关于土地增值税清算企业所得税汇算清缴培训会资料.docx
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关于土地增值税清算企业所得税汇算清缴培训会资料
关于土地增值税清算、企业所得税汇算清缴法律条款及进行清算应具备的必要条件
一、土地增值税清算法律条款及进行清算具备的必要条件
（一）土地增值税清算法律条款
1、土地增值税的清算条件——【国税发】187号
（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
a.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
b.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
c.直接转让土地使用权的。
（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
a.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
b.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
c.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
d.省税务机关规定的其他情况。
2、关于土地增值税清算时收入确认的问题——国税函【2010】220号
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
3、房地产开发企业未支付的质量保证金。
其扣除项目金额的确定问题—国税函【2010】220号
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
（工程结算要跟上）
4、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题—国税函【2010】220号
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
5、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题—国税函【2010】220号
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
6、清算审核包括案头审核、实地审核——国税发【2009】91号
案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。
实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
7、 计算增值额的扣除项目，具体为：
财法字【1995】6号
（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、契税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
8、如何认定房地产转让价格明显偏低琼地税函【2015】917号
纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，主管税务机关应根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第四十九号）及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财税字[1995]6号）的规定核定其房地产转让价格。
符合下列条件之一的房地产转让价格明显偏低，视为有正当理由：
（1）人民法院判定或裁定的转让价格；
（2）以公开拍卖方式转让房地产的价格；
（3）政府有关部门确定的转让价格；
（4）经主管税务机关认定的其他合理情形。
9、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入和成本如何确认？
【2015】917号
（1）收入确认的问题
a.房地产开发企业与购房人通过签订销售合同出售或者附赠等方式约定，将车位、车库的权属转移给购房人的，取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入。
b.对售房附赠车库、车位的，若合同中未分别计算房屋和车库、车位的销售价格，不再单独将车库、车位分割出来单独计价；若合同中分别计算房屋和车库、车位的销售价格，则车库、车位的价格作为非普通住宅收入。
（2）成本确认的问题
无论车库、车位是否拥有产权证，只要签订了销售合同或协议并取得了收入，则销售收入一并计入土地增值税的计税收入，车库的面积计入可售建筑面积，车库、车位相应的开发成本准予扣除。
10、土地招投标佣金、房屋测绘费、招标代理服务费在土地增值税清算时应列房地产开发成本还是房地产开发费用？
【2015】917号
“招拍挂”是政府出让土地的一种方式，对纳税人在土地出让环节支付的“招拍挂”佣金可视为“按国家统一规定交纳的有关费用”，作为“取得土地使用权所支付的金额”在土地增值税清算时据实扣除。
在工程建设过程中发生的房屋测绘费、招标代理服务费，属于期间费用，在土地增值税清算时计入房地产开发费用。
11、房地产开发企业收取的装修费能否计入房地产开发成本？
【2015】917号
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条的规定，房地产开发企业收取的装修费同时符合下列情况的，应一律作为销售收入，并按规定扣除相应的装修成本。
（1）销售合同的房价中明确包含了装修费的；
（2）销售不动产发票中包含了装修费的。
12、如何界定公共配套设施是否属于全体业主所有？
【2015】917号
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第三款第一项规定，公共配套设施“建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除”，其中“建成后产权属于全体业主所有的”，可以按照以下原则之一确认：
（1）政府相关文件中明确规定属于全体业主所有；
（2）经人民法院裁决属于全体业主共有；
（3）商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会。
13、如何界定开发间接费用？
【2015】917号
房地产开发间接费用应严格按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条第二款第七项的规定界定，“关于直接组织、管理开发项目发生的费用”可按如下标准把握：
“直接组织、管理开发项目发生的费用”是指施工现场为组织、管理开发产品而实际发生的费用，对不属于为施工现场服务的部门，如行政管理部门、财务部门、销售部门等发生的费用不得列入。
差旅费、会议费等费用也不得列入。
14、如何确认土地增值税清算条件中的房地产开发项目是否已竣工验收？
【2015】917号
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第二条第二款第一项“已竣工验收的房地产开发项目”中的“已竣工验收”，是指其开发产品符合下列条件之一的情形：
（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
（2）开发产品已开始投入使用；
（3）开发产品已取得初始产权证明。
15、如何确认审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题？
【2015】917号
房地产开发企业在项目建设用地边界外（国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外）为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与建造本清算项目有直接关联的（含项目的土地使用权取得相关联的）支出，可以计入本项目扣除项目金额。
16、纳税人销售商品房时，连同家具一起销售，家具成本如何计算扣除？
凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。
上述之外的其他装修装饰费用支出，如房屋销售中外购的家具、家电支出，若在销售合同中一并计入销售收入，能够提供购进发票的，准予作为“新建房及配套设施的成本”予以扣除，但不作为计入房地产开发费用和财政部规定的其他扣除项目的计算基数。
（二）土地增值税清算进行清算具备的必要条件
1、项目公司行政部门工作
（1）公司营业执照副本；
（2）公司设立工商登记申请表；
（3）法定代表人身份证件；
（5）公司章程（设立、变更）；
（6）房地产开发资质证书。
2、项目公司前期部门工作
（1）国有土地使用权证；
（2）建设用地规划许可证；
（3）建设工程规划（临时）许可证；
（4）建设工程施工许可证；
（5）预售（销售）许可证；
（6）工程竣工验收备案证；
（7）建设规划部门批复的工程规划审批意见书；
（8）取得土地使用权相关资料，按取得方式提供相关资料。
3、集团公司规划部门工作
（1）规划设计费—建筑设计费、景观设计费、总归方案设计费、室内设计费等，提供合同；
4、集团公司成本合约部、项目公司成本部门、工程部门工作
（1）“三通一平”—临时施工通水工程、临时施工通电工程、临时施工通路工程、场地平整工程，提供合同、工程结算；
（2）“临时设施工程费”—临时办公室工程、临时围挡工程、临时暂设工程、临时围墙工程等，提供合同、工程结算；
（3）工程造价编审费用，提供合同；
（4）主体室内外建筑工程总包（包工包料）的，提供总包合同及甲乙双方确认的总包工程结算报告；
（5）主体室内外建筑工程总包（包工不包料）的，提供总包合同及甲乙双方确认的总包工程结算报告；提供甲乙双方确认的工程结算中的甲供材清单；
（6）主体室内外建筑工程总包，但总包方自行施工主体框架建筑工程外，其他分项、分部建筑工程由甲方分包的，提供甲方与总包、总包与各分包方签定的总包、分包合同，工程由总包与甲方结算的，提供总包与甲方确认的结算报告；由总包、分包方分别与甲方结算的，提供总包、分包方分别与甲方确认的结算报告；
（7）相关部门对隐蔽工程（桩基础等）的检验、验收报告；
（8）相关部门对主体结构工程的验收报告；
（9）涉及工程变更签证的，提供双方确认的签证清单；
（10）涉及工程结算或付款纠纷诉讼司法部门的，提供司法部门最终判决（裁定）书；
（11）涉及室内装修装饰（简装）的开发产品，提供室内装修装饰合同、甲乙双方确认的装修验收清单及工程结算报告；
（12）涉及室内装修装饰（精装）的开发产品，提供室内装修装饰合同、甲乙双方确认的装修验收清单、工程结算报告、请标明家具、电器品牌；
（13）提供主体安装工程总包、分包合同及安装工程结算报告；
（14）开发小区内道路、园林绿化、供水、供电、供气、消防、排污、排水、安防、通讯管网等工程合同及工程结算报告；
（15）相关部门的消防工程验收报告；
（16）小区会所、物业用房、泳池、地库、车位等配套设施建造工程，提供建造施工合同及工程结算报告。
5、项目公司营销中心工作
（1）公司管理层制定的不同时期的销售政策；
（2）商品房买卖合同：
按低（六层以下）、中（六层以上十五层以下）、高（十五层以上）楼层，提供不同楼层不同户型、不同朝向的产品类型的销售合同；销售合同须附上关于装修标准的合同附注；
（3）销售精装房的。
必须提供按销售合同约定精装修标准的业主验收确认家具、电器清单；
（4）房地产面积测绘报告（实测报告）；
（5）对于产权属于全体业主共有的公共配套设施，如销售合同中对该事项有说明，提供销售合同；如销售合同未说明，提供相关证明材料。
6、项目公司财务部工作
（1）土地增值税申报表
a、土地增值税清算申报表；
b、土地增值税清算申报表电子版。
（2）清算项目的会计核算资料
a、自项目立项开始年度至项目清算申报年度的会计报表（附送电子版）；
资产负债表；
利润表；
现金流量表。
b、相关会计明细科目账簿（附送电子版）；
主营业务收入明细账；
开发成本（包含所有子目）明细账；
应交税费{营业税、增值税、城建税、教育费附加（含地方教育费附加）、土地增值税}明细账。
c、相关记账凭证（上述3大类明细账的记账凭证及原始凭证，具体要求如下）
4大类别按时间顺序装订成册，编制目录、页码：
其中开发成本、应交税金的目录格式为该项明细申报表格式；主营业务收入、预付账款的目录格式为该账簿格式的最后列增加“页码”列；
主营业务收入科目的记账凭证须提供所附结转收入的计算表（应包括各房号的销售面积及销售金额）（须附送电子版）；
“开发成本”单笔在5万元以上的须提供记账凭证及原始凭证；
“开发间接费用”的工资、折旧费等类似的明细科目，如果某时段的每月内容及金额相同的，可以只提供相同类第一次的记账凭证及原始凭证。
其中计提的工资应提供相应的工资发放表，计提的折旧应提供折旧计算表；
d、土地征用及拆迁补偿费
取得土地使用权相关资料，按取得方式提供相关资料；
1土地出让（或转让）合同；
2发票、省一级财政厅监制章的收据,土地转让发票。
拆迁补偿费
1补偿合同；
2政府规定补偿标准、补偿明细；
3政府补偿批文；
4被补偿人收据、身份证复印件、电话号码、银行卡复印件；
5被补偿人地块照片；
6法院裁决书；
7坟墓迁移要有民政局批文。
与土地有关的费用
与土地有拍卖佣金等。
税费
1契税；
2耕地占用税。
e、前期工程费用
“三通一平”—临时施工通水工程、临时施工通电工程、临时施工通路工程、场地平整工程，提供合同、工程结算、发票、银行痕迹；
规划设计费—建筑设计费、景观设计费、总归方案设计费、室内设计费等，提供设计合同、发票；
人防易地建设费要提供政府批文、省一级财政厅监制章的收据；
城市配套费用要提供政府批文、省一级财政厅监制章的收据；
地质勘查、环评等，提供合同、发票；
防雷检测、评估费要提供政府批文、税务发票；
水土保持设施补偿费要提供政府批文、省一级财政厅监制章的收据或发票；
“临时设施工程费”—临时办公室工程、临时围挡工程、临时暂设工程、临时围墙工程等，提供合同、工程结算、发票、银行痕迹；
工程造价编审费用，提供合同、发票；等。
f、建筑安装工程费用
基础工程，提供合同、发票、银行痕迹、工程结算报告；
建筑主体工程，提供合同、发票、银行痕迹、工程结算报告；
建筑安装工程，提供合同、发票、银行痕迹、工程结算报告；
装修装饰工程，提供合同、发票、银行痕迹、工程结算报告；
电梯工程，提供合同、发票、银行痕迹、有安装的要提供工程结算报告；
监理工程费，提供合同、发票、银行痕迹；
销售价格含着配置的家具、家电，提供合同、发票、银行痕迹、品牌明细表。
g、基础设施费用
开发小区内道路、园林绿化、供水、供电、供气、消防、排污、排水、安防、通讯管网等提供工程合同、工程结算报告、发票、银行痕迹。
h、公共配套设施费用
小区会所、物业用房、泳池等配套设施建造工程，提供建造施工合同、工程结算报告、发票、银行痕迹。
i、开发间接费用（按如下标准全部提供）
办公费；工资；福利费；修理费；折旧；水电费；劳动保护费；周转房摊销；财务费用。
c、其他要求
提供的上述资料为复印件，要求每页加盖公章；资料按分类内容及时间顺序装订成册，每册封面标明资料内容、“第*册共*册”、纳税人名称加盖公章；每册须按资料内容编制目录及页码；
提供的复印件纸张为A4规格，其中：
目录页为彩色纸张。
每册资料的每个明细类资料均有目录页；
（1）当某类别的资料页数不多时，可将后面不同类别资料同时装订在同一册中，后一类的目录页跟随上一类资料的末页；
（2）当某类别资料页数太多需分册装订时，每册扇面应附本册的目录页；
没有某项资料的，必须在备注栏中注明无此资料的原因；
纳税人应在税务机关规定时间内，如实向土地增值税清算审核的税务机关报送上述资料；逾期报送资料或未如实、未充分报送资料而造成的清算后果，由纳税人自行承担。
二、企业所得税汇算清缴法律条款及进行清算具备的必要条件
（一）企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
1、开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；
2、开发产品已开始投入使用；
3、开发产品已取得了初始产权证明。
工程完工本年要进行企业所得税汇算清缴。
我公司今后要注意办理上述3个事项，尽量给成本部留足工程结算时间。
（二）收入的税务处理
1、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
2、企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
（4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
①采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
②采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
③采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
④采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
（三）成本、费用扣除的税务处理
1、企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。
2、企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
3、开发产品计税成本的核算应按第四章的规定进行处理。
4、已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。
可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
5、企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
6、企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
7、企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园、地库等配套设施，按以下规定进行处理：
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
（3）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
（4）企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
（5）企业委托境外机构销售开发产品的,其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
企业委托境内机构销售开发产品的,其支付境内机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入5%的部分,准予据实扣除。
（6）企业的利息支出按以下规定进行处理：
①企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
②企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
（7）企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除。
（8）企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。
（9）企业开发产品转为自用的,其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
（四）计税成本的核算
1、计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
2、成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费
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