保障性住房建设项目可行性研究报告.docx
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保障性住房建设项目可行性研究报告
保障性住房建设项目可行性研究报告
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第一章总论
一、项目概况
1、项目名称
某某保障性住房建设项目
2、项目负责人
冯某某
3、项目建设地址
本项目地块位于某某市某某新区某某村北侧。
4、规划占地面积
81227.3平方米。
5、居住区用地面积
81227.3㎡。
6、项目主要建设内容
项目拟建多层住宅、小高层住宅、商业、小学校、幼儿园及其配套工程，本项目规划设计为综合性的安置住宅小区。
总建筑面积：
118709㎡，其中:
（1）住宅建筑面积：
78613㎡；
（2）幼儿园建筑面积：
1600㎡；
（3）商业建筑面积：
17480㎡；
（4）社区配套建筑面积：
400㎡；
（5）地下室建筑面积：
20616㎡。
7、总投资
本项目总投资20584.38万元。
8、资金筹措
本项目某某市政府配套资金7204.38万元，占总投资35％；申请银行贷款13380万元，占总投资65％。
9、项目建设期
建设期为两年。
二、项目主办单位概况
1、项目主办单位：
某某新区建设项目管理有限责任公司
2、单位地址：
某某市迎宾西路迎宾园综合配套楼16层
3、法人代表：
冯某某
4、注册资本：
伍亿元
5、企业类型：
有限责任公司（法人独资）
6、经营范围：
城建项目投资开发经营、政府授权的国有资产地产投资开发、招商引资（国家禁止经营专项审批的除外）。
某某市某某新区建设项目管理有限责任公司是某某市工商局注册，由某某市某某新区管理委员会投资成立的法人独资公司，注册资金伍亿元人民币。
经营范围：
城建项目投资开发经营、政府授权的国有资产地产投资开发、招商引资（国家禁止经营专项审批的除外）。
三、编制依据及编制的原则
（一）编制依据
1、某某市某某新区建设项目管理有限责任公司与某某市某某工程项目管理有限公司签订的咨询业务约定书。
2、国家发展改革委、建设部《关于建设项目可行性研究试行管理办法》、《建设项目经济评价方法与参数》第三版，中国国际工程咨询公司《投资项目可行性研究指南》。
3、《中华人民共和国建筑法》（1998）。
4、《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第七十四号）。
5、《中华人民共和国环境保护法》（1989）。
6、《住宅建筑规范》（GB50368—2005）。
7、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）。
8、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）。
9、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-952005年版）。
10、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）。
11、《城市居住区公共服务设施设置标准》（GBJ08-55-2002）。
12、《某某市城市规划管理技术规定》。
13、某某市规划局提供的地形图。
14、《某某市总体规划》（2006—2020）。
15、国家现行的行业规定，产业政策，法律法规，设计标准。
16、项目选址意见书。
17、《某某省城市房屋拆迁条例》。
18、《某某省城市房屋拆迁价格评估办法》。
19、《某某省城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法》。
20、委托方提供的有关资料。
（二）编制原则
1、坚持政府主导，市场运作的原则。
安置住宅区改造要与住房制度改革、住房保障体系建设相衔接，坚持“经济、安全、整洁、实用”的建设原则。
2、坚持统筹规划，突出重点，客观科学，实事求是，因地制宜，讲求实效，量力而行，分步实施的原则。
3、工程建设坚持以人为本的原则，设计以住宅建设为主，辅助设施和公用工程要满足住宅的需要。
4、整体设计体现适度先进，美观整洁，功能分区明显，坚持节能、节地，充分考虑预留，稳妥可靠，安全适用。
5、工程施工中严格执行国家和地方有关节能、环保、劳动安全、工业卫生、消防等有关规定、标准和规范，贯彻三废治理“三同时”的原则，做到安全施工，文明施工。
四、可行性研究的范围
1、研究范围
某某市某某保障性住房（G区）建设项目的总图布置、建筑工程及配套工程的开发建设、投资估算、销售及经济技术分析。
2、咨询要点
（1）总论
（2）项目提出的背景及建设的必要性
（3）拆迁安置方案
（4）项目建设选址与建设条件
（5）工程设计方案
（6）节地、节能、节水、节材
（7）环境保护
（8）劳动安全卫生
（9）消防
（10）项目实施与组织管理
（11）项目实施进度
（12）工程招投标
（13）投资估算
（14）项目融资
（15）经济和社会效果分析
（16）结论与建议
五、主要技术经济指标
主要技术经济指标
表1-1
序号
项目
单位
数量
1
占地面积
m2
81227.3
2
总建筑面积
m2
118709
2.1
地上建筑面积
m2
98093
住宅
m2
78613
商铺
m2
17480
幼儿园
m2
1600
村委会
m2
400
其它公共设施
m2
0
2.2
地下建筑面积
m2
20616
3
容积率
1.46
4
建筑密度
%
26.65%
5
绿地率
%
31.50%
6
拆迁
户数
户
拆迁面积
m2
回迁安置面积
m2
0
7
设计户数
户
1012
8
总投资
万元
20584.38
第二章项目提出的背景及建设的必要性
一、某某市概况
1、历史沿革、行政区划
某某市地处晋冀内蒙交界地带，居内外长城之间，是国家首批公布的24个历史文化名城之一，是国务院1984年批准的全国13个较大的城市之一，是闻名全国的“煤都”。
区位条件优越，交通通信便利，矿产资源丰富，旅游资源声誉中外，工业基础实力雄厚。
某某市地理坐标：
东经112°34’一114°33’，北纬39°03’一40°44，之间。
某某历史悠久，战略地位十分重要，素有古战场之称，曾为一代京华，两代陪都，四朝重镇。
某某市属大陆性季风气候，冬季漫长且寒冷干燥，夏季短暂且温热多雨，春秋凉爽，温差较大。
年均气温5．5℃，极端最高气温37．7℃，极端最低气温一29．1℃；年平均降雨量在400毫米；无霜期100—156天。
某某是我国著名的杂粮生产区，主要农作物有玉米、谷子、莜麦、春小麦、荞麦、豌豆、绿豆、红豆、黑豆、青豆、黄豆、黄芥、黄花、黍子、马铃薯、胡麻、黄花菜、黄芪、甜菜、向日葵和蔬菜、瓜果等。
某某市是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，有着2300多年的城市发展史和1600多年的建都史，曾是两汉名郡，魏京师、辽金陪都、明清重镇，悠久的历史孕育了丰富的遗产，灿烂的文化留下了浓重的积淀，素有“地下文物看陕西，地上文物某某，某某文物看某某”之称。
某某现存古建筑300余处，其中国家级l3处、省级29处、市县级280处，特别是云冈石窟、北岳恒山、华严寺、九龙壁、悬空寺等古迹更是以其特殊的历史价值和艺术魅力驰名中外。
目前，云冈石窟已列入世界遗产名录，云冈石窟和恒山景区被评为国家4A级景区，某某被国家命名为中国优秀旅游城市。
某某市交通便捷，地理位置十分重要，是沟通西北和华北的咽喉要道，是重要的铁路交通枢纽和货运编组站，京包、京原、同蒲、大秦等4条复线电气化铁路，40余条铁路支线、专用线，纵横交错；京大高速、大运高速和在建设的得大高速等10多条干线公路四通八达，环城高速公路已奠基开工，威海一乌海高速公路前期工作正在进行，一个现代化的高速公路交汇中心即将形成；加上即将在年内通航的某某机场，某某已经构成了铁路、公路、航空相互配套的立体交通网络。
优越的地理位置，发达的交通网络，孕育了某某繁荣的商贸业，成为华北地区重要的商品集散地之一。
全市共有各类商品交易市场近300个。
某某市现辖四区七县和经济技术开发区，即城区、矿区、南郊区、新荣区、阳高县、天镇县、广灵县、灵丘县、浑源县、左云县、某某县。
全市总面积1．4万平方公里，总人口315.97万人，其中城镇人口158.40万人。
2、城市性质及规模
某某位于某某北端，地处内外长城之间，北、西两边隔长城与内蒙相邻，东进跨太行与河北、京武相望，南边倚桑干河与雁塞雄关相接，自古以来就是兵家必争的战略要地。
某某市为某某盆地中心，是某某省的第二大工业城市，晋、冀、蒙三省（区）和某某省北部各县的交通枢纽，为某某省北部门户，具有重要的战略地位。
全市总面积14112.56平方公里，现辖33个镇、121乡，37个街道办事处。
某某市的城市性质是：
国家历史文化名城，全国重要的能源城市，晋冀蒙交汇地区的中心城市。
2007年末全市总人口315.97万人，城镇人口占49%，农业人口占51％左右。
该市有蒙、满、回、藏、苗、朝鲜等少数民族，汉族人口占99.6％。
3、社会经济和旅游业概况
A：
社会经济
改革开放以来，某某市依托煤炭、电力主体产业优势，形成了冶金、机械、建材、化工、医药、食品等门类齐全的工业体系。
乡镇企业异军突起，外经外贸前景广阔。
今天，某某已成为晋北政治、经济、科技、文化、金融、信息中心和商品集散地。
经过半个世纪的建设，某某已成为某某第二大工业基地，现已有某某柴油机厂、某某机车厂、某某水泥厂、某某热电厂等多家国有大型企业，更有全国产量最大的某某矿务局，所属十几个煤矿年产优质动力煤在3700万吨以上，产量居全国之首，因此这座塞外名城又被誉为“煤都”。
某某市土地广阔，主要农作物有玉米、谷子、莜麦、春小麦、黍子、马铃薯、胡麻、黄花菜、黄芪、甜菜、向日葵和蔬菜、瓜果等。
某某市矿藏资源丰富，是我国著名的"煤乡"，煤炭储量大、质量好、热值高，已探明的煤炭总储量达376.9亿吨，是我国重要的优质动力煤生产基地。
境内地下矿藏还有铁、铜、铝、锌、磷以及石灰石、云母、石墨、大理石、花岗石等。
到“十五”期末，全市生产总值完成370.06亿元，比2000年的170.18亿元增长89%，年均增长13.58%；财政总收入完成61.99亿元，比2000年的15亿元增长3.13倍，年均增长32.82%；一般预算收入20.42亿元，比2000年的9.49亿元增长1.15倍，年均增长16.56%；全社会固定资产投资完成145.30亿元，比2000年的33.32亿元增长3.36倍，年均增长34.26%。
2007年，全市生产总值完成480.09亿元，增长14％；财政总收入完成93.04亿元，增长23.81％；一般预算收入完成36.73亿元，增长33.69％；城镇居民人均可支配收入11506.40元，增长17.83％；农民人均纯收入3303.50元，增长13.98％。
B：
旅游业概况
某某市历史悠久，文化底蕴深厚，古迹颇多，为旅游业的发展创造了得天独厚的条件。
某某市境内现存古建筑、古墓葬、古遗址2万余处，其中国家级和省级文物保护单位60余处。
驰名中外的主要有北魏文成帝和平初年开凿的云冈石窟；现存的惟一的辽代木构建筑上、下华严寺；九龙壁；阳高"许家窑人"遗址；北岳恒山；悬空寺；浑源圆觉寺砖塔；天镇慈云寺；灵丘觉山寺等。
此外，北魏冯太后永固陵、孝文帝虚宫万年堂、汉代白登之战遗址、观音堂、古长城等都是极为珍贵的文化遗产。
近年来，某某市的旅游收入不断增长，来某某旅游的人次不断增加，为某某的经济发展注入了新的活力。
据市旅游局统计，2005年全市旅游总收入33.16亿元，比上年增长59.7％，旅游人数724万人次，比上年增长21.5％。
全市共接待海外旅游者８万人次，比上年增长25.0％，旅游外汇收入2296.97万美元，比上年增长30.0％；接待国内游客716万人次，比上年增长20.13％，国内旅游收入31.36亿元，比上年增长63.7％。
全市有涉外星级宾馆饭店17家。
2006年全市旅游总收入47.64亿元，比上年增长43.6%，旅游人数822.0万人次，比上年增长13.54%。
全市共接待海外旅游者99382人次，比上年增长24.1%，旅游外汇收入3295.3万美元，比上年增长43.5%；接待国内游客812.10万人次，比上年增长13.4%，国内旅游收入44.96亿元，比上年增长43.4%。
全市有涉外星级宾馆饭店17家。
2007年全市旅游总收入63.23亿元，比上年增长32.0%，旅游人数933.38万人次，比上年增长13.0%。
全市共接待海外旅游者12.66万人次，比上年增长27.4%，旅游外汇收入4186.6万美元，比上年增长27.1%；接待国内游客920.72万人次，比上年增长13.4%，国内旅游收入60.03亿元，比上年增长33.5%。
某某市的旅游资源主要有两大类，一是文化旅游，包括古建筑文化艺术系列、宗教文化艺术系列和三晋民俗风情系列等等；另一类是风光旅游，如公园及自然风景旅游区等。
某某交通发达，是晋、冀、蒙三地的交通枢纽，是京包铁路和同蒲铁路的交汇点，是大秦铁路的起点，也是北京经乌兰巴托至莫斯科及东、中、西欧国际联运线的重要一站。
某某有7条公路与北京、呼市、某某、五台山、保定等地相通，构成四通八达的公路网。
随着京大高速公路及大运高速公路的兴建，某某的公路交通将更加方便。
二、项目提出的背景
塞上名城某某，地处晋、冀、蒙三角地带，是一个拥有158万多城市人口的较大城市，也是某某省第二大城市。
某某市历史悠久，文化灿烂，已有2300年的城市发展史，曾是北魏京师、辽金陪都、明清重镇，是国务院首批公布的24座历史文化名城之一。
也是全国的重要能源重化工基地、著名的“煤都”。
但由于历史原因，长期以来，城市建设严重滞后，“四大街八小巷，七十二条绵绵巷”的城市格局沿袭了400多年，直到20世纪70年代末还是房屋低矮、街小巷窄的老城格局。
改革开放以来，随着经济建设的快速发展，城市建设的力度逐年增加，城市面貌发生了翻天覆地的历史性变化。
道路宽阔明亮，环境整洁优美，景观随处可见。
一个朝气蓬勃、充满生机的现代化历史文化名城展现在世人面前。
改革开放20多年来，城市的基本建设投资累计近250亿元，是开放前30年总和的lO倍多。
特别是近几年，全市市政工程投入平均每年都在8亿元左右，几乎比解放后50年的总和还多。
城市中心城区总面积达到80平方公里，是1982年的2.28倍；城市铺装道路总长度225公里，比1982年增长了40.62％，面积增加了80％。
以道路的扩宽改造、硬化、亮化、美化、绿化为切入点，以城市景区、景观、标志性建筑建设为着力点，全方位地展开了城市建设，城市的整体面貌有了根本性的改观，品位不断提升。
20年来，某某市先后改造建设了120多条街道，重点建设了大西街商业街、东关批发贸易区、振华商业住宅区、教场街商业区以及红旗广场、火车站广场、迎宾大桥等景区、景点。
增加了城市的景观，提高了城市的品位。
坚持以人为本，推动城市建设的可持续发展。
加强公共设施建设是提高人民群众生活质量的一条重要途径。
某某市在连续几年大手笔地改造旧城中，把50％以上的拆迁地用于公共设施建设。
由于某某市地处黄土高原风沙区，又是全国重要的能源重化工基地，生态环境较差，城市绿地建设成为某某市城市建设的重点。
1997年底全市人均公共绿地只有1.4平方米，到2002年底也只有2.8l平方米。
2007年全市人均公共绿地达到了5.2平方米，比2002年底，增加了85％。
值得一提的是计划总投资9.8亿元（含征地费）的御河生态林工程已经展开，目前一期（西岸）工程全面完成，成为广大市民休闲的理想场所。
与此同时，全市先后建设改造了10多个公园、广场，为人们提供休闲、散步、娱乐的活动场所。
最近，《某某市2001——2020年城市总体规划》已获国家批准，成为国务院因土地政策调控停止规划审批后第一个恢复审批的的城市，也标志着某某市城市规划和建设将进人一个新的发展阶段。
与此同时，为了缓解主城区人口密度过大的压力，提出了“一主两副”（主城区、口泉区、某某区）的城市布局，积极实施了城市东移战略，重点建设某某新区。
目前连接主城区与某某区的迎宾大桥、御河及两岸治理、迎宾大道已经竣工，某某新区进入了全面建设阶段。
2009年，某某市又进行了大范围的城市改造，其中御河东路建设是重点工程，目前御河东路、某某路正在美丽变身，二条凸显城市品位的景观路呼之欲出。
御河东路建设工程兴云路～大塘路，道路长度7.27公里，道路规划线宽60米,道路等级为城市Ⅰ级主干道。
某某路（某某段）建设工程西起御河东路、东至工业园路，道路长度约9公里，道路规划线宽50米,道路等级为城市Ⅰ级主干道，道路于2009年10月底全线竣工通车，街道两侧的街景立面整治规划也已完成，这将结束过去路归路、楼归楼的状态，改造为富有地域特色标志、充分融入现代人文元素、市容整治明快、城市品位凸显的某某景观路。
运用市场经济的手段，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本、人力作用资本、派生资本、城市无形资本等进行集聚、重组和经营，盘活存量，吸引增量，以谋求城市资本的流动和增值，为城市建设发展提供资金支持到以城建城、以城养城。
三、项目建设的必要性分析
1、建设省级园林城市，塑造名城和谐形象
作为某某省第二大城市，某某市的城市定位:
“发挥名城、资源、区位三大优势,把某某建设成新型加工业基地、晋冀蒙商贸集散地和北方旅游胜地。
在十一五规划中，某某市提出了“继续加大城市生态建设力度，大面积提高绿化水平，建成高标准的省级园林城市。
特别要在五年内，精心规划建设某某新区，建成11条主干道，建成御河生态园二期，实施行政中心东移，形成几个气势宏伟、造型优美、充满现代化气息、堪称某某新标志的亮点片区”的奋斗目标。
本项目建设场地为北邻北环路、西邻御河东路及御河生态园，自然风光优美，交通方便，是某某市未来发展的和城市中心区域的重点区域，从城市建设和发展上来看，该项目的建设是非常必要的。
2、陪衬道路改造建设，改善东南区域环境
按照市委、市政府的构想，某某新区的建设，将为某某市东片区的经济繁荣发展奠定坚实的基础，道路建成后，也将成为富有地域特色标志、充分融入现代人文元素、市容整洁明亮、城市品位凸显的绿色路、和谐路。
本规划小区力求在总体形象上与区域级的“中心”地位相称，体现新、雅的时代气派，塑造21世纪的现代化时代生态居住小区。
同时项目配合御河东路、某某东路改造，极有必要建设相关的人居和商业建筑，通过打造该区域的人气，提高该区域的总体景观效果，为使其成为未来的城市亮点区域而奠定基础，经过调查，在该区域建设安置区，得到了大多数拆迁户的认可。
3、城市化发展的需要。
伴随着和谐社会的建设，城乡一体化的速度加快，昔日的郊区现如今都变为城区，城区的外延速度使得城区周边的村庄正在逐步变成为城区，伴随着乡村的城市化改造，一大批村民的就业问题出现，要维持这些村民的生计，保持社会经济的可持续发展，就必须为村民找到就业的渠道，而一般小规模的小区无法实现，必须借助于大规模的小区才能实现。
该项目的物业及商业无疑为村民实现就业创造了良好途径。
综上所述，为了彻底改变该地区的城市面貌，提高城市居民的生活居住水平，将项目所在地的村庄建设成为环境景观优美、配套设施完善、综合功能齐全的中高档居住小区是必要的，也是极具现实可行性的。
第三章拆迁安置方案
一、拆迁方案
本拆迁严格按照现有国家、省市有关规定实行，依据为《某某市城市住宅拆迁安置的若干规定》（2008年7月）。
1、拆迁范围
本项目的拆迁范围为：
除需保留的建筑物外的一切建筑物及附属物。
二、拆迁安置补偿原则
1、对持有宅基地证的乡村民住户，比照南郊区现行拆迁安置政策办理。
2、对持有宅基地证的非乡村民住户，证内面积的正房实行拆一还一，由城发开公司就地安置；证内面积的其它房屋由市财政评审中心评审后，给予货币补偿。
3、对没有合法手续的住户，一律不予安置，依据财政评审结果，实施货币补偿。
4、过渡费、搬家费、奖励比照南郊区现行拆迁安置政策办理。
第四章项目建设选址与建设条件
一、地理位置
1、用地规模及基础条件
用地位置位于某某新区某某北侧，某某北侧。
自然风光优美，某某东西穿过。
总体地势较为平坦，适于建设安置住宅。
2、项目选址分析
该项目选址，地处某某市某某新区，基于地块得天独厚的自然、人文优势，又临近御河，河流是一个城市历史文明的见证，美丽的泰晤士河旁，绅士之城伦敦散发恒久魅力；浪漫的塞纳河畔，时尚之都巴黎为世人所向往。
某某，历经千年的兴衰更迭，从一个边陲小镇发展成为经济繁荣的历史文化名城，御河水依旧静静地流淌，只是每一粒石子都刻下一个动人的故事。
项目的实施，将对东新区域经济的快速发展，起到带头作用，项目力图创造一个高品质的安置住宅小区，从而有力的提升某某的城市形象。
3、用地现状情况
1）场地条件
该规划用地内现状比较简单，主要是砖房，都比较破旧，村民菜地。
地块内部无成熟路网结构，且市政设施短缺，平时污水横流，雨季则汪洋一片，环境恶劣。
规划用地现状地形较为平坦。
现状建筑主要为温室大棚及民用地，地块周围有多为菜地。
2）交通及环境条件
规划地块内现有已形成的道路少，交通条件差，相应的公共服务设施和市政设施配套匮乏，地块内居民乱搭乱建，整个用地环境质量差。
3）规划地块内建筑层数不高，建筑及人口容量小，土地利用率低，需结合农村改造，提高土地利用率。
二、自然条件
1、气象条件
某某市气候属温带大陆性气候，冬季少雪，天气寒冷，多晴朗天气，春季干燥多风沙，夏季温和，雨量集中于7—9月，多为局部大雨、暴雨及冰雹，常发生山洪。
某某全年平均温度为6.6℃，最冷月（一月）的温度平均值为-10.9℃，极端最低温度为-29.1℃，最热月（七月）的温度平均值为21.8℃，极端最高温度为37.7℃，全年平均无霜期为162天，年平均降水量为376.9毫米，蒸发量为2043.2毫米，是降水量的4.9倍，年平均日照数达2753.3小时。
某某市主要气候特点：
1）冬季寒冷而漫长，夏季短暂而；京夷，无霜冻期短。
2）春季多风沙而干旱，秋季气温骤降．降水量骤减。
3）温差较大，光照充足。
4）降雨集中，年、季、月变差大。
5）气象灾害繁多，危害较重。
主要灾害性天气，以干旱、霜冻、大风、低温冻害危害最大。
2、水文地质
某某市位于某某省最北端，地处黄土高原东北边缘。
地理坐标为东经112°34′—114°33′,北纬39°03′—40°44′之间。
该市地处晋、冀、蒙交界处，是闻名全国的"煤都"。
区位条件比较优越，交通通信较为便利，矿产资源颇为丰富，旅游资源声誉中外，工业基础比较雄厚。
全市国土总面积14112.56平方公里，平均海拔700--1400米之间，最高峰是阳高县六棱山主峰黄羊尖2420米，最低处为灵丘县冉庄河558米，市区海拔1000米。
境内地貌类型复杂多样，山地、丘陵、盆地、平川兼备。
土石山区、丘陵区占总面积的79%。
西北部山脉属阴山山脉和吕梁山脉，主要有双山、二朗山、云门山、采凉山等；东南部山脉属太行山脉，主要有恒山、太白山、六棱山等。
全市一般海拔在1000～1500米之间，最高处为阳高县境内六棱山黄羊尖（海拔2420米），最低处为灵丘县境内花塔村冉河出口处（海拔558米）。
桑干河自西南向东北横贯全市，形成了周围高、中间低、两山夹一川的槽型盆地。
除桑干河外，境内主要河流还有属海河水系的御河、南洋河、壶流河、唐河和属黄河水系的苍头河。
某某市地处黄土高原与内蒙古高原交接地带，平均海拔1000—1300米，地势起伏变化大，地形复杂，地貌多样，东北—西南走向的山脉构成了基本地貌骨架。
某某市主城区位于某某盆地中，西部有雷公山，北有孤山，东北部有采凉山。
区内海拔1000—1500米，相对高程500米。
区内主要水系为御河、十里河，两岸各形成一、二级阶地
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