城镇保障性住房建设项目可行性研究报告.docx
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城镇保障性住房建设项目可行性研究报告
城镇保障性住房建设项目可行性研究报告
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第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目基本情况
项目名称：
某某城镇保障性住房建设项目
项目地址：
建设项目位于某某县城南片区，围绕于云龙寺所在山脚西南部
项目承办单位：
某某省城乡建设投资有限公司
项目性质：
新建
项目用地面积：
总规划用地约为67.87亩。
项目总建筑面积及住宅规模：
某某县城2016年度保障性住房总建筑面积为117365㎡，共计1908套保障性住房。
1.1.2建设单位简介
某某省城乡建设投资有限公司（简称：
“某某城乡投”）建立于2012年6月18日，是经某某省人民政府（云政复〔2012〕19号）文批复，由某某建工集团有限公司作为发起人，组建设立的以城乡建设投资为主业的现代企业，为某某建工集团有限公司下属的全资子公司。
公司注册资本金为10亿元人民币。
某某城乡投作为一家立足于城乡建设领域的投资公司，依托某某建工集团有限公司建筑主业，拥有一支既懂建筑专业，又有金融投资、融资专业技巧的专业团队，对于建设施工的行业经验有着其他普通投资公司不可比拟的专业优势。
2016年，经省政府研究，某某省人民政府（云政复〔2016〕8号）文批复，决定指定某某省城乡建设投资有限公司作为省内唯一省级城镇保障性住房投融资公司，全面参与全省保障性住房的建设。
某某城乡投公司将充分利用省级城镇保障性住房投融资平台的政策、资源优势，以及某某建工集团有限公司强有力的支持，与各州市开展广泛的合作，全面推动某某省保障房建设。
努力实现“十三五”期间某某省保障性安居工程建设目标。
法人代表：
林某某
1.1.3可研编制单位
某某省城乡规划设计研究院
工程咨询资质：
工咨甲级
资质证号：
工咨甲1300008
1.2可行性研究报告编制依据
本项目是根据业主提供的资料、数据、以及国家有关的规范、标准等编制的。
具体包括以下内容：
（1）《某某省人民政府关于做好2016年全省城镇保障性安居工程建设工作的意见》（云政发〔2016〕34号）；
（2）《某某市人民政府关于转发2016年全省城镇保障性安居工程建设工程意见的通知》（保政发〔2016〕77号）；
（3）《某某县人民政府关于某某县2016年城镇保障性安居工程建设实施意见》龙政发〔2014〕94号；
（4）《关于下达2016年中央补助公共租赁住房专项资金的通知》（保财综（2016）53号）
（7）关于本项目的规划设计方案
（8）《投资项目可行性研究指南》中国电力出版社；
（9）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）中国计划出版社；
（10）建设单位与某某省城乡规划设计研究院签订的本项目可行性研究报告技术咨询合同。
（11）某某市房地产市场（销售及租赁市场）的相关市场调查资料；
（11）建设单位提供的其它有关资料
（12）我国现行的有关规划、建筑、结构、给排水、电气、暖通、环境保护等专业规范及相关技术规定。
（13）其他有关的文件资料等。
1.3可行性研究报告编制范围及目的
本可行性研究报告编制的工程范围为2016年某某市保障性住房建设项目。
根据某某市总体规划2016年城镇保障性住房建设计划，积极响应国家关于房地产调控及保障房建设的政策要求，本可研报告从保障性住房建设需求及配套设施需求入手，分析本项目建设的必要性并科学测算项目的建设规模；研究制定可实施的的规划方案，研究项目建设的可行性，通过详细的经济测算及财务分析，制定合适的融资、建设、运营及管理方案，对项目建设提供前瞻性的指导。
同时，根据规划用地现状，科学规划，充分利用自然地形地貌，制定经济合理的工程技术方案；并同时研究项目的实施是否符合国家关于环境保护方面的政策，研究项目实施对某某县建设及构建和谐社会、保障社会民生的重要意义，并为该项目的决策部门提供确切可靠的依据。
1.4可行性研究报告编制原则
（1）根据项目所在地的政治、经济和社会发展情况，按照建设的需要和可能性进行可行性论证。
（2）政策符合性原则：
本项目的研究分析及方案制定紧扣国家及各级政府关于城市建设、保障性住房建设的有关政策、指导意见及办法；严格执行有关保障性住房建设要求；统筹考虑“十三五”期间，某某市全市保障性住房建设规划，结合2016年某某市保障性工程目标任务，合理确定建设规模。
（3）政府指导、企业市场化运作原则。
（4）可持续发展原则。
（5）因地制宜原则：
充分利用现在地形现状，以有限资金获取最大投资效益、环境效益和社会效益。
（6）严格执行节约建设用地、节能、节水、节材、环境保护和消防安全的要求。
工程设计符合国家的有关法规、规范和标准，采取经济合理、环保节能的工程实施方案。
（7）统一规划、统一分期建设、统一管理、集中连片，尽可能实现经济效益、环境效益、社会效益最大化。
1.5项目提出的理由和过程
近年来，随着全国各地的房价过快上涨，已经远远超出了工薪阶层的经济承受能力及心理承受能力，已经引起了较大的社会反响，“房价”已经是牵动上至中央下至每个百姓的重要的社会问题。
因此，保障性住房建设也成了自2015年以来房地产市场发展的重要一环，中央及国务院将房地产调控与建设保障性住房作为促进房地产市场健康发展的重要举措。
2015年2月25至28日，李总理出席了全国保障性安居工程工作会议并做了关于保障性住房建设的重要讲话，并向各省市下达了2015年建设1000万套保障性住房（2014年为580万套）的建设计划；总理在新华网和网友在线交流时谈及房地产市场时也表示将以建设保障性住房建设作为进一步抑制房价过快上涨的手段之一，同时也是改善民生的重要举措之一，并提出五年内新建保障性住房3600万套。
中央已经把包括保障性住房建设作为民生战略的重要组成部分。
2016年由中央财政安排保障性住房补助资金1030亿元，比2015年增加265亿元；
2016年3月5日，总理在十二届全国人大五次会议上作政府工作报告时表示，2016年要严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。
国务院明确要求土地供应优先保证保障性住房的建设用地。
为此，某某省政府要求各地健全保障性安居工程建设投融资体制机制，各州市政府及保障性住房建设任务较重的县市区政府，可成立专门的具有房地产开发资质的保障性住房建设投资公司，承担公共租赁住房等保障性住房的开发、建设和管理运营职能。
同时，要积极争取使用银行提供的中长期贷款和机构投资者的投资，鼓励和引导实力强、信誉好的房地产开发企业参与公共租赁住房的开发经营和棚户区改造住房的开发建设，拓展保障性住房投融资渠道。
2016年，某某省与国家签订的2016年城镇保障性住房目标责任书为40.32万套（含10万户新增租赁补贴发放），国家要求某某省到年底前各类城镇保障性住房要三分之一主体结构基本完成，三分之一进入楼层施工，三分之一开始基础施工，并基本建成19.63万套以上；除此以外，省政府还要求，各地城镇保障性安居工程建设项目要在9月底前全部开工，并在年底前完成60%以上的投资额。
2016年某某省继续严格贯彻落实国家房地产调控政策，进一步巩固2015年以来的房地产调控成果，进一步加强和改善房地产市场调控、切实稳定住房价格。
2016年1-2月，某某省完成房地产开发投资150.8
亿元，同比增长42.0%，高出全国房地产开发投资平均增速14.2个百分点，房地产开发投资占全省规模以上固定资产投资的比重达到27.3%。
按照《某某市人民政府关于转发2016年全省城镇保障性安居工程建设工程意见的通知》中明确，2016年，某某市建设保障性住房任务为30000套。
其中：
新增租赁补贴5.500户，并确保所有建设项目今年9月30日前全部开工建设。
某某市根据各县得实际情况，下达了2016年的建设任务，某某县城镇保障性安居工程建设任务为2600套，其中：
新增租赁补贴600户，按照自下而上、按需申报的原则，建设任务分解到乡镇集镇公共租赁住房92套，集中在县城建设1908套。
由此某某市某某县县城保障性住房进行了统一选址、统一规划、统一建设、统一管理，统筹建设，并按照和谐人居思想将保障性住房规划建设，建设一个配套完善、功能齐全、安全、舒适、怡人的大型和谐社区即本项目某某县保障性住房建设项目。
1.6项目建设条件
（1）本项目用地符合某某市某某县总体规划及控制性详细规划，并且已经获得用地审查报告，规划方案同时编制上报。
（2）本项目的建设符合国家、某某省、某某某某县有关保障性住房建设的规划及政策。
（3）本项目交通位置优越，周边市政道路路网完善，市政配套条件较好。
（4）本项目的总体规划布局均衡、各种产品结构（公共保障性住房、商业配套、服务设施）配置合理、交通出行便利、配套设施齐全、居住环境宜居。
（5）国家、某某省及与某某县对保障性住房建设在土地供应、税收、资金安排等方面给予了强有力的政策支持，本项目建设的政策背景较好。
（6）某某县近年来经济发展迅猛，具有较好的经济基础及项目融资条件，项目的建设资金能得到保证。
（7）项目建设方在基础建设、投融资及开发方面积累了丰富的经验，对项目具有较强的把握能力。
1.7项目建设地点及规模
（1）拟建地点
项目建设用地位于某某县城南片区，整个规划区呈不规则图形，整体围绕于云龙寺所在山脚西南部。
（2）计划建设规划
某某县城保障性住房建设项目，规划建设国家保障性住房1908套。
1.8项目主要规划技术指标
主要经济指标：
序号
项目名称
单位
指标
一
用地面积
亩
67.87
二
总建筑面积
㎡
117365
其中
地上建筑面积
㎡
81464
商业建筑面积
㎡
15351
地下室建筑面积
㎡
20550
三
建筑密度
%
22.5
四
容积率
2.3
五
绿地率
%
32.4
六
总户数
户
1908
七
机动车位数
个
555
八
非机动车位
个
400
1.9项目估算总投资及效益情况
（1）估算总投资
序号
工程或费用名称
合计（元）
备注
一
土地征用费
17001493.9
二
前期工程费
5877639.2
三
建安工程费
219466681.8
四
基础配套费
22785241.1
五
其他工程费
4438744.3
六
利息
17656390.6
七
不可预见费
5745016.75
八
间接费
14648325.65
十
项目总投资
307619533.3
（2）资金筹措
项目所需建设资金以下列两个方式予以筹措：
1）中央、省关于保障性住房建设的财政补贴资金：
7378.4万元。
本次新建保障性住房1908套，总建筑面积117365平方米，其中：
住宅81464平方米，配套商业用房15351平方米，地下室20550平方米，以及附属设施建设，估算总投资30761.95万元。
2）自筹；
（3）项目社会效益
本项目产生的效益主要是社会效益。
首先社会效益表现在：
解决了部份中低收入住房问题，让全市人民共享改革发展成果，让广大人民群众可以享有可靠的社会基本保障，实现安居乐业，构建社会主义和谐社会，体现党和政府高度关注民生问题，促进社会安定团结。
其次，项目也体现了一定的经济效益。
根据财务分析计算，项目在运营其中通过收取租金及物业管理及出租商铺，能维持正常的运营工作。
（4）项目环境效益
本项目按照低密度、低容积率、高绿地率的规划思想规划设计，并充分考虑了与用地区域内自然、人文环境的融合，同时采用成熟的节能环保工程技术，故项目本身具有良好的环境效益。
1.10建设周期
项目建设周期计划14个月，自2016年7月30日—2017年9月30日。
计划2012年7月30日前开工，2017年9月30日前全部建成并投入使用。
1.11项目主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
备注
合计
一
技术指标
规划总用地
亩
67.87
1
总建筑面积
㎡
117365
2
户数
户
1908
二
经济指标
1
总投资
万元
30761.95
工程费用、工程建设其它费用、预备费
2
总投资的单位面积造价
元/㎡
2621．05
1.12可研结论
（1）某某县城保障房建设项目是某某市2016年保障性住房建设的重要项目之一，具有较好的政策支撑，是某某市2016年重要的民生工程之一，建设的必要性充分。
（2）本项目的规划方案布局科学、各种住房产品结构搭配合理、环境怡人、交通便利，工程技术方案安全、经济、合理，方案的可实施性较好。
（3）通过经济分析，就整个项目而言，因有部分商业设施可进入市场销售，保障性住房长期持有具有一定的长期收益，因此项目具有一定的投资收益。
（4）通过风险分析，本项目的各类风险基本可控，项目具有较好的抗风险能力。
（5）建立完善的住房保障体系，让中低收入家庭享有可靠的社会保障，是构建和谐社会、维护社会稳定的重要内容，因此本项目具有较好的社会效益。
（6）本项目的工程技术方案符合环境保护的有关政策，符合节水、节地、节能有关要求，具有较好的环境效益。
第二章项目建设背景
2.1项目区位及昆明概况
2.1.1项目区位
某某县是一个山区县，位于中国某某西部边陲，地处怒江、龙川江两江之间，高黎贡山山脉由北向南伸入县境，地势呈中部高而东西倾斜之势，全境崇山峻岭，丘陵起伏，河流纵横，最高海拔3001.6米，最低海拔535米，垂直高差2466.6米。
某某县域东西最大距离64公里，南北最大跨度78公里。
以东南西北为序，分别与施甸、永德、镇康、缅甸、潞西、梁河、腾冲、隆阳相接壤，国境线全长19.71公里。
全县总面积2884平方公里。
规划区位于某某县城南片区，整个规划区呈不规则图形，整体围绕于云龙寺所在山脚西南部。
地块内地势总体较为平坦，仅地块东部有两个小的山包。
用地西侧为24米宽城市道路，用地南部为30米宽城市道路，整体交通条件良好，为将来开发建设提供了条件。
2.1.2某某县发展概况
某某县位于某某省西部，地处怒江、龙川江两江之间，地理坐标为东经98°25′—99°11′，北纬24°07′24°—50′，分别与施甸县、永德县、镇康县、缅甸、潞西市、梁河县、腾冲县、隆阳县相接壤，国境线长19.71公里。
自然地理
某某是一个山区县，地处怒江、龙川江两江之间，高黎贡山山脉由北向南伸入县境，地势呈中部高而东西倾斜之势，全境崇山峻岭，丘陵起伏，河流纵横，最高海拔3001.6米，最低海拔535米，垂直高差2466.6米。
某某县兼具低纬、季风和山原地势气候特征。
形成四季温差小、干湿季分明，垂直变异突出的亚热带山原季风气候。
西南受印度洋暖湿气流的影响，形成西面迎风坡多雨，夏无酷热。
东部背风雨量适中，无寒暑剧变。
年平均气温14.9℃。
最冷为1月，月平均气温7.4℃。
极端最高气温22.9℃，极端最低气温3.8℃。
由于地形复杂，垂直高差大，局部又分为北热带、南亚热带、中亚热带、北亚热带、南温带、中温带六种气候区。
境内山川秀丽、四季如春。
自然资源
某某县自然资源丰富，水资源境内除东有怒江、西有龙川江外，还有大小河流44条，分布全县各乡镇。
水资源为全国人2700立方米的45倍，初步探明水利电力蕴藏量为54.59万千瓦，是某某市电力开发最大的一个县。
地下矿藏有褐煤、铅、锌、铌、钽、锡、铁、铅、铍、铜、银、钨、硫、金、大理石、硅、高岭土、硅藻土等。
某某地处山区森林资源及其丰富，森林覆盖率为54.6%，有高等植物1000余种，属国家一级保护树种有秃极杉、桫椤；属二级保护的有某某山茶、鹅掌楸、银杏；属三级保护的有楠木、红椿、山龙眼、顶果木、白桂木等，良好的森林覆盖，为野生动物提供了良好的生长条件，奇珍异兽有孔雀、原鸡、白鹇、犀鸟、锦鸡、鹦鹉、鸳鸯、虎、豹、马鹿、熊、蜂猴、长臂猿等。
旅游资源
某某旅游资源，有”东方直布罗陀”之称的滇西抗日主战场——松山战役抗日战场遗址，被国内外誉为”神汤奇水”的邦腊掌热矿泉旅游度假区，有八O八湖山公园，溶洞奇观勐糯仙人洞，小黑山原始森林自然保护区；茄子山水库生态旅游区，独具特色的怒江大峡谷的三江口风光，以及世界珍稀植物桫椤群风景区等。
某某气候宜人物种丰富，又是”西南古丝绸之路”的要道，中原文化与绚丽多彩的边疆民族文化融为一体，交相辉映。
全县的旅游资源可涵盖山、石、泉、林、水、洞、民族风情等，是开展生态旅游、探险旅游、科教旅游的宝地、是休闲度假的好地方
交通状况
目前，某某全县公路通车里程达1548.16公里，公路密度为每万人57.9公里，每百平方公里有公路53.68公里，按行政等级划分：
国道58公里，省道173.76公里，县道479.4公里，乡道726.6公里，专用道110.4公里，按技术等级划分：
二级路22公里，三级路61公里，四级路930.97公里，等外路534.19公里；按路面等级划分：
沥青路面251.38公里，弹石路面219.33公里，砂石路面341.8公里，土路面735.64公里，基本上形成了以县城为中心，国道、省道和经济干线为骨架，辐射全县12个乡（镇）、121个村委会及厂矿、边防、驻军、林区、蔗区、旅游区的公路交通网络。
与公路网相适应的公路客运网和汽车维修救援网也基本形成。
全县拥有客运车辆195辆，营运货车270辆；二类维修企业2户；三类维修业170户，已开辟客运线路22条，日发客运车辆249班次。
2.2保障性住房建设政策环境
2.2.1国家保障性住房政策
党和政府高度重视住房保障工作。
胡锦涛总书记在中国共产党第十七次全国代表大会上的报告指出，社会建设与人民幸福安康息息相关，必须在经济发展的基础上，更加注重、加快推进以改善民生为重点的社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平正义，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。
为了进一步完善住房保障体系，解决当前房地产市场出现的一系列不和谐因素和存在问题，更好地解决中低收入家庭住房困难问题。
近几年来，国家不断加大对房地产市场的调控，不断加强大住房保障工作力度。
中央要求切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房、保障性住房。
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2014〕10号）要加快保障性安居工程建设。
住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。
地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。
《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2014〕87号）指出，大力发展公共租赁住房，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求。
2.2.2某某省保障性住房政策
《某某省人民政府关于切实做好稳定住房价格工作的若干意见》（云政发〔2014〕84号）要求加强住房信贷、房地产用地、商品房预售、交易秩序等的监管，做好稳定房价和住房保障工作。
《某某省人民政府关于大力推进保障性安居工程建设的意见》（云政法【2015】64号）明确“十三五期间，全省共建设（筹建）保障性住房250万套（户），解决800万左右城乡中低收入群众住房困难问题，其中，城镇保障性安居工程150万套（户），农村保障性安居工程100万套（户）。
2015年，全省建设（筹建）保障性住房60万套（户），其中城镇保障性住房40万套（户），此外，由各州（市）、县（市、区）安排农村危房加固改造10万户。
2016年，某某省与国家签订的2016年城镇保障性住房目标责任书
为40.32万套（含10万户新增租赁补贴发放），国家要求某某省到年底
前各类城镇保障性住房要三分之一主体结构基本完成，三分之一进入楼层施工，三分之一开始基础施工，并基本建成19.63万套以上；除此以外，省政府还要求，各地城镇保障性安居工程建设项目要在9月底前全部开工，并在年底前完成60%以上的投资额。
实行“两房并轨”建设公共租赁住房。
集中建设的公共租赁住房项目可配套建设占总建筑面积15%的配套商业服务设施。
公共租赁住房户型结构以小户型40平方米为主，最大不得超过60平方米。
积极争取中央补助资金的同时，省级财政按100元/平方米标准予以补助。
保障性安居工程建设、买卖、经营等环节涉及的土地使用税、土地增值税、契税、印花税、营业税、房产税等按照国家规定予以减免，免收城市基础设施配套费、异地安置人防费等行政事业性收费和政府基金。
2.2.3某某市保障性住房政策
1、《某某市人民政府关于转发2016年全省城镇保障性安居工程建设工程意见的通知》指出：
（1）面向城镇中低收入住房困难家庭出租，优先解决低收入家庭住房困难。
（2）健全完善保障性住房管理制度，逐步扩大保障性住房覆盖范围，有条件的县区可以将建制镇纳入住房保障工作范围。
住房困难家庭数量的摸底调查并更新数据，为搞好保障性住房规划建设提供依据。
要加强保障性住房的准入退出管理，确保保障性住房资源优先用于低收入住房困难家庭。
逐步建立有进有退、合理流动的保障性住房分配、使用机制，杜绝保障性住房出现空置等问题。
要加大保障性住房建设前期工作力度，市级相关部门要建立“绿色通道”，为做好保障性住房建设的立项审批提供便利条件。
2、某某县土地供应向保障房用地倾斜
按照中央关于房地产市场的调控政策以及全市住房保障工作座谈会议精神，2016年保障性住房用地工作突出5个继续3项优惠。
5个继续是：
一是继续坚持保障性安居工程用地应保尽保的原则；二是继续实行保障性安居工程用地计划指标单列，专项核拨、优先供应、不占用各县区用地计划指标；三是继续对保障性安居用地特事特办，保障性住房用地农用地转用、土地征收手续，实行单独组件、单独报批、先行申报，转、征、供一并办理；四是继续实行保障性住房用地快速审批绿色通道，对建设投资主体提供相关报件齐全的用地预审、用地报批、勘测定界成果审查备案和验收，在5个工作日内完成办结；五是继续对保障性安居工程用地的落实实行目标责任考核，将保障性住房用地纳入国土资源目标考核，成立保障性住房用地工作领导小组，负责落实全市保障性住房建设用地，对保障性住房用地落实情况进行督察。
3项优惠政策是：
一是用于保障性安居工程的新增建设用地，免征新增建设用地土地有偿使用费、征地管理费；二是收回使用权的国有土地和政府储备土地要优先安排用于保障性安居工程建设，按成本地价优先供应；三是对企业利用存量土地建设，经规划部门将原用途变更为住宅用地，不需补缴土地出让金。
3、财政扶持政策
在《某某市发展和改革委员会、某某市住房和城乡建设局关于下达某某市新建保障性住房、棚户区改造等保障性安居工程建设2016年中央预算内投资计划的通知》中，明确了相关的关于保障房建设的财政扶持政策：
在积极争取中央、省补助资金的同时，市县级政府要增加财政预算资金安排，支持保障性住房建设。
2.3某某桥头堡战略的重要组成部分
5月6日，国务院下发了《国务院关于支持某某省加快建设面向西南开放重要桥头堡的意见》，某某省迎来了前所未有的发展机
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