成都古玩城策划方案样本.docx

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成都古玩城策划方案样本

成全部古玩城策划方案

第一部分:

项目定位

一、古玩市场发展趋势分析

经营规模、管理模式均将越来越专业、越来越规范，重视品牌打造，追求服务完善。

二、项目定位背景

在确定成全部古玩城商业定位之前，我们必需深入研究四川甚至时全国古玩市场相关定位。

项目地处传统古玩集散地中心，依据政府对项目所在地理位置总体定位和计划，和现在成全部古玩城现实状况和未来和整个项目标匹配和互动，成全部古玩城在专题定位上必需要有很明确指导思想，即：

2-1丰富成全部古玩市场内涵和提升古玩市场经营形象

2-2符合成全部古玩城未来身份和基础业态计划

2-3符合成全部古玩城物业出售和统一经营管理需要

三、定位体系

3-1概念定位

考虑本项目案名已确定为“成全部古玩城”现实情况，依据名称反应概念，概念孕育名称，概念展现名称标准，本项目概念定位为：

成全部古玩城

----中国古玩心脏

构筑以“专业管理、面对中外古玩收藏买家、全球同时网上拍卖为关键、中国文物认证体系”古玩、工艺品产品基地，集古玩博览、展示、交易、物流、判定为一体专题古玩文化中心（古玩Mall）。

3-2形象定位

专业精品世界

3-2-1专业——在现今古玩市场无序、混乱管理状态下，以专业、优异统一管理方法，提升古玩交易市场平台，形成诚信、较为透明交易模式。

3-2-2精品——在成全部古玩城古玩就是有精品象征，在这里淘宝就是在品味这里产品和产品所蕴涵文化和诠释生活方法。

3-2-3世界——以香港“嘉士德”拍卖行为龙头，借助互联网，在网上进行全球同时公开拍卖，公开竞价，直接面对全世界买家或卖家。

3-3功效定位

交易功效展示功效认证功效收藏功效汇聚功效

3-4市场区域定位

（1）一级区域：

全国古玩市场

关键区域：

成全部、北京、上海、西藏、广州、西安、郑州

（2）二级区域：

全省古玩市场

关键区域：

阆中、安仁等

（3）三级区域：

成全部当地古玩市场

（4）四级区域：

家庭古玩收藏者

3-5终端目标用户定位

3-5-1销售目标用户群

1、大投资集团、机构

全国有很多地域地产投资者，往往以地域组合形式集团性购置优质地产项目如温州、义乌、西藏、浙江购房团。

同时部分大型投资机构，也会寻求部分优质资产购置。

如美国高盛于本年4月份收购了上海百腾大厦，以1.076亿美元交易金额完成现在上海最大地产收购。

其收购目标关键为有着良好经营前景，项目已完工并含有一定规模，总值在4000万美圆以上商业地产项目。

我们项目标定位和品质和体量完全符合这类国际战略投资机构要求。

这类国际战略投资机构将成为我们用户关键挖掘对象之一。

2、小投资集团

所谓“小投资集团”概念，实际是指在当地长久从事投资或其它工作外地人，有不多资金，但多个人共同组合成一个含有较充裕资金实力小集团进行投资。

3、文化投资者

又分为有“较强实力文化投资者”和“较少实力文化投资者”。

4、自营购置者

有一部分经营者，期望能够自己购置了商铺来自营形式，即能做生意，又有固定资产。

3-5-2投资者心理分析（销售）

A、投资者类型

根据投资手法可分为短期炒作型和长久收租型；

根据付款方法可分为一次性付款和分期付款；

根据地域可分为当地投资者（含居住在当地外来人口）和外地投资者。

B、投资者心理分析

“短期炒作型用户”很重视项目开盘前期价格优惠，及项目标升值潜力；“长久收租型用户”偏重投资安全性和收益稳定性，对价格高低判定取决于项目预期租金。

“一次性付款用户”比较重视前期折扣，投资安全性，比如：

西藏、山西、台湾等投资用户；“分期付款用户”比较重视租金和月供款之间差额。

比如：

温州、浙江、义乌、广东、香港等用户群体。

“当地投资者（含居住在当地外来人口）”因为比较熟悉本市情况，对口岸判定往往有自己主见，不轻易受人影响，比如：

在荷花池、大成市场、五块石及送仙桥、青石桥等专业市场，终年经商投资群体。

和本身就爱好古董且含有较强资金实力玩家、各大企机关公务员等，这类用户通常是纯投资群体。

“外地投资者”因为对情况不了解，加之逗留时间短，通常比较轻易盲目跟风，受广告和周围好友影响较大。

3-5-3招商目标用户群

1、成全部古玩市场商家

2、各专业市场工艺品运行商、厂商，关键集中在五块石、荷花池和商业卖场里专业店等地方。

4、VIP会员制

关键是针对金融寡头，在、离职行政人员，文化界人士、古玩爱家部分大老板，专门为其设置VIP会员制。

5、省内各县市古玩市场商家

6、家设店形式玩家

家庭作为古玩收藏、交易地方，这一类一般玩家较多，在实际招商过程中，采取“客带客”形式，经过古玩爱家本身沟通渠道来宣传，达成一传十，十传百招商目标。

3-6业态定位

3-6-1业态定位标准

（1）有利于销售标准

物业销售、资金快速回笼是全部工作关键目标。

商业运作不仅是基础目标之一，而且还是销售促进一个关键手段。

商业物业价值只有一部分在建筑本身上，对于成全部古玩城，投资者所购置成全部古玩城商铺时看重不仅是楼盘开发商和建筑质量，更多是取决于成全部古玩城经营价值，即借助成全部古玩城所处口岸或运行商出色运作使其在经营过程中实现预期利益（包含经济利益、社会价值等）能力。

所以，业态定位成功是否不仅直接影响成全部古玩城招商成败，而且决定了成全部古玩城销售和长久经营前景，对合作双方品牌信誉相关键影响。

（2）业态承租力强标准

承租力强业态能够维持较高租金水平，提升投资者投资回报率，加强投资购置信心和决心。

（3）符合行业发展趋势标准

目前宏观经济环境和微观经济环境肯定影响多种产业经济发展，业态定位要适合本市经济发展趋势，选择生命力持久业态，才可能有长久盈利能力。

（4）符合总体物业形象标准

成全部古玩城前期市场总体形象定位决定业态形象定位，物业、商业形象统一有利于商气稳定和延续。

（5）针对卖场，合理利用空间，避免出现卖场死角。

3-6-2业态具体定位（具体业态分布见业态计划图）

以精品古玩产品为龙头，同时以工艺品、旅游纪念品相关文化产业产品批、零售为辅。

■具体业态计划——主业态

·2层——古玩精品店

■具体业态计划——配套业态

·1层——文化旅游纪念品

·3层、4层、5层——仿古工艺品、古文化延伸产品

·5层——茶楼、展示区（新建楼）

第二部分、成全部古玩城一期营销模式

一、营销推广思绪

以全方位广告推广、营销攻关活动作为项目营销推广关键手段，以小型活动进行“人气营销”，以中型活动进行“项目营销”、以大型活动进行“品牌营销”。

以“新闻造势、教授论市、专访成事”复合式推广策略，多角度、多视觉、多层面进行整合宣传推广，真正将“眼球经济、影响力经济、体验经济”做足、做透。

1、品牌营销：

以大势、求大市。

经过调研我们认识到，要想带动成全部古玩城人气，就必需引进含有一流影响品牌经营店和特色店，其中以古董、古艺、稀有古玩、香港“嘉士德”拍卖行为宜，以品牌大势，求区域大市，是项目进行成功营销关键。

所以，在项目入市早期，我们便将大型品牌、特色店引进作为项目营销主攻方向。

在宣传推广上可对香港“嘉士德”拍卖行引进大做文章，以品牌推广为专题。

2、服务营销：

擎诚信、促发展。

商业项目营销软肋往往表现在后期物业管理和经营上，这也是投资商家普遍存在疑虑问题，为此，我们将服务营销作为保障项目投资安全性和规避风险性关键举措之一，作到既要造好声势又要练好内功。

3、活动营销。

聚人气、增收益。

我们将活动营销作为项目聚拢人气，增加收益，提升市场认知度关键推广手段之一。

项目标整体推广思绪是：

以品牌营销催熟区域市场，以服务营销塑造运行商形象，以活动营销增加商铺落单量。

二、营销策略

1、经过多个专访性、权威性新闻炒作炒热送仙桥古玩经济，把成全部古玩城版块独特征、稀有性、可连续经营性等经过活动营销、媒介、口碑等对受众群体进行立体化、精神式灌输，为受众群体展现全国古玩商圈无限价值和不可替换古玩文化商业地位。

2、联合该区政府和新闻媒体等,策略性提升本项目为一个市政形象工程，视为成全部旅游经济增加点关键组成部分。

3、精心改善、打造项目周围大环境，使企业形象和项目产品形象在公众形象中产生良好口碑，使目标用户群对项目标经营前景充满信心。

4、以“民俗文化”、“判定古玩”、“古玩专题栏目”、“旅游文化”、“项目形象代言人选举”、“媒体新闻公布会”等系列活动，快速凝聚人气，形成项目极具投资、经营性形象。

5、导入期、开盘期、强销期、连续期到尾盘期，每个阶段宣传专题鲜明，环环相扣，在推进性、连续性、创意性和可操作性上保持链动，充足发挥广告、活动宣传作用，连续吸引目标用户群和社会大众高度关注本项目，形成一波又一波销售浪潮。

6、在活动中合适时机组织投资说明会，形成项目服务营销延续效应。

7、招商强力辅助策略。

利用招商入驻重量级品牌用户美誉度和强大群聚效应，不停制造高潮，吸引注意力，刺激销售。

8、用户口碑及链动策略。

用户是最好推销员，实施“友谊链接”销售，凡能带来再次购置用户，均享受合适优惠政策，原用户可享受不一样程度奖励或后期管理服务优惠。

既是我们对于招商目标用户中对于“以家设店”古玩玩家。

9、买家和炒家区分策略。

通常来讲，买家和炒家对让利形式会有所选择。

实物回馈较能煽动买家购置热情，而炒家则偏重价格上实际折扣。

针对这两类目标用户特征，制订几套不一样让利方法，投其所好，将加大销售成功率。

三、销售价格策略

1、低开高走价格策略

在销售推进中价格制订和调整突出涨幅较大特征，制订良好销售控制计划，突出项目标整体性，层内各单元销售价格不能有太大差异。

2、组团销售策略

针对项目不一样商业组合组团进行定价，划分组团区域，差异销售。

3、专题组群销售策略

根据业态布局专题分布进行销售，强调每层物业特有功效和整体化运作策略，淡化商用物业“低贵高贱”传统思绪，有利于提升项目标整体均价。

四、项目卖点挖掘

1．项目最大亮点

◆独特经营模式及经营理念：

统一经营、专业管理，独特古玩文化运作模式（如营销模式、活动推广模式、香港“嘉士德”拍卖行引导行市等）将成为本项目第一营销亮点。

最终导入文化地产终端消费市场，形成规模化文化经济，靠“专业运行”实现项目快速成熟。

◆化整为零、化零为整销售模式

◆走差异化路线（推广差异化和产品差异化）将成为本项目第二营销亮点。

2．其它卖点：

◆政府对送仙桥古文化资源全力打造。

◆整合营销，推出旅游文化底蕴系列，立足于外来游客，引入终端消费群。

◆专业招商团体引入行业领导者。

商业地产项目成功运作关键是经营商家能否最大程度取得收益。

商家受益，才能够为投资者反馈回报，从而确保开发项目火爆经营，实现资产保值增值。

本项目确定以行业领导者引入形成项目独特经营项目和经营模式，使项目在市场上含有竞争力，为项目标资产保值增值提供了最含有说服力保障。

◆高品质商业物业

·建筑质量和项目规模

·完善配套设施、设备

·科学、优异、合理业态计划

·看得见投资回报

五、租售体系

（1）总体均价：

依据对同区域楼市调研，结合本案特点及配合“短、平、快”促销策略，总体均价定价体系以下：

成全部古玩城一期29#、31#楼租售价格体系信息汇总

楼层

面积（㎡）

预期销售总金额（元）

预期平均售价（元/㎡）

预期平均租金（元/㎡含20%租赁税）

一层

2174.64

47842080.00

2.00

176.00

二层

2531.36

32907680.00

13000.00

103.99

三层

2531.36

15188160.00

6000.00

48.00

四层

2531.36

10125440.00

4000.00

32.00

五层

2531.36

7594080.00

3000.00

24.00

六层

2531.36

6834672.00

2700.00

21.6

累计

14831.44

.00

8124.10

64.99

（2）付款方法：

A、一次性付款

B、银行按揭，首付50%

C、分期付款：

2—3个月

（3）、项目分割策略

1、针对项目一层可进行50——100㎡分割销售，在销售过程中投资用户分为纯投资

性用户和业主自主经营用户。

提议依据用户投资金额、需求面积及整体商业计划、

业态定位为用户量身定制财富投资细案。

2、针对项目二、三、四、五层可进行20——50㎡分割销售，针对现有市场承接力推出本项目标投资产品——完全产权增值新贵。

3、增值收益期：

用户认购商铺后，和管理企业签署5年《投资委托经营协议》，本企业每十二个月分两次，将购房协议中约定当年投资回报存入投资者增值帐户中。

5年协议到期时，永安管理顾问将帮助投资者和入驻商家共同商议实际租金，以按市场实际租金价格出租投资者购置物业，直接由入驻商家根据市场实际租金支付给投资者，以确保投资者投资收益。

（4）、项目价格走势分析

以快速占领市场份额、加紧资金周转、立即实现资金回笼为价格策略出发点，采取“低开高走，连续上扬”策略。

既开盘前期，侧重销售率和资金回笼，寻求意向用户，测量市场反应情况；以后陆续升价，在清理滞销尾盘时让利。

这么，可让用户深刻感受到自己买物业确实物有所值，而且对自己决定让家里人完全认同。

（5）、竞争策略

在控制广告总费用前提下，以新奇、具冲击力宣传推广在短期内快速地塑造起鲜明、独特差异化品牌形象，充足展示项目优势，引发区域市场极大反响，引发目标用户群认同和共鸣，激发其前来参观、咨询，并最终下定。

第三部分、项目推广计划表

一期开盘前推广计划

一、广告准备工作计划

项目

数量

表现主题

开始时间

完成时间

备注

广告制作

新闻报道/撰写

“成全部古玩城—中国古玩文化新高点”专题

03月01日

软性文章撰写

“成全部新‘锦里’”专题

03月4日

03月5日

报纸/杂志广告企划

形成“成全部古玩城”市场品牌推广

02月26日

02月28日

销售资料设计文案完稿

02月22日

02月28日

电视广告企划

成全部古玩城项目概念、基础情况

03月2日

03月10日

电视广告拍摄

03月10日

04月10日

电视广告资料准备

03月2日

03月10日

广告媒体

报刊（媒介）选定

《成全部商报》、《华西城市报》、《成全部晚报》。

02月22日

02月26日

版面、篇幅选定

体育、财经、房地产专刊

02月24日

02月25日

公布形式/时间确定

见表二

02月24日

02月24日

不一样媒体公布组合安排

以户外媒体、报纸媒介为主，电视、电台、杂志媒体为辅，视现实工作情况而定

02月24日

03月15日

公布数量/公布节奏安排和控制

见表二

02月22日

02月24日

媒介计划实施表制订

见表二

02月22日

02月24日

二、广告推广计划

项目

数量

表现主题

开始公布时间

公布结束时间

备注

新闻报道

每个月2次，共8次。

推广专题：

“成全部古玩城—中国古玩文化新高点”

03月01日

05月21日

连续三月时间，连续以新闻报道形式将“成全部古玩城”概念逐步在社会推广。

软性文章广告

间隔一周1次，共5次。

配合强化成全部古玩城定位专题和投资前景

03月01日

05月15日

配合新闻报道推广，在新闻公布后一周后起，开始间隔1周1次软文炒作。

03月09日在《成全部商报》、《华西城市报》1/2版软文“成全部新‘锦里’”专题炒作。

03月16日在《成全部商报》、《华西城市报》1/2版软文“家有宝藏，你就显出来”专题炒作。

03月30日在《成全部商报》、《华西城市报》1/2版将“成全部古玩城”高投资回报概念进行炒作。

04月15日1/2版“成全部旅游大会”深度报道；

04月18日、04月25日在《成全部商报》、《华西城市报》1/2将“成全部古玩城”香港“嘉士德”拍卖行入驻进行炒作，为05月01日招商开盘造势。

报刊广告公布

正式招商、销售开盘时1周2-3次公布，共20次。

突出招商进度、成效和投资销售前景、收益，媒介选择为《成全部商报》、《华西城市报》同时推广。

03月01日

05月21日

03月01日在新闻同时强势在体育版推出整版报刊广告“发觉·四川秘藏”系列专题，随即以两周1次频率公布1/2报版；

03月02日、03月03日房产、体育版公布1/2报版；

03月14日、03月21日1/2报版“探索·古中国”广告系列专题推广；

04月04日、04月13日1/2报版“寻求·每个月多领元”广告系列专题推广；

05月01日、05月02日、05月03日1/2报版“成全部古玩城投资就收益”广告推广；

5月20、21、22日正式销售开盘期前后三日连续公布整版报刊广告，围绕“开盘专题”广告推广

杂志广告

03月05日

05月21日

有选择性在财经杂志、财富杂志上，视当初招商、销售工作情况而定。

户外广告

5块

春熙路1块、机场高速1块、送仙桥1块、武侯祠1块、高速公路1块

02月26日

03月15日

入城到项目标户外大型广告牌/三个月更换一次内容

罗马旗公布

若干

青华路沿线

02月26日

03月15日

介绍项目名称、销售电话、专题

项目

周期

印刷数量

表现主题

设计完成时间

制作完成时间

备注

DM单页

第一期

1000份

成全部古玩城高投资高回报财富价值

02月15日

02月18日

为招商说明会服务

第二期

1000份

02月25日

02月28日

为正式招商服务

第三期

0份

03月29日

04月28日

为销售开盘服务

电视广告

视实际招商、销售情况而定，假如两方面进度情况良好则不需要再进行电视广告推广。

成全部交通电台

连续3个月，以天天3次频率新闻播报

03月05日

03月10日

配合项目标进度

夹报

成全部古玩城高投资高回报财富价值

05月15日

05月25日

隔天做1次夹报

活动

共5次

配合“招商、销售”进度

04月18日

05月18日

04月18日召开“香港‘嘉士德’拍卖行进入‘成全部古玩城’签字仪式暨新闻公布会；

04月26日、05月05日召开全国、四川古玩商家投资说明会；

05月10日召开鉴宝大会暨投资用户交流会；

05月18日举行前期贮备用户项目推介会。