房地产开发与经营管理.docx
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房地产开发与经营管理
单项选择题（共80题）
1、某笔贷款的季利率为2%，每季度计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是（）。
B、8%
2、下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（）
C、土地使用权出让
3、某公司因经营策略变化，决定出售其拥有的房地产，在需要交纳土地增值税时，不可以从其出售收入中扣除的项目是（）
B、房屋和建筑物价格评估费
4、房地产最重要的一个特性是（）。
A、位置的固定性或不可移动性
5、售楼书、标志图形属于市场营销促销组合中的（）。
B、广告
6、传统公房租赁关系本质上是一种（）关系。
A、分配关系
7、当开发项目用地面积一定时，（）的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。
C、容积率
8、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（）之比。
A、规划建设用地面积
9、采用行政划拨方式取得的房地产，要在（）后才可以转让、出租、抵押。
A、补足房地产出让金
10、工程建设过程中不可避免地存在风险。
保险是承包商承担的风险之一，以下不属于保险内容的是（）。
D、质量保险
11、从会计的角度来说，建筑物随着其楼龄的增长，每年的收益能力（）。
A、都在下降
12、房地产开发程序又可划分为投资机会选择与决策分析、（）、建设阶段和租售阶段四个阶段。
D、前期工作
13、房产拍卖成立并双方签订买卖合同后，出卖人如在规定时间内未将房屋腾空移交，买受人可解除拍卖房屋的约定，出卖人则应（）
C、双倍返还定金
14、土地出让金是（）
A、土地使用权价格
15、房地产资产管理的职能包括物业管理、设施管理、资产管理和组合投资管理，上述四个职能之间有一定的冲突和重叠，但都有一个共同的目标，这就是使（）。
A、房地产的价值最大化
16、建筑功能评价是指（）。
B、对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度
17、以招标方式出让土地使用权,（）获得土地使用权。
B、由综合指标来决定谁可以
18、某开发商开发高档房地产项目，部分材料与配套设备需要进口，此时宜采用（）。
D、包工部分包料合同
19、个人住房抵押贷款属于（）。
B、债务融资
20、长期利率下调、预期房地产投资风险降低会导致房地产投资需求的（）。
A、上升
21、房地产开发项目建筑工程招标的一般程序为（）。
A、申请招标→编制招标文件→编制招标工程标底→确定招标方式，发布招标公告→投标人资格审查→招标工程交底及答疑→开标、评标和决标→签订合同
22、目前对于工程内容尚不十分清楚的，较难准确计算工程量和工程造价的工程项目，在工程承发包时宜采用（）
C、成本加酬金承包
23、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的（）
C、价格
24、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应（）。
A、增加
25、决定房地产价格的因素是（）
A、土地价格和房屋价格
26、项目总开发价值或物业资本价值可用项目建成后（）除以资本化率来得到。
A、年净经营收入
27、土地使用者，通过向国家缴纳土地使用费出让金而取得土地使用权的方式，称为（）
C、有偿取得方式
28、经济适用房是一种（）
A、社会保障性质的微利商品房
29、房地产是一种特殊商品，在交换过程中，还引起了一系列（）
B、权利关系变化
30、在房屋租赁期限未满的情况下，出租人将其出租的房屋的所有权转移给了第三人，原先确定的租赁关系（）
B、同时失效
31、开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商（）。
A、有利
32、正常情况下某宗房地产经济寿命结束的标志是（）。
C、成本等于效益
33、某公司获得60亩居住用地使用权，规划设计条件：
规划建设用地面积37000m2，居住建筑用地面积32000m2容积率2.5，居住建筑密度0.4，限高6层，则该公司可用于销售的最大居住建筑面积（）
D、76800m2
34、在房地产市场的分类中,二级市场是指（）
B、新建商品房租售市场
35、市场调查中，（）的调查内容属于可控制因素的调查
D、市场营销因素
36、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、（）以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。
C、时间分布
37、综合风险度超过（）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
B、60%
38、目标定价法所确定的单位价格为（）。
A、单位价格＝单位成本＋资本投资额×目标收益率÷销售量
39、主客观因素是确定，不变时的决策是（）。
D、确定型决策
40、（）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法
B、试探性调查
41、在整个开发过程中最为重要的一个环节是（）。
C、投资机会选择与决策分析
42、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让（）的客户认识所营销的物业。
A、潜在
43、某项目已投入800万元取得土地使用权，预计项目建设投资需1600万元，则今后项目开发建设资金投入（）以上，才可办理全部商品房预售许可证
B、400万元
44、房地产的（）性,决定了房地产市场是地区性的市场.
A、不可移动性
45、政府在道路等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。
这体现的房地产的投资特性是（）。
D、相互影响性
46、在房地产租赁中，承租人取得的是房地产的（）
B、使用权
47、在现实生活中，房地产价格的高低是由（）的结果
A、众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用
48、比较各种筹资方案，其中利率最优惠的筹资方案是（）
D、财政筹资
49、房地产价格通常有上下波动。
但从长期来看，会显现出一定的（）。
A、变动规律和发展趋势
50、开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
C、1个月
51、对城市土地利用方式和利用强度起决定性作用的因素是（）
D、城市规划
52、根据我国继承法的规定，房产法定继承的第一顺序是（）
C、配偶、子女、父母
53、根据各地房地产收益率水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。
C、100个月
54、土地具有（），而其他物品，经一定年限或长久的使用之后，不论如何保管，最终均难免损耗。
B、不可毁灭性
55、以下选项适于在新区开发的建筑是（）。
C、高级住宅和公寓
56、房屋租赁契约确立的是一种（）关系。
B、具有某些物权特征的债权
57、年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，一年4次按季利率单利计息，则一年后的本利和为（）元
A、1120
58、在对消费者购买行为进行调查时，不涉及下列（）调查。
B、消费者社会阶层分布
59、（）是房地产开发项目项目评估报告中最关键的部分。
C、项目经济效益评价
60、根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，具有征用农地审批权的权利机构是（）
C、国务院和省级人民政府
61、某宗地总面积为500平方米，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200平方米，容积率为（）。
C、2.4
62、目前，我国房地产业中存在着各种经济成分，（）在房地产业中占着主要地位。
C、国有房地产经济
63、房地产开发项目的预租售，一般能够令开发商（）。
C、减少风险
64、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（）。
A、类似房地产的交易
65、（）的建筑规模一般都在3万㎡以上，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
A、市级购物中心
66、研究机构对居民需求住宅户型抽样调查结果表明，70%以上的家庭认为（）平米建筑面积的户型较为合适，过大的面积容易形成重复的不必要功能。
C、80-120
67、房地产经营管理的资本结构，主要是指（）
B、借入资本和自有资本的比例关系
68、网络图有单代号网络、双代号网络和（）三种表现形式。
C、时标网络
69、土地使用权抵押后，在规定还款期限内，土地使用权归（）
B、抵押人使用
70、房地产投资具有保值、增值性，源于房地产本身的（）。
C、稀缺性
71、评价融资方案的经济性进行融资成本等级划分是根据（）关系状况确定的。
D、综合融资成本费用与融资贷款率
72、以固定价格合同发包的工程项目，其管理人员的工作主要集中在（）。
B、质量控制和进度控制
73、建设投资估算精度上±10%，所需费用小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程约占投资的0.20～1.00的阶段属于（）。
D、详细可行性研究
74、情况下，开发商应将公开招标的开发建设项目授标给（）。
C、报价最合理者
75、房地产业属于（）
C、第三产业
76、商业用途房地产的位置优劣，主要是看繁华程度和（）。
C、临街状况
77、房地产开发项目的建设过程是指（）的持续时间。
B、获得土地后到全部工程竣工
78、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型（）。
C、餐饮的房地产
79、（）是市场营销活动的出发点，是了解市场、认识市场的一种有效方法和手段。
A、市场调查
80、下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（）
B、工程造价咨询费
多项选择题（共4题）
81、一般来说，房地产开发的主要程序有哪几个步骤？
（）
A、投资机会寻找和筛选B、可行性研究D、规划设计与方案报批
E、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收和市场营销及物业管理
82、政府对房地产开发项目的规划管理主要体现在（）等方面。
A、项目选址和定点审批B、核发“建设用地规划许可证”C、核发“建设工程规划许可证”
83、建成后物业按建筑物的用途可以分为（）。
A、居住物业B、商业物业C、工业物业 D、特殊用途物业
84、要把握房地产价格的影响因素，首先应在观念上具备以下认识（）。
A、不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的
B、不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的
C、不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的
85、房地产中介机构的特点是（）
A、非连续性、流动性、有偿性 B、极大的灵活性
D、不直接从事房地产经营管理活动E、主要依靠自己的专业知识为房地产业提供服务
86、房地产的权益包括：
（）。
A、占有权 B、使用权C、收益权D、处置权
87、商品房预售，必须符合以下条件（）
A、取得土地使用权证书B、持有建设工程规划许可证C、取得商品房预售许可证
E、投入开发建设资金达到工程总投资的25%以上
88、房地产投资也有缺点，这些缺点表现在（）
A、变现性差B、投资额巨大C、投资回收周期长D、需要专门的知识和经验
89、房地产市场宣传的手段主要有（）。
A、发送售楼书C、展示样板房D、制定现场广告牌
90、用于出租的房屋必须具备以下条件（）
B、能够正常使用的房屋
D、经过城市规划部门批准建设的单位和个人的并取得产权登记的房屋
E、得到有关部门批准，准予出租的房屋
91、固定单价合同中所用单价包括人工费、材料费和（）。
A、管理费B、利润C、施工机械使用费
92、房地产开发的主要程序可分为（）步骤。
A、投资机会选择与决策分析B、前期工作阶段C、建设阶段D、租售阶段
93、影响现金流量的因素有（）。
A、用现金购买5个月到期的债券B、商业汇票贴现
94、工程款支付一般按时间大致分为（）。
A、退还保留金B、最终付款C、预付款 D、工程进度付款
95、房地产间接投资包括（）。
B、购买房地产开发企业的股票D、购买房地产投资信托基金
96、土地价格有以下哪些特点？
（）
B、由地租和利息决定C、由土地的需求决定E、具有个别性和地方性
97、按照工作的时间顺序和工作内容的不同，房地产开发的建设过程可分为（）
A、项目建设准备阶段B、招投标阶段 C、施工阶段 D、竣工验收阶段
98、房地产开发项目投资的融资渠道包括（）。
A、自有资金B、银行贷款C、发行公司债券 D、开发项目的商品房预售
99、市场调查的内容包括（）调查等。
A、国内外市场环境 C、技术发展D、消费者E、市场营销因素
100、房地产开发项目的不确定分析包括（）。
B、盈亏平衡分析C、敏感性分析D、风险分析
101、所有者权益包括（）
A、实收资本B、资本公积C、盈余公积E、未分配利润
102、房地产市场的功能有（ ）
A、配置存量房地产资源和利益B、指导供给以适应需求的变化
C、指导政府制订科学的土地供给计划D、引导需求适应供给条件的变化
E、显示房地产市场需求的变化。
103、公开招标通常适用于工程项目（）的开发项目建设。
A、建设周期较长C、规模较大D、技术复杂
104、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时常要考虑的因素有（）。
A、可能面积的组合B、寻租者经营业务的性质
C、寻租者将来扩展办公室面积的计划
105、分析市场趋势的方法主要有：
（ ）
A、购买者意图调查法B、销售人员意见综合法C、专家意见法
D、时间序列分析法E、相关分析法
106、旧城区房地产开发的特点是（）。
地处城市中心，是商业、文化活动的聚集地，具有民族传统色彩，适于作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮等类型的开发
A、开发费用高昂 B、环境污染严重D、旧城区的建筑物多是危旧房
E、旧城区受城市规划限制更苛刻
107、与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的（）等要素构成的。
B、当事者C、房地产商品D、房地产交易需求E、交易组织机构
108、居住物业一般是指供人们居住的建筑,包括（）等。
A、普通住宅 B、公寓 C、别墅
109、属于影响产品成本高低的因素是（）。
A、生产技术方案B、生产规模 C、生产组织方式D、技术水平与管理水平
110、对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为（）方面。
B、物业增值 C、减少纳税 D、股权增加E、租金
111、写字楼租金的确定应考虑的因素有（）。
A、计算可出租或可使用面积B、基础租金与市场租金
C、出租单元的面积规划和室内装修
112、选择最佳的开发利用方式包括（）等的确定。
C、用途D、规模E、档次
113、土地使用权出让可以采取（）等形式。
A、协议招标B、公开招标C、公开拍卖D、补地价
114、在我国招标的形式有（）。
A、公开招标B、邀请招标 C、议标
115、抵押率的确定受（）等因素的影响.
A、抵押物的流动性B、贷款期限长短C、通货膨胀预期
D、抵押物所处的市场条件
116、金融机构进行项目贷款审查时，要进行工作有（）。
A、客户评价B、项目评估C、担保方式评价D、贷款综合评价
117、对收益性物业来说，空置率提高将会导致（）等后果。
A、租金收入减少C、物业资本价值下降E、租客要求更大的租金折扣
118、在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（）。
A、客观收益C、有形收益D、无形收益
119、建筑物外观形象包括（）等，对房地产价格有很大影响。
A、建筑式样B、风格E、色调
120、按常规公开招标项目应授标给最低报价者，除非最低标价是（）的。
A、不合理C、根本无法实现
填空题（共38题）
121、可行性研究的特点有先行性、 、 、 等。
参考答案预测性不定性决策性
122、营业推广是房地产企业通过各种销售方式来刺激消费者购买或租赁，其主要形式有商品交易会、 、 及购房赠礼等多种方式。
参考答案有奖销售优惠销售
123、差异性市场营销策略可以分为完全差异化、 、 、选择性专业化等四种形式。
参考答案产品专业化市场专业化
124、征用土地具有 、 、 等三个明显的特点。
参考答案强制性安置性改制性
125、按调研目标分类，房地产市场调研的种类有产品调研、 、 、 的研究。
参考答案广告研究销售研究市场环境
126、市场营销的微观环境分析包括以下几个方面，即 、各类资源的供应商、 、购买者、公众等。
参考答案企业内部环境房地产中介机构
127、房地产同时具有 和自然寿命（或称为物理寿命）。
参考答案经济寿命、
128、 是指具有一定人口、用地规模，并为城市干道或自然界限包围的相对独立的居住用地。
参考答案居住区
129、房地产开发建设的四个阶段是指：
决策阶段、 、 、 。
参考答案前期阶段建设阶段竣工阶段
130、构成房地产开发企业素质的要求，概括起来，主要分为 、以及经营管理水平。
参考答案人员素质资金实力
131、广告促销是指房地产企业通过精妙的构思、设计和适当的媒体组合来促进产品销售的形式，主要包括 、广告制作、 三部分内容。
参考答案广告定位媒体组合
132、按时间先后可以把工程款支付方式大致分为四段，即预付款、 、最终付款和退还保留金。
参考答案工程进度款
133、一个完整的房地产开发方案应至少包括项目总体目标和进度计划、 、规划设计方案、 、产品租售方案、 、开发项目管理模式等七个方面的内容。
参考答案建设用地取得方案开发建设方案资金运作方案
134、传统的房地产营销策略4Ps，即 、 、 、 ，是20世纪50年代末由美国人JeromeMcCarthy提出来的。
参考答案产品价格渠道促销
135、土地使用权出让方式包括 、 、协议出让方式等。
参考答案招标方式拍卖方式
136、从房地产存在的自然形态上来看，主要分为 和建成后的物业两大类。
参考答案土地
137、城市规划一般分为总体规划和 两个层次。
参考答案详细规划
138、常用的房地产促销方式有四种，即广告促销、 、营业推广和 。
参考答案人员推销公共关系促销
139、影响消费者购买行为的影响因素有文化因素、 、 、心理因素。
参考答案社会因素个人因素
140、折扣定价策略是房地产企业为吸引消费者购买而在原定价格的基础上减收一定比例的房价款，它包括 法和 法。
参考答案现金折扣、数量折扣
141、销售代理收取佣金的标准一般按销售额的 比例提取。
参考答案2%－3%
142、按融通资金的权益性性质，房地产开发融资可以分为债务融资方式和 两大类。
参考答案权益融资方法
143、从代理人的角度分类，销售代理可分为独家代理、 、 和分代理。
参考答案共同代理首席代理
144、商品房预售也叫做 ，是指房地产开发公司已在开发建设中的尚未竣工的商品房推向市场，在收取 后，出售给买受人。
参考答案卖楼花定金
145、房地产营销策略是指房地产企业针对选定的 的需要，对企业可控制和各种营销策略进行优化组合和综合运用，组成企业系统化的整体策略，以发挥企业优势，取得最佳的经济效益和良好的社会效益。
参考答案目标市场
146、盈亏平衡分析关键是要找到 ，即当不确定性变量或因素的数值等于某一数值时，恰好使方案决策的结果达到临界标准，即利润为零。
参考答案盈亏平衡点
147、房地产开发项目的资金来源有企业自有资金、 、 、以及合作开发等其他融资方式。
参考答案银行贷款社会集资利用外资
148、市场营销的宏观环境影响因素共包括五个方面，即社会环境、 、技术环境、 和竞争环境。
参考答案经济环境、法律环境
149、 是房地产开发项目前期工作的重要环节，也是制定融资方案、进行财务评价的主要依据之一。
参考答案投资估算
150、多栋住宅组团的平面布置的常见形式有 、周边式、混合式、 和自由式等。
参考答案行列式散点式
151、招标方式分分为公开招标、 及 三种。
参考答案邀请招标议标
152、房地产商品的营销渠道是指实现房地产商品由 转移给消费者的途径。
参考答案开发者
153、住宅选型主要确定以下几个方面：
、进深和面宽、长度和体型、 、户室比。
参考答案住宅层数层高
154、市场调研的方法有询问调查法、 、 。
参考答案观察调查法、实验调查法
155、资金成本：
就是企业获取和使用资金所支付的代价，包括 和 两部分。
参考答案
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