中国房地产价格对产出和消费物价的影响.docx

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中国房地产价格对产出和消费物价的影响

3.3房地产价格、银行信贷与开发投资和住房消费.........................................................40

3.3.1房地产开发投资..................................................................................................40

3.3.2住房消费..............................................................................................................42

3.3.3经济贡献..............................................................................................................43

4.我国房地产价格与银行信贷互动影响....................................................................................45

4.1银行房地产信贷与房地产价格互动关系描述.............................................................45

4.1.1房地产行业发展对银行房地产信贷扩张的影响..............................................45

4.1.2银行房地产信贷扩张对房地产价格的影响......................................................49

4.2房地产价格与银行信贷互动影响模型.........................................................................51

4.2.1模型设定..............................................................................................................51

4.2.2模型的动态表达与求解......................................................................................52

4.3房地产价格与银行信贷的Granger因果关系检验......................................................54

4.3.1变量定义及数据说明..........................................................................................54

4.3.2实证检验结果及分析..........................................................................................55

4.3.3实证检验结论......................................................................................................56

5.信贷约束下我国房地产价格对产出和消费物价的影响........................................................58

5.1理论模型.........................................................................................................................58

5.1.1模型设定..............................................................................................................58

5.1.2均衡分析..............................................................................................................61

5.1.3比较静态分析......................................................................................................62

5.2实证检验.........................................................................................................................63

5.2.1实证检验方法......................................................................................................63

5.2.2变量定义及数据说明..........................................................................................64

5.2.3实证检验结果及分析..........................................................................................64

5.2.4实证检验结论......................................................................................................69

6.我国房地产价格波动对利率政策操作影响的实证检验........................................................71

6.1房地产价格波动对利率政策制定的影响检验.............................................................71

6.1.1变量定义及数据说明..........................................................................................72

6.1.2实证检验结果及分析..........................................................................................73

6.1.3实证检验结论......................................................................................................74

2

行业发展，以期望房地产业成为新兴的支柱产业。

在这种背景下，房地产价格开始迅

速攀升。

1999-2010年，我国城镇商品房平均销售价格保持了稳定的上涨趋势，这12

年的商品房销售价格分别为2053元/平方米、2112元/平方米、2170元/平方米、2250

元/平方米和2359元/平方米、2778元/平方米、3167.66元/平方米、3366.79元/平方米、

3863.90元/平方米、3800元/平方米、4681元/平方米和5032元/平方米。

并且，房地

产销售价格增长速度也开始增加，前五年商品房销售价格平均年增长率低于5%，而后

除2006年为6.29%，2008年为-1.65%外，其他年份商品房销售价格平均年增长率基本

高于14%，特别是2009年高达23.18%。

我国房地产价格快速上涨，增加了房地产资产的抵押品价值，银行贷款安全得到保障，

从而提高了银行的放贷意愿，更多银行资金进入房地产行业。

银行对房地产行业信贷支持

主要体现在两个方面。

一是，房地产开发贷款。

房地产价格上涨会提高开发商盈利能力，推动房地产行业开

发投资增长，导致银行房地产开发贷款扩张。

并且，房地产开发项目的高额回报会吸引更

多的投资者进入房地产行业，导致银行房地产开发贷款进一步增加。

虽然近几年，我国政

府出台了多项信贷政策，从多方面对房地产企业信贷进行了限制，但房地产开发贷款仍然

迅猛增长。

2000年，我国房地产开发企业国内贷款余额为1385.0756亿元，仅占金融机构

贷款比重的1.4%，占GDP比重的1.4%。

随着我国房地产市场的发展，房地产开发贷款余

额占金融机构贷款比重与占GDP比重不断增加，截止到2010年底，我国房地产开发企业

国内贷款余额已达到12563.70亿元，占金融机构贷款比重的2.62%，增长幅度超过了1%，

占我国GDP的3.13%，增长幅度接近2%。

二是，个人住房抵押贷款。

随着我国家庭收入增长，家庭购房能力不断提高，并且对

于消费者而言，高房地产价格会带来对房地产市场继续走高的良好预期，购房需求上升，

并且为了提高购房收益，家庭多采取抵押贷款方式购房投资。

另一方面，银行个人住房贷

款多以房地产作为抵押物，房地产价格上涨降低了贷款违约风险，银行个人住房贷款盈利

能力上升，因而银行的放贷意愿和信贷力度增加，银行个人住房贷款占银行信贷比重也不

断上升。

1999年，我国个人住房抵押贷款余额为1576.47亿元，仅占金融机构贷款比重的

1.76%，占GDP比重的1.68%，而截止到2010年底，我国个人住房抵押贷款余额已达到

62000亿元，占金融机构贷款比重的13%，上升幅度超过了11%，占我国GDP的14.2%，

增长幅度超过了12%。

（2）银行对房地产行业的信贷支持推动了房地产行业发展，房地产行业成为我国国民经

济体系的重要构成部分，在推动经济增长方面发挥了重要作用。

2003年8月出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确指出“房

地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，并提出促进房地产市场

持续健康发展是保持国民经济持续快速健康发展的有力措施，对符合条件的房地产开

发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。

在固定资产投资中，银行对房地产行

业信贷支持力度越来越大。

1999-2010年，房地产开发信贷占固定资产开发信贷比重不

断上升，由19%上升至27070，特别是2009年这一比值高达29070。

与固定资产投资增

长速度相比可以发现，除个别年份外，房地产开发投资增长率更高，1998-2010年，房

地产开发投资平均增长率为24.24070，高于固定资产投资平均增长率（21.19070）。

房地产

开发投资高速增长导致房地产投资占固定资产投资的比重不断提高。

房地产行业发展推动了我国宏观经济增长，具体可以从以下两个方面进行分析。

一是，房地产行业发展增加了房地产开发投资和家庭消费支出的增长。

1998-2010年，

房地产投资占我国固定资产投资的比重不断上升，由12.72%上升至17.35070，占GDP的比

重由4.3_5%上升至11.97070。

并且，房地产行业增加值占国内生产总值比重上升幅度也较大，

1998年，这一比率仅仅为4.07070,2010年上升至_5._53070，房地产行业对宏观经济增长的贡

献率不断增加。

同时，房地产资产是家庭财富的重要组成部分，房地产价格上涨直接

增加了家庭的财富收入，从而带动家庭消费支出增长。

（（次中国城市居民家庭财产调

查总报告》显示，在城市家庭财产的构成中，家庭财产户均总值己达22.83万元，其中房

产为10.94万元，占家庭财产的47.9070，家庭消费对房地产价格波动更加敏感。

二是，房地产行业产业链长，关联度大，因而房地产行业发展会直接或间接的引

起和影响很多其他产业部门的发展。

房地产行业繁荣发展，增加了对上游行业原材料的

需求，带动了对房地产下游行业产品的需求。

房地产上游行业包括钢铁、建材、化工、机

械、银行、有色金属、工程承包等，下游行业包括建材、家居、营销、装修、家电等，这

些行业的发展都受到房地产价格的影响。

据国家建设部测算，每投资100元的住宅开发，

可以带动相关产业170-220元的需求，带动系数为1.9_5;每100元的住宅销售，则又

可以带动130-150元其他产品的销售，即每100元的房地产需求，能够产生33_5元左

右的内部需求，由此可见它是一个带动性非常强的产业。

此外，房地产行业发展，可以国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所，

例如，为生产企业提供厂房，为第三产业发展提供营业场所，从而为国民经济发展创4

造良好环境。

总而言之，银行对房地产行业的信贷支持推动了房地产行业发展，房地产业成为国

民经济的基础产业、支柱型产业，其健康发展必将拉动经济增长。

（3）自2003年开始，央行针对房地产价格波动，多次采取利率政策进行调控，但调

控效果不理想。

自1998年我国开始住房体制改革，房地产市场化进程加快，特别是自2003年，

房地产价格开始大幅攀升，房地产价格进入我国央行的调控范畴。

2003年，我国央行

针对房地产价格上涨，实施紧缩型调控，但房地产价格却不断攀升，政策成了“空调”，

2004年我国商品房平均销售价格同比上涨14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点。

2006年，央行两次提高利率，6个月至一年（含）短期贷款利率由2004年的5.58上调

54个百分点，达到6.12；5年起以上贷款利率由6.12上调72个百分点，达到6.84。

但提高利率并未能够抑制房地产价格上涨，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%。

2007年，房地产价格依然保持上涨趋势，央行6次提高利率，6个月至一年（含）短期贷款

利率由2006年的6.12上调135个百分点，达到7.47；5年起以上贷款利率由6.84上调99

个百分点，达到7.83，但调控结果确是房地产价格大幅上升——全国住宅平均售价增长率

高达16.86%。

总之，政府最初通过利率政策来抑制房地产价格增长速度和幅度太快的目

的没有实现，直到2008年下半年全球金融危机爆发，我国房地产行业受国际经济衰退、

国内经济发展放缓拖累，房地产价格开始回落，但这并不能归功于利率政策调控。

而后，

2008年下半年，央行开始下调利率，刺激房地产行业复苏，这导致2009年房地产价格迅

速大幅攀升。

总体而言，我国央行针对房地产价格波动的利率政策调控效果不佳：

提高利

率并不能改变房地产价格攀升趋势，而降低利率则会导致房地产价格疯涨。

因而，研究房

地产价格与利率政策的关系，探讨房地产市场利率政策信贷渠道传导机制是否顺畅、利率

政策是否应该针对房地产价格波进行调控，以及利率政策对房地产价格的影响，对于实现

房地产产业与宏观经济均衡发展意义重大。

总之，为防止历史的重现，避免出现房地产价格波动引发金融危机或者经济衰退，本

文对房地产价格、银行信贷与宏观经济三者之间的相互作用机理进行了系统深入研究，从

而充分发挥房地产行业发展通过银行信贷渠道对经济增长的推动作用，降低房地产价格对

金融稳定以及经济可持续发展的负面影响。

5

1.1.2研究目的

本文研究的目的主要有以下六点。

（1）描述我国房地产市场发展特征：

回顾我国房地产价格变化特征，并探讨房地产市场

供给和需求结构，分析银行信贷与房地产开发投资与住房消费之间的关系。

这对于研究我

国房地产行业发展过程中存在的问题，分析房地产行业发展前景，以及房地产价格对银行

信贷和宏观经济增长的影响具有重要意义。

（2）研究房地产价格与银行信贷之间的互动关系。

基于该问题的研究结果，可以验证银

行信贷是否会放大房地产价格波动对宏观经济的冲击，探讨银行信贷在房地产价格对宏观

经济影响过程中所起到的作用，并且为央行房地产价格调控提供依据。

（3）理论和实证检验信贷约束下，房地产价格波动对产出和通货膨胀的影响。

该问题的

研究有助于分析房地产价格、银行信贷与宏观经济三者之间的相关关系，有助于理解信贷

约束变动后房地产价格和宏观经济出现的较大波动，有助于更好地理解房地产价格的波动

规律及其对宏观经济的影响，有助于从整体和系统上更好理解信贷约束，房地产价格与宏

观经济的运行规律，从而为央行利率政策调控提供依据。

（4）探讨房地产价格与利率政策的关系：

研究房地产价格波动对利率政策操作的影响；

检验利率政策对房地产价格的影响。

在研究了房地产价格通过银行信贷渠道对产出和消费

物价的影响之后，如何实现银行信贷、房地产价格和宏观经济的和谐运行，以及协调房地

产价格波动与利率政策的关系等就成为需进一步分析的问题。

（5）房地产价格通过资产负债表渠道对消费和投资的影响。

这一问题的研究检验有助于

从整体和系统上更好理解房地产价格与宏观经济的运行规律，深入分析房地产行业发展对

宏观经济健康发展的影响。

（6）为房地产市场调控，实现金融稳定，促进宏观经济协调发展提供政策建议。

本文对

房地产价格特征、市场供需结构、房地产价格与银行信贷之间的互动关系、房地产价格通

过银行信贷渠道对产出和消费物价影响，以及房地产价格与利率政策之间的关系，进行了

理论和实证研究，它可为政府管理房地产市场和银行信贷提供依据，也可为政府协调房地

产市场发展和宏观经济增长，提供参考。

6

1.2研究方法和思路

1.2.1研究方法

本文所运用的研究方法主要有以下几种：

一是理论分析方法。

本文从房地产价格与银行信贷的相关关系、房地产价格对宏观经

济影响的银行信贷渠道、银行信贷周期与宏观经济周期、以及房地产价格与利率政策关系

等现有理论入手，回顾了当前比较成熟的研究方法和理论模型，以及实证研究成果，研究

了房地产价格与信贷约束的互动关系，银行信贷约束下房地产价格波动对宏观经济影响的

机理。

二是实证研究方法。

在上述理论分析的基础，检验了我国房地产价格与银行信贷之间

的因果关系；检验了房地产价格通过银行信贷对产出和消费物价的影响；检验了我国利率

政策是否对房地产价格波动做出反应，以及利率政策对房地产价格、银行信贷与产出和通

货膨胀的影响；检验了利率政策对房地产价格影响的有效性；检验了房地产价格波动通过

资产负债表渠道对消费和投资的影响。

三是定性与定量分析方法。

本文对我国房地产价格特征、房地产信贷与房地产开发投

资和住房消费之间的关系进行了定性描述，基于房地产行业增加值占国内生产总值的比

重，分析了房地产价格波动对经济增长的影响；根据不同收入等级的家庭平均可支配收入、

房地产市场不同用途房地产商品开发、销售情况，计算房价收入比，判断居民的购房能力，

探讨市场价格关系失衡和供求结构失衡问题；对我国房地产价格与银行信贷之间的互动关

系进行了定性描述。

四是从一般到具体的方法。

本文从分析房地产价格通过银行信道渠道对宏观经济影响

的机理入手，定位于我国的具体时间（2000-2010年），考察了房地产价格通过银行信贷渠道

对产出和消费物价的影响；基于房地产价格与利率政策关系的研究成果，探讨了我国利率

政策是否对房地产价格波动做出反应、房地产市场利率政策信贷渠道传导机制是否顺畅、

利率政策对房地产价格调控的有效性等问题。

1.2.2研究内容

本文以“中国房地产价格对产出和消费物价的影响”为研究对象，首先，探讨了房地产

价格特征，然后，分析房地产市场供求特征，并基于不同收入等级的家庭平均可支配收入、7

不同用途的商品房供给和销售情况，计算房价收入比，深入研究房地产市场价格关系失衡

和供求结构失衡问题，而后描述了房地产价格、银行信贷与房地产开发投资和住房消费之

间的关系，并分析房地产行业发展对经济增长的影响；其次，根据Davis和Zhu（2004）的研

究成果，建立房地产价格与信贷约束的互动模型，探讨了房地产价格与信贷约束之间的互

动关系，并采用因果关系检验，验证了房地产价格与银行信贷之间存在互动关系，理论和

实证研究表明银行信贷放大了房地产价格波动对宏观经济的影响；而后，根据

Iacoviello（2005）和Jin和Zeng（2007）的研究成果，在一般均衡分析框架下研究信贷约束（利

率和借贷资本比）、房地产价格和总产出的互动影响，并在此基础上检验了房地产价格通过

银行信贷，对产出和消费物价的影响；再次，实证检验了房地产价格对利率政策制定的影

响，即利率政策是否对房地产价格波动做出反应，并进一步检验了房地产市场利率政策信

贷渠道传导机制是否顺畅，即检验了利率政策对房地产价格、银行信贷以及产出和消费物

价的影响，探讨了利率政策是否应该针对房地产价格进行调控；再次，检验了利率政策对

房地产价格的影响，分析了利率政策有效性不佳的原因；最后，检验了信贷约束下房地产

价格波动对消费和投资的影响，深入分析了房地产价格上涨对宏观经济长期健康发展的负

面影响。

样本区间选取2000-2010年，该时间区间为我国房地产市场发展的重要时期，也是房

地产价格调控的重要时期。

全文共分9个部分:

第一章，前言。

该章主要对本文的研究对象进行了界定，由于房地产价格、银行信贷

与宏观经济互动机理以及货币政策调控的研究成果众多，因而有必要对本文的研究内容和

范围作一个简单的描述。

第二章，有关研究主题的理论文献综述。

首先，回顾了现有房地产价格通过银行信贷

渠道对宏观经济影响的理论和实证研究成果。

包括房地产价格与银行信贷相关关系的研究

检验成果，房地产价格对宏观经济影响的银行贷款渠道的理论和实证研究，房地产价格与

经济周期的研究方法和模型；其次，对房地产价格与利率政策关系的研究成果进行了理论

综述。

包括房地产价格波动对利率政策操作的影响和利率政策对房地产价格的影响。

第三章，我国房地产价格、市场供求与住房投资和消费。

首先，阐述了我国房地产价

格特征；其次，分析了房地产市场需求与供给特征，并基于不同收入等级的家庭平均可支

配收入、不同用途的商品房供给和销售情况，计算房价收入比，探讨了我国家庭购房能力，

以及房地产市场价格关系失衡和供求结构失衡问题；最后，分析了房地产价格通过银行信8

贷对房地产开发投资与住房消费的影响。

第四章，我国房地产价格与银行信贷互动影响研究。

首先，根据Davis和Zhu（2004）

的研究成果，建立房地产价格与信贷约束的互动模型，分析了两者之间的互动关系；然后，

实证检验了房地产价格与银行信贷之间的因果关系。

第五章，信贷约束下我国房地产价格波动对产出和消费物价的影响。

首先，根据

Iacoviello（2005）和Jin和Zeng（2007）的研究成果，在一般均衡分析框架下研究信贷约束（利

率和借贷资本比）、房地产价格和总产出的互动影响；其次，在此基础上，实证检验了房地

产价格通过银行信贷对产出和消费物价的影响。

第六章，我国房地产价格波动对利率政策操作影响的实证检验。

首先，采用Granger

因果关系检验，验证了利率政策是否对房地产价格波动做出反应；