经济适用住房小区建设项目申请报告书Word格式文档下载.docx
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改善人居环境、提高市民生活质量，提高城市辐射带动能力，是岳阳市“十一五”期间的重要发展目标之一。
同时《岳阳市城市住房建设规划（2006—2010年）》明确提出建立完善的住宅建设和供应体系，开发建设一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美、体现以人为本的现代居住小区；
合理进行旧城居住区和“城中村”改造，逐步实现其综合环境改善。
岳阳***经济适用住房小区建设项目按照城市规划要求合理布局，精心设计，其总建筑面积48000平方米，总户数为480户，其建设符合岳阳市“十一五”发展规划及岳阳市城市住房建设规划的要求，是岳阳市城市住房建设的一环。
（2）满足中、低收入家庭住房需求的需要
“居者有其屋”一直是千百年来中国人的一个理想，也被视为百姓生活的一个最基本的问题。
温家宝总理在《政府工作报告》中一再强调要“以人为本”，就是要求我们应当关注民生问题，满足广大人民群众的基本要求。
“居者有其屋”也就必然成为我们党和政府所必须解决的问题。
随着人民生活水平的提高，购房需求量增大，供求矛盾日益突出。
同时，随着社会的进步、经济的发展和人们生活水平的提高，人们的居住观念也发生了很大变化，人们开始向往环境良好、服务完善的高品位住宅空间。
本项目位于岳阳市岳阳楼区北港北路以西与桐子岭路以北的交汇处，该处基础配套设施、公共配套设施齐全，是理想的居住及生活场所。
同时项目建设中将充分体现以人为本的设计、施工、管理原则，体现人文与自然和谐统一，积极倡导绿色环保人居的理念，住宅建筑均为6层单元式住宅，户型面积在90平方米以内，能够为城市中、低收入家庭提供一个舒适的居住和生活环境，其开发建设，对于构建和谐社会，促进经济发展、社会稳定都具有重要作用。
（3）是调整住房供应结构，促进社会和谐发展的需要
发展经济适用住房是岳阳市当前和今后一段时期解决城镇中低收入家庭住房困难问题，保持全市房地产业健康持续发展的一项重要举措。
多年来，市委、市政府一直把解决城镇中低收入家庭住房困难问题作为一项重要工作来抓，岳阳***经济适用住房小区建设项目严格按照《经济适用住房管理办法》的要求，户型面积保证在80—90平方米之间，规划设计坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案，项目建设对岳阳市进一步建立和完善住房供应和社会保障体系，逐步解决城镇中低收入家庭住房困难问题，加快和谐社会建设都具有重要的意义。
（4）带动相关产业和地方经济共同发展
房地产在国民经济中具有基础性、资源性、先导性产业的地位，地域性很强。
除带动建筑、建材、机械加工、装饰、家俱、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的配套完善，推动商业、金融、医疗卫生、教育、交通运输、邮政电信、餐饮服务等公共服务行业的共同发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面发挥着巨大的作用。
1.2.2项目建设内容与规模
岳阳***经济适用住房小区建设项目主要建设内容为12栋6层砖混结构住宅楼及其配套的绿化、道路等基础配套设施，项目总用地面积27614.7平方米（41.42亩），设计住户总数480户。
本项目旨在缓解岳阳市中低收入家庭的住房困难问题，面向社会低收入家庭开发建设，根据岳阳市中低收入家庭的收入和居住水平等因素，合理确定项目户型面积和各种户型的比例，设计户型面积在80—90平方米之间，总建筑面积48000平方米，其中住宅建筑40000平方米，配套设施8000平方米，并按照城市总体规划及用地规划的要求科学规划，其容积率为1.74，建筑密度为34%，绿化率为35%。
1.2.3项目建设方案
1、工程技术方案
（1）总平面布置
根据项目地的地形条件和项目功能定位，本项目在充分尊重规划方案和周边自然条件的基础上，坚持合理、适度的平面布局原则。
在住宅的平面规模处理上，科学把握区域的平面和空间尺度，营造适宜的行为空间；
同时因地制宜，住宅建筑的居室、户型、档次和空间布局充分体现以人为本，以满足未来业主的生活居住需求。
岳阳***经济适用住房小区建设项目主体建筑为12栋6层砖混结构住宅，为满足总体规划设计提出的规划要求，充分考虑建设项目的周边环境条件，使建筑方案的总体构思能够融入周围的场地环境中。
合理安排项目内部功能分区及组织交通流线，规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性，使本项目主体及辅助工程与周边建筑物协调一致，同时坚持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一个方便、安全、舒适、和谐的生活、居住环境。
（3）建筑及结构设计
本项目主体建筑为12栋6层砖混结构住宅楼。
其户型主平面主要基于“以人为本”的设计理念，强调住宅功能的合理组织和动静分区。
采用单元式住宅，这种布局朴素实用，既能紧凑多房间布局，满足多人家庭的使用要求，又可以开敞、豪华，适应独居时的需要。
项目结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。
地基基础的设计应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力。
基础埋置深度应根据地质情况、地下水位等情况，综合考虑后确定。
因本项目主体建筑为6层的住宅建筑，楼层较低，为了降低造价，提高经济效益，本项目主体结构拟采用砖混结构。
2、公用工程
（1）给排水
根据项目区总体规划和道路情况，合理分布供水区，本项目水源采用城市自来水。
项目生活用水和消防用水可从项目地城市自来水管网接入。
项目区内供水管采用地下敷设方式，管径为DN100，以满足室外消防用水、建筑单体用水以及绿化用水等的需求。
项目区排水系统采用雨污分流制，结合地形，分区排放。
雨水主要靠雨水口进行收集，雨水口分布在屋面、住宅区、绿化地带等处。
屋面雨水通过跌落管汇入室外雨水井，与室外雨水一起排入市政雨水管网。
污水收集系统包括了所有厕所、地漏等处的排水。
室内排出的污水经室外污水管道入化粪池腐化处理后，再排入市政污水管网。
同时，整个排水系统都设置器具透气管。
根据国家目前对输水管材的要求，项目区供、排水系统均采用节能、耐用的塑料管材。
室内外给水管材采用PP塑料管，排水管采用高强度PVC管材。
（2）电气工程
根据各主体建筑性质，照明、动力负荷为三级负荷。
根据项目住宅楼功能以及目前的用电水平和国家有关标准，本项目按单位面积进行用电负荷估算，年用电消耗量约450万千瓦时。
项目电源由项目地附近变电站直接引电缆线路至项目区内，能够满足本项目建设及建成后生活用电的需求。
3、节能、节水、环保、消防
节约能源是一项复杂的系统工程，本项目从设计施工至营运管理全过程，各个环节贯彻厉行节约能源的原则，通过合理利用、科学管理、技术进步等途径，提高能源利用率。
为降低水资源的消耗，达到节约用水的目的。
项目拟采用节水型设备和器具，供水系统采取防渗、防漏措施。
同时提高用水回收率和重复利用率，采用中水处理装置，使部分废水经回收后二次使用。
为了满足居民对环境卫生方面的要求，即为居民创造良好的日照、通风条件，无空气污染、水污染及噪声污染的生活环境。
本项目规划设计完善的给水和雨水、污水排放措施，住宅布局保持与临近建筑合理的间距及走向，项目区内规划建设大面积的公共绿地，以达到改善小气候，净化空气，减少污染，防止噪声等要求。
项目建设期设备较多，存在多种火源和大量可燃物，若管理不善，很容易发生火灾，造成严重后果。
建筑施工期间，合理设置消防栓，并实行消防责任制，明确防火责任。
另外小区内根据消防设计规范敷设环形消防管网和设置室外地上式消火栓，消防栓配置应符合《建筑灭火器配置设计规范》规定。
项目建筑按二级耐火等级设计，室内消火栓及灭火器采用组合式暗装，标示明显标志。
消火栓箱用击碎玻璃门式。
针对主体建筑功能，选用合理的灭火器，以减少二次灾害。
同时主体建筑物设置完备的防雷装置。
1.2.4建设项目管理
本项目由岳阳**置业有限公司开发建设。
按照现代企业管理制度，实行项目法人负责制，机构按照统一领导、分层管理、人员精简的原则设置。
设置工程部，其下设筹备工作组、计划财务组、施工供应组、器材供应组和总务组，劳动定员8人。
项目建设工期（不含前期工作时间）预计为2年，即2008年4月开工建设，2010年4月全部竣工验收。
项目在施工建设时，必须采取整体规划，分项施工的方针。
在管理制度上制定筹建工作条例，实行岗位责任制，对工程质量、实施进度、合同、资金、施工现场等进行管理协调和成本控制。
为了保障项目开发建设资金的连续性，项目单位应做好资金筹措工作，同时在项目的开发建设中要注意管理工作中的以下问题：
1、质量管理
从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。
招标选择具有相应资质的监理机构，督促承包单位设专职质量部、质量科及质检员，形成质检网络。
2、进度管理
要求承包单位针对工程特点进行施工组织设计，合理安排工程进度，采用先进的网络控制技术，按工程各工序间的先后逻辑顺序组织施工，在严格遵守安全规范的情况下，组织平行流水，交叉作业，充分利用工作面，以提高效率，控制各工序施工进程，以确保工程总进度计划的落实。
3、合同管理
合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。
本工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。
实行全过程合同管理，每个合同都有专人管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。
4、资金管理
本项目在建设过程中要及时支付工程款，防止承包商以此为由拖延工期，对项目资金实行分阶段验收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。
5、现场管理
工程建设期间，要确保施工现场有条不紊、文明施工。
要以系统、合理、可行为原则，加强现场管理，组织科学文明施工。
根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查各分包商文明施工的落实情况。
结合施工现场周边的具体情况，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。
1.2.5投资估算与资金筹措
（1）投资估算
岳阳***经济适用住房小区建设项目建设投资4000万元。
项目具体投资明细见下表：
岳阳***经济适用住房小区建设项目建设投资估算表
序号
项目名称
单位
投资
比例%
备注
一
土地费用
万元
190
4.75
二
前期工程费
100
2.5
36.2元/m2占地面积
1
规划、可研
20
2
勘测、设计
40
3
三通一平
三
基础设施建设费
200
5.0
72.4元/m2占地面积
给、排水
60
供电、路灯
道路、绿化
80
四
建筑安装工程费
2800
70.0
700元/m2住宅建筑面积
建筑工程费
2240
设备购置与安装工程
560
五
公共配套设施费
300
7.5
375元/m2公共建筑面积
六
开发间接费
25
0.625
七
管理费用
八
财务费用
150
3.75
贷款利息及其他
九
销售费用
0.5
十
其他费用
70
1.75
工程质量监督费
2.4
0.6元/m2住宅建筑
工程监理费
56
四*2%
工程保险费
8.0
十二*0.2%
4
其他
3.6
十一
不可预见费
120
3.0
十二*3.0%
十二
建设投资
4000
（2）资金筹措
本项目建设投资4000万元，其资金来源如下：
1、银行贷款：
2000万元；
2、单位自有：
2000万元。
2.发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划分析
2.1.1国民经济和社会发展规划符合性分析
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出必须加强和谐社会建设。
要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展，调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。
按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。
《湖南省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出要大力推进城镇化，以提质扩容和安居乐业为目标，不断完善城市功能，发挥城市特色。
岳阳、衡阳、常德、邵阳等基础条件好、发展潜力大的城市，要进一步壮大规模，提高质量，向具有区域影响力的综合性城市发展。
要健全房地产市场运行机制和服务体系，积极推进市场化供应、规范化服务。
积极发展经济适用房、廉租房和普通商品房，控制高档商品房。
建立公正、透明的一级市场，培育和完善二、三级市场，放开租赁市场。
推行房地产开发、销售和物业管理分业经营，大力发展和完善物业管理服务。
《岳阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出
要以产业为支撑，以提质扩容和安居乐业为目标，提高城镇综合承载能力，加快城镇化进程，扩大城市容量，到2010年，实现城镇化率48％的宏伟目标。
要改善人居环境、提高市民生活质量，创建国家园林城市和国家环保模范城市。
加快产业发展，提高城市辐射带动能力。
城市中心地带以商贸、物流、房地产等为主，发展高层次、大流通、外向型的第三产业，大力发展现代商务、房地产、社区服务、养老服务等新兴产业，培育服务领域新的增长点。
岳阳***经济适用住房小区建设项目符合国家、湖南及岳阳市加强和谐社会建设、推进社会福利社会化、调整住房供应结构、增加普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求；
在空间区域布置上也符合优化人口布局的要求。
本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。
2.1.2区域和空间规划符合性分析
《岳阳市城市总体规划（1996-2015年）》拟定的岳阳市城市性质为国家级历史文化名城和重点风景旅游城市，是湖南省的重要工业基地和唯一的长江对外口岸，将发展成为长江中游地区国际化、现代化的中心城市之一。
本次总体规划初步拟定的城市规模为：
远期（2015年）城市人口98万人，
规划建设区用地面积92平方公里，按城市人口计算，人均建设用地约94平方米。
本次总体规划的城市形态布局为：
沿长江、洞庭湖东岸，从陆城到湖滨，形成以中心城区为核心的、带状组团式结构布局，按“一中心（中心城区）多组团”进行总体规划布局。
岳阳城市的主要发展方向：
中提、东移、南延。
岳阳***经济适用住房小区建设项目位于岳阳市岳阳楼区北港北路以西与桐子岭路以北的交汇处，项目占地面积27614.7平方米（41.42亩），属于岳阳楼区洛王社区。
项目区地势平坦、三通一平已经完成，水、电等基础配套设施完备。
项目四周交通便利，公共配套设施齐全，项目建设将有利于加快该地区的建设步伐，促进该区域建设发展，落实岳阳市总体规划的目标要求。
本项目按照岳阳市城市总体规划的要求细致规划，合理布局，精心设计。
拟建设功能齐全、设施完备、交通便利、环境优美的经济适用房住宅，提高土地使用率，改善现有环境，改善人文景观。
规划设计中，住宅楼为6层砖混结构，通过合理设计，可保证有较高的使用率，并与邻近建筑物错落有致，疏密合适、完全可保证通风，日照、采光的要求。
项目场地四周有完备的市政设施，周边交通便捷，项目建设符合岳阳市城市总体规划的要求。
2.1.3房地产专项规划符合性分析
《岳阳市城市住房建设规划（2006—2010年）》要求完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房供应结构体系，满足不同收入层次居民的住房需求；
合理安排政府保障型住房和中小户型、中小套型普通商品住房用地，改善中低收入群众的生活环境，降低生活成本，切实考虑民生问题；
坚持“总量控制，区域平衡、项目落地”和“总量与项目相结合”的原则，有效调整岳阳城市住房的供给结构，形成有序、健康的供需关系。
《岳阳市城市住房建设规划（2006—2010年）》明确的住房建设目标为：
建立完善的住宅建设和供应体系，着重开发建设一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美、体现以人为本的现代居住小区；
进一步完善住房保障供应体系，按照国家关于对住房调控的宏观政策，加强对房地产开发行为的引导，重点推进中低价位、中小户型普通商品住宅，以及经济适用房、廉租房建设，有计划、有步骤地解决中低收入人群的住房问题；
规划期内拟建设各类住房7.02万套，总建筑面积600万平方米（其中套型面积90平方米以下住房5.02万套，建筑面积429.5万平方米）；
至规划期末，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房，解决50%双困家庭的住房问题；
市区人均住房建筑面积达到30平方米。
本项目面向城市中、低收入家庭开发建设，其住宅建筑面积40000平方米，设计户数为480户，户型面积均在80-90平方米之间，同时本项目在总体规划和户型设计上严格按照规划部门规定各项指标规划设计，将有助于解决岳阳市中、低收入家庭的住房问题，在一定程度上完善保障住房制度，维护社会稳定，有助于提高岳阳市的住房品质和居住质量，符合住房建设规划要求。
2.2产业政策分析
《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：
房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。
促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；
是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；
是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。
实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
2.2.1调整住宅供应结构政策
2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；
“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；
充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。
2006年“九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，要求开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对未来的住房供给结构将产生重要影响。
按照市房地产局的总体工作部署，把经济适用住房建设列入重要议事日程，确定2008年重点项目9项，总建筑面积12.5万平方米，总户数1403套，确保经济适用住房建设成为政府的德政工程。
岳阳***经济适用住房小区建设项目用地面积27614.7平方米（41.42亩），总建筑面积为48000平方米，其中住宅建筑面积40000平方米，配套设施8000平方米，套型面积均在80-90平方米之间，符合《经济适用房管理办法》的要求，同时项目建设严格按照国家相关部门搞好规划设计，依据岳阳市城市总体规划及土地利用规划的要求统一规划，其容积率为1.74，建筑密度为34%，绿化率为35%。
项目建设符合国家有关调整住房供应结构的政策。
2.2.2土地政策
2006年的“九部委新政”再次重申对闲置土地的处置条件，从而打压囤积土地行为，逼迫开发商加速将土地投放市场，减少市场投机，以形成土地的有效供应。
2006年版的《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》将大型商业设施项目，低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目）等列入限制用地项目目录，并且禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地；
对别墅类房地产开发项目及党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目等国家明令禁止投资的项目，则列入禁止用地项目目录。
本项目地位于岳阳市岳阳楼区北港北路以西与桐子岭路以北的交汇处，属于岳阳楼区洛王社区，项目地块西面为羊毛山路，东面为北港路，南面为桐子岭路，项目总占地面积27614.7平方米（41.42亩），通过政府划拨取得，拟建设12栋6层砖混结构经济适用住房，总建筑面积48000平方米，户型面积均在80-90平方米之间，容积率为1.74，绿化率为35.5%，根据国土资源部公布的《全国工业用地出让最低价标准》、《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》的要求，本项目符合国家有关项目用地限制政策要求。
2.3行业准入分析
根据《经济适用住房管理办法》第三章第十三条规定“经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调、企业市场运作的原则，实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉”。
本项目作为经济适用房建设项目，按照《经济适用住房管理办法》及《中华人民共和国招投标法》的要求，2007年8月16日召开的关于经济适用住房、廉租住房建设及旧城改造等有关问题的会议一致通过由市发改委牵头组织，规划、国土、建设、房产、物价、监察等单位参加，采用邀请招标的方式确定岳阳***经济适用住房小区建设项目的开发企业。
隶属于**集团**房地产开发有限责任公司岳阳**置业有限公司，作为本项目的开发建设的中标单位，具有房地产开发与经营的暂定四级资质，其注册资金500万元，具有良好的社会信誉，符合本项目的开发建设条件。
3.资源开发及综合利用分析
3.1资源利用方案
本项目为居住建筑项目，根据项目居住人数初步估算项目水资源消耗量约为10万吨/年，因此合理的利用水资源，是本项目资源利用方案的重点。
3.1.1给水
给水系统从市政自来水干管上接两根DN100进水管，并在建筑周围敷设成环状以满足住宅居民生活、消防用水。
3.1.2
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