镇江市住房公积金个人贷款实施细则模板.docx

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镇江市住房公积金个人贷款实施细则模板

镇江市住房公积金个人贷款实施细则

第一章总则

第一条为加强住房公积金个人贷款管理，提高职工住房消费能力，维护借贷双方的合法权益，根据国务院《住房公积金管理条例》和《镇江市住房公积金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条本细则所称住房公积金个人贷款（以下简称公积金贷款）是指以住房公积金为资金来源，向按时足额缴存住房公积金的职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住住房的政策性低息住房贷款。

职工购买的自住住房包括商品住房、经济适用住房、二手房、公有住房等。

第三条本细则适用于本市行政区域内公积金贷款管理。

第四条镇江市住房公积金管理中心负责全市公积金贷款统一管理。

市中心、各辖市区分中心、管理部（以下统称公积金中心）负责所辖行政区域内的公积金贷款业务管理。

第五条公积金中心委托市住房公积金管理委员会指定的商业银行（以下简称受委托银行）办理公积金贷款相关的金融业务。

第六条任何单位不得限制、阻挠、拒绝符合条件的职工申请公积金贷款。

（一）对符合公积金贷款条件的职工，受委托银行应当优先提供公积金贷款，并做到应贷尽贷。

无正当理由不得拒绝职工办理公积金贷款或变相引导职工办理商业性住房贷款。

（二）房地产开发企业开发预售商品房，在领取预售许可证后及时向公积金中心提出公积金个人按揭贷款准入申请，并与公积金中心签订《公积金按揭贷款合作协议》，以保证符合贷款条件的职工正常办理公积金贷款。

不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，变相损害公积金贷款人的权益。

（三）各单位应当按国务院《住房公积金管理条例》和《镇江市住房公积金管理办法》的规定为职工按时、足额、连续缴存住房公积金，以保证职工正常办理公积金贷款。

第二章贷款对象及条件

第七条公积金贷款的对象是按时连续足额缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的职工，公积金贷款以家庭为单位，家庭成员包括父母、配偶及子女。

第八条申请住房公积金贷款时不得通过挂靠其他单位缴纳住房公积金的形式套取住房公积金贷款。

第九条购买、建造、翻建、大修自住住房并具备下列条件者可申请公积金贷款：

（一）申请住房公积金首次贷款的职工及所在单位已连续足额缴存住房公积金满6个月（含）以上，申请住房公积金二次贷款的职工及所在单位已连续足额缴存住房公积金满12个月（含）以上，申请贷款时住房公积金缴存正常。

职工曾在异地缴存住房公积金且公积金转移至本市的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理部门提供的缴存证明合并计算。

（二）具有合法的购买、建造、翻建、大修自住住房行为，且申请公积金贷款的时间符合相关规定。

其中：

购买商品房的申请公积金贷款时间为购房合同签订之日起1年内，购买二手房的为《不动产权证书》发放之日起半年内；

（三）具有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，信用良好；

（四）住房公积金账户保留一定余额；

（五）无未结清的公积金贷款；

（六）提供公积金中心认可的担保方式进行担保；

（七）申请住房公积金贷款应为购买首套自住住房和第二套改善型住房的缴存职工家庭。

缴存职工家庭名下有两套房产、两次公积金贷款记录的，不符合公积金贷款条件；

（八）符合公积金中心规定的其他条件。

第十条公积金贷款次数计算按以下方式合并计算：

1.本地、异地公积金贷款次数；

2.夫妻婚前公积金贷款次数；

3.同一住房办理的“商转公”贷款贴息、贴息到期后转为公积金贷款的，计算1次贷款次数；不同住房办理的“商转公”贷款贴息、贴息到期后转为公积金贷款的计算多次贷款次数。

第十一条借款人购买、建造、翻建、大修的住房仅限于本人家庭自住。

公积金贷款不得用于购买办公用房，商业用房以及其他非居住用房。

第十二条借款人申请公积金贷款不足以支付购建房所需费用时，可申请公积金贷款和商业住房贷款的组合贷款。

第三章贷款额度、期限和利率

第十三条贷款额度应同时符合以下限额规定：

（一）不超过按照借款人还贷能力确定的贷款限额。

贷款限额=借款人住房公积金月缴存额/借款人住房公积金缴存比例×50%×12（月）×贷款年限。

职工与配偶共同借款的，贷款限额为两者分别计算的贷款限额之和；

职工与父母共同购买自住住房的，父母可以作为共同借款人，贷款限额为分别计算的贷款限额之和。

（二）不超过按照实际支付房款总价的一定比例确定的贷款限额。

1.购买自住住房，首次申请公积金贷款的，不超过实际支付房款总价的70%；二手房实际支付房款总价按照房屋买卖契约价、契税完税价和评估价三者取低值确定。

2.建造、翻建住房的，不超过建造、翻建住房工程总造价的50%；大修住房的，不超过大修住房费用的50%。

3.组合贷款金额不得超过借款人实际支付房款总价的70%。

4.第二次申请公积金贷款的，不超过实际支付房款总价的40%。

（三）不超过按贷款职工的公积金缴存账户余额倍数确定的贷款限额。

1.住房公积金贷款职工缴存年限未满一年的，住房公积金贷款额度不得超过贷款申请时申请人公积金账户合计缴存余额的8倍。

2.住房公积金缴存年限超过一年（含）不足两年的，住房公积金贷款额度不得超过贷款申请时申请人公积金账户合计缴存余额的10倍。

3.住房公积金缴存年限超过两年（含）的住房公积金贷款额度不得超过贷款申请时申请人公积金账户合计缴存余额的12倍。

4.申请住房公积金贷款的缴存职工家庭不得通过一次性补缴住房公积金及非正常调整住房公积金月缴存额的形式提高贷款限额。

（四）不超过公布的贷款最高额度。

贷款最高额度由市住房公积金管理中心根据本市实际情况拟订，报市住房公积金管理委员会审议通过后公布执行。

按照现行规定，职工个人最高额度为30万元，职工家庭最高额度为50万元。

第十四条已提取住房公积金的缴存职工，申请住房公积金贷款的，个人公积金账户应保留一定余额。

首次申请住房公积金贷款的，主借款人公积金账户余额应保留不低于“月缴存额”的6倍，第二次申请住房公积金贷款的，主借款人公积金账户余额应保留不低于“月缴存额”的12倍。

第十五条符合我市人才政策的职工，购买首套自住住房最大可贷额度为我市公积金贷款最高额度的1.5倍。

第十六条贷款期限应同时符合以下规定：

（一）购买商品住房、经济适用住房的，最长贷款期限30年；购买二手房、公有住房的，房屋已使用年限加贷款期限不超过30年；建造、翻建、大修自住住房的，最长贷款期限15年。

（二）贷款期限加借款人年龄原则上不得超过法定离退休年龄，根据借款人偿还能力，可适当放宽1—5年。

根据国家相关规定延迟退休的，退休年龄以国家相关规定为准。

第十七条贷款利率按中国人民银行规定的公积金贷款利率执行。

第二次申请公积金贷款的利率上浮10%。

在贷款期内，如遇法定利率调整，贷款期限在一年以内（含一年）的贷款，按合同约定利率计息；贷款期限在一年以上的，于次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率。

第四章贷款担保

第十八条申请公积金贷款，借款人应当以公积金中心认可的担保方式提供担保，包括抵押、质押、保证三种担保方式。

（一）抵押担保

1.借款人应以所购买、建造、翻建、大修的自住住房作抵押，因特殊原因不能以所购住房抵押的，可以用本人及家庭拥有的其他房产抵押。

2.采用住房抵押担保的，需要由符合公积金贷款要求的评估机构对抵押物进行评估。

其中，用所购住房做抵押担保的，抵押物权属文件年限在一年以内的，免予评估。

3.采用住房抵押担保的，须经所在地的不动产管理部门办理抵押登记手续。

4.采用住房抵押担保的，抵押值不超过抵押房产价值的70%，其中二手房的抵押房产价值在房屋买卖契约价、契税完税价和评估价三者中取低值；建造、翻建、大修的住房可以用于抵押担保的，抵押值不超过其评估值的50%。

5.在抵押期内，抵押的房产如遇被拆迁，而借款人所购房屋不动产权证未办结时，借款人可提供镇江市人民政府国有土地房屋征收决定公告和镇江市房屋拆迁补偿安置协议，使用其他房产办理抵押置换手续。

（二）质押担保

1.未领取《不动产权证书》的，借款人可以用国债、银行存单等公积金中心认可的有价证券作质押，有价证券金额不得低于借款金额。

领取所购房《不动产权证书》后，应及时办理所购房抵押登记置换原质押担保。

2.在质押期内，出质人不得以任何理由挂失或追索质押物收益。

（三）保证担保

借款人申请期房公积金按揭贷款的，应由与公积金中心、受委托银行签订了按揭贷款合作协议的开发企业提供阶段性保证担保。

担保期限从公积金贷款发放之日起，至开发企业为借款人办妥所购住房的《不动产权证书》并办妥房屋抵押登记，将《不动产登记证明》等房屋权属及抵押证明文件交给公积金中心、受委托银行保管为止。

第十九条采用抵押或质押担保的，抵押人或出质人必须与公积金中心签订书面抵押、质押合同；采取保证担保的，开发企业须与公积金中心签订保证合同。

第二十条在贷款期间，经公积金中心同意，借款人可根据实际情况变更贷款担保方式，并办理变更担保手续。

第五章贷款材料

第二十一条借款人可通过“镇江公积金”APP、“镇江住房公积金”微信公众号、镇江市住房公积金管理中心个人网上服务大厅、受委托银行指定网点、拨打12329服务热线等渠道了解申请公积金贷款的有关信息，准备贷款申请材料。

第二十二条借款人在申请公积金贷款时，应提供下列材料：

（一）身份证明材料：

借款人与共同借款人身份证、户口簿，不在同户籍的还应提供相应的关系证明；

（二）婚姻关系材料：

借款人婚姻状况证明（已婚的应提供结婚证，单身的在公积金贷款申请表中签字申明，丧偶的提供死亡证明，离异的应提供离婚证或法院判决书）；

（三）借款人及共同借款人的经济收入证明、个人信用报告；

（四）购买、建造、翻建、大修自住住房的有效证明材料及资金证明：

1.购买商品房、经济适用房：

提供经不动产管理部门备案登记的商品房买卖合同及首付款发票，其中，首次申请公积金贷款的，提供不低于30%的首付款发票，第二次申请公积金贷款的，提供不低于60%的首付款发票；

2.购买二手房：

提供经不动产管理部门备案登记的房屋买卖合同、全额付款发票、契税完税凭证、不动产权证书、符合公积金贷款要求的评估机构出具的评估报告、售房人身份证明、收款银行卡、原不动产权证书复印件；

3.购买公有住房：

提供出售公有住房审批表、售房款纳入专户管理的收款收据；

4.建造住房：

提供规划许可证、用地许可证、建房施工许可证、经审批同意的建房申请表和支付费用发票；

5.翻建住房：

提供原《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）、《土地使用权证》、规划许可证、支付费用发票；

6.大修自有住房：

提供《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）、《土地使用权证》、乡级以上的规划或建设部门颁发的大修报勘证明、支付费用发票。

借款人建造、翻建、大修住房申请公积金贷款的，公积金中心贷款管理人员在借款人递交申请材料后去现场实地查勘。

根据借款人提供的材料，核查房屋建造、翻建或大修情况，抵押物价值情况及借款人还款能力情况等，在《住房公积金建造、翻建、大修贷款现场勘查情况表》中签署核查意见。

（五）组合贷款的应提供“商业住房贷款审批确认单”。

（六）担保材料

1.办理抵押担保的，应提供用于公积金贷款抵押的不动产权证书及符合公积金中心要求的评估机构出具的评估报告；

2.办理质押担保的，应提供公积金中心认可的出质证明材料，有价证券的冻结止付通知书；

3.办理保证担保的，应由办理公积金按揭贷款的房地产开发企业提供担保书，并与公积金中心签订保证合同。

（七）其他需提供的材料。

第六章贷款程序

第二十三条贷款申请

借款人申请公积金贷款的，应由借款人本人持相关的资料，向受委托银行、公积金中心提出贷款申请；申请按揭贷款的由房地产开发公司协助借款人申请办理。

第二十四条贷款受理

贷款受理人员对贷款申请人进行贷款前期调查，初步确定贷款额度和期限，指导借款人填写《住房公积金个人贷款申请表》；对借款人贷款申请资料进行调查核实，重点核查申请人材料的真实性、合法性和完整性，填写信息的准确性，对不符合贷款申请条件的贷款资料退回申请人并说明原因。

第二十五条贷款审核、审批

（一）受委托银行审核。

受委托银行将符合条件的贷款申请信息录入住房公积金贷款信息系统，审核贷款额度和期限是否符合政策规定，对审核合格材料签署意见，2个工作日内报公积金中心审批。

（二）公积金中心审批。

公积金中心对受委托银行报送的贷款申请资料进行合同备案、审批，确认贷款资格、额度和期限，对审批不符合要求的，退回贷款审核人员。

第二十六条合同签订

公积金中心、受委托银行与借款人签订住房公积金借款合同、抵押合同或质押合同、还款协议。

第二十七条抵（质）押登记

受委托银行对采用房产抵押、有价证券质押的公积金贷款办理抵押登记和质押相关手续，申请公积金按揭贷款的，受委托银行应与借款人按有关规定办理抵押预告登记手续。

第二十八条贷款发放

贷款申请人办好抵（质）押或抵押预告登记后，受委托银行将贷款资金划入借款合同中指定的账户。

第七章贷款偿还

第二十九条借款人应当按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。

贷款期限、还款方式一经确定，在合同履行期限内不得变更。

第三十条贷款期限在一年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息利随本清。

第三十一条贷款期限在一年以上的，实行按月偿还贷款本息，按照先息后本的原则，先还罚息，再还利息，最后偿还贷款本金。

借款人可以在以下两种方式中选择一种，但一经确定在还款期内不得更改:

（一）等额本息还款法。

贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息，每月还款额计算公式为：

（二）等额本金还款法。

每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减，每月还款额计算公式为：

第三十二条借款人自贷款资金划款的次月起开始还款，可以通过现金、银行代扣还款及公积金提取还贷方式偿还贷款。

（一）现金还款

借款人采用现金还款，应携带身份证至受委托银行公积金贷款还款窗口进行还款。

（二）银行代扣还款

借款人采用银行代扣还款，须与受委托银行签订委托扣款协议，应保证在每月固定扣款日之前，在代扣储蓄存折或银行卡中存足当月应还金额。

（三）公积金提取还贷

借款人可以提取本人及共同还款人住房公积金账户余额用于偿还贷款本息，提取公积金还贷分为按月提取还贷和提前部分提取还贷两种方式，借款人可以根据公积金账户的实际情况自主选择。

按月提取还贷可采取以下两种还款方式：

（1）按月还额方式还款。

借款人及共同还款人应与公积金中心签订“按月提取还贷协议书”，每月自动从借款人及共同还款人公积金账户上按相应的贷款月应还款额进行扣款；

（2）按月缴存额方式还款。

借款人及共同还款人与公积金中心签订“按月提取还贷协议书”，每月自动从借款人及共同还款人公积金账户上按住房公积金月缴存额之和进行提取还贷，不足部分由借款人与受委托银行签订委托扣款协议，从借款人还款账户上扣取。

第三十三条凡已经办理公积金贷款，贷款本息尚未还清且办理时只有一方贷款的，符合下列情形的，可增加共同还款人还款：

（一）婚前进行贷款，婚后配偶一方可以申请共同还款。

（二）子女与父母共同购房，仅一方进行贷款的，父母或子女可申请共同还款。

（三）新就业人员（指从最后一个全日制学历毕业时间计算，参加工作5年以内）购买自住住房办理公积金贷款，父母可以申请共同还款。

第三十四条凡已经办理公积金贷款，在贷款还款过程中，符合下列情形且确保住房公积金贷款债权落实、不发生逾期的情况下，可解除相关责任人的还款：

（一）住房公积金贷款还款过程中，夫妻离异，有生效的法律文书对该笔贷款债务的承担主体进行明确，在确保住房公积金贷款债权落实的情况下，其中一方可办理贷款还款责任的解除。

（二）婚前一方贷款，婚后增加的共同还款人申请解除共同还款的，由借款人和共同还款人提供离婚证明文件，增加的共同还款人可办理贷款还款责任的解除。

（三）子女与父母共同购房，申请增加的共同还款人共同还款后可申请解除共同还款责任；新就业人员购买自住住房，父母申请共同还款后可申请解除共同还款责任。

（四）住房公积金贷款还款过程中，共同借款人死亡的，借款人提供死亡证明，可变更相关贷款信息。

第三十五条经公积金中心同意，借款人可以提前偿还贷款本息，公积金中心不收取违约金：

（一）提前一次性偿还全部剩余贷款本息。

（二）提前偿还部分贷款本金，还贷后原贷款利率、期限不变，借款人的每月还款额减少。

第三十六条借款人还清全部贷款本息后，借款合同、担保责任终止，抵押物或质物返还抵押人或质押人。

借款人凭受委托银行出具的贷款结清证明、注销房产抵押登记证明，持有关证件到不动产管理部门办理房屋抵押注销手续。

第三十七条已经发放的公积金贷款，因违反公积金贷款的政策规定，借款人在收到公积金中心书面告知书后，应无条件全额归还贷款本息。

第八章个人信用

第三十八条借款申请人的个人信用，有以下几种情形之一的，不予受理贷款申请。

（一）申请贷款时两年内，人民银行征信系统内各类贷记卡、贷款连续逾期3期（含）或累计逾期6期（含）以上的（助学贷款、年费账户已结清的除外）；

（二）申请贷款时五年内，公积金贷款连续逾期3期（含）或累计逾期6期（含）以上的；

（三）经查实有骗提或套取住房公积金行为的；

（四）被起诉过或有法律纠纷的；

（五）其他情况严重的，逾期金额较大的。

第九章管理与监督

第三十九条公积金中心应当与受委托银行就公积金贷款相关金融业务签订委托合同，对受委托银行建立考核评价制度，制定考核办法，定期进行考核，受委托银行应当接受公积金中心的监督和管理。

第四十条办理公积金按揭贷款的，公积金中心应与受委托银行、开发企业共同签订公积金按揭贷款合作协议，公积金中心与受委托银行对按揭楼盘实行跟踪管理，开发企业应当接受公积金中心的监督和管理。

第四十一条公积金中心应制定贷后管理制度，加强贷后管理，指定专人保管贷款档案，落实贷款责任人制度，发生逾期贷款时，根据逾期性质采取电话、上门、发律师函、向法院起诉等措施，确保贷款资产安全完整。

第四十二条受委托银行应当协助公积金中心做好贷后管理工作，及时分析了解借款人未能及时还款的原因，防范贷款风险。

第四十三条公积金中心有权对借款人贷款使用情况进行监督检查，借款人不得拒绝或阻挠。

第四十四条借款人未按借款合同的约定归还贷款本息的，公积金中心有权将借款人的逾期情况纳入镇江市住房公积金个人信用管理中。

第四十五条各辖市区分中心、管理部应按本细则做好公积金贷款的审批、发放、回收和贷后管理工作，定期报送公积金贷款情况统计报表及其它有关材料。

第十章法律责任

第四十六条借款人未按借款合同规定偿还贷款本息发生违约行为的，公积金中心将从借款人及共同还款人公积金账户中扣划还款，并按有关规定计收罚息。

第四十七条借款方出现下列情形之一的，公积金中心依法追究借款方的违约责任，有权停止支付贷款或提前收回全部贷款，直至处分抵（质）押物或直接向担保机构追索，并有权要求借款方承担为追索借款所产生的诉讼费用、律师费用等实现债权的费用：

（一）借款到期，借款人未按合同约定清偿全部贷款本息的；

（二）借款人连续3期（含）欠还贷款本息或累计逾期6期（含）以上的；

（三）不按照借款合同规定用途使用贷款的；

（四）借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料，骗取公积金贷款的；

（五）未经公积金中心同意，担保人将担保财产变卖、转让、赠与、重复抵押或设立居住权；

（六）借款人在借款合同终止前死亡、被宣告失踪或移居国外，其合法继承人或受遗赠人拒不承担偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的；

（七）抵押物毁损、质物明显减少不足以清偿贷款本息或担保机构违反保证合同、丧失承担连带责任能力，而借款人未按要求提供新的担保的；

（八）借款人所设定抵押的房产遇拆迁，未办理贷款清偿手续或重新落实新的担保方式的；

（九）其他可能影响贷款偿还的行为。

第四十八条公积金中心按照有关规定处理抵（质）押物，所获价款按下列顺序分配：

（一）支付处分抵（质）押物的费用；

（二）扣除处分抵（质）押物应缴纳的税款；

（三）按序归还借款人所欠公积金贷款本金、利息、罚息；

（四）剩余金额退还抵（质）押人。

处分抵（质）押物如有不足偿还所欠款项的，公积金中心有权向借款人追索不足部分。

第四十九条公积金中心、受委托银行的工作人员应当严格遵守贷款管理规定，认真履行职责。

对玩忽职守、滥用职权、违规操作、索取收受他人财物、谋取不正当利益、造成贷款损失的，由其所在单位给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十一章其他

第五十条“商业贷款转公积金贷款”贴息政策。

职工在住房公积金委托办理金融业务的商业银行办理的自住住房商业贷款，领取所购房不动产权证书后，商品房为取得不动产权证书3年以内，二手房为取得不动产权证书1年以内，符合公积金贷款条件的，可向公积金中心申请办理“商业贷款转公积金贷款”贴息业务。

首次贴息贷款额度为贴息申请人最大公积金可贷额度，但不超过贴息申请人的商业贷款余额，一年期满后再次申请贴息，按照不高于首次贴息贷款额度核定贴息金额。

第五十一条异地购房本市贷款。

缴存职工在异地购买自住住房，购房所在地与缴存职工本人、共同购房配偶或直系亲属的住房公积金缴存地或户籍地一致的，所购住房不动产权证时间在半年以内的，在我市有抵押物或者质押物作为担保，符合我市住房公积金贷款条件的可以在我市申请住房公积金贷款；在外市办理了住房商业贷款的不得在我市申请“商业贷款转公积金贷款”贴息业务。

第五十二条异地贷款。

在就业地缴存住房公积金的我市户籍职工，在我市购买自住住房的，符合我市住房公积金贷款条件的，可持就业地住房公积金管理中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》，在我市申请住房公积金贷款。

《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》有过一次住房公积金贷款记录并结清的，按我市第二次住房公积金贷款政策执行；有过两次住房公积金贷款记录的、异地住房公积金贷款未结清的均不得在我市申请住房公积金贷款。

第五十三条现役军人家庭贷款。

现役军人的配偶在镇江市行政区域范围内工作，且符合公积金贷款条件的，申请贷款时提供现役军人证明可参照其配偶的住房公积金缴存标准享受贷款额度。

第十二章附则

第五十四条申请公积金贷款职工属于镇江市政府其他优惠政策的按照相关规定进行办理。

第五十五条建立政策资金联动管理机制。

强化流动性风险管理，结合房地产政策调整及资金使用情况实时调控公积金贷款政策。

第五十六条本细则由镇江市住房公积金管理中心负责解释并组织实施。

第五十七条本细则自2021年7月15日起施行。

原《镇江市住房公积金个人贷款实施细则》（镇公积金管委会办〔2015〕3号）文同时废止。