武汉个人住房公积金贷款实施细则.docx

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武汉个人住房公积金贷款实施细则

武汉房地产一级交易市场个人住房公积金贷款实施细则

第一条 为规范我市房地产一级交易市场个人住房公积金贷款业务操作，根据《武汉住房公积金管理条例》、《武汉个人住房公积金贷款管理办法》，制定本实施细则。

 第二条 本实施细则所称房地产一级交易市场个人住房公积金贷款（以下称“公积金贷款”），是指武汉住房公积金管理中心及所属分中心（以下称“管理中心”）委托商业银行（以下称“受托银行”）向在本市行政区域内房地产一级交易市场上购买经济适用房、商品房、集资合作建房的购房人发放的公积金贷款。

借款人申请公积金贷款不足以支付购房款时，其不足部分可同时向受托银行申请商业性个人住房贷款，由受托银行以住房组合贷款形式向借款人发放。

  建造、翻建、大修自住住房的职工，申请公积金贷款参照本实施细则办理。

 第三条 管理中心负责公积金贷款的审批和管理。

受托银行根据管理中心规定，负责借款人贷款申请、贷款受理、贷款初审、合同签订、贷款复审、贷款发放、贷款归还、贷后管理等日常贷款业务的办理。

 第四条 贷款对象

 在本市行政区域内按规定连续正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的职工，可申请公积金贷款。

 第五条 贷款条件

（一）借款人持有合法身份证件，且具有完全民事行为能力；

（二）借款人及其配偶信用良好，同意由受托银行查询并打印个人信用报告，并符合管理中心的《个人住房公积金贷款信用审核标准》（以下称“信用审核标准”）；

  （三）有稳定的经济收入和按时归还贷款本息的能力（提供经济收入证明应同时附上近期6个月及以上的工资[包括奖金]收入流水明细或个人纳税记录）；

  （四）购房合同签订时间在一年之内，首付款不少于购房总价的20％；

  （五）无尚未还清的公积金贷款，并且无影响公积金贷款偿还能力的其他债务；

  （六）同意以所购住房进行抵押；或以国债、银行定期存单等管理中心认可的有价证券作为质押；

  （七）购买经济适用房以其子女名义申请公积金贷款或父母子女（不包括与多个子女）联名购买房地产一级交易市场住房申请公积金贷款，必须共同签定抵押合同，房屋产权人或共有产权人还必须出具同意将房屋用作抵押且共同还款的具结书，并进行公证。

父母子女直系亲属关系的认定，以户口簿、户籍管辖部门的证明或其他具有法律效力的认定方式为准。

  如果父母有多个子女的，只能选择与一个子女联名购房申请公积金贷款，且父母还须出具在该笔贷款本息未全部还清前、父母同意将所购房产全部应继承份额归申请公积金贷款联名购房子女继承的具结书，并进行公证。

 第六条 贷款额度

（一）公积金贷款额度实行限额管理，每一借款人的公积金贷款金额应取以下三项限额标准计算的最小值，同时不超过管理中心规定的还贷比例：

  1.不得高于当年规定的贷款最高限额；

  2.不得高于当年规定的贷款最高比例：

（1）首次申请公积金贷款，贷款最高比例不得超过所购房屋总价的80％；非首次申请公积金贷款，贷款最高比例不得超过所购房屋总价的70％（建筑面积在90平米以下可放宽至80％）；

（2）借款人单方正常缴存住房公积金的，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50％，但公积金月缴存额达1400元及以上的（具体金额以管理中心公布的数据为准），在考虑其偿还能力的基础上，可放宽至不超过规定的贷款最高比例；

  3.不得高于按照还款能力确定的贷款额度，其计算公式为：

贷款额度＝（借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和）×35％×12个月×贷款期限

（二）符合住房困难家庭标准、信用良好且有偿还能力并具备公积金贷款条件的职工申请公积金贷款购买经济适用住房的，可适当放宽贷款额度，以武汉住房公积金信息管理系统（以下称“公积金系统”）贷款试算的可贷额度为基数实行适当上浮，上浮最高比例不得超过30％，并不得超过规定的贷款最高限额和最高比例。

对同时符合下列条件的职工家庭可认定为住房困难家庭：

  1.具有各区房管部门核发的《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》（自核发之日起两年内有效）；

  2.住房困难家庭（限于以户口簿为准的父母子女）人均住房面积标准（以市政府公布的数据为准）为上年度人均住房建筑面积60％以下或无房家庭的，提供户籍所在地街道办事处出具的证明，并经辖区房管部门审核确认。

 第七条 贷款期限

（一）购买经济适用房、商品房、集资合作建房的公积金贷款最长期限不超过30年；

（二）建造、翻建、大修自住住房的公积金贷款最长期限不超过20年。

  上述贷款期限同时不得超过借款人法定退休年龄后5年，即：

男职工为65岁，女职工为60岁，贷款期限取实际年龄的整年计算。

组合贷款中的公积金贷款和商业贷款的期限必须一致。

 第八条 贷款利率

  公积金贷款利率按照人民银行公布的利率标准执行。

贷款期限内如遇国家调整利率，贷款期限在1年（含1年）以内的实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，其利率当年内不作调整，具体调整时间为下年度的1月1日，按相应利率档次进行调整。

 第九条 贷款程序

（一）贷款咨询、申请

  受托银行应按管理中心的政策规定,负责公积金贷款的咨询服务。

借款人申贷前可在受托银行所属的经办支行咨询公积金贷款的有关政策及办理程序，领取并填写《个人住房公积金贷款资料夹》（以下称“资料夹”）。

受托银行应指导借款人正确完整填写资料夹，借款人应向受托银行提交以下资料：

  1.借款人夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件；

  2.婚姻状况证明原件及复印件（单身证明由民政部门出具）；

  3.已在房地产管理部门进行销售登记备案的房屋购销合同和不低于房屋总价20％的首付款收据原件及复印件；

  4.售房单位为借款人出具的办理《国有土地使用证》、《房屋所有权证》之前的阶段性保证书；

  5.管理中心和受托银行要求提供的其他材料；

  6.建造、翻建、大修自住住房，提供本款1、2、5点要求的资料外，同时必须提供以下资料原件及复印件：

（1）借款人建造、翻建、大修自住住房，提供借款人名下的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》；

（2）建造、翻建自住住房应提供区级以上规划部门颁发的《建设工程规划许可证》；大修自住住房应提供区级以上房地产管理部门出具的房屋督修单等批准文件;

  （3）与施工单位签订的建造、翻建、大修自住住房的施工工程合同及预算方案；

  （4）管理中心认可的评估机构出具的《房屋估价报告书》；

  （5）不低于已建造、翻建、大修完工的自住住房房屋评估价值30％的工程款发票。

  对建造、翻建、大修自住住房发放的公积金贷款，须由借款人先垫付资金，待房屋具备办理抵押登记条件时，再办理贷款手续。

（二）贷款受理、初审

  银行工作人员在受理贷款申请时，应按管理中心的政策规定，实行与借款人的面谈制。

认真审核提交贷款申请资料的真实性、完整性、有效性以及文书填写的规范性,确保各类文书上申请人的签名真实有效。

  1．在征得本人同意的前提下，查询并打印借款人及配偶的《个人信用报告》，填写谈话记录；调查了解其信用状况;如借款人和配偶存在不良信用记录，但符合管理中心信用审核标准的，需由当事人签署承诺按时还款的保证书；

  2．银行工作人员审核相关资料的原件，并在复印件上签署“原件已审”字样；对符合贷款条件的借款人，在公积金系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与借款人商议确定贷款期限以及还款方式，确定担保方式；

  3．银行工作人员对审核无误的借款人资料，应按管理中心的政策规定及时在公积金系统中准确、完整地录入借款人信息并进行初审，贷款初审通过后，打印贷款审批信息确认表，签署初审意见并加盖银行公章；对公积金系统初审未通过的，及时通知借款人并告知原因。

  （三）合同签订

  贷款初审通过后，银行工作人员应与借款人、购房人面签借款（抵押）合同和房产抵押登记等相关贷款资料。

  （四）抵（质）押登记

  1．对采取“抵押登记收件单”划款的开发项目，受托银行应指定银行工作人员专人负责抵押登记的办理；为明确售房单位对公积金贷款实行收件单划款应承诺的相应责任，售房单位必须对每笔公积金贷款单独出具阶段性“个人住房贷款担保书”；

  2．受托银行工作人员应在签订《个人住房公积金贷款借款（抵押）合同》后及时办理抵（质）押手续：

以住房抵押担保的，向房地产管理部门提交抵押登记资料；以凭证式国债、银行定期存单质押担保的，到出质银行或部门办理出质手续；受托银行工作人员领取“抵押登记收件单”或抵（质）押证明后，及时在公积金系统中准确录入抵（质）押信息。

  （五）贷款复审

  受托银行复审人员应按照管理中心的公积金贷款政策规定对借款人的全套贷款资料进行复审。

主要对借款人提供和填写的贷款资料正确性、完整性审核,对银行工作人员办理贷款资料手续的齐全性、准确性、规范性审核，并在公积金系统中调阅贷款信息进行核对，提出复审意见:

  1．借款人贷款资料重要要件欠缺或不符合公积金贷款条件的或贷款录入人员将申请信息或抵押信息录入错误的，银行复审人员将贷款资料返回上一级操作柜员，终止贷款复审;

  2．对审核确认无误的贷款资料及信息，在公积金系统中作通过提交，并在贷款审批信息确认表上签署复审意见后加盖受托银行公章，将贷款资料送交管理中心进行终审。

  （六）贷款终审

  管理中心对受托银行送交的贷款资料进行终审，要求贷款资料完整，手续齐全、合规，填写准确、粘贴格式规范，并在公积金系统中调阅贷款信息进行核对，对于审核未通过的贷款资料，应及时通知受托银行复审人员，告知退件原因并在公积金系统和贷款审批信息确认表的相关栏目中进行简要说明；对审核通过的贷款资料，办理贷款终审，同时在公积金系统中打印放款通知单加盖贷款审批专用章，随贷款资料返回受托银行，办理资金的发放。

  （七）资金发放

  贷款终审通过后，受托银行依据管理中心的放款通知单，进行贷款资金的发放，并将借款人的贷款资金以转账方式划入售房单位；建造、翻建、大修自住住房的，将贷款资金划入借款人储蓄账户，并及时通知借款人。

 第十条 办贷时间

  办理公积金贷款的时间为7个工作日。

购房合同经房地产管理部门备案后，自借款人提交贷款资料之日起，受托银行应在5个工作日内完成银行内部审批及取得《抵押登记收件单》并送交管理中心；管理中心自收到资料后2个工作日内完成贷款审批及放款手续。

 第十一条 贷款归还

（一）公积金贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，实行按月归还贷款本息。

（二）借款人可选择等额本息还款方式、等额本金还款方式或管理中心认可的其他还款法，偿还每月应还贷款本息。

  （三）借款人可以用现金方式归还公积金贷款本息，也可以提取本人及配偶住房公积金账户内的存储余额用于偿还公积金贷款。

具体手续由受托银行按管理中心相关文件规定办理。

  （四）本市城镇居民最低生活保障家庭、低收入家庭职工首次使用公积金贷款的，其父母子女可以申请提取本人住房公积金账户内存储余额帮助其偿还公积金贷款（具体手续按管理中心相关文件规定办理），并出具以下证明：

1．最低生活保障家庭应提供民政部门核发有效的《武汉市城市居民最低生活保障金领取证》；

2．低收入家庭人均可支配收入低于上年度人均可支配收入（以市政府公布的数据为准）60％以下的，提供由家庭成员所在单位出具的工资收入证明并经户籍所在地街道办事处核实。

  （五）正常还款6个月后，借款人可以提前归还部分贷款本金或全部贷款本息，已按借款合同计收的贷款利息不作调整和退还。

使用现金提前归还部分贷款本金的，每年可办理3次，每次还款金额不得少于5000元。

提前归还贷款，借款人应当向受托银行提出书面申请，提前还款后由受托银行重新计算剩余贷款的每月还款额或剩余还款期限。

  （六）借款人结清全部贷款本息后，受托银行将抵（质）押的权利凭证等资料返还给借款人。

以房产抵押的，凭受托银行出具的抵押注销证明，到房产管理部门办理抵押注销手续；以凭证式国债或银行定期存单作质押的，凭受托银行出具的出质撤销证明，到出质银行办理质押解除手续。

 第十二条 贷款抵押房屋保险

借款人自愿选择办理公积金贷款抵押房屋财产保险。

如选择办理抵押房屋财产保险时应当依照担保法及相关规定，指明管理中心为保险第一受益人，享有保险金优先请求权。

 第十三条 贷后管理

  受托银行应建立完善的贷后管理体系，保证公积金贷款的正常收回，规避公积金贷款风险。

（一）受托银行应跟踪贷款抵押权证的回证和换证情况。

对采取《抵押登记收件单》划款的开发项目，应在抵押登记的1个月内换发《期房抵押证明》；对已办理《期房抵押证明》的房产，应及时换发《房屋他项权证》。

当抵押权证换发后，受托银行工作人员应及时在公积金系统中进行抵押信息的更新，并将加盖银行公章的《期房抵押证明》或《房屋他项权证》复印件送交管理中心。

（二）受托银行负责按月收回公积金贷款本息，借款人未按借款合同约定时间归还贷款本息的，受托银行应按与管理中心签订的《委托贷款协议书》的约定及公积金贷款逾期管理的相关规定，进行逾期贷款的催收管理。

  （三）受托银行应建立完备的公积金贷款档案资料管理制度，按照资料齐全、及时归档、妥善保管、保管安全的原则，加强公积金贷款档案资料的管理。

  （四）贷款发放后，借款人及配偶的工作单位及联系方式等信息发生变化的,受托银行应将更新后的信息不定期的报管理中心进行公积金系统数据维护。

 第十四条 本实施细则由武汉住房公积金管理中心制定并负责解释，原《武汉市个人住房公积金贷款操作细则（试行）》（武资中发[2007]40号）以及各分中心此前制订的相关办法同时废止。

以往办法中与本实施细则不符的均以本实施细则为准。

 第十五条管理中心依照本实施细则结合铁路系统实际情况，另行制订铁路系统自管产权房和铁路沿线异地商品房的公积金贷款操作流程。

铁路系统职工在本市行政区域内购买房地产一级交易市场住房申请公积金贷款的按照本实施细则办理。

 第十六条 本实施细则自发布之日起实行。

乐山市个人住房公积金贷款指南（最新）

◆贷款对象和条件

1、本人参加住房公积金制度一年以上，并连续足额缴存住房公积金； 

2、购买公积金中心认可的自住住房；

3、具有合法有效的购房合同和相关证明及文件； 

4、具有购房全部价款30％以上的自筹资金； 

5、有稳定的职业和经济收入、信用良好，有偿还贷款本息的能力； 

6、同意办理住房抵押，并承担相应费用； 

7、借款人购买期房的，在房屋竣工办理产权证书之前，由售房单位提供担保。

◆申请贷款的其他条件。

1、申请公积金贷款的对象，必须是住房的产权人，贷款对象及配偶不能同时分别申请公积金贷款。

2、同一套住房，已支取住房公积金用于购房首付款的，不能再申请住房公积金贷款。

3、商品房贷款，必须是公积金中心评审通过的项目合作楼盘。

4、再交易住房，须在《房屋所有权证》核发之日起，半年内申请。

5、现房，须在《国有土地使用证》核发之日起，半年内申请；

6、建造、翻建住房，房屋建设进度须达到公积金中心要求。

7、申请贷款的房屋，产权人有除借款人夫妻双方的其他共有人，须有其他共有人的同意并办理公证。

贷款金额以借款人所占房价份额核算。

8、房屋共有人有未成年子女的，不能申请公积金贷款。

    ◆贷款额度、期限、利率和还款方式

     借款人可贷额度的最高限额为购房总金额的70%，并不得超过借款人可贷额度和人民币20万元。

借款人可贷额度核算公式：

借款人和配偶个人帐户内公积金本息余额×倍数＋借款人和配偶个人公积金月缴存数额之和×2×系数×贷款期限（月）。

倍数和系数由“中心”拟定，按年调整，向社会公布。

今年的倍数和系数均为2。

借款人具体贷款额度由公积金中心核定。

     公积金贷款期限最长不超过20年，贷款期限加借款人年龄不得长于借款人法定退休年龄。

公积金贷款利率执行中国人民银行规定的政策性利率。

已发放实施的公积金贷款，从次年1月1日起执行新利率标准。

公积金贷款的还款方式有月均等额还款和月均等额本金还款，由借款人自主选择。

   ◆提前还贷

    借款人在按期还贷满一年后，经公积金中心批准，可以提前部分还本和全额还款各一次。

    提前部分还本的，还款的本金须是万元的整数倍。

提前部分还本后，不调整剩余的还款期数，只重新计算月还款额。

    全额还款，须是一次性偿还全部贷款本息，已计收的利息不作调整。

    借款人提前还款的，应书面向公积金中心提出申请，公积金中心二十个工作日内批复。

同意的，公积金中心函告承办银行办理相关手续。

借款人在正常还贷一年后，可以支用本人及配偶个人公积金帐户内的住房公积金用于偿还贷款。

    ◆特别说明

每月26日至月末，中心内部结算，暂停划款。

商品房贷款

申请贷款的需要资料和办理程序

（须是与公积金中心签订了《项目合作协议》的签约楼盘）

需要资料：

（提供A4规格复印件各二份） 

1、申请人夫妻双方的身份证、结婚证、户口簿；

2、《商品房买卖合同》；

3、购房首付款银行进帐单；

4、配偶无公积金的，提供本人收入证明。

办理程序：

1、与开发商签订《商品房买卖合同》，支付首付款。

开发商存入银行，进行商品房预售登记备案。

2、借款人夫妻双方到公积金中心申请，填写《乐山市个人住房公积金贷款审批表》和《谈话备忘录》，中心窗口受理。

3、公积金中心贷款审批，审批意见回复借款人。

4、中心递送贷款资料到承办银行，下达《个人住房公积金委托贷款通知书》。

5、借款人带上本人身份证，在承办银行开立活期储蓄存款帐户和办理储蓄卡，并与承办银行签订《个人住房公积金委托贷款借款合同》。

6、开发商进行预抵押登记，并为借款人取得的借款，向贷款人作出期间保证，承担连带责任，并出具《个人住房公积金购房贷款保证合同》。

7、借款人办理抵押房屋保险，交纳保险费（个人自愿选择办理）；

8、公积金中心对上述资料复核，向承办银行出具《同意划款通知书》，承办银行根据《同意划款通知书》和签订的《借款合同》，将发放的公积金贷款以借款人购房款名义划入开发商在银行设立的存款帐户内。

9、售房单位根据《保证合同》约定，在房屋竣工交付使用后的六个月内，督促借款人完结购房手续，办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，并按国家法律和当地法规办理抵押登记及其他必须的手续，取得《房屋他项权证》交付银行。

二手房贷款

申请贷款的需要资料和办理程序

需要资料：

（提供A4规格复印件各二份）

1、申请人夫妻双方的身份证、结婚证、户口簿；

2、《房地产买卖契约》及契税发票；

3、申请人的《房屋所有权证》和房屋的《国有土地使用证》；

4、抵押物权属证明以及有处分权人同意抵押的证明；

5、需对抵押物进行评估的，有贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；

6、公积金中心要求提供保证的，有保证人出具的同意保证的书面承诺及保证人的资信证明；

7、公积金中心要求提供的其他文件或资料。

须在《房屋所有权证》核发之日起，半年内申请

办理程序：

1、与卖方签订《房地产买卖契约》，办理房屋过户，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》；

2、借款人夫妻双方到公积金中心申请，填写《乐山市个人住房公积金贷款审批表》《谈话备忘录》。

公积金中心审批后，向指定的承办银行，下达《个人住房公积金委托贷款通知书》。

3、借款人带上本人身份证，在承办银行开立活期储蓄存款帐户和办理储蓄卡，并与承办银行签订《个人住房公积金委托贷款借款合同》。

4、借款人以所购住房作抵押,须按国家法律和当地法规办理抵押登记及其他必须的手续，取得《房屋他项权证》；

5、借款人办理抵押房屋保险，交纳保险费（个人自愿选择办理）；

6、公积金中心对上述资料复核后，向承办银行出具《同意划款通知书》。

承办银行根据《同意划款通知书》和签订的《借款合同》，以借款人购房款的名义发放公积金贷款；

     现房贷款

申请贷款的需要资料和办理程序

需要资料：

（提供A4规格复印件各二份）

1、申请人夫妻双方的身份证、结婚证、户口簿；

2、合法有效的购房合同及契税发票；

3、申请人的《房屋所有权证》和房屋的《国有土地使用证》；

4、抵押物权属证明以及有处分权人同意抵押的证明；

5、需对抵押物进行评估的，有贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；

6、公积金中心要求提供保证的，有保证人出具的同意保证的书面承诺及保证人的资信证明；

7、公积金中心要求提供的其他文件或资料。

必须在《国有土地使用证》核发之日起，半年内申请

办理程序：

1、借款人夫妻双方到公积金中心申请，填写《乐山市个人住房公积金贷款审批表》《谈话备忘录》。

公积金中心审批后，向指定的承办银行，下达《个人住房公积金委托贷款通知书》。

2、借款人带上本人身份证，在承办银行开立活期储蓄存款帐户和办理储蓄卡，并与承办银行签订《个人住房公积金委托贷款借款合同》。

3、借款人以所购住房作抵押,须按国家法律和当地法规办理抵押登记及其他必须的手续，取得《房屋他项权证》；

4、借款人办理抵押房屋保险，交纳保险费（个人自愿选择办理）；

5、公积金中心对上述资料复核后，向承办银行出具《同意划款通知书》。

承办银行根据《同意划款通知书》和签订的《借款合同》，以借款人购房款的名义发放公积金贷款。

建造、翻建住房贷款

申请贷款的需要资料和办理程序

需要资料：

（提供A4规格复印件各二份）

1、申请人夫妻双方的身份证、结婚证、户口簿；

2、合法有效的购房合同及契税发票；

3、申请人的《国有土地使用证》，使用权类型须为出让；

4、县（区）以上的规划、建设、土地管理部门的批准文件；

5、房屋《建设工程施工合同》和施工图纸；

6、提供价值不低于贷款金额1.5倍的其它住房进行房屋抵押；

7、有公积金中心认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；

8、公积金中心要求提供的其他文件或资料。

办理程序：

1、借款人夫妻双方到公积金中心申请，填写《乐山市个人住房公积金贷款审批表》《谈话备忘录》。

公积金中心审批后，向指定的承办银行，下达《个人住房公积金委托贷款通知书》。

2、借款人带上本人身份证，在承办银行开立活期储蓄存款帐户和办理储蓄卡，并与承办银行签订《个人住房公积金委托贷款借款合同》。

3、借款人以提供的其它住房办理抵押手续，取得《房屋他项权证》；

4、借款人办理抵押房屋保险，交纳保险费（个人自愿选择办理）；

5、公积金中心对上述资料复核后，向承办银行出具《同意划款通知书》。

承办银行根据《同意划款通知书》和签订的《借款合同》，以借款人建房款的名义发放公积金贷款，贷款原则上划转给施工建设方。

大修住房贷款

申请贷款的需要资料和办理程序

需要资料：

（提供A4规格复印件各二份）

1、申请人夫妻双方的身份证、结婚证、户口簿；

2、申请人的《房屋所有权证》和房屋的《国有土地使用证》；

3、县（区）以上的规划、建设、或房地产管理部门的批准文件；

4、抵押物权属证明以及有处分权人同意抵押的证明；

5、房屋大修施工合同；

6、提供价值不低于贷款金额1.5倍的其它住房进行房屋抵押；

7、有公积金中心认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；

8、同意按公积金中心认可的担保方式办理担保及房屋抵押；

9、公积金中心要求提供的其他文件或资料。

办理程序：

1、借款人夫妻双方到公积金中心申请，填写《乐山市个人住房公积金贷款审批表》《谈话备忘录》。

公积金中心审批后，向指定的承办银行