武汉市房地产市场消费需求调研毕业论文.docx
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武汉市房地产市场消费需求调研毕业论文
毕业设计（论文）
武汉市武昌区房地产市场消费需求调研报告
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WuhanCountypremisesmarketconsumerdemandresearchreport
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Augest20
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所呈交的学位论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。
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年月日
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导师签名：
年月日
摘要
随着中国国民经济的提升，2012年中国房地产投资总额、施工面积、新开工面积、竣工面积、土地购置面积、商品房销售面积等一系列相关指标增幅都出现了较大幅度的增长。
然而,透过市场观望气氛浓重的表象,伴随着住房市场化货币化的深入、城市化进程的推进、人均收入的提高、对外开放的扩大等宏观大环境良好的发展态势,需求旺盛、潜力巨大仍然是现阶段我国房地产市场需求的基本特征。
但是我国房地产市场需求问题上表现却主要是基本性需求不能有效得到保障，投机性需求严重导致房价居高不下，影响了改善性需求和投资性需求。
而造成房地产市场需求问题的深层次原因主要是制度不完善、居民收入水平差距过大、房地产商品在供给上的垄断性等。
针对上述原因，本文调研某一个区域的消费者房地产市场消费需求，提出一个改善当地房地产需求的对策。
关键字：
房价需求改善对策
Abstract
WiththeupgradingofChina'snationaleconomy,in2012thetotalinvestmentinrealestate,constructionarea,newconstructionarea,completionofthearea,thelandacquisitionarea,realestatesalesareaofaseriesofrelevantindicatorsofgrowtharemoresubstantialgrowth.However,throughthethickatmosphereofthemarketwaitingtoseetheappearance,alongwiththedeepeningofthehousingmarket,monetization,urbanizationprocessmovesforward,thepercapitaincomerises,theopeningoftheenlargementofthemacroenvironmentagooddevelopmenttrend,demand,hasgreatpotentialisstillthebasiccharacteristicsofthisstageofChina'srealestatemarketneeds.
Buttheperformanceisthemainbasicneedscannotbeeffectivelyguaranteed,speculativedemandseriouscausepricestoremainhigh,affectingtoimprovethedemandandinvestmentdemandontheissueofChina'srealestatemarketdemand.Thedeep-seatedreasonsthatcausetheproblemsoftherealestatemarketdemandisanimperfectsystem,residents'incomegapistoolarge,themonopolyonthesupplyofrealestategoods.Fortheabovereasons,theresearchconsumersofaregionalrealestatemarket,consumerdemand,andproposedanimprovedcountermeasuresoflocalrealestateneeds.
Keywords：
HouseNeedsImprovementMeasures
目录
摘要i
目录ii
1引言1
2武汉市房地产现状2
2.1武汉市房地产近期政策分析2
2.2武汉市房价一路走高3
2.3商品房总体上供小于求3
2.4武汉市各区域房价现状4
3房地产市场调查5
3.1制定问卷调查表5
3.2调查对象与样本总量5
3.3抽样与配额5
3.4调查实施及问卷回收5
4统计整理分析6
4.1问卷数据录入6
4.2问卷数据统计6
4.3问卷调查分析13
5投资项目分析14
5.1小户型特点分析14
5.2市场小户型销售特点分析14
5.3市场小户型例图15
5.4小户型商品房的优势16
5.4.1价格优势16
5.4.2投资回报率和增值潜力16
5.4.3地段与交通17
5.5小户型商品房的劣势17
5.5.1容积率与绿化率17
5.5.2功能方面17
结论18
参考文献19
致谢20
附表21
1引言
马斯洛需求层次理论认为：
人类的需求水平是从低向高不断发展的，如果人类在低层次的需求长期得不到满足，则其需求水平会倒退和下降。
根据马斯洛需求层次理论，居民的住房需求作为人们的最基本的生活需求之一，如果长期得不到满足，则其生活水平将不进反退。
若住房需求占用了家庭消费的大量财富，则不利于家庭生活水平长远的提高。
当今，城镇家庭居民的主要开支或需求有四大部分即：
教育投资、养老保障、医疗保障和住房需求，住房需求是最基本的一项需求。
因此，必须保障居民的基本住房需求并联不断改善居民的住房需求，才有利于使居民的需求水平向更高的层次发展，才有利于提高整个社会的生活水平。
当前我国房地产市场尤其是商品房价格上涨速度过快，与大多数居民的实际消费能力不相符合，房地产市场投机氛围严重，居民在住房消费方面的支出占家庭总支出中的比重过高，既限制了居民在其它方面的消费需求，也严重透支了家庭未来的消费能力。
本文通过对当前房地产市场需求问题进行了分析，最后提出了相应的对策。
本文中所指房地产市场特指武汉市区域内房地产市场。
2武汉市房地产现状
1.武汉房地产近期政策分析
2012年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施（简称“新国八条”），与此同时，武汉市房产局武汉楼市限购令政策细则，即“限二禁三”，武汉市本地家庭禁购第三套住房，外地人最多只能买一套住房，限制购买第二套住房，限购包括新房和二手房。
近期国家为明确房价控制目标频繁出台调控政策，2月9号央行又相继对于人民币存贷款基准利率上调0.25%，公积金贷款利率5年期以上上调0.2%。
由此可见一系列组合拳拉开了2012年的调控序幕。
“8”——国八条要点对比解析：
内容
2010年“国十条”及相关配套政
2012年“国八条”
行政手段
问责
对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
升级
对于政策落实不力的省（区、市）人民政府要向国务院做出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。
限购
地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限购房套数。
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍不又能提供社保及纳税证明暂停其购房。
经济手段
差别化利率
二套房贷款首付50%，利率不低于基准利率的1.1倍。
升级
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
各地根据实际在此基础上还可以上调。
税收
买住房不足5年转手交易的，差额征收营业税。
买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。
⏹首次明确提出“房价控制目标”，表明调控从通过行政手段调控房地产市场转为直接调控房价。
⏹行政手段继续升级，限购范围更广且更加严厉。
⏹金融、税收手段全面升级。
⏹落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位。
2、武汉市房价一路走高
与此同时，一个明显的现象已引起政府的关注，即近年来房价上涨较快，武汉的商品房均价又上涨了。
年均增长过高售价与省城居民可支配收入上涨率相比，导致大多数市民对房价涨幅难以接受。
此外，引起政府不安的另一个关键问题是，虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺，80平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到10万平方米，与总销量存在巨大差距。
业内人士担忧，虽然二手房的供给会缓解部分中低收入者的住宅需求，但此举不能从根本上解决问题。
而对于由此萌发出来的炒房现象，除了导致房价上涨外，也会对整个房市产生不利影响。
好在政府已注意到这种倾向，正采取多种措施予以遏制。
3、商品房总体上供小于求
据武汉市房产局相关人士介绍，2012年，武汉市房价上涨的因素很多，诸如土地招牌制度的实施、拆迁成本增加，住宅小区总体建设品质的提升、投资成本的增加等，都影响了房价的上扬。
同时，购买力的增加和市场供求量不符，也导致了房价上涨，而目前武汉市的商品房总体上呈现供小于求的局面。
需求快速增长主要是因为武汉城市化进程的加快，武汉市目前的城市人口约978万，城市用地约800平方公里，城镇化水平在80%左右。
数字的差距意味着在近几年内，城市将扩大一倍，人口要增加一倍。
近两年，武汉市人口增量将很快的速度增加，这些人群形成了庞大的住房需求。
4、武汉各区域房价现状
目前武汉房价受地段和区域因素的影响依然比较明显，与市中心直线距离较近的一、二环之间的房价偏高，从区域上看，东南板块、西区板块、新站板块因为相对成熟，房价相对较高。
大部分在售楼盘的均价集中在每平方米8000－9000元之间。
这样的价格水平相对于北京、杭州、上海等发达城市是比较低的，但如果从武汉在全国的城市地位以及武汉市目前市民收入水平来看，应当说房价上涨的幅度与居民收入增长还是有一定的脱节。
如果按照房价与收入比例来衡量房价高低，房价涨幅偏高。
2房地产市场调查
2.1制定问卷调查表
依据我们所学的《统计学》根据各方面的因素制作了问卷调查表，如附图1
选择每一个问题都与房地产市场消费需求息息相关。
2.2调查对象与样本总量
本次调查的对象为武汉市区市民。
经过几个同学的讨论，样本总量设定为300份。
为使抽选样本更具有代表性，考虑到武汉市不同地区市民对房地产市场消费需求不同，在执行过程中，我们以武珞路和雄楚大道为界将市区范围分为四个区域开展调查，各区域样本数量基本相同。
2.3抽样与配额
在抽样和配额方面，为了使本次调研更具有针对性和涵盖性，我们根据受访对象工作消费能力的情形对调查对象进行了细分。
因为考虑到一部分人月工作较低或者没有工作收入，于是将调查对象分为无工作无消费能力、有工作但无消费能力、有工作有消费能力等消费者的三种类型，样本配额比例为1：
1：
1。
2.4调查实施及问卷回收
为了确保问卷完成质量，控制调查误差，学校几位朋友同学一起的四名同学全程参与、跟踪调查的每一个环节。
在调查执行进程中根据各种配额完成情况对剩余样本进行控制和重新分配；对问卷回收，漏答、多答等不符合要求及未完成的问卷、样本资料不全的问卷、前后问题答案出现逻辑错误的问卷全部视为无效问卷，予以剔除。
3统计整理分析
3.1问卷数据录入
调查截止于3月18日，共完成问卷314份，剔除无效问卷14份，保留有效问卷300份，实地抽样情况基本符合样本配额比例要求。
为了控制统计分析误差，我们请统计分析专家对问卷的三大部分分别编制数据库。
在数据录入前，我们对所有开放性问题依据答案出现的频次进行整理并编码，实现开放式问题的定量化分析；数据结果分析由商学院资深市场调研专家会同本次调研项目服务小组一起完成。
统计数据收集上来之后，首先应对这些数据进行加工整理，使之系统化，条理化，以符合分析的需要。
我们录入这次问卷数据采用以下一些指标：
（1）频数与频数的分布。
我们把问卷调查表的各个类别及其相应的频数全部列出来，然后用表格的形式表现出来。
这样的目的是为了我们很清楚的分辨出各种问卷答题的选项的概率，有利于统计出选项的人数，从而得出相应的结论。
（2）比例。
比例是一个总体中各个部分的数量占总体数量的比重。
通常用于反映总体的构成或者结构。
（3）百分比。
将比例乘以100就是百分比或者百分数，他是将对比的基数抽象化为100而计算出来的，用%表示，它表示每100个分母中拥有多少个分子。
百分比是一个更为标准化的数值，很多相对数都用百分比表示。
这次调查问卷表的数据的录入就采用这种表示方法
3.2问卷数据统计
您的年龄：
（图3-1）
从表3-1可以依稀看出消费者多为30岁左右，而这一消费群体普遍没有多少资金.而看表3-2，则表示购房消费者家庭月总收入还是比较低的，只有在1000～2000的居多。
当然这也就说明。
如果选购大户型，则投资风险大。
以此可以看出投资中户型或者小户型比较划算，风险系数小
您的家庭月总收入：
（图3-2）
您的现在所居住的房屋里面人口有：
（图3-3）
从表3-3可以很明显的看出目前消费者大多数都是三口之家，而这些消费者对房屋需求较大，同时也不需要很大的户型面积，考虑到很多消费者经济能力，我认为他们很多人可以参考购买小户型。
您居住在现在的房屋已经有：
（图3-4）
而从表3-4数据可以看出目前消费者居住的房屋的时间落差不大，在3～5年居多，同时9～11年的消费者也存在16.98%。
这个表示目前消费者对房屋的需求还是蛮大的，社会的进步，人们对消费住宅的要求日益增加。
此时可以加大对房地产投入的资金，可以不错的效益
您现在居住的房屋的建筑面积是：
（图3-5）
从图3-5可以看出目前的消费者所居住的房屋建筑面积还是60平方米之下的居多，这个表明。
大部分消费者对小户型的需求还是比较大。
如果您买房，出于哪一种考虑？
（图3-6）
其实这个图3-6的结果很容易推算到，随着社会的进步，国民经济的日益增长，消费者对理想居住的环境还是非常重要的。
图中表示消费者对改善住房条件居多，而且很大一部分消费者是第一次购置新房。
如果您购房，您倾向于那种？
（图3-7）
从图3-7，可以很明显的看出消费者对现房的青睐，比例高达60%之多，其次就是占有33.33%的半年期房，而二手房和一年期房目前消费者对其热度不高。
因此房地产公司应该加大力度投资房产现房
如果您买房，您打算买哪一类房子？
（图3-8）
从图3-8，很明显的看出消费者对小高层的钟爱，但是考虑到房地产容积率的大小，以及绿化率。
所以我觉得，房产公司应该加大对高层房产的投资，而高层房产虽然仅仅占据20%，小高层也可以适量投资一部分
您能接受的住房价格（单位：
平方米）：
（图3-9）
从图3-9看出，消费者能接受的价位大部分在于6000元以下，这个受限于消费者月收入水平。
因而大部分消费者无能力购买普通户型房间，所以可以考虑投资小户型
您购买上题所选的楼宇面积，希望设计什么样的户型：
（图3-10）
从图3-10可以看出，有33.33%消费者倾向于二室一厅和三室一厅，剩下的二室二厅和三室二厅和四室二厅各占13.33%。
而一室一厅目前还没有人选择
您购买的所选的楼宇面积，愿意并能够支付的最高总房价是：
（图3-11）
从图3-11，很容易看出消费者对房产的价位停留在30万左右，但是依据武汉目前房产情况，房产均价在8500每平方米左右。
应此，房产总价也在提升，如果消费者售价在30万左右，可以考虑小户型，所以公司需要加大对小户型投资的力度。
您家庭在购买房产时最看重的因素有：
（图3-12）
而从图3-12看出，普通消费者在购房的时候，一般看重的是房产的地段、价位和公共交通条件。
而价位占据居多。
同时，房屋的品质、距离学校工作的距离也占有一定的比例。
4.3问卷调查分析
题一是为了调查男性和女性对房地产市场消费需求的比重，结论可以得出男士对房产方面的需求比女士更加迫切需要；而题二的结论可以得知，目前武汉市武昌区对房产市场关注的消费群体很大部分是30左右群体。
那主要部分群体集中在本科和高中学历，他们月收入大部分只有1000到2000。
群体目前使用的房子一般都是3个人共住一套房子，而且房屋面积不大，使用的年限也有3～5年之久。
所以他们对目前的房地产市场消费需求迫切。
在居住条件方面的需求，他们比较偏向小高层和二室一厅或者三室一厅的户型，由于大部分人收入不高，所以相比楼盘的地段，楼盘的交通条件等等，他们一般而言更加看重价位。
在购房作用方面，大部分消费者还是为了改善居住条件而去购置房屋的。
由调查问卷可得知，目前还是有很多人尚未第一次购房。
为父母或者为自己购房的占比例较少，而投资更加小。
在购房类型方面，他们普遍选择为现房，对于半年期房也有一部分人选择，而二手房和一年期房占比例较少。
我觉得调查结果表示在武汉地区投资小户型精装修的可以满足消费者的需求，可以加大对小户型的楼盘的开发
5投资项目分析
5.1小户型特点分析
通过调研我们发现目前武汉小户型有以下几个特点
⏹在楼盘产品类型中，主要已挑高、平层两种，纯挑高项目占20%，纯平层占60%，挑高和平层结合的占20%。
⏹从各项目产品面积上，主力户型面积都在40-60之间。
⏹从楼盘装修情况来看，纯毛坯占36%、纯精装占50%、精装和毛坯都有占24%，其中平层产品主要已装修为主，挑高产品多为毛坯。
⏹在产品产权性质上，70年的占37%，65年占26%，50年占7%，40年占30%.
⏹从各项目小户型价格上，小户型价格比其周边普通住宅要贵10-20%。
5.2市场小户型销售特点分析
⏹产品设置与销售的关系
从市场小户型产品楼盘销售分析，目前市场产品2011年底存在集中上市，由于销售时间较短，现阶段整体销售率较低，就目前市场销售情况分析，挑高产品市场销售率最高，就目前市场产品来看，挑高大多是毛坯。
⏹产品年限与销售的关系
从市场产品年限分析，目前市场70年的销售率最高，达46%，其次是50年，因此，分析认为，小户型产品40年产权的销售率相对较弱。
⏹产品面积与销售的关系
在对各面积段上市量和销售量的销售率分析，41-50产品市场销售率最高，销售率达到了74%。
⏹产品功能设置与销售的关系
通过对采样数据分析，市场公寓类产品有阳台设置的仅有25%，无阳台设置的占到75%，而从销售进度看，有阳台设置的销售率达到76%，较无阳台设置销售率提高了27个百分点。
5.3市场小户型图
目前武汉房地产市场对这种精装修的小户型较为受欢迎
5.4小户型商品房的优势
5.4.1价格优势
小户型的最重要的特点是低总价、低首付、从而吻合了市场消费者的价格需求和投资需求。
其优点包括：
总价低、首付低、月供较少。
小户型虽然单价不低，但由于其面积较小，从而很好地控制房屋的总价。
如果选择按揭方式付款，其首付也就相应的较低，月供也就比较少[3]。
我们可以从一套住宅在同一单价水平的总价格、银行抵押贷款的首付款及月还款等方面来看看小户型房地产的价格优势.
5.4.2投资回报率和增值潜力
首先，小户型房屋的租金与较大户型的租金相比，单位租金更高。
因此小户型投资者可以用相对较低的投入获得相对较高的回报率。
其次对于大多数自住型客户来说，小户型只是一个过渡性产品，在若干年后，有了更大、更舒适的房子后，小户型会或租或售，“滚动置业”也就成了这类都市白领的美好设想。
最后，投资小户型房屋，相对于投资股票、债券来说，风险更小、收益更稳定。
5.4.3地段与交通
目前大多数的小户型项目的区位条件比较好，一般靠近城市中心位置，即使不是靠近市中心也不会距离较远，而且交通非常方便。
因为小户型的潜在需求客户多是年轻的上班族，他们正处于创业阶段，尚未买车，对公共交通的依赖性比较大，因此小户型商品房对他们的吸引力非常高。
5.5小户型商品房的劣势
5.5.1容积率与绿化率
由于先天原因，小户型的容积率一般较高，绿化率较低，甚至有的干脆没有绿化，只有一幢楼。
现在很多购房者买房对小区的有无绿化和景观非常在意，大一些的社区，不仅规划到位、配套完善，最吸引人的是拥有漂亮的绿化和景观。
这正是大多数畅销小户型的通病，单体楼、临街、根本谈不上绿化和景观，若用一句形容词来描述“生活在钢筋混凝土中”。
5.5.2功能无法面面俱到
60平米以下的房子，在户型设计上对功能的要求无法面面俱到。
有限的面积注定了小户型在某些功能上的临时性，也注定了业主生活便利受到一定限制。
比如：
基本上客厅和卧室连在一起，没有分区，很难谈到舒适性。
有时还会遇到家里来了客人，晚上只能睡客厅的尴尬场面。
此外，还有一个更大的问题是小户型的高公摊，市场上低于30%的公摊几乎很少。
结论
本论文通过对武汉市房地产市场消费需求分析入手，分析其市场现状，从而对其作出问卷调查市场分析。
从而发现小户型商品房的市场需求，从而分析调查得出小户型商品房的的优缺点。
并根据优缺点分析了小户型商品房的投资价值及其未来的发展趋势。
意在希望得出投资房产的方向，同时重视中产阶级的购房需求，努力增加小户型商品房开发在整个房地产开发中的比例，进而使其向着更加健康的方向发展。
全文共由4个部分组成，首先介绍武汉市房地产的市场现状及分析，接着依据消费者的市场需求制定问卷调查表，并得出消费者对房地产市场的需求。
从而得出投资发展小户型商品房的结论，并对小户型商品房的产生原因、发展变化，然后指出小户型商品房的优势及不足，依据在武汉市房地产现状分析了小户型商品房的投资价值，并在该部分中加入了一些表格和图片，用以论证相应观点。
通过收集相关资料，整理观点，查找相应观点论据，最终形成该论文。
同时，完成论文的全过程，也加深了我对投资小户型商品房的认识。
参考文献
[1]张驰.房地产开发企业竞争力
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