购物中心的发展历史.docx

购物中心的发展历史.docx

《购物中心的发展历史.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《购物中心的发展历史.docx（16页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

购物中心的发展历史

购物中心的发展历史

（上世纪，下同）20s二十年代

　　某种形式的购物中心实际上已存在了1000多年，如古时候的广场市场、集市和海港商贸区。

包括各种形式的现代购物中心，小到郊外小的条状的购物中心，大到百万平方英尺的超级地区摩尔，其起源均在二十世纪20年代。

　　跨出市中心开发商店的理念通常认为是属于密苏里州堪萨斯州市J.C.Nichols的。

他的“乡村俱乐部购物广场”开业于1922年。

它作为商业区建造以适应大规模居民区的发展。

它的特点是统一的建筑；很多铺位和露天停车位；作为一个单元统一管理和经营。

　　二十世纪下叶，汽车开始阻塞大城市的中央商务区，小的条状的购物中心建在郊外。

购物中心通常以超级市场和药店作为锚店，其它便利型商店作为补充。

典型的设计是门前有停车场空间的商店排成直线形。

1928年开业，位于俄亥俄州哥伦布市的“Grandview大道购物中心”包括有30个商店和400个车位的停车场。

　　30s-40s三十——四十年代

　　但是很多专家认为由休.帕拉沙1931年开发的在得克萨斯州达拉斯市的“HighlandParkShoppingVillage”是第一个经规划的购物中心。

它像“乡村俱乐部购物广场”一样，是在单一业主的控制下，建成的商店具有统一的形象和统一的管理。

而且，“HighlandParkShoppingVillage”位于一个孤僻的位置，没有被公共街道切割。

它向内的店面远离街道，这是一个革命性的设计。

　　在三十到四十年代，西尔斯.鲁白克公司和蒙哥马利.沃德设立大型独立式的商店。

它们有紧靠德停车场，远离大城市的中心。

在俄亥俄州哥伦布市的“Town&CountryShoppingCenter”开辟了夜间购物。

开发商唐.卡斯妥海德.格莱特玛.卡佛（DonCastohiredGrandmaCarver）在露天停车场展示她的表演，将购物中心提升到一个新的水平。

（这个女人从一个90英尺的高台跳入4英尺深灼热的水池中潜水） 

　　50s五十年代

　　二十世纪五十年代早期市场出现第一个由两个市区全线百货商店分店锚定两端的购物中心。

在华盛顿州西雅图市的“Northgate”（两排面对面商店条状的购物中心中间是步行走道）开业于1950年。

马萨诸塞州Framingham市的“购物者世界”（ShoppersWorld）购物中心在下一年也登场。

（这是第一个两层楼的购物中心）。

1954年密歇根州底特律市的“NorthlandCenter”购物中心（第一个用中央空调取暖的中心）的概念作了改进，使用“集束形布局”即中央是单一的百货店，周围一圈商店环绕着它。

停车场环满购物中心的四周。

　　1956年，明尼苏达州Edina市的“SouthdaleCenter”（明尼阿波利斯市的外边）具有两层楼面设计的，作为第一个全封闭摩尔开业。

它有中央空调及采暖，一个舒适的共享区，很多进口商品，两个相互竞争的百货店作为锚店。

大多数行业内专家认为“SouthdaleCenter”是第一个现代地区摩尔。

　　60s六十年代 

　　到1964年美国已有7600个购物中心。

第二次世界大战以后，郊区的发展和人口的增长创造了更多的商业需求和更多的便利零售业态。

建于五十年代和六十年代的购物中心大多数是条状的，是新的房产开发的配套服务。

　　70s七十年代

　　至1972年，购物中心的数量几乎增长一倍，有13,174个。

地区性摩尔像“Southdal”和在德克萨斯州Houston市的“TheGalleria”在众多的大商场中已有稳固的地位。

美国人开始享受摩尔购物的便利与快乐。

　　七十年间，新形态购物中心的数量和类型有了发展。

　　1976年，TheRouseCo.在马萨诸塞州Boston市开发了”FaneuilHallMarketplace”,它是建在美国的第一个“节日市场”。

这个项目给杂乱的市镇市场赋予了新的活力。

市场居中销售食品和零售专卖。

类似的项目建在马里兰州Baltimore市、纽约州纽约市和佛罗里达州迈阿密市。

购物中心的数量在市区已经领先。

　　“TheBicentennialyear”标志着乡村第一个城市型垂直结构的摩尔的开始。

业内许多专家认为：

伊利诺斯州Chicago市密歇根大道的“WaterTowerPlace”有高档的商店、宾馆、办公楼、公寓和车库，是一个保持多功能的卓越的项目。

“WaterTowerPlace”和“FaneuilHall”的开业显示购物中心行业又回归城市作为根基。

　　80s 八十年代

　　八十年代是出购物中心发展的黄金时代。

1980——1990年建的购物中心超过16，000个。

这一时期超级地区中心（摩尔面积大于800,000平方英尺）日益受到消费者欢迎。

1990年一项盖洛普民意测验（Galluppoll）发现人们购物最频繁的是去超级地区艘物中心和邻里中心；美国人平均每意个月光顾摩尔四次。

　　1989-1993年间新的够物中心的发展几乎下降了70%，新开工的购物中心从1989年1510个下降到1993年的451个。

新开工数的急剧下降归因于储蓄和信贷危机引发信用危机。

当时在美国一些地区已出现了建造过多小的购物中心的现象，因为在这困难时期，在房地产领域中，购物中心最吸引人并且又最好的业绩表现。

　　90s九十年代

　　在九十年代工厂直销中心是购物中心行业中成长最快的板块之一。

1990年有183个工厂直销中心，而今天在美国的直销中心超过230个。

直销摩尔由制造商承租以折扣价格销售他们自己的产品。

有些大的项目,像Marshalls，将直销商店和传统的平价商店结合起来。

其中在佛罗里达州Sunrise的“SawgrassMills”，面积大于200百万平方英尺，以直销店、折扣店、清仓零售店为经营特色。

　　到1992年，购物中心行业的主要趋势变成对现有项目的改造和扩张。

1992年更新改造已超过新建，据报告增加面积和改造的有571家。

较多聚焦在专业管理和营销，这成为购物中心行业的特点。

　　1993年以通过几宗私人持有产权的转换，家族购物中心发展成公司（如Simon,Taubman等）进而以房地产投资信托基金公开交易为标志。

使用华尔街资金对一个仍未完全从信用危机中恢复过来的行业无异于提供了一个财务风险。

　　在九十年代，一种日益受欢迎的零售业态是能量中心。

这是一种定义较宽松的购物中心。

它的面积在25万——60万平方英尺之间，大约有75%——90%的空间由“品类杀手”或特色锚店所占用。

能量中心常位于地区中心摩尔或超级地区中心摩尔附近。

有超前概念的旧金山Terranomics为加利福尼亚州Colma的280MetroCenter增光添彩。

1993年美国有16个能量中心开业，而超级地区摩尔仅4家。

　　1995年，出现明尼苏达州Bloomington的“美国摩尔”（TheMallofAmerica），因为科技进步，娱乐项目很快成为行业的佼佼者，使购物中心发展成能陪育不可思议的体念，这种体念像去迪斯尼乐园那样，是一次参观民族表演的主题公园。

“美国摩尔是现在美国最大的摩尔。

它包括一个占地七英亩的游乐公园、夜总会、餐饮业。

面积420万平方英尺（其中约一半用于零售）。

中心被称为创造性地揉合娱乐业和零售业的“领头羊”。

领先于“美国摩尔”的是北美最大的摩尔，位于加拿大Alberta的“WestEdmontonMall”，它的面积是550万平方英尺。

　　自从掀起娱乐冲击波，零售商表现令人振奋的业绩，购物中心的业主则尽力通过混合出租获得吸引最大范围的顾客的可能性。

在一个屋顶下或在一个户外的零售业态，消费者总喜欢游儿童游乐、虚拟实景游戏、生活秀、多功能影院、多样化食品或美食苑或主题餐馆、游艺机、令人眩目的商品推销技术、机器动物、展示和表演。

　　很多购物中心专注于增加以服务导向的承租商，他们给今天繁忙的顾客提供一个完成一周琐事的机会或开展其它各种活动。

现代摩尔中有教堂、学校、邮电支局、市政厅、图书馆和博物馆。

　　九十年代几乎停滞不。

国际零售业一个关于未来的冲击波威胁购物中心行业的稳定性。

1998年，《时代》杂志预测：

销品茂将消亡！

《时代》杂志封面以黑体字忠告它的读者：

”吻别你的摩尔：

网上购物更便宜、更快捷并更好。

”封面非常动人，语气清晰。

购物中心行业再一次受到来自于一个可供选择的零售业态的攻击。

早几年类似的主张产生于家庭电视购物行业的冲击。

实际上，早在1993年7月《商业周刊》杂志的封面说：

“零售从不雷同，家庭购物的革命。

”

　　不像家庭电视购物，因特网上购物很快受到公众、媒体和华尔街的注意，那些公司匆忙地发展网站，将商品直接销售给消费者。

幸好事件很短暂，很多因特网公司很小或缺乏零售经验。

开始时实体零售商担心商店的零售额会滑坡，对利用因特网直接将商品销售给公众显得犹豫不决。

。

　　尽管，他们比因特网零售的优势在某些方面是显而易见的（如：

品牌认知度、配送设施、供应关系、商店接受退货的能力等），实体零售商还是开办了他们自己的网站。

这些有利条件很快使他们获得成功。

　　实体零售商发现他们的客户在网上除了购物外，利用因特网作为搜索的工具。

顾客登陆零售商的网站寻找商品和服务并利用产品信息到商店采购商品。

于是因特网有了很大的转变，越来越多的零售商成为“多通道”零售商，他们具有所有的销售通道（商店、网站和邮购），有助于零售商品牌价值的最大化。

　　理解了因特网与实体商店的重要的协同，购物中心的业主们创建了他们自己的网站，并利用他们的零售承租商去开辟对消费者不管去购物中心的商店、上网或是两者均是安全的配送通道。

　　2000s二十一世纪

　　购物中心继续显示出其体量的适应性。

发展商为保持他们物业的新鲜感不断的改造它们的大小、设计和招商组合以便赢得顾客。

设计概念的一种是“生活方式中心”的创立。

它有100多个现存普通购物中心那么大。

大多数“生活方式中心”迎合了零售和商区内顾客追求生活方式的需要。

现有的“生活方式中心”大多数定位于富裕居民区并有大规模的招商组合。

　　不管怎样用的术语来描述中心的在今天市场中的地位，购物中心的发展商正努力创建能吸引分布在各处购物者的零售项目，并继续改进，为他们的社区服务，满足需求。

具有时尚商品、食品、娱乐和各种服务的综合性购物中心现在和未来几年将继续扩大它的社会功能。

2009-06-1209:

35:

43120.131.164.*

购物中心的出现它是一个城市、一个国家、一个地区经济文化发展到一定程度上才会出现的物业形态。

我们知道索马里绝对不会出现购物中心，它只有海盗。

这张图可以看出来，购物中心从美国起源开始，然后逐渐过渡到欧洲、日本、然后传递到东南亚，再传入中国。

每个地区它的城市发展的模式、人口分布模式以及消费习惯，决定了这几个地区或国家的购物中心产品的主要形态。

购物中心的产品形态，特别是大型的购物中心，成为它们产品的主流。

我们知道欧洲的古城、老城保护得非常好，所以在欧洲的购物中心就是老街区改造的购物中心。

还有像日本，注重卫星城的发展模式，带来了日本的交通枢纽城，或者特大百货店核心的枢纽城。

　　我们知道购物中心在中国的发展历程很短，从广州的天河城开始，从96年开始营业，到今年为止只有13年的历程。

这里涌现了大批优秀购物中心的代表。

中国购物中心的发展历程分四个阶段，经历了初期的探索与形成阶段的艰难，经历过大发展阶段的喧嚣、目前中国的购物中心已经逐步进入理性的成熟阶段。

到08年底，在中国地面上开业的购物中心项目多达122家，遍及大部分中国二线城市。

可以看出来，中国购物中心的发展特征是以三大经济圈为核心扩散势布局。

这么多城市有购物中心，我们做了一个初步的研究。

如果是一个二线城市，它的GDP超过800亿元，城镇居民人均可支配收入超过5000元，城镇居民人均消费型支出大于4000元。

从前面的分析可以得到中国购物中心开发势头迅猛，将成为未来商业地产开发的重点。

　　中国购物中心开发过程的问题较多，用住宅开发思路来套用购物中心的项目，我觉得这个是非常不现实的。

很多开发商对项目公司的要求，就是以原来住宅那套东西，来考核这个项目公司。

另外，还有政府的问题。

出让地块不进行专项的商业规划。

第三点是融资困难、难以退出——资本市场支撑的问题。

还有一个问题就是滥竽充数的问题，也就是顾问公司的问题。

　　这个报告本身就是对我们过去所走过的路，历史中出现的磕磕绊绊，我们一些惨痛的经历，我们一些好的经验的总结，进行了系统的研究，这就是我们中国购物中心行业的研究报告。

主要包括四大部分。

　　第一，购物中心的定义。

购物中心是零售业的业态、商业的形态，还是房地产的形态？

我认为是房地产的形态。

　　第二，中国购物中心的发展历史。

　　第三，中国购物中心的分类。

　　第四，中国购物中心的发展现状研究。

（一）、中国购物中心分布结构分析。

（二）、中国购物中心业态研究。

　　（三）、中国购物中心经营研究。

　　（四）、中国购物中心存在问题与解决思路。

2009-06-1209:

36:

22123.120.26.*

超大规模购物中心（SHOPPINGMALL）产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。

　　SHOPPINGMALL的定义是：

“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。

”

　　其显著特征是：

　　规模大，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，面积通常在十万平方米以上。

　　功能全，集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。

　　SHOPPINGMALL作为商业零售业发展历程中的最高形式，在其发展过程中，经历了不同的阶段，也呈现出不同的经营风格：

　　美国SHOPPINGMALL主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心，规模巨大、设计简洁是其显著的特征。

　　欧洲在沿袭美国模式的基础上，不断以旧城市商业中心的改造和复古建筑、人文设计，赋予购物中心新的发展内容。

　　日本、东南亚地区自70年代大量出现的购物中心，有以“大型仓储式超市”替代百货店作为主力店的发展趋势，重点突出休闲娱乐功能和商品成本优势。

2009-06-1209:

37:

46221.202.118.*

其实购物广场和购物中心都是同类型的消费性商业模式，里面一般都会包括日用百货、餐饮、娱乐等综合功能，最早大家都称这类建筑为ShoppingCentre或ShoppingArcade或Plaza等（Plaza这个字本身已经含有购物中心的意思），但后来可能大家又觉得这种叫法用得太多，而且不足以表达越来越大的规模，所以又发展出ShoppingMall，ShoppingPlaza，ShoppingSquare等名称，其本质意义的分别实在不大，所以市场上可以说是很随意的使用。

如果介意的就会从建筑形态来区分，例如只有一到两层的就叫Plaza或Square，层数多的就叫Mall等等。

另外就是他们是由很多经营者组成的，跟超市通常知属于单一经营者不同。

（当然，现在也有超市采取百货公司的经营模式把部分地方分租给独立经营者来增加收入来源）

至于超市，最早也是直接从英文Supermarket翻译过来的，在七十年代引入香港时叫超级市场，到八十年代引进到大陆来就简称为超市。

Supermarket是美国上世纪中发展出来的日用消费零售商业模式，取代了传统的菜市场market和杂货店GroceryStore，后来也是由于市场竞争，超市的规模变得越来愈大，所经营的品种也越来越广，从最初的以食品和日用品为主的变成现在包括了甚至熟食、服装、电器、家具等范畴，便有人发展出Hypermarket和Megastore等叫法

2009-07-2213:

21:

52120.82.228.*

"Shoppingcenter"briefhistoryofthedevelopmentof

Time:

2005-4-2911:

29:

00

（Thelastcentury,thesamebelow）20stwenties

Infactsomeformofshoppinghasbeeninexistencefor1,000years,asthemarketsquareinancienttimes,tradefairsandtheharborarea.Includingvariousformsofmodernshoppingmalls,totheoutskirtsofasmallstripofsmallshoppingcenters,largeareasofmillionsquarefeetofsuper-Moore,itsoriginsareintheeraofthetwentiethcentury20.

ShopstaketheconceptofdowntowndevelopmentisusuallyconsideredtobelongtoKansasCity,Missouri,theJCNichols.His"CountryClubShoppingPlaza"openedin1922.Theconstructionofitasabusinessdistrictinordertoadapttolarge-scaleresidentialdevelopment.Itischaracterizedbyaunifiedarchitecture;alotofshopsandopen-airparkingspaces;asaunifiedmanagementandoperatingunits.

Leavesthetwentiethcentury,carsbeganblockingmajorcitiesintheCentralBusinessDistrict,asmallstripshoppingcenterbuiltinthesuburbs.Shoppinginsupermarketsanddrugstoresusuallyasanchorstores,otherconvenience-typestoresasasupplement.Atypicaldesignisthereisparkingspaceinfrontofthestorelinearline.Openedin1928,locatedinColumbus,Ohio"GrandviewAvenueShoppingCenter"includes30shopsand400parkingspacesintheparkinglot.

3030s-40s-theforties

Butmanyexpertsbelievethatbythebreak.帕拉沙developedin1931inDallas,Texas,thecityof"HighlandParkShoppingVillage"isthefirstofaplannedshoppingcenter.Itislike"CountryClubPlazashopping"asisunderthecontrolofasingleowner,thestorehasbuiltaunifiedimageandunifiedmanagement.Moreover,"HighlandParkShoppingVillage"islocatedinaneccentricposition,havenotbeencuttingpublicstreets.Insidethestoreitawayfromthestreets,thisisarevolutionarydesign.

Inthe30totheforties,Sears.白克LuandMontgomery.Wardtosetuplarge-scalestand-alonestores.TheyareclosetotheGermancarpark,awayfromthecenteroflargecities.Columbus,Ohiointhe"Town&CountryShoppingCenter"openedupanight-timeshopping.Tangdevelopers.CassHydeproperly.格莱特玛.Crawford（DonCastohiredGrandmaCarver）displayedintheopenaircarparkinherperformances,willbeshoppingtoanewlevel.（Thewoman's90feetfromahigh-profilefourfeetdeepandjumpedintothehotwatertankdiving）

50sfifties

Twentiethcentury,theearlyfiftiesamarketacrosstheboardbythetwourbandepartmentstoreanchorstoresatbothendsofthemall.Seattle,Washingtoninthe"Northgate"（tworowsofface-to-facestripmallstoreisthemiddleaislewalk）openedin1950.Framingham,Massachusetts,thecity"toworld"（ShoppersWorld）mallsalsodebutthefollowingyear.（Thisisthefirsttwofloorsofashoppingmall）.Detroit,Mich.,in1954thecityof"NorthlandCenter"shoppingcenter（thefirstuseofcentralair-conditioningcentralheating）weremadetoimprovetheconcept,theuseof"cluster-shapedlayout,"whichisasinglecentraldepartmentstores,shopsaroundthecirclearoundit.Fullshoppingmallparkinglotaroun