商业业态布局分类.docx
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商业业态布局分类
商业业态布局分类
商业业态布局分类
邱易
商业业态，是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或营业形态。
购物中心的商业业态规划，则是指充分利用各种商业资源，为实现成功招商、销售和日后的成功营运，而对商业项目各功能分区和各楼层营业项目所进行的规划。
商业业态规划是一个购物中心整体性的、具有战略意义的商业组合，它综合反映了该购物中心的整体定位和特色。
合理的商业业态规划能为项目的招商提供方向性的指导，促进项目招商的进度；同时也能在项目的营运过程中为个体商家创造利润，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力，吸引尽可能多的目标顾客，增加购物中心的内在价值，提升市场竞争力，为项目的长期繁荣奠定基础。
因此在宝龙集团商业地产快速发展的情况下研究业态规划的综合考虑因素有着现实的意义。
一、购物中心业态规划应考虑的宏观因素
1、项目当地的经济发展水平
丰富的业种、业态组合是购物中心项目发展所必需的，但这种组合不是没有原则的“堆砌”，一定要有市场作为支撑，一定要考虑与项目定位和目标市场的一致性，这是购物中心空间资源充分利用、租金回报稳定上升的先决条件。
一个城市的经济发展水平决定了这个城市消费能力的强弱。
一个成功的购物中心必须与当地城市的发展水平相匹配，符合当地人民的消费习惯和消费能力。
同时必须主动顺应城市发展的需要，主动为城市经济社会发展服务。
只有这样，才不会与城市的发展相脱节。
在面临竞争的情况下，如果购物中心项目不能满足目标消费者的需求，消费者就会流失，即转移到其它能够提供更好的商品、价格和服务的购物中心，这样势必降低本项目的客流量，而其它卖场却扩大了市场范围。
城市经济发展的潜力直接决定了购物中心业态规划，必须具有一定的超前性。
一个购物中心可以在一定的程度上改变当地的消费习惯。
进行业态规划时，在参考当地的消费能力的情况下，可以保持适度超前的规划，但不能和当地的消费情况偏离太远，否则就会出现“曲高和寡”的局面，导致购物中心的经营失败。
当地的经济发展水平也是业态规划创新的一个保证。
购物中心的准确市场定位的一个重要依据是项目所在地的经济发展水平。
对当地经济发展潜力的充分分析有利于业态规划准确的定位，在此基础上进行一些业态的组合的创新，并形成一整套经营管理系统的整合。
否则就容易盲目跟风，频繁变换业态规划，把握不住市场定位，很难保证在业态创新上取得成功。
2、项目当地的商家资源
项目当地的商家资源在很大程度上决定了该项目日后招商的资源和方向。
在进行业态规划时，应对项目所在地的商业资源情况进行市场调研。
根据市场调研的结果，进行分类汇总，计算出各分类项目的比例。
一般来说，商家资源可以分为购物、餐饮及娱乐三大类。
进行市场调研的目的在于分析当地的商业发展情况，把握项目当地商业发展的情况，为商业经营规划提供依据。
分析了市场调研报告之后，依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况针对各业态的经营面积作出预估。
同时可以借鉴国内外的一些大型的商业成功的规划经验，比如目前常用的规划黄金比例，即一个购物中心中购物、餐饮、娱乐的面积比为52：
18：
30。
预估所需经营面积时应把经营的类别和商店种类的面积分类列出，这样有利于从整体上对招商面积进行控制。
预估面积之后，还应根据项目当地的情况进行市场需求的核实。
核实市场需求的目的在于核实所有规划面积/店铺的需求是否存在。
没有需求就没有市场，如果当地的需要不存在或者说市场的需求不充足，就应及时进行相关的调整。
如果整个的规划与项目当地市场的需求相差太远，那将对后期的招商造成很大的困难，对将来的经营产生不利的影响。
二、购物中心业态规划应考虑的微观因素
1、租金水平
购物中心的租金支付通常分为单一租金或租金与营收抽成配合两种给付方式，但不同业种商户的租金承受力各有差异。
租金是商户经营成本的一个重要组成部份。
租金过高，商家的经营压力就会很大，商家赚不到钱，整个购物中心的经营结构就会变得十分脆弱。
另一方面，租金是购物中心主要的收入来源，购物中心的投资回报主要是通过租金来实现的。
因此在进行业态规划时，应考虑不同业种商户的租金承受能力，从而进行合理的业态规划，以达到租金收益的最大化。
例如在购物中心规划中，餐饮业态规划大多往高层进行设置。
将较多的小餐饮商家往高层放置，除了考虑到可以将人流往上带动牵引外，还有一个重要的因素就是租金价格因素。
一般而言，中式餐饮相对于服饰品牌旗舰等其他业态，整体可以承受的租金价格水平较低。
而在一个商业项目里，首层的租金水平往往较高。
租金测算的结果往往显示出普通的小餐饮是无法承受较低楼层的租金价格的。
所以它们在业态规划时不宜放置在较低的楼层。
2、面积要求
面积要求是业态规划的一个重要内部考虑因素。
不同商家需要的面积不同，在进行业态规划时就应充分考虑不同商家的经营面积要求的差异。
如果规划的面积太大，不适合引进商家的特定经营，则是一种资源的浪费；如果规划的面积太小，则不适合相应商家的要求，也会对招商造成阻碍。
因此，商家的面积要求是在商业业态规划时不容忽视的要素。
例如麦当劳和肯德基，其经营所需要的面积一般不需要超过500㎡。
再如沃尔玛超市，其面积约20000-30000平方米（不含停车场），每一单层租赁面积至少8000平方米，至多租赁3个楼层。
了解不同商家的面积要求，有利于解决主力商家所需要的面积太大或太小的问题，又可以增加项目整体的可售面积，增加商业项目的整体利润。
比如在业态规划时可以将超过主力店面积要求的部分进行分割，使之形成一些独立的店面，而且由此分割出来的店面紧邻主力店，可以分享其巨大人流量，店面的价值自然非同寻常。
3、工程技术条件
在业态规划时，还要考虑所要引进商家其经营的业态有何特殊的工程技术要求，是否适合在本项目建筑楼层内经营。
层高、柱距、结构负荷、电气、给水、排水、排烟、消防等方面都是业态规划时应考虑到的工程技术条件。
业态规划时综合考虑各业种的工程技术条件，对于工程建设有着实际的指导意义。
比如沃尔玛超市，其层高要求就是保证商场内无吊顶区域灯具底标高不低于3.7m，甲方所有管线（含支架、风口）的底标高不应低于4.0m；结构负荷方面，鲜食楼层：
1000kg/㎡，非食品楼层：
700kg/㎡。
再比如规划影院业态的时候，一般电影院的层高都要求在8-9米之间。
而普通电影院的层高也要求有8米。
如果项目本身在建筑上不具备这样的层高条件，那么在业态规划中是不合适设置电影院这一业态的。
在其他业态的规划设计中，餐饮类的业态商家在规划引进时还要考虑其供水、供气、供电瓦数等是否合适；建筑类的商家规划引进，要考虑到其本身的承重要求是否与项目本身建筑相适应等等。
4、业种的聚客能力
在购物中心的业态规划中，要充分考虑不同业种的聚客能力。
一般而言，具有经营能力的商店即具有聚客力。
聚客能力强的商店对购物中心的贡献，不仅仅局限于单店经营业绩好，更重要的是它们会吸引周边商店的人流，形成整体良好的经营效果。
一旦经营业绩效果开始显现，成群的知名厂商必定想办法争取成为该购物中心的一员。
因此一个经营良好的购物中心，不但没有空置的卖场，而且排队等待争取参与经营的厂商将形成一股热流。
所以在进行业态规划时要充分考虑不同业种的聚客能力，使各业种之间形成良性的互补。
我们通常认为，大主力店具有较强的聚客能力。
比如大型超市、大型百货、美食广场等。
但不同的主力店其聚客能力也有不同，例如建材超市，相对于大型超市的聚客能力就会弱一些。
再如自助式KTV，它的聚客能力就不同于其它的业种，顾客进入KTV后消费就会相对单一，对于周边其它的小业态的带动也会相对减弱。
业态规划中要详细考量主力店的聚客能力。
各业种对于消费的吸引力也会相对不同。
有些业种的消费者层基本是全客层的，比如餐饮业；有些消费则具有很强的针对性，比如服装服饰的聚客能力就会强于文化办公用品的聚客能力；餐饮类的聚客能力则强于电器类的。
因此，不同业种的聚客能力也是业态规划的考虑因素之一。
5、辅助功能区需求
辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售招商直接创造利润的面积。
例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。
不同的商家对商业辅助功能都有不同的要求。
如大型超市，就要求有一定面积的卸货空间和停车场。
例如家乐福超市，就要求单体购物中心有1000个以上的停车位，其中有200个可以提供给家乐福及其顾客专用。
再如TESCO超市，就要求其入口前有深度＞15m的小型广场，铺花岗岩面积不少于1500平米。
有些餐饮业种要求有一定的设备用房。
所以商家的辅助功能需求是业态规划必须考虑的因素之一。
同时结合购物中心原有的辅助区进行业态的规划，有利于充分挖掘这些辅助空间的价值，提升租金的水平。
例如楼梯附近的店面其租金水平相对较高，这样就可以安排一些租金承受能力较强的业态。
6、项目的人流动线
购物中心空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。
在进行业态规划时应与人流的规划充分结合，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。
现代的购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报也就越大。
但要把购物者引至高层并不容易，因而很多商家不愿意租用上面的楼面。
将业态规划与人流动线相结合，有利于将顾客引至购物中心的各个楼层，形成良好的经营氛围，提升整场的租金水平。
三、商铺类型
从商铺的概念可以看出，其范围极为宽泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究，更不要说对商铺投资进行专业的剖析。
本节将对商铺进行分类，便于读者理解和后面对商铺投资进行探讨。
商铺的形式多种多样，在各种商业区、各种住宅区、各种专业市场，以及大型购物中心等商业房地产里面，随处可见商铺----商业设施就是由大大小小的商铺组成。
尽管都是商铺，但很显然，不同地方、不同类型的商铺，其商业环境、运营特点、投资特点都会显著不同。
在此对商铺进行必要分类，有助于读者对商铺的个性化了解，以及便于后面对其进行研究。
1、按照开发形式进行分类
（1）商业街商铺
商业街指以平面形式按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。
上述以某类商品为经营内容的商业街起步较早的，大多数目前已经取得了成功，有些跟风项目的经营情况却并不好。
当然也有不少商业街采取各类商品混业经营的方式，商业街的命名只体现地点特征，这类商业街取得成功的较少。
与商业街的发展紧密联系的就是商业街商铺，商业街商铺的经营情况完全依赖于整个商业街的经营状况：
运营良好的商业街，其投资者大多数已经收益丰厚；运营不好的商业街，自然令投资商、商铺租户、商铺经营者都面临损失。
（2）市场类商铺
在这里，我们所说的"市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。
这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
（3）社区商铺
社区商铺指位于住宅社区内的商用铺位，其经营对象主要是住宅社区的居民。
社区商铺的表现形式主要是1-3层商业楼或建筑底层商铺，有些铺面可以直接对外开门营业，但多数属于铺位形式。
（4）住宅底层商铺
住宅底层商铺,指位于住宅等建筑物底层（可能包括地下1，2层及底上1，2层，或其中部分搂层）的商用铺位。
住宅底层商铺是目前市场极为关注、投资者热衷的商铺投资形式，很多房地产开发商充分认可住宅底层商铺的巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖的尴尬局面，而且获得了更大的投资收益。
对于住宅底层商铺的投资者来讲，鉴于住宅底层商铺上面建筑将会带来的稳定的客户流，住宅底层未来的客户基础将相对可靠，换言之，投资者的投资风险相对较小。
（5）百货商场、购物中心商铺
百货商场、购物中心商铺指百货商场、各种类型购物中心里面的铺位。
百货商场及各种类型购物中心的运营好坏对里面商铺的经营状况影响直接而深远。
目前，国内有很多这类正在运营的项目，另外也有不少大型SHOPPINGMALL项目在国内多个大中城市开发建设。
（6）商务楼、写字楼商铺
商务楼、写字楼商铺指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间。
这类商铺的规模相对较小，但商业价值很值得关注。
（7）交通设施商铺
交通设施商铺指位于诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里面及周围的商铺，以及道路两侧各类中小型商铺。
以上是按照商铺的开发形式对商铺进行的划分。
该种分类方式便于投资者对商铺项目的类型从开发形式的角度进行理解，便于对不同开发形式的商铺建立基于开发观念的理解。
2、按照投资价值分类
商铺作为房地产中新兴的典型投资形式，其投资收益能力以及其投资价值对于商铺投资者来讲，无疑属于最关心的问题。
所投资的商铺如果投资价值不高，对于商铺投资者来讲，至少意味着短期的失败。
北京普通住宅价格在公寓的2倍以上，东方银座卖到4倍，香港要卖到10倍。
对于街区商业的定价应该是住宅的2倍到3倍，而对于核心商圈的商铺价格来说，其售价可以达到住宅的3倍到5倍。
鉴于商铺投资价值的重要性，下面按照商铺的投资价值对商铺进行分类，便于投资者从投资收益的角度去判断投资方向，以及投资目标。
（1）"都市型"商铺--绩优股
"都市型"商铺指位于城市商业中心地段的商铺。
鉴于其特殊的位置以及所在地区自身的商业价值，通常，"都市型"商铺的客流量长期比较稳定，换言之，该类商铺的商业运营收益水平较高。
商铺的商业运营水平自然将体现出商铺的租金收益能力：
"都市型"商铺的投资收益稳定，而且收益比较高，所以我们将"都市型"商铺称之为商铺中的绩优股，应该是比较贴切的。
"都市型"商铺的案例不胜枚举，从北京王府井大街、西单商业街，到上海南京路，其所在地区的商铺都属于典型的都市型商铺。
如果我们说，王府井大街的商铺属于"绩优股"商铺，应该不会有人表示怀疑。
试想每天几十万客流量对于这里的商铺将意味着多少营业额？
！
"都市型"商铺多用作物品业态的经营，体验业态和服务业态站的比重相对比较少，这比较符合商业价值原则-在客流量很高的地区，单位面积商业价值很高，只有物品业态才能够实现这一目标。
（2）"社区型"商铺--潜力股
"社区型"商铺和我们上一部分谈到的"社区型"商铺属于同样的概念，之所以称之为"潜力股"原因在于：
商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。
实际上，一个社区成熟的过程就是价值提升的过程：
一个新的社区就仿佛证券市场的原始股，只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。
需要指出的是社区商铺价值增长的特点并不代表商铺的价格将永远增长。
也许有些投资者不能理解其中的原因，赛睿顾问要说明的是社区商铺价值提升的同时，也存在商铺价值提早被透支的情况：
有些操作策划能力很强的开发商在商铺投资市场不成熟的阶段，通过对商铺项目良好的包装，从而达到提高市场预期的目的，最终商铺销售叠创新高，比如单位售价最初仅1.5万/平方米的商铺，最高可以卖到2.5万/平方米，事实上，最高售价相当于该商铺5年以后，甚至10年以后的价值，如果商铺投资者在这种氛围下进行投资，其投资安全性降低，其投资收益从商铺增值加上商铺租金，极有可能缩减到只有商铺租金收入。
关于商铺投资价值的掌控问题，本书将在后面的章节进行专门介绍。
（3）"便利型"商铺--冷门小盘股
"便利型"商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。
之所以称其为"便利型"商铺是因为其所经营的商品均属于"便利"类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。
"便利型"商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。
目前在国内有很多从事"便利型"商铺经营的零售商，美国的7-11就属于典型的便利店运营商，其市场规模极大。
"便利型"商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的"小盘股"特点。
正所谓船的好掉头！
之所以用"冷门"来形容"便利型"商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。
在后面的章节我们还将专门对其进行介绍。
（4）专业街市商铺--高科技股
专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。
该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。
比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。
从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺"高科技股"。
（5）其他商铺-"一般股票"
其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。
我们将它们称之为"一般股票"，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。
从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业，对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商铺的投资收益决不会低。
比如，北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米，从规模看，在北京激烈的商业竞争市场，显然会面临较大的竞争压力，但在保持95%以上出租率的状况下，其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅，换言之，北京国贸商城商铺的投资价值很高，属于商铺中的"绩优股"。
从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从"一般股票"转变成"绩优股"。
只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。
有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。
3、按照商铺的位置形式分类
按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。
下面就其概念及区别进行介绍。
铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。
铺位，一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。
由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。
（1）唯一性差异
铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势，而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。
对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。
（2）商业业种业态局限性差异
铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。
如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。
而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。
（3）营业时间差异
铺位的营业时间不能随心所欲。
如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。
（4）行业规划调整风险差异
铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。
在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。
（5）物业运行费用差异
对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。
因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。
（6）物业出租选择范围差异
相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。
至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。
由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。
（7）投资风险差异
时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。
因为铺位的价格已经被炒上去了。
这一炒作过程让人看到了"钱"途，尝到了甜头。
如某市2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的50万元。
其实，任何炒作的东西非但有风险，而且很难持久。
炒得越高风险越大。
不少人，怀着"一铺养三代"的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入"一铺套三代"的陷阱。
而铺面房，其价格升幅远不及铺位。
相比铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。
另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。
（8）炒作难易程度差异
铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。
铺位由于很容易被"复制"，故易炒作。
凡要炒作就要有一定的量。
量过少无法炒，量过大则炒不高。
但炒到鸡犬升天时，为时已晚。
从此角度看，铺面房则不易被炒作。
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