徐州市住宅专项维修资金.docx

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徐州市住宅专项维修资金

徐州市住宅专项维修资金交存使用

实施细则（试行）

第一条为保证住宅专项维修资金的依法交存和使用，根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）、《徐州市住宅专项维修资金管理办法》（市政府令第140号），结合本市实际，制定本实施细则。

第二条本细则适用于本市除铜山区、贾汪区以外的城市规划区内住宅专项维修资金的交存和使用。

第三条徐州市住房保障和房产管理局所属的徐州市物业管理中心（以下简称市物管中心）具体负责住宅专项维修资金的日常管理工作。

区房产管理部门和社区居（村）委会按照职责，协助做好辖区内住宅专项维修资金的相关工作。

第四条本细则实施之日起，住宅、非住宅（包括单独依法登记权属的车库或（地下）车位、地下室）专项维修资金按照以下标准交存：

未设电梯的房屋每平方米60元,设有电梯的房屋每平方米90元。

市房产管理部门可以根据我市实际情况，适时依法对交存标准进行调整。

房屋建筑面积以房屋产权测绘报告为准。

维修资金的交存按以下程序办理：

（一）开发建设单位在房屋交付前一个月，应向市物业管理中心提供以下材料：

（1）交付房屋的测绘报告（原件）；

（2）国有土地出让合同及土地使用证书（复印件加盖公章）；

（3）发改委立项批复（复印件加盖公章）；

（4）规划总平图（复印件加盖公章）；

（5）前期物业管理合同（复印件加盖公章）；

（6）预销售许可证（复印件加盖公章）；

（7）公安编号与施工编号对照表（复印件加盖公章）；

（8）已售房屋业主清单。

（二）市物业管理中心依据以上材料，到小区现场查看后，核定物业管理区域、维修资金收取的范围和标准。

（三）开发建设单位在办理房屋交付使用手续前应当通知购房人凭《业主个人身份证》、《商品房买卖合同》交存维修资金，市物业管理中心委托开发建设单位或银行在交房现场收取，同时出具财政部门统一监制的专用票据，维修资金交存后办理交房手续。

购房人未交纳的，开发建设单位不得将房屋交付购房人。

开发建设单位不得以自制收款收据向购房人收取维修资金，开发单位出具自制收款收据的，购房人有权拒绝向其交纳维修资金。

（四）未售及未交付房屋的维修资金，由开发建设单位在办理房屋初始登记前先行交纳，市物业管理中心分户向其出具财政部门统一监制的专用票据，并开具的《徐州市物业项目维修资金交纳证明表》，待其出售或交付时再向购房人收取，并将维修资金专用票据转交给购房人，购房人凭买卖合同和维修资金专用票据办理更名手续。

（五）开发建设单位交清所有房屋的维修资金，凭物管中心开具的《徐州市物业项目维修资金交纳证明表》办理房屋初始登记。

第五条2013年5月1日后受让土地的（以土地出让合同的起始期限为界）物业配置电梯的，建设单位应当在办理房屋初始登记前，按照物业总建筑面积每平方米20元的标准交存电梯、消防设施设备专项维修资金，该资金核算到单元，专项用于电梯、消防等设施设备保修期满后的更新和改造。

第六条房屋账户内的住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的，业主应当按照本细则的缴存标准进行续交。

补交和续交手续，成立业主委员会的由业主委员会负责督办；未成立业主委员会有物业服务企业的，由物业服务企业在辖区房管部门的指导下督办，无物业服务企业的由社区居（村）委会负责督办。

未按照本条规定补交或者续交住宅专项维修资金的业主，应当将其纳入诚信档案。

第七条业主申请房屋转移登记时，应当提供维修资金交存的查询证明。

业主未按规定交存或者分账户余额不足首期交存额百分之三十的，应当按照本细则第四条规定的标准足额交存后，方能办理房屋所有权转移登记。

第八条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

使用时由相关业主按照各自拥有的建筑面积比例分摊；涉及未售出物业的部分，由建设单位分摊。

业主个人维修资金分户账金额不够支付所分摊维修工程费用的，差额部分由该业主承担。

相关业主拒不承担共用部位和共用设施设备维修和更新、改造费用的，业主委员会或者利益相关人可以向人民法院提起诉讼。

第九条业主委员会为住宅专项维修资金使用的申请人。

但有下列情形之一的，相关业主或者社区居（村）民委员会是申请人：

（一）未成立业主委员会的；

（二）业主委员会未履行申请人职责的；

（三）在位业主委员会委员人数不足总数的二分之一的；

（四）业主委员会不能正常开展工作的其他情形。

成立物业管理委员会的，由物业管理委员会代行业主委员会的职责。

申请人可以委托物业服务企业办理申请使用住宅专项维修资金等相关事项。

第十条使用住宅专项维修资金应当有住宅专项维修资金列支范围内业主代表参与监督。

业主代表可以是业主委员会委员，也可以在列支范围内的名单中随机抽选。

业主代表的人数应为3-9人单数，业主代表名单应当公示。

第十一条业主户数超过三百的，可以通过召开业主代表大会表决维修资金使用相关事项；同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组，由业主小组履行表决维修资金使用相关事项的职责。

第十二条使用住宅专项维修资金，申请人应当到市物管中心提出书面申请；应急使用住宅专项维修资金的申请人直接到辖区房产管理部门提出书面申请。

第十三条申请使用住宅专项维修资金，按照下列程序办理。

但业主管理规约另有约定的，从其约定。

（一）申请。

申请人需提交以下材料：

1.住宅专项维修资金使用项目报修单；2.申请人有效身份证件（查看原件，留存复印件）；3.经办人有效身份证件（查看原件，留存复印件）；4.其他应提交的材料；

申请人为业主委员会的，有效身份证件为业主委员会备案文件。

被委托人为物业服务企业的，有效证件为营业执照、资质证书。

申请的维修项目属于电梯或者消防设施设备等项目的，应提供具有资质机构检测的报告。

（二）确认。

市物管中心应当自接到申请之日起三个工作日内组织人员现场查勘，确认维修项目是否属于住宅专项维修资金使用范围，申请人应配合协助查勘并如实介绍维修项目情况，提供现场查勘工作所需的条件,查勘完毕后发放现场查勘回复意见书。

申请人对市物管中心确认有异议的，可以向市房产管理部门提出复核。

（三）制定方案。

经确认属于住宅专项维修资金使用范围的，申请人按照市物管中心提供的制式表格，制定使用方案和预算提交审核。

（四）征求意见。

使用方案和预算审核通过后，市物管中心应当制定征求业主意见表，即维修费用分摊清册，交由申请人征求相关受益业主的意见。

意见表需经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主同意。

申请人应对征求相关受益业主意见的真实性负责，不得弄虚作假，市物业管理中心可对征求相关受益业主意见的结果进行抽查、核实。

（五）第一次公示。

申请人应当将使用方案、工程预算及征求业主意见的相关文件进行第一次公示，公示的时间应不少于五日（工作日），公示情况应当留存影像材料。

经业主确认的使用方案，不得擅自改变。

使用方案的内容应包括：

维修项目清单及预算、施工方案、主要材料的规格品牌、维修施工单位的选择方式、工程验收及结算方式、维修资金的列支范围等。

（六）预拨。

第一次公示期满并符合条件的，申请人提交征求业主意见的材料至市物管中心审核，填写住宅专项维修资金使用申请表；市物管中心出具准予使用通知书后方可签订施工合同；预算费用5万元（含5万元）以上的，预拨预算工程款项30%的资金，预算费用低于5万元的，不预拨工程款。

（七）施工。

维修施工单位应当按照使用方案和合同约定进行施工。

主要材料变更单、隐蔽工程验收记录，应当经业主代表签字认可。

（八）验收。

维修项目完工后，申请人应当组织业主代表、施工单位代表等对维修项目进行竣工验收，并在维修资金使用工程竣工验收核准表上签字。

电梯、消防等维修项目的竣工验收，应由专业机构验收合格后并出具相应的验收书面材料。

（九）第二次公示。

验收完成后，申请人应当将维修资金使用工程竣工验收核准表、维修费用分摊清册及相应的审计和监理材料进行第二次公示，公示期不少于5天。

（十）结算。

第二次公示期满无异议的，申请人填写维修资金使用项目结算申请表，并提供以下材料办理划拨剩余工程款项：

（一）维修资金使用工程竣工验收核准表；

（二）维修施工合同、施工发票；

（三）工程审计合同、审计报告、审计发票（需要审计的项目）；

（四）工程监理合同、监理报告、监理发票（需要监理的项目）；

（五）施工单位相应的资质证书；

（六）维修资金使用公示证明材料；

（七）其他应提交的材料。

每次划转资金的时限不得超过5个工作日。

第十四条每年年底前申请人或者受委托的物业服务企业可以制定下一年度住宅专项维修资金使用计划，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主一次性表决同意，在小区公示不少于10日，并报市物管中心备案，由业主委员会执行。

市物管中心、区房产管理部门和社区居（村）委会应当对上述表决事项进行指导与监督。

第十五条已设立住宅专项维修资金账户的住宅小区，发生下列危及房屋安全情形之一，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行应急维修和更新、改造，相关的业主不能形成法定多数意见的，可启动应急处置程序，业主管理规约或物业服务合同有约定的从其约定，无约定的需超过正常的保修期：

（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

（二）经特种设备管理部门认定电梯故障危及人身安全的；

（三）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；

（四）楼体外立面有脱落危险可能影响人身安全的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；  

（六）经消防管理部门认定消防系统功能障碍需要更新、改造的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

以上七种情形中除电梯、消防应急维修项目由电梯检验机构、消防部门出具鉴定报告或整改通知外，其余应急维修项目由区房产管理部门组织属地街道办事处、社区居（村）民委员会、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业进行现场认定，出具书面确认意见，市物管中心派员参加。

第十六条应急维修资金申请人按以下情况确定：

（一）已聘请有资质的物业服务企业管理的物业，物业服务企业在物业发生应急情况时应及时组织人员采取措施，并在24小时内制订维修、更新方案，向业主委员会通报有关情况，由物业服务企业向所在区房产管理部门申请。

未成立业主委员会的，物业服务企业向社区居（村）委会通报有关情况，并向所在区房产管理部门申请。

（二）未聘请物业服务企业管理的物业，业主委员会或相关业主向社区居（村）委会通报有关情况，并向所在区房产管理部门申请。

第十七条应急维修资金按照以下程序申请使用：

（一）申请。

申请人根据业主意见，向项目所在辖区房产管理部门提出申请。

申请人需提交以下材料：

1.《应急使用住宅专项维修资金申请表》；

2.应急维修工程施工合同和工程预算；

3.相应机构出具的确认意见书；

4.其他必需的相关材料。

（二）确认。

符合使用条件的，区房产管理部门工作人员当日内到现场勘验、测量、拍照，并于2个工作日内出具核实意见，市物管中心2个工作日内予以核准，发放准予使用通知书。

如遇突发紧急情况的，区房产管理部门当场根据查看结果出具核实意见，市物管中心当日予以核准。

（三）施工。

申请人与施工企业签订《施工合同》后，申请人24小时内组织施工企业进行维修。

应急维修应在相应资质的企业中自行选择，经业主委员会通过后在小区内进行公示；未成立业主委员会的，经社区居（村）委会通过后在小区内进行公示。

因业主委员会、物业服务企业相互推诿造成无法实施应急维修、严重影响业主正常生活的，由区房产主管部门负责组织召集社区居（村）委会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等相关单位参加的联席会议，联席会议可指定维修单位代修。

（四）验收。

施工企业完成应急维修后应当及时申请工程验收：

1.由物业服务企业提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由物业服务企业、业主代表、业主委员会或者社区居（村）委会联合组织验收；

2.由业主提出应急使用住宅专项维修资金申请的，由有关业主、业主代表、社区居（村）委会联合组织验收；

3.由联席会议指定维修单位代修的，由代修单位和业主代表联合进行验收。

电梯、消防等维修项目的竣工验收，应由相应主管部门出具鉴定意见和验收合格证明后进行。

（五）公示。

应急维修工程验收合格后，应急维修申请人或者组织代修人应将应急维修工程验收意见、审计结果、工程实际使用住宅专项维修资金总额及业主分摊费用情况在物业管理区域内显著位置进行公示，公示期不少于5天。

相关业主在公示中提出异议的，由异议人与组织维修的申请人协商解决。

协商不成的，异议人可依法通过司法途径解决。

（六）划拨。

公示期满无异议的，施工单位将发票递交至市物管中心，材料齐全的，2个工作日内将工程有关款项划转至合同约定单位。

第十八条统筹维修资金主要用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修、更新和改造。

申请使用统筹维修资金，相关的业主不能形成法定多数意见的，申请人可以参照应急维修程序办理。

业主管理规约另有约定的，从其约定。

第十九条统筹维修资金及电梯、消防设施设备专项维修资金使用时，不足的部分划转受益业主交存的住宅专项维修资金，仍然不足时由相关受益业主按照规定分摊。

第二十条市物管中心可以按照物业管理区域内共用部位、共用设施设备维修、更新、改造项目的要求，公开选择一批具有相应资质、有固定办公场所的施工单位和专业中介机构，建立备选名录库，供申请人比选。

施工单位和专业中介机构的备选名录由市物管中心定期公布。

市物管中心结合申请人和业主的意见对备选单位开展动态考评，建立准入和退出机制，实行优胜劣汰。

第二十一条维修施工应选取具有相应施工资质的单位。

维修施工单位可以通过指定、竞选招标或比选方式确定。

选取维修施工单位的结果应当经业主代表签字认可。

维修和更新改造项目费用在5万元以上的，应当通过公开、公平、公正的竞选招标方式确定维修施工单位，相关费用可以计入维修和更新、改造成本。

开标和评标，应当有业主代表参与监督。

维修和更新、改造项目费用低于五万元的，申请人采取比选方式确定维修施工单位。

参与比选的维修施工单位应不少于3家，比选的过程应当有业主代表参与监督。

第二十二条维修和更新、改造项目施工前，申请人和维修施工单位应当签订维修施工合同，合同范本由市物管中心提供。

维修施工合同中应当明确约定维修工程的质量保修内容和保修期限，具体标准按照住建设部《房屋建筑工程质量保修办法》等规定执行。

维修施工合同中可以约定将维修费用总额的一定比例作为保修金予以留存，保修期满后按合同约定划转至维修施工单位。

维修工程质量和安全管理，按照国家有关法律、法规和技术规范规定执行。

第二十三条维修项目在5千元以上的，申请人应当委托具备相应资质的机构对工程造价进行审计，并签订相应的委托审计合同；维修项目在20万元以上的，应当聘请监理公司实施监理。

所需费用从住宅专项维修资金中列支。

第二十四条申请人应当结合竣工验收和费用结算情况如实填写竣工验收和费用结算报告，竣工验收和费用结算报告经业主代表签字确认后公示。

公示期间有异议的，可直接向市物管中心提出书面意见。

对于业主提出的异议，市物管中心和区房产管理部门应及时调查核实，如意见属实且影响到表决结果的，申请人应停止方案实施或对方案进行修改后重新征求“双2/3业主”意见。

第二十五条采用固定总价方式结算，维修项目验收合格后，工程量没有发生变化的，应按合同约定结算费用。

工程量减少的，应如实核减费用。

工程量增加的，增加部分的费用不超过合同价款的5%且超出额小于2万元的，经业主代表确认后可以如实增加费用；增加部分的费用超过合同价款的5%或超出额大于2万元的，增加部分需要重新申请核准。

采用固定单价方式结算的，维修项目验收合格后，应按业主代表确认的工程量结算费用。

第二十六条申请人应当对申请使用房屋专项维修资金相关材料的真实性、合法性、有效性负责。

申请人隐瞒真实情况或者提供虚假材料的，应当依法承担相应的法律责任。

第二十七条已售公有住房的维修资金按照有关政策规定执行。

第二十八条非单一业主的非住宅物业，参照本细则执行。

第二十九条各县（市）、铜山区、贾汪区住宅专项维修资金的交存和使用可以参照本细则执行。

第三十条本细则自2015年11月1日起施行。