindustryasanemergingindustry,althoughthegoodmomentumofdevelopmentandpresentstherisingstatus,someproblemsareaffectingtheorderlyandhealthydevelopmentoftherealestatemarket.ThispaperembarksfromtheFuzhourealestatemarket,throughtheadoptionofalotofstatisticaldata,whichareallfromthestatisticalyearbookofFuzhou.Therefore,thesedatacanreactmovingtrendsobjectivity,authenticityandintuitively.WecanseetherealestatemarketsituationofFuzhou,includingthesupplyanddemandofrealestate,houseprice,realestateinvestmentandthetradeoflandmarket.AccordingtotheproblemsexistingintherealestatemarketofFuzhou,thispaperanalyzestheproblemswhichneedstobepaidmoreattentioninthefuture,andputsforwardsomecorrespondingcountermeasures.TherealestatemarketofFuzhoucandevelophealthilyandcanpromotethedevelopmentofotherrelatedindustries.

Keywords:

RealestateLandProblemsMeasure

引言

在党的十九大报告中明确提出：

“房子是用来住的、不是用来炒的。

这无疑给房子定下了一个明确的属性，也让老百姓对中国的房地产市场投来关注。

从1998年政府出台了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，决定从当年起就停止住房的实物分配，建立起了住房分配的货币化、住房供给的商品化、社会化的住房新体制。

而房地产行业也从这个时候开始飞速发展了起来，同时随着中国经济的剧烈发展以及工业化和城市化的快速推进，房地产行业已经脱离了本身的发展轨迹，变成了一种跳跃式的发展方式。

房地产行业本身就属于一个新兴产业，再加上不正常的发展速度，使得房地产市场出现了很多的问题，房价居高不下、房地产供给问题突出以及相关政策不够完善等。

房地产业的快速发展带动了其他相关行业的发展，其中，建筑市场、材料市场、金融市场最为明显。

房地产业已经成为了国民经济的重要组成部分，房地产业对国内生产总值的贡献也在继续加大，房地产市场在民众中的认知度也在不断的加深，越来越吸引民众眼球。

1房地产市场相关概念及调查方法

房地产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。

房产包括作为居民个人消费资料的住宅，也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。

所以，住宅市场属于生活资料市场的一部分，非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。

房产也是自然商品，因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。

狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产；广义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地使用权在内。

1.1房地产市场概况

在2016年房地产开发企业计划总投资额为587857.24亿元。

我国房地产开发企业包括内资、港澳台投资、外商投资总共有94948个，其中内资企业有90408个，占全部房地产开发企业的95.22%，与1998年相比增加了70570个。

从事房地产开发企业人员数从1998年的825888人跃升到2016年的2752298人，增加了1926410人。

待开发土地面积从1998年的13530.70万平方米增加至35121.01万平方米，上升了21590.31万平方米。

土地购置费用从1998年的375.40亿元增加至18778.68亿元，增加了18403.28万平方米。

土地购置面积从1998年的10109.32增加至22025.25，共增加了11915.93万平方米。

商品房销售面积为157348.53万平方米，增加了145163.23万平方米。

2016年房屋施工面积为758974.80万平方米，房屋竣工面积为106127.71万平方米，房屋建筑面积竣工率为14%，房屋竣工造价为3039元/平方米，与之前相比房屋建筑竣工面积率呈现下降状态，房屋竣工造价呈上升趋势。

2012年至2016年的房地产市场均价为5791元/平方米、6327元/平方米、6324元/平方米、6793元/平方米、7476元/平方米，总体呈现上升趋势。

从1998年政府决定停止住房的实物分配开始，我国房地产市场在各个方面都呈现上升趋势，房地产企业个数、房地产投资额、房地产开发数量等一系列等指标都呈现上升趋势。

从上述房地产市场的概况来看，房地产市场对中国的经济发展来说占据着重要的地位，房地产业占国内生产总值的比例在持续增大,从1978年的2.2%到2016年的6.5%。

房地产业在中国虽然仅仅存在20年，但其生命力非常旺盛，对国民经济的发展发挥着不可估量的作用。

表现在不仅其自身发展的势头高涨，同时还带动了包括建材市场、金融市场、建筑市场等其他行业的蓬勃发展。

1.2房地产政策

房地产业虽属于新兴行业，但由于和人民的日常生活有着十分密切的关系，所以在房地产市场及相关方面国家出台了许多的政策。

其中包括，1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，该政策的发布结束了以往住房的实物分配，使得房地产行业的发展扶摇直上。

2000年国家发布《关于房地产中介服务收费的通知》，规范了房地产中介服务的收费行为，保护了房地产中介服务当事人的合法权益，建立了中介服务收费的市场秩序，维持了房地产交易市场的稳定。

2003年4月，中国人民银行颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定凡购买高档商品房、别墅或者两套以上的商品房，应适当提高首付款的比例。

2008年12月，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，为进一步扩大内需、促进经济平稳且较快增长、加大保障性住房的建设力度，改善人民群众居住条件，从而促进房地产市场的健康发展。

2012年月7月，发布了《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的经济通知》，促进了部分城市的商品房销售量的回升，新建住宅价格环比上涨，土地市场出现波动，部分城市再现高价地等现象，切实维护好房地产市场和土地市场的稳定。

2015年2月，《不动产登记暂行条例》正式公布，保护了权利人的合法权益。

以及在2018年第十三届全国人大一次会议上，对政府工作提出关于房地产业的建议，包括房地产税立法、租购并举、棚户区改造、城中村改造等一系列建议。

1.3房地产市场调查方法策

房地产市场的调查方法有很多，但是还应结合该房地产市场本身的特点来选择适合的调查方法，这样才能使得调查的结果符合事实且具有实用性。

全面调查，对调查总体逐个进行调查，又称为普查。

调查的优点是能够全面、客观、准确地了解调查对象，但调查范围广、工作量大且人力、物力、财力消耗大以及调查的周期长，但是其中的很多资料可以借助国家权威的统计数据来完成。

访问法，在房地产市场调查中是最常用的且最基本的一种调查方法。

调查人员使用访谈询问的方式从被调查者中了解市场的方法。

此种调查方法具有直接、互动性强等特点。

按照访问的方式可以将其归为面谈调查、电话调查、邮寄调查等。

能够提高调查工作的灵活性、可靠性，并且广泛的适用于各种调查对象。

资料法，在对房地产市场进行分析时主要采取的是资料法，从相关的统计数据入手，总结出数据背后反映的趋势，从而使内容变得直观、简单易懂且具有公信力。

2福州市房地产市场分析

2.1房地产价格

表2.12012年—2016年福州市房地产价格

年份

销售均价（元/平方米）

增长率（%）

2012

11188.30

9.92

2013

11236.00

0.43

2014

10719.00

-4.60

2015

11653.00

8.17

2016

11089.00

-4.84

从该表中可以看出，从2012年到2016年的5年中，福州市房地产市场的交易均价涨幅很小，增长率基本都控制在正负10%之内，且并未出现个别年份房地产销售均价极高或者极低的极端现象。

从2012年到2016年，全国房地产均价分别为5790.30元/平方米、6237元/平方米、6234元/平方米、6793元/平方米、7476元/平方米，呈现小幅度上升状态。

福州市位于福建省的东南沿海地区，是福建省的省会城市，2016年末全市常住人口为757万，城市人口流动大，外来人口多，购房的需求大。

福州市包括一个地级市、六个区、六个县，表2.1的销售均价是综合了福州市全市的房地产销售价格得出的且均价都在一万元以上，可以看出福州市房价还是相对比较高的。

但福州市房地产均价在近几年的交易中整体并没有太大的变化，虽略涨幅但也在合理的范围内变化着。

房地产业在福州市的整体经济中占据着十分重要的位置。

交易均价相对于福建省其他地区来说处于较高水平，从当前人们对房地产市场的关注度来看，福州市房地产均价不会发生太大的改变，但可能会有小幅度上升的趋势。

2.2房地产投资额

表2.2福州市房地产投资情况

单位：

万元

从该表可以看出，福州市房地产开发投资额在逐年上涨，且2016年达到16794355万元，该年福州市全社会固定资产投资额为52180695万元，房地产开发投资额占总投资额的32.18%。

对比前几年的投资情况，房地产投资额虽然持续上涨，但占全社会固定资产投资的投资比例处于平稳状态。

在房地产开发投资中，国有经济和集体经济的所占的比重较小，占比最多的为其他经济，包括私营经济、个体经济、外商投资经济等。

可见，房地产业在福州市的整体投资中占据着十分重要的位置，虽然在2015年有略微的下降，但随后有呈现快速回升的趋势。

房地产虽属于新兴产业，但随着城市改造、城市化进程进一步加快以及大量保障性住房的供给，房地产投资额在近几年都将有所上升或保持现状，而且房地产业在人们的生活中起着无可替代的作用，不论是买房或是租房，总是会不断出现需求人群，那么投资就不会减少，因此可以看出，房地产市场的投资情况的走势会逐渐攀升。

2.3房地产供应状况

表2.3福州市房地产开发企业竣工面积

单位：

万平方米

从该表可以看到福州市在2007年—2016年中房地产开发企业的竣工面积，竣工面积是在指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到了住人和使用的条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

从2007年到2013，除了2008年房地产开发企业的竣工面积在400万平方米以下，其余的年份都在400万平方米以上。

且2012年到2016年呈现上涨趋势，2015年是这10年中的最大值，达到1064.05万平方米。

对比房地产的供应状况和该年房地产的交易情况可以看出，福州市房地产市场的供应面积完全可以满足当前福州市房地产市场的交易。

人们有了存款之后会想办法让自己手上的钱保值或者是增值，而买房置业在人们的传统观念中已然成为首选，认为买房置业无疑是一个明智的选择，不仅风险小而且又能够得到实物。

也正因为这种思想一直在影响人们以及整个中国的房地产市场本身就处在一个发展的时代，而房地产供应商也会想办法增加自己的房屋供给量，使得房地产市场的供应情况能够满足市场的需要。

这样，使得福州市的房地产开发企业的房屋竣工面积只会比预计的完成情况更好。

可以看出，在将来年份，福州市房地产开发企业的房屋竣工面积将会继续保持当前状态。

2.4房地产的需求状况

表2.4福州市房地产市场需求状况

年份

销售面积

（万平方米）

销售面积增长率

（%）

销售额

（元）

销售额增长率（%）

2012

841.50

35.50

9414954.45

48.95

2013

1256.49

49.32

14117921.6

49.95

2014

965.6

-23.15

10350226.4

-26.69

2015

914.7

-5.2

10658999.1

2.98

2016

1221.33

33.52

13543328.4

27.06

从该表可以看出，福州市房地产市场的销售面积的涨幅比较明显，除了2015年的涨幅在5.5%外，其余年份的涨幅都较大，特别是2013年比上年增长了49.32%，增加了414.99万平方米的销售面积。

虽然在2014年、2015年有所下降，但也都保持在900多万平米，且在2016年时销售面积快速回升达到了1221.33万平方米。

福州市房地产市场的需求状况比较稳定，在近五年并没有出现较为极端的现象，销售额除了在2014年出现过较大下降外，其余年份都呈上升状态。

2.5土地购置情况

表2.5福州市房地产开发企业购置土地面积

年份

土地面积（万平方米）

增长率（%）

2012

214.32

41.26

2013

390.44

81.97

2014

212.40

-45.60

2015

207.74

-2.2

2016

164.35

20.90

从该表可以看出，福州市2012年—2016年房地产开发企业购置的土地面积，购置土地面积是指在本年内通过各种方式（划拨方式除外）获得土地使用权的土地面积。

该市购置土地面积的增长幅度较大但总体呈现下降的趋势，在2013年的土地购置面积达到390.44万平方米，而2016年的土地购置面积仅仅只有164.35万平方米。

在不同的房地产开发项目中，房地产项目开发的楼层、占地面积、公共设施以及绿化等都有可能会影响房地产开发企业在这些土地上的实际使用面积、销售价格以及该房地产项目的销售情况。

但是，房地产和土地本来就是不可分割的两个概念，没有土地就没有所谓的房地产，所以土地在房地产中占据着十分重要的地位。

土地周围的配套设施、区位条件，也将会成为将来在这块土地上的房地产项目的重要影响因素。

3福州市房地产市场中存在的问题

3.1房价过高

在整个房地产市场中，房价过高无疑房地产市场发展是最为首要以及棘手的问题了。

近年来，买房置业显然已经成为了人们投资的最佳选择，即远离了股市的风险又避免了银行的低利率。

房地产作为实物存在于人们的视线内，无形中给人们心理上的保障。

但是，房地产交易势头的上涨也不排除这中间有人利用房地产市场的发展，将买房作为一个投机买卖，“炒房团”就是最为鲜明的一个例子。

福州市作为福建省的省会城市，处于东南沿海，地理位置极佳，再加上聚集了众多的高校毕业生、外地人口。

随着城镇化进程的不断加快，在2016年末福州市的常住人口为757万人，其中具有市外户籍迁入人口1230143人。

全市常住人口相比于2015年增加了7万人，使得买房的需求不断增大，再加上各种开发费用、税金以及人工费不断的上涨，房价就一直居高不下。

按照福州市每年的销售均价来看，一套商品房就需要一百万左右，但是均价中还包含不同区、县的房地产价格，真正想买一套满意的房子远远不止这个价格。

福州市平均人均工资为3065元/月，按照福州市的工资水平来看，真正买房对于普通人来说还是十分困难的。

如果没有调控政策，那么广大人民群众的住房问题是很难解决的。

3.2房地产投资不合理

从表2.2中可以看到福州市房地产业的投资额一直保持着较高的状态且在逐年上升，在福州市全社会固定资产投资中所占的比重特别高，在2016年达到32.18%。

虽然投资的增加会带来整个经济市场的繁荣，但是如果没有合理的将其控制在一个适当的范围内，可能会导致该市的房地产市场的供求关系出现失衡，进而会导致该市的房地产业的空置率上升，引起经济市场的大幅度波动。

更为严重的是，房地产业拥有大量的银行贷款，一旦这其中出现泡沫，将会影响整个金融系统的有序发展并且会对中国经济的发展产生非常不好的影响。

房地产商大量投资高档住宅以及写字楼这类收益大的项目，而中低档住宅以及经济适用房这类型的房地产项目的投资所占比重较少。

因为中低档住宅以及经济适用房的价格较低，房地产开发商就算有意要投资这类房地产项目时，也只会考虑在较为偏远的地区，而真正想买这类房子的人，就会有很多的顾虑，距离太偏远是其中最大的问题。

而有经济能力的人或许就会因为其价格低，而作为一个投资项目来购买，使得这类房地产并未真正的改善中低收入购房者的压力。

这样就会使得该市的房地产市场中同时出现供不应求和供过于求这两种现象。

整个房地产市场的结构不合理，没有按照现实情况合理的规划不同类型房地产的数量。

影响了房地产市场的健康发展。

如果不能合理的规划，继续脱离这种不符合实际的情况，那么房地产市场将会无法正常发展，甚至在某种意义上对经济的发展也会有一定的影响。

3.3房地产供给问题突出

从表2.5可以看出，福州市房地产开发企业购置土地的面积在近年来是呈现一个下降的状态，就说明福州市的建设用地面积的供应面积是在不断的减少。

土地是一个不可再生的资源，具有稀缺性，人们没有办法增加客观存在的土地面积，经过长年的开发，土地面积必然会不断的减少。

福州市在2016年商品房住宅批准预售面积同比下降了14%。

“物以稀为贵”这是不变的一个道理，拿地难、拿地贵，那么房地产开发企业必然会通过增加房价的手段来提高自己的收益。

在2016年中，全国贷款余额同比增长了33.36%，由此可见房价的上涨并未影响人们对于房子的需求，同时人们对于房地产市场的需求还在不断的上升，因为在人们心中会产生一种早买更便宜的思想，这就使得房地产的需求不断加大。

按购房者的角度来看，真正会选择购买高档住宅、高档写字楼的人相对较少，人们首先的倾向是购买一个安居之所，所以在绝大多数的人心中，中低档住宅会是首选，但是此类住宅的需求过大，往往会导致供应不足的现象产生。

福州房地产市场虽然在不断的产出，但其中有很多不合实际的产出，使得从大范围来看，福州市房地产市场的供求关系确实属于平衡状态，但是从市场的实际运行中来看，供给问题还是十分很严重。

3.4相关政策不健全

1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着房地产全面开始市场化。

到今天整个房地产市场在中国的发展仅仅只有20年的时间，相较于其他产业来说，房地产业还属于新兴产业，还需要政府和市场的不断配合、不断的探索。

国家需要通过制定相关政策对房地产市场进行调控，如果仅仅依靠市场自身发挥作用，那么房地产市场很难形成一个规范的体系。

但是，中国房地产市场的范围大、各个区域的差别大，国家很难通过制定某一个政策来解决各个地区的问题。

在我国，关于房地产市场的政策大多数注重的还是房地产市场的发展的速度，而对于房地产市场的发展是否真正能够保证当地居民的住房要求考虑的较少。

过于强调房地产业作为国民经济发展的重要组成部分，却忽视了房地产应当作为人民生活的基本保障。

且房地产业衍生出了许多其他的行业，包括建筑业、建材市场等行业。

福州市作为福建省的省会城市，聚集了大量外地务工人员，其中房地产建筑工人无疑是一个庞大的群体。

农民工工资被拖欠是一个严重的问题，在2016年9月虽然就有关于治理农民工工资的相关政策发布，但是由于这个群体太庞大、涉及的人员众多，关从这一个政策出发，根本没办法保障政策的实行可以落实到每一农民工的身上。

这些因为房地产业而产生的其他社会问题会越来越多，但是并没有相关政策可以真正用来解决这些棘手的问题。

如果真正想要使得房地产市场更加规范，那么制定的房地产相关政策就必须能够解决每一个具体的问题，且制定的政策必须要做好跟踪落实的工作，否则这些政策发布依然是纸上谈兵，对于问题的根源依旧为触及。

3.5土地供应不规范

土地供应最初实行的是双轨制，通过两种方法完成土地供应：

一种是政府无偿划拨国有土地给使用单位；另一种是通过市场化的手段有偿出让国有土地。

直到2011年9月，国土资源部声明土地供应双轨制终将取消。

在房地产业的早期，大量的土地通过无偿划拨的方式被拿走，由于在事后缺乏相关监管,导致了多数机构随意划拨土地损害公平的市场环境。

这样取得的土地在房地产开发中所占的成本比重极小，甚至会出现倒卖土地的现象，一手地、二手地的情况屡见不鲜，使得早期的房地产商在房地产市场中赚足了甜头。

土地本身就是一个客观存在的事物，土地面积是多少是固定的，不可能出现再生，虽然国家现在的土地供应制度已经十分规范，但是由于早期的土地供应方式不规范使得可供应的土地面积所剩不多。

从福州市近五年的房地产企业购置面积就可以发现，土地的购置面积一直呈减少的趋势。

地少了价格必然就上去了，这样使得土地在房地产企业开发中所占的比重大大增加。

地产商通过增加房地产价格的方式来弥补在土地市场的投资，这就使得房地产市场也受到了影响。

4应对措施

4.1抑制房价过快增长

土地和房子息息相关，想要合理控制房价，就要加强政府对土地供应的监管力度，合理控制土地的价格，减少土地在房地产开发企业中所占成本费用，从而抑制房价增长。

水泥、沙子、砖块等基本建筑材料的价格随着房地产市场的快速发展而居高不下，甚至有时候会出现不合理的高价。

当然，随着中国经济的不断发展，人民生活水平的不断提高，价格上涨确实是一个合理的情况，但是出现不合理的价格时，还是需要政府对其进行调控，将其控制在一个合理的价格内，否则将会影响到其他相关的行业的发展。

还应防止高收入人群的投机倒卖现象，政府有责任主动去承担这项任务，制定更加有力的政策进行调控。

加强对房地产市场的监管力度，从而抑制房地产市场价格过高的现象。

4.2规范房地产市场投资