房地产估价的基本方法.docx
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房地产估价的基本方法
房地产估价理论与方法
第1讲:
房地产和房地产估价（2004）
第一章 房地产和房地产估价
第一节 引言
一、房地产估价就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”进行估算和判定的活动。
房地产价格从某种意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移，是由市场决定，即是由市场参与者集体的价值判断所形成。
因此，房地产估价是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来。
二、房地产估价受到政府和社会的高度重视表现在以下四个方面：
第一、房地产估价成为国家法定制度。
房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。
第二、房地产估价师实行了国家统一考试。
从1995年起，取得房地产估价师资格的惟一途径是通过全国房地产估价师执业资格考试。
第三、房地产估价执业制订了国家统一标准。
1999年2月建设部会同国家质量技术监督局联合发布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，自1999年6月1日起施行，其内容包括：
总则、术语、估价原则、估价程序：
、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。
第四、房地产估价行业成立了全国自律性组织。
1994年8月成立了中国房地产估价师学会（简称为CIREA）。
例题：
从某种意义上讲，房地产价格是：
A、个别人的价值判断 B、估价人员的主观定价 C、由市场力量决定
D、市场参与者集体竟拍的结果 E、由交易双方委托经纪人确定
答案：
C、D
第二节 房地产的概念
一、房地产的整体概念
（一）房地产的定义
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。
其中：
土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成的整体物。
其他地上定着物是指固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。
如为了提高土地或建筑物的使用价值或功能，种植在地上的树木、花草，埋设在地下的管线、设施，在地上建造的庭院、花园、假山、围墙等。
而在地上临时搭建的帐篷、戏台等则不属于房地产。
由于其他地上定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此，房地产本质上包括土地和建筑物两大部分。
例题：
下列那些属于房地产（ ）
A、种植在地上的树木花草 B、埋设在地下的管线设施
C、地上临时搭建的帐篷、戏台 D、地上建造的庭院、花园、假山
答案：
ABD
（二）、房地产的实物、权益和区位
1、实物分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。
2、权益包括权利、利益和收益，例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。
在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的：
（1）．机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值
（2）．专利权、专有技术、著作权（版权）、商标专用权、专营权、商誉、有价证券（股票、债券）等无形资产，主要是权益的价值。
（3）．房地产，其实物和权益在价值决定中都很重要。
如一幢房屋，其价值既受建筑结构、设备、装修、新旧程度的影响，又受产权状况的影响，例如，该房屋的产权是完全产权还是部分产权（如在现实中，有商品房、经济适用住房、以房改成本价购买的住房、以房改标准价购买的住房等），价值就有很大的差异。
所以，两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。
例题：
房地产价格实质上是房地产的（ ）的价格。
A、开发成本 B、权益 C、物质实体 D、B和C
答案：
B
3、区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等）的距离，周围环境、景观，在城市或区域中的地位等。
其中，距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。
现在，人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。
如果区位不同，价值可能有很大的不同。
例题：
人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是：
A、空间直线距离 B、交通路线距离
C、交通时间距离 D、至市中心距离
答案：
C
（三）、房地产的存在形态
房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。
归纳起来，房地产有下列3种存在形态：
1、土地。
最简单的情形是一块无建筑物的空地。
另外，即使土地上有建筑物，有时也需要把它单独看待，只评估其中的土地价值。
例如，为征收土地税费或者确定划拨土地使用权进人市场需 要补交的土地使用权出让金等的数额，就只单独评估土地的价值。
而对于有建筑物的土地，在具体估价中如何单独看待土地，有两种做法：
（1）无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地；
（2）考虑建筑物存在对土地价值的影响。
例题：
某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计建筑面积的拆除费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/平方米。
A、50 B、250 C、300 D、350
答案：
D
2．建筑物。
建筑物虽然必须建造在土地上，在实物形态上与土地连为一体，但在某些情况下需要把它单独看待，只评估其中的建筑物价值。
例如，在房地产投保火灾险时评估其保险价值，灾害发生后评估其损失，为计算建筑物折旧服务的估价等，都只单独评估建筑物的价值。
在具体估价中如何单独看待建筑物，有2种做法：
（1）无视土地的存在，即将其设想为“空中楼阁”；
（2）考虑土地存在对建筑物价值的影响。
例题：
某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。
若投火灾险，起投保价值应为（ ）万元。
Ａ、100 B、70 C、60 D、40
答案：
B
3．房地，当实物形态上土地与建筑物合成一体，估价时也把它们作为一个整体来看待。
在现实房地产估价中，建筑物已开始建设但尚未建成的房地产，即“在建工程”（包括停缓建工程），往往成为估价对象；也有要求对正在开发建设或计划开发建设，但尚未出现的房地产，如期房（虽然称为期房，但实际上包含土地）进行估价；还可能因民事纠纷或理赔等原因，要求对已经消失的房地产进行估价，如对人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估；估价对象也可能是房地产的某一部分，如某个楼层、某套住房或其中的装修装饰部分；另外，房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值，如为某一可供直接使用的宾馆或办公楼的交易做估价，该评估价值除了包含该宾馆或办公楼
的建筑物及其基地的价值，还可能包含其中的设施、设备（如室内配备的家具、电视机、电话机等）的价值。
概括起来，从实物角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种：
（1）空地；
（2）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；（3）地上建筑物；（4）土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体；（5）在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）；（6）未来状况下的房地产;（7）已经消失的房地产；（8）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如后来增加的装修；（9）房地产的局部，如某幢公寓中的某套房；（10）包含有其他资产的房地产；（11）作为企业整体的一部分的房地产。
（五）房地产的其他名称
1、中国、法国、意大利、日本及台湾地区将房地产称为不动产；
2、中国香港地区通常使用“物业”来代替房地产。
（六）本书对房地产的用词
为了避免引起歧义，我们主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，
其含义分别如下：
1．“房地产”：
可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。
2．“房地”：
专指土地与建筑物的合成体，如说房地价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。
3．“土地”：
仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。
值得说明的是，这里的“地上建筑物”，不仅是指地面以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物，以区别于建筑物真正的地上部分和地下部分。
4．“建筑物”：
仅指建筑物部分，如说建筑物价格时，此价格不含建筑物所占用的土地的价格。
二、土地的概念
（一）对土地的各种定义
1．土地即田地、地面。
这是一般人通常最直观的认识。
2．土地是“地球上陆地的表层，包括水域在内。
是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。
”
3．土地是自然物、自然力或自然资源。
（二）房地产估价中的土地定义
对于房地产估价来说，土地是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。
具体一宗土地的范围可分为3层：
（1）地面；
（2）地面以上一定范围内的空间（简称地上空间）；（3）地面以下一定范围内的空间（简称地下空间）。
一宗土地的地面范围，是地球表面的该宗土地的“边界”所围绕的面积。
例如，政府出让土地使用权的地块，其范围通常是根据标有坐标点的用地红线图，由城市规划管理部门 或土地管理部门，在地块各转点钉桩、埋设混凝土界桩或界石来确认，面积大小依水平投影面积计算。
（三）土地利用所受的限制
土地利用所受的限制，分为两个方面：
一是受自身能力的限制，如建筑技术、经济实力等，二是受自身能力以外的限制，以下所讲均为这方面的限制。
对土地利用的限制可归纳为3个方面：
（1）土地权利的设置以及行使的限制；
（2）房地产相邻关系的限制；（3）土地使用管制。
1．从土地权利的设置以及行使的限制来看，中国大陆目前主要有所有权、使用权、租
赁权、抵押权、典权、地役权。
其中，所有权属于自物权，其余属于他物权。
他物权是对他人之物所拥有的权利，是对所有权的限制。
拿地役权来说，对于供用地而言，它是他人对土地享有一种有限的使用权，字面的意思是该土地为他人服役。
地役权在给他人方便时，土地所有人或土地使用权人有可能受到某种损失，所以，地役权的存在会降低土地的价值。
2．从房地产相邻关系的限制来看，房地产所有人或使用人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，负有注意防免损害相邻房地产的义务，就相邻房地产所有人或使用人而言，则享有请求房地产所有人、使用人注意防免损害发生的权利。
相邻关系的实质，从义务方面来说是对房地产所有权、使用权的一种限制。
在现实中，主要存在2类相邻关系：
（1）通风、采光、排水、排污的相邻关系。
例如，相邻关系人在建造建筑物时，应当照顾到周围相邻人的实际需要，与相邻建筑物保持适当距离并且适当限制其高度，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
（2）险情危害的相邻关系。
3．从土地使用管制来看，对于房地产估价来说，有意义的土地使用管制主要是耕地转为非耕地、农用地转为建设用地以及城市规划。
例如，城市规划对土地用途、建筑高度、容积率和建筑密度等的规定。
其中，容积率是一块土地上建筑物的总建筑面积与该块土地总面积的比值，即：
容积率＝总建筑面积÷土地总面积。
容积率有包括±0.00以下地下建筑面积的容积率和不包括±0.00以下地下建筑面积的容积率。
故在估价时一定要了解清楚所说的容积率的确切内涵。
建筑密度又称建筑覆盖率，通常是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例，即：
建筑密度＝建筑基底总面积÷土地总面积。
建筑密度有时还采用建筑物的最大水平投影面积占土地总面积的比例来表示。
城市规划一般要求建筑物四周留有一定的空地，以作为建筑物的绿地和交通，满足建筑物的通风、采光、防火以及居住者的隐私权等要求。
如果各层建筑面积均相同，则有：
容积率=建筑密度X建筑层数。
因为：
总建筑面积=土地总面积X建筑密度X建筑层数。
例题:
某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2
A、100 B、300 C、600 D、900
答案：
D
（四）对一宗土地的基本认识
1、坐落。
包括所处的区域和具体地点，可从国家、地区、城市、邻里、地点5个从宏观到具体的层次来认识。
2．面积。
此为依法确认的面积，通常以平方米（m2）表示。
3．形状。
通常用图（如宗地图）来说明。
4．四至。
对其描述的顺序最好为东、南、西、北。
5．地势。
包括地势高低、自然排水状况、被洪水淹没的可能性等。
6．周围环境、景观。
通常用图片来说明。
7．利用现状。
包括现状用途；土地上有无建筑物、其他附着物；如果有建筑物、其他附着物，还需要进一步了解该建筑物、其他附着物的情况。
8．产权状况。
由于土地权利的种类和内容均能影响其价值，因此，进行房地产估价应特别注意调查了解土地权利状况。
在中国大陆目前的土地制度下，主要了解是国家所有的土地还是农民集体所有的土地；是出让土地使用权还是划拨土地使用权；属于出让土地使用权的，其剩余土地使用年限有多长及可否续期；土地取得手续是否完备；是否抵押、典当或为他人提供担保；是否涉案；产权是否有争议；是否为临时用地；是否属于违法占地等。
9．地质和水文状况。
包括地基的承载力、地下水位的深度等。
10．基础设施完备程度和土地平整程度。
是指道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等的完备程度和土地的平整程度，即通常所说的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。
11．土地使用管制。
对于城市建设用地，土地使用管制即为城市规划限制条件，主要包括：
（1）土地用途；
（2）建筑高度；（3）容积率；（4）建筑密度；（5）建筑后退红线距离（是规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度）；（6）建筑间距；（7）绿地率（是指用地红线内绿化用地总面积占土地总面积的比例）；（8）交通出入口方位；（9）停车泊位；（10）建筑体量、体型、色彩；（11）地面标高；（12）其他要求。
上述城市规划限制条件可通过下列文件了解：
（1）规划要点；
（2）规划设计条件通知书；（3）审定设计方案通知书；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证。
12．其他。
如临街商业用地还需要了解其临街宽度和深度。
对于一般土地，可了解上述l至8项；对于待开发或再开发的土地，还需要了解9至11项。
三、建筑物的概念
（一）建筑物的定义
建筑物是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
其中，房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。
构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
（二）对建筑物的基本认识
1.坐落。
2．面积包括：
（1）建筑面积；
（2）套内建筑面积；（3）使用面积；（4）其他面积，如住宅还需要了解居住面积，商业用房还需要了解营业面积，出租的房屋还需要了解可出租的面积等。
3．层数和高度。
通常按照层数或高度，将建筑物分为低层建筑、多层建筑、高层建筑和超高层建筑。
4．结构。
是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系。
一般分为：
（1）钢结构，
（2）钢筋混凝土结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。
5．设备。
包括给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾等设备。
需要了解它们的配置和性能。
6．装修。
分为内装修和外装修。
需要了解装修的标准和程度，所用材料的品质及装修质量等。
7．公共配套设施完备程度。
8．平面布置。
包括平面图、户型图等。
9．外观。
包括外观图片等。
10．建成年月。
包括开工日期和竣工日期。
11．维修、保养情况及完损程度。
包括地基的稳定性、沉降情况（沉降是否均匀及其程度）等。
12．利用现状。
包括不同用途的面积分配和楼层分布。
13．产权状况。
在中国大陆，建筑物与土地的所有制不同，土地全部都是公有的，建筑物可以私人所有。
建筑物的所有权除了独立、共有，还有区分所有，其中，共有有按份共有和共同共有。
法律规定，转让共有的房地产时，需经其他共有人书面同意。
区分所有是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合性的权利，由专有部分的所有权（该部分通常为独有，但也可能为共有，但这种共有不是建筑物各专有部分的所有人之间的共有）、共用部分的。
持份权（该部分为建筑物各专有部分的所有人之间按份共有）和因共同关系所产生的成员权构成。
另外，要了解是完全产权还是部分产权；是否已出租（已出租的房屋再转让时要受原租约的限制）；是否抵押、典当或为他人提供担保；是否涉案；产权是否有争议；是否为临时建筑；是否属于违法建筑。
还要了解所坐落的土地的权利状况，因为房屋所有权还受土地使用权的约束，如在有限期土地使用权的土地上建造的房屋所有权，实际上也是有限期的。
14．其他。
如通风、采光、隔音、隔振、隔热，层高，物业管理（因为完善的物业管理是保持及提高房地产价值的一个重要因素）。
如果为建筑物的某一部分，如一“套”或一“单元”、“单位”，还需要了解其所处的楼层、朝向；新建的房屋，还需要了解其工程质量；期房，还需要了解其建设单位（开发商）、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位以及预计交付使用的日期等。
例题：
转让共有的房地产时，需经其他共有人同意。
（判断题）
答案：
错
第三节 房地产的特性
房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定着在土地上。
因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。
从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个：
一、不可移动性（又称位置固定性）
房地产的不可移动性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，而且要受制于其所在的空间环境（邻里及当地的社会经济），所以，房地产市场不存在全国性市场，更不存在全球性市场，而是一个地区性市场（城市房地产一般是以一个城市为一个市场），其供求状况、价格水平和价格走势等都是当地的，在不同地区之间各不相同。
例题：
决定某一房地产价格水平高低的，主要是（ ）
A、全国房地产总的供求状况 B、本地区房地产的供求状况
C、全国本类房地产的供求状况 D、本地区本类房地产的供求状况
答案：
D
二、独一无二性
房地产的不可移动性，派生出了其独一无二性，可以说没有两宗房地产是完全相同的。
即使两处的建筑物一模一样，但由于坐落的位置不同，周围环境、景观不同，这两宗房地产实质上也是不相同的。
三、寿命长久性
可以说土地具有不可毁灭性，建筑物虽然不像土地那样具有不可毁灭性，但是一经建造完
成，寿命通常可达数十年，甚至上百年。
在正常情况下，建筑物很少发生倒塌，只是为了土地的更好利用或更高价值才会被拆除。
由于具有寿命长久性，房地产可以给其占用者带来持续不断的利益。
但需要说明的是，从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。
国家规定土地使用权出让的最高年限，居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，续期的到续期届满，土地使用权由国家无偿收回。
对此点的认识在房地产估价上具有重要意义，如坐落位置很好、建筑物也很好的房地产，可能由于土地使用年限较短而价值很低。
四、数量有限性
由于土地数量有限，在土地上，特别是好位置的土地上可建造的建筑物数量也是有限的。
房地产的数量有限性，使得房地产具有独占性。
一定位置，特别是好位置的房地产被人占用之后，则占用者可以获得生活或工作场所，并享受特定的光、热、空气、雨水和风景，还可以支配相关的天然资源和生产力。
在市场经济中，这项权利除了占用者之外，他人除非支付相当的代价，否则无法享有。
讲一步来看，房地产数量有限性的本质，主要不在于土地总量有限和不能增加，相对于人类的需要来讲，土地的数量目前还是丰富的，关键在于不可移动性造成的房地产供给不能集中于一处（这是房地产供给不同于一般商品供给的最主要之处）。
要增加房地产的供给，一是向更远的平面方向发展，如向郊区发展；二是向更高的立体方面发展，如增加建筑物的高度或密度。
但这些又要受到资金、交通、建筑技术、环境等的制约。
五、用途多样性
用途多样性主要是空地所具有的。
土地上一旦建有建筑物，用途即被限定，一般难以改变。
因为改变的费用可能很高或受原有建筑结构的限制。
多数土地就其本身来看，可以为多种不同的用途所使用。
从经济角度来看，土地利用选择的一般顺序是：
商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、牧地、森林、不毛荒地。
六、相互影响性
相互影响性也就是经济学上所讲的外部性或外部影响。
外部影响有正有负。
如果某个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来好处，但他自己却不能由此而得到补偿，此时这个人从其经济活动中所得到的私人利益就小于该项经济活动所带来的社会利益。
这种性质的外部影响被称为外部经济。
相反，如果某个人的一项经济活动会给社会上其他成员带来危害，但他自己却并不为此而支付足够抵偿这种危害的成本，此时这个人从其经济活动中所付出的私人成本就小于该项经济活动所造成的社会成本。
这种性质的外部影响被称为外部不经济。
房地产由于具有相互影响性，外部性问题非常突出。
七、易受限制性
政府对房地产的限制一般是通过下列4种特权来实现的：
1．警察权。
政府为增进公众安全、健康、道德和一般福利，可以直接限制某些房地产的使用，如通过城市规划对土地用途、建筑高度、容积率、建筑密度和绿地率等作出规定。
2．征用权。
政府为了社会公共利益的需要，如修公路、建学校等，可以强行取得单位和个人的房地产，即使违反这些被征用
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