昆山花桥项目企划推广报告8.8.ppt

昆山花桥项目企划推广报告8.8.ppt

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2013.8.8,更专业更用心CCIM国际商业投资师高达100%的客户满意率,立足无锡辐射沪宁10余年房地产业界经验,前期策划精于项目产品策划企划推广长于实效创意推广现场销售终端的精准把控招商资源品牌对接与落位,我们新锐我们年轻，但不影响对市场的犀利与杀伤力我们熟稔十余年的操盘经验，我们对消费人群胜券在握我们高效执行力才是硬道理的年代，唯有高效才能笑傲市场,蓝雨石地产认为，产品力+企划力+现场执行力=销售力,作为打造房产营销利器的头脑公司，其责任即是在对市场和消费者深入研究的基础上，为发展商规避风险，并力求利润最大化，作为发展商和市场的纽带，在营销环节上更是需要高效地为消费者服务，全力协助发展商和消费者达成双赢。

蓝雨石地产以市场调查为基础，现场销售为核心，创意策略为主导，力求将企业建成一个地产营销顾问的最佳战略伙伴，实现消费者、开发商、代理公司三方多元价值最大化。

利器在握，实现多元价值最大化,目标=行动+头脑在这个时刻刷新的时代里，我们的营销战略之所以能够经受市场的考验，是因为我们用雷厉的行动赋予了它欣欣向荣的生命力。

积极：

是我们一向的作风；专注：

是我们锐利的优势；合作：

是我们纯粹的习惯；创新：

是我们颠覆性的特质。

积极.专注.合作.创新,1,2,坚若磐石的合作团队,3,从策划、平面设计到销售管理的优势团队，决定了运作过程中每个环节的执行与衔接都分外完美，团队经过多年磨合的高度默契更让我们在市场逐鹿中立于不败之境。

南京师范大学汉语言文学学士美国北弗吉尼亚大学MBA工商管理硕士07-08年中国房地产策划精英人物,钱黎洁蓝雨石地产掌门人,十余年地产行业的沉浮，十年一剑的磨砺中，她柔忍圆通，从容淡定，阳光的笑容里绽放着思辨的睿智和沉稳。

她将创新导引于内，实干践行于外。

丰富活跃的创新思维，曾引爆过诸多奇谋良策，敏锐把握新鲜信息，并从各类繁杂的市场信息中抽丝剥茧，厚积薄发间不断创造出市场的奇迹。

深谙危机公关的她剑走偏锋，善于在纷繁复杂中集合各类优势。

作为蓝雨石地产的掌门人，在诸多项目的成功运作中，她精心培养出行业内引以为傲的新锐团队。

这是一支内外兼备的组织战队与销售神兵，在每一个项目成功的背后都凝聚了她和团队的思考和创新。

长于前期项目可研、定位产品策划和后期全程营销企划13年地产从业经验中国注册房地产经纪人认证/CCIM全球商业投资分析师,季红英蓝雨石研展总监资深地产策划人,无锡金丰渔港路地块、惠山古镇风貌协调区元一地块、凡尔赛庄园、锡海花园酒店地块前期定位策划无锡巡塘古镇文化创意产业园项目定位、大剧院商业项目定位、新文化宫商业项目定位策划邳州沙沟湖湿地公园对面地块、安徽广德亚夏汽车城、苏州西山坡地别墅项目前期定位策划无锡鸿山尚院、蓝庭国际、凡尔赛庄园、蠡湖公馆、山水湖滨企划推广,研展团队成功的第一步绝不只是依靠经验判断敏锐的观察力、专一的目标、发掘机会的慧眼以及锲而不舍的耐心，研展部使公司在浩瀚的市场上总能获得先人一步的资讯，为开发商提供最前沿最有价值的判断依据。

策划团队策划是用你有的，去寻找你没有的有勇有谋为项目运行埋下伏笔，头脑风暴又为营销推广添钻加瓦，声东击西的智谋，蓄势待发的韬略，群策群力的谋略是决胜现场的前提。

一个伟大的团队最重要的作用是让其平凡的队员创造出不平凡的业绩AGREATTEAMOFTHEMOSTIMPORTANTROLEISTOLETORDINARYMEMBERSTOCREATEXTRAORDINARYRESULTS.,设计团队设计不仅是设计师的事，它假设出观察者、使用者、消费者和情境创意之旅建立在理性至上的任意驰骋，虚实结合的手法，图文并茂的形势，创意与设计的灵感碰撞，唤起消费者价值的共鸣，而四围包装的创新更是蓝雨石胜人一筹的压轴高招。

销售团队成功的销售精英100%来源于坚持不懈的努力和工作态度决胜终端是全程服务中最关键的环节，严明的纪律性，团队作战纵横一致，彰显狼者风范，强势的捕获能力是我们最具优势的核心竞争力。

一个伟大的团队最重要的作用是让其平凡的队员创造出不平凡的业绩AGREATTEAMOFTHEMOSTIMPORTANTROLEISTOLETORDINARYMEMBERSTOCREATEXTRAORDINARYRESULTS.,招商资源整合借力协助招商借助于上海品牌招商团队十年商业运作经验，帮助甲方在前期阶段就实现品牌对接与落位。

我们团队赢得过哪些辉煌成绩？

Whatwewonbrilliantachievements？

即使爬到最高的山上，一次也只能脚踏实地地迈一步EVENCLIMBTHEHIGHESTMOUNIAINS,ONECANONLYGETDOWNTOSTEPBYSTEP.,蓝雨石蓝色：

创意；雨：

灵感；石：

坚若磐石每个企业都有对成功的定义，每个地产人心中都有一个理想的彼岸。

作为一个锐意创新的公司，不管有过多少成功与辉煌，每天都像刚刚开始一样，充满了新生的喜悦与力量，也充满激情与灵感,我们相信，蓝雨石团队必将为你打开一个漂亮的局，为您赢得最终的掌声。

昆山花桥项目企划推广及营销思路,Asking提出问题Question解决问题Solving操盘手册Showing企划表node营销节点,CONTENTS目录,Asking提出问题,1,我用什么来吸引客户、形成偏好、促成销售？

项目剖析：

品牌林立上市公司、500强企业、地产名企同质产品挑高4.5-4.8、50-60充斥市场恶性竞争拉客/劫单/无素质派单等低劣行为地段认知相对偏僻、配套欠缺/尚需时间发展品牌力不强！

产品力较弱！

地段认知度不高！

常规品牌取胜、产品制胜、地段致胜的套路，再次无法实现，怎么办？

如何才能跳脱市场常规套路，获得决胜的关键？

必须跳脱常规营销套路，以形象力和营销力作为决胜关键。

形象力定位的差异化、表现的特殊化营销力巧妙借势用力、悬念步步为营,策划思路：

Question解决问题,2,用差异化形象力来吸引客户、形成偏好。

眼球经济时代，形象力就是第一生产力。

用悬疑式营销力来促成销售。

就是针对人性弱点，而好奇心是人性最大弱点之一。

吸引客户三步曲独特案名、独特视觉、独特色系,独特案名Minimall（纯英文）上海西地铁11线花桥首席精致综合体,案名释义：

Mini精致优雅自我的生活态度，同时也说明了项目体量的精巧，项目虽小而五脏俱全，虽小而精彩绝伦。

Mall涵盖小而齐全的产品形态：

商业、写字楼、公寓的全业态配置，同时也暗示项目将来配套完善，商业配套等自成一体。

Ii和Ll形似地铁11号线的11两个字，设计时候将有意识强化突出这两个字，从而直接体现出地铁概念。

独特视觉：

就像苹果的标志一般，我们也需要一个让人看到就能想到我们项目的特殊标志。

Mall多数人的联想是猫，就是天猫一般，这个联想已经非常直接。

所以我们也是这样设想，用一只具有时尚气息的猫剪影来作为项目的标志。

这是时尚猫，特立独行，优雅迷人，充满都市魅力。

独特视觉时尚猫,独特色系女性化都市感,客户感知MiniMall：

综合体，繁华而精致；猫：

贵族猫的优雅、时尚猫的个性；色系：

浪漫紫色的优雅，时尚黑白灰的经典。

形成偏好两大要素第一大要素大型公关活动的超越期待：

入市大型mini广告运动+体验售楼处公开、设计理念超出常规的样板房公开第二大要素长期小型活动的亲切互动：

每月MiniMallParty的随意自在、日常亲切的微信营销体验等,大型公关活动的超越期待花桥中心区体验售楼处的公开内部不像售楼处的售楼处，而像一个精致的书吧、电影吧、咖啡吧，猫女郎人手一份IPadMini，还有触摸屏便于客户自己查找项目信息还有“寄给未来”的系列猫主题画面的特色明信片等互动小型活动免费提供电影主题潮流乐曲点播、书籍、时尚杂志的借阅翻看。

英姿飒爽的女保安，服务生打扮成猫女郎的摸样。

外部不设售楼处等常规动作的外立面大型招牌，而采用低调品质的MinimallClub的低调简约文字和主题猫作为画面吸引客户。

大型公关活动的超越期待实地样板房的公开设计之上的原则，一定要用设计跳脱常规思路的样板房现场来打动前期蓄水客户。

超出凡俗，不在于纸醉金迷，而是创意出彩、与众不同，让人眼球一亮，记忆深刻。

大型公关活动的超越期待总而言之，售楼处、样板房一定要与众不同，能够获得很好的口碑传播效果。

一定要出奇制胜，以小博大，请合适的设计师来达到预期的效果。

长期小型活动的互动亲切容易参加时尚有趣与时尚有关与地产无关（不要太商业化）,促成购买的三大措施通过三大悬念从而紧紧抓住客户的心：

户型、价格、开盘优惠。

第一个悬念户型。

在样板房公开之前，迟迟不公开户型，只是用出彩的设计来吸引客户，时间不能维持太久，久则生变，最好从售楼处公开到样板房公开，最长不要超过三个月；第二个悬念价格。

在开盘价格没有确定之前，迟迟不公开价格，只是用出色的样板房来暗示价格，提高项目性价比。

这段时间也需要控制客户热度，最长不要超过一个月。

第三个悬念开盘优惠。

在开盘优惠没有出来之前，迟迟不公开开盘优惠。

最长不要超过三天。

Solving操盘手册,3,推广节点2013.09.182013.10.282013.12.182014.03.082014.04.28,事件售楼处公开首批房源开盘商业加推实地样板房公开第二批房源开盘主题案名地铁+案名+电话开盘商业样板房开盘,推广费用同样投入更高效率：

200万以内含围墙广告+户外广告+道旗广告+网络等大众媒体广告含现场活动+节点活动+纸质物料+短信微信派单等媒体,推广原则效率最大化成本最低化的借势原则重点表现在售楼处选址上：

就在镇中心，紧邻未来城。

其次表现在人海战术上：

用高于现有利益的关联，借用其他企业的派单团队,物料使用原则创意吸引眼球的效率原则重点表现在日常派单上：

起初入市时做和多数项目不同的派单物料，从香水卡、手机链、猫爪书签、寄给未来的猫主题明信片等，派送物料上只需案名+电话，还有一些比较有趣的文字即可，比如：

我和MiniMall有个约会等等。

其次表现在围墙上：

做昆山首个异型发光围墙，以勾勒的动感时尚猫剪影作为围墙画面主体，从而起到较好的广告效应。

其次表现在售楼处上：

做昆山首个不明示售楼处的、不像售楼处的售楼处。

2013.9.18的入市全面开花从高速出口、到花桥镇中心、到项目地围墙、到项目售楼处、到派单人员手上收到的特殊派发物料、到手机上的短信、到网站、到论坛、到QQ、到高消费场合的MinimallClub定投、到微信公众平台、到花桥镇各个密集人口区域的派单猫女郎学生（临时），918，MiniMall都是绝对主角。

只需成功，不许失败。

最重要的第一个节点。

2013.10.28的开盘首批售罄有别于派单猫女郎的临时重大节点使用、长期借势别人团队，我们自己的案场销售人员是最专业的，最有魅力的。

着装充满女人魅力，香水是必不可少的，丝巾是每日必备的。

神秘黑、浪漫紫，和项目对应的色系着装。

专业以销售别墅的专业水准团队来销售公寓，体现出完全不同的高雅素质，从而传达出项目的与众不同。

以无锡多个成功售罄项目的经验来打造昆山项目，实现100%的销售。

2013.12.18商业加推根据前期商业客户蓄水情况，决定推案量，但是这个节点必须推出商业这种不同的产品，从而给市场一些不同的信号。

2014.3.18样板房公开样板房公开是给项目涨价提供一个由头。

2014.4.28第二批房源开盘涨价售罄预备再推第三批房源,Showing企划表现,4,marketprofile市场资料,附件,花桥详规,1）花桥地处苏沪交界处，东依上海国际汽车城，西邻昆山国家级开发区，是中国目前唯一以现代服务业为主导产业的省级开发区。

2）未来三年中，花桥将围绕打造“双轴三环两脉，三廊四楔九园”的绿化生态格局，再新增三座200亩以上的大型公园，以此提升绿地碳汇能力保护绿化物种的多样性，全力营造特色鲜明，自然和谐的绿色碳汇新城。

3）自2005年江苏省委书记李源潮提出将“花桥国际商务城”总体定位为“融入上海、面向世界、服务江苏”的战略构想后，江苏省委、省政府把花桥国际商务城列入省“十一五”规划重点服务业发展项目、省级开发区以及江苏省国际服务外包示范基地。

除享受省级开发区和江苏省发展现代服务业的优惠政策外，花桥在资金、土地、税收等方面也会享受到额外的优惠，较之上海而言，花桥有着更为优越的政策优势。

4）在“十二五”的政策计划推动下，花桥政府致力于花桥城市低碳化的进程，率先打造低碳产业、低碳建筑、低碳交通、低碳生活、低碳环境、低碳社会“六位一体”的低碳生态城市。

交通格局：

上海市轨道交通11号线：

计划2012年底建成通车，是我国首个上海至江苏跨省城市轨道交通项目，花桥与上海之间的“同城效应”更为凸显。

沪宁城际铁路：

平均每10分钟就有一班列车停靠花桥站；昆山站的京沪高铁：

平均每3分钟往返于上海和北京之间，构筑了花桥便捷高效的对外联系通道。

跨省公交化班线：

花桥国际商务城到上海虹桥机场、再到浦东机场，另一条是花桥国际商务城到上海人民广场。

花桥政府致力规划建设快速交通体系，实现了与上海的“1030”交通时空效应，即10分钟从商务城到达城铁站或轨道交通站，30分钟到达上海市中心。

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