上海房地产考察分析总结精.docx
《上海房地产考察分析总结精.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海房地产考察分析总结精.docx（37页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
上海房地产考察分析总结精
上海市嘉定区域房地产市场分析
一、嘉定区简介：
嘉定新城是上海市城市总体规划确定近期重点发展的三座新城（临港新城、嘉定新城、松江新城）之一。
它以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心的现代化城市。
它是上海郊区发展战略的示范新城、是上海都市圈西北翼的区域性核心城市、上海乃至中国的汽车产业中心。
嘉定城区包括原嘉定主城区、安亭、南翔三个片区，目前重点打造的嘉定新城是由三个片区向中间聚拢所形成的组合式新城。
具体范围：
北至规划片林、南至蕰藻浜、东至浏翔公路、西至嘉松公路，规划总用地面积约120平方公里左右。
嘉定新城是上海九个近郊新城中距离中心城区较近的一个，承载着疏导中心城区80-100万过密人口向近郊转移的重任，是上海“十一五”期间重点推进建设的三大新城之一，未来嘉定新城将形成四大板块：
1、中部板块（F1赛场及嘉定新城中心）：
为核心，发展现代商业、行政、办公、居住。
嘉定新城自从成为“十一五”规划建设的三大重点新城之后，楼市便开始蠢蠢欲动，受到越来越多人的关注。
另外一方面，11号线将在2010年年底开通，从嘉定到市区的行程将缩短至半个小时。
2009第四季度以来，区域内嘉定新城板块供应量出现大幅度增长，有将近10个项目推出新房源，房价走势一路上扬，板块内的代表性楼盘保利家园2009年7月份推出一批房源当时的价格在10000元左右，而到2010年初时开盘房源报价已经涨至12000-13000元，涨幅近25%。
2010年5月保利家园又将开盘，再次猛涨30%，报价16000元。
目前嘉定新城内云集了众多品牌开发商，包括保利置业、中信泰富、龙湖地产、嘉宝集团、绿地集团、新城房产、盘古银行等，涵盖了央企、民企、外资等多种类型的开发商。
楼市走势相当强劲。
2、南部板块（“三产”综合发展区）:
南翔为核心，发展现代居住、传统古镇风貌和都市工业，承接部分上海中心城疏导人口，形成传统与现代风貌相融合的现代化城区。
嘉定整个区域内首当其冲受益于轨交利好的区域非南翔板块莫属，南翔是嘉定区最接近市区的板块，最近一段时间以来，整个板块的房价一路飙涨，板块内的标杆项目金地格林世界年初的均价在13000元左右，2010年高峰期的报价已达19000-20000元，涨幅达35%。
南翔地处上海市区西北郊，全镇总面积33.4平方公里，是嘉定区的南大门，距市中心18公里，距虹桥国际机场15分钟车程。
沪嘉高速公路、沪宜公路和沪宁铁路穿越南北，蕴藻浜横贯东西，有数十条公交线路通往市区和周边城镇，交通十分便利。
3、西部板块（上海国际汽车城）：
以安亭为核心，发展现代汽车工业和和嘉定新城对外交通枢纽。
作为上海市“十一五”期间重点建设的嘉定新城3个组团之一的安亭新镇，将建成国家级汽车产业高地和极具特色的现代化的城镇，近期发展势头相当迅猛。
从嘉定安亭镇上车只需40多分钟，即可在轨交2号线江苏路站实现换乘。
在汽车城以及轨道交通的带动下，安亭板块新增供应量有了明显的增长。
据统计的数据，安亭汽车城板块12月上旬成交套数220套，成交面积23230平方米，均价12248元/平方米，名列全市各板块成交面积的第二名。
安亭镇位于上海市西北郊，是以轿车工业和轿车生产配套工业为主的现代化综合性工业城，也是上海西部的中心城镇。
南濒沪宁高速公路，西接江苏省，北归嘉定区，为嘉定、昆山、青浦三地之交界，距上海市中心32公里，距上海虹桥机场20公里。
4、北部板块（先进制造业基地）：
以嘉定老城为核心，发展现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业，展现现代文明、运动休闲及生态魅力。
嘉定新城主城区是嘉定新城城市核心功能的空间载体；是嘉定区的政治、经济、文化中心；是全区以现代服务业为主体的第三产业发展高地。
作为新城的核心需要重点培育的是现代服务业、生活居住和都市工业三大功能。
空间布局上，嘉定新城主城区分为F1体育休闲区、南部城区、生态文化园区、北部城区（包括嘉定老城）、都市产业区和绕城森林等六个分区。
二、嘉定新城区简介：
嘉定新城核心区域将是未来嘉定新城人流集散、交通枢纽、商业商务集聚辐射的标志性地区，具有城市综合服务、产业集聚辐射的城市核心功能。
它位于未来嘉定区四大板块交汇的城市地理中心，依傍F1赛车场、国际汽车城和居民聚居区，能够辐射安亭、南翔、马陆、国际汽车城及市级工业园区北区，打破嘉定中心城区原有三足鼎立的分散格局，以集中组团的现代商业中心来统领、提升城区整体商业面貌和功能。
集中高档居住、商务、商业、会展、休闲等多种功能于一体，打造浦西的“陆家嘴”、嘉定的“新天地”。
作为嘉定新城建设的先导，通往西站的上海最长的城市轨道交通11号线于2006年投入建设，于2010年底建设完成投入使用。
沪宁高速公路、曹安公路、宝安公路以及即将开辟的市区到安亭的公园路、桃浦公路和规划建设的嘉金高速公路、郊环线等快速干道将和外环线、中环线的高架道路系统一起，构成了嘉定新城与中心城区强大的交通体系。
成熟的规划构架，快速推进的交通建设，有力拉高了市区居民对嘉定新城生活前景的预期，而保利、龙湖以及中信泰富等品牌开发商的进入带动区域房地产开发水平大幅提升，嘉定楼市在上海主城区居民尤其是新上海人心目中的形象得到了明显改观，区域人口疏导作用也开始逐步得以发挥。
相关配套：
1、嘉定北郊森林－湿地公园：
上海北郊生态湿地位于上海市嘉定新城主城区生态文化园片区，东至胜辛路，南至宝安公路，西至嘉松北路，北至沪宜公路，中间穿越A5及A30
高速公路。
规划
总面积约12.6平方公里。
其中，一期项目先期实施，范围为嘉金高速公路以东区域，规划面积约
1.82平方公里。
该项目已进入前期策划阶段，新安亭公司配合区发改委、区规划局、区房地局、区农委、区市政局、相关镇及工业开发区等单位，共同参与方案策划，已选定委托复旦、华师大两家高校开展策划工作，并完成中期成果评审，即将进入策划方案深入及完成最终成果。
该项目已列入嘉定区世博600天行动计划，并与嘉定区政府签订项目计划任务书，承诺在世博会前完成策划及总体规划方案并启动一期建设。
基于对基地现状、市场需求分析，以及对基地生态本底环境的把握，嘉定北郊森林－湿地公园的项目策划总体构思将整个公园设置为七大特色体验区：
生态农业观光区、田园生活体验区、湿地风貌观光区、水乡湿地风貌区、森林原野探幽区、生态人居示范区以及特色创意工坊区，使游人能够体验到更为多元化、多样性的生态场景。
为使游客能够有全方位的综合感受，我们将各生态要素串连贯通，设置了陆上全景、水上全景以及综合休闲度假体验，力求将北郊森林－湿地公园建设成为生态恢复、重建和湿地资源可持续利用的生态示范工程；城市生态环境建设和管理的标志性工程；重要的生态环境教育和自然保护教育基地以及上海著名的生态旅游亮点。
2、嘉定新城紫气东来景观工程：
紫气东来景观工程东至阿克苏路、南靠天祝路、北至塔秀路、西至温泉路。
项目总用地面积55.28公顷，规划建设紫气东来景观绿轴工程，全长2.4公里，宽335米，包括生态森林公园、娱乐休闲公园、市民文化公园、商业公园和湖滨文化公园等5个公园。
其中水体面积44858平方米，道路广场面积63283.7平方米，绿地面积351194.3平方米；建筑占地面积25623.6平方米，停车场面积4840.4平方米。
项目总投资2.96亿元。
3、环城林带二期工程：
位于嘉定新城西南侧，呈“L”型延伸，北起双丁路，南至宝安公路，西起A5高速，东临沪宜公路，全长4000米，平均宽度约50米，项目总投资5615.91万元。
项目由防护绿林区和清水绿林区两部分组成，防护绿林区同时兼顾绿化防护以及提供周边居民生活休闲场所的功能，在不同区段分别布置有亲水平台、休闲活动广场、篮球和网球场、台地花林等场所。
清水绿林区主要以马陆塘为主要水系，绿带围绕水系周边，结合公用服务设施和商住两用地块的生活休闲和景观功能，布置有休闲步道、观湖台和景观桥等，成为一个具有连贯性、整体性的滨水景观走廊。
4、远香湖：
远香湖是上海西区最大的人工湖，是嘉定新城2008年“四大景观”工程重点项目之一，该景观工程地处嘉定新城中心区中轴的东端。
“远香湖”是嘉定区域内有统领作用的人工样板湖，也是“千米一湖”规划中的18个湖中最大的一个。
用地范围约60.89公顷，其中陆地面积27.04公顷，水体面积33.85公顷。
远香湖由荷兰NITA景观设计集团和上海现代建筑设计集团联合设计。
这一设计的重大特点是整个湖面不再是一眼到头的整体水域，而被分成错落有致的大小湖区。
走在湖堤上，两侧水波荡漾，人就像在水上漫步，每走一步、每过一桥都别具风景。
同时，以远香湖为核心，荷香潭、绿竹池等17个湖泊交相串联，宛如一颗颗晶莹的珍珠镶嵌在新城之中，湖湖相串、湖中有湖、湖中有岛，满城景色一重又一重。
5、无线城市：
嘉定新城作为上海“十一五”期间重点建设的三大新城之一，也将成为中国大陆首个“无线城市”的试点。
“无线城市”的定位包括两层含义：
一是“无线”，指的是无线宽带网络，电脑，智能手机等不再需要连接网线就可以实现联网，具有投资成本低，建设时间短，安装灵活和安全环保的特点。
二是“城市”，指无线宽带网络覆盖面广，不仅仅是局限在一个房间、一栋楼里，而是如手机信号那样，覆盖了整个嘉定新城。
作为“上海无线城市试点城区”的“嘉定·无线城市”，
采用MeshWi-Fi和WiMAX等较为成熟的技术，确保了网络信号的稳定。
6、上海国际赛车场：
上海国际赛车场是嘉定新城营造汽车文化的重要组成部分。
选址在嘉定区安亭东北，距安亭中心约7公里。
东至漳浦河，西至松鹤路、东环路，南至宝安公路，北至规划中的郊区环线高速公路，总面积约5.3平方公里。
上海国际赛车场由赛车场区、商业博览区、文化娱乐区和发展预留区组成，其中赛车场区主要包括赛道、赛场指挥中心、医疗急救中心、新闻中心、安检中心、赛车改装中心、赛车维修区、看台设施、赛车防护设施、直升机停机坪、燃油供应站、油库、赛车学校、停车场等，商业博览区拥有大型购物中心和赛车博览馆。
文化娱乐区建有各种文化娱乐设施，有健身运动设施、电影院、舞厅、酒吧、高级酒店、宾馆等。
发展预留区为进一步拓展作储备用地。
赛车场赛道总长度7公里左右（包括备用赛道长度），由一级方程式（F1）赛道和其它类型赛道组成。
一级方程式赛道单圈长度为5.451公里，宽度12至18米。
赛道整体造型犹如一个翩翩起舞的“上”字。
7、嘉定保利大剧院：
嘉定新城标志性文化建筑保利大剧院上海首座水景剧院，剧院由建筑师安藤忠雄先生设计。
建成后，整个剧院将呈现万花筒般丰富的造型，观众从不同角度看整个剧院，所看到的颜色和景观皆不相同。
嘉定・保利大剧院总建筑面积约5万平方米，总投资约7亿元人民币，是一座以歌剧、交响乐为主的艺术殿堂，预计2013年底竣工。
剧院坐落于嘉定新城中心区D10-15地块，面向远香湖。
基地北侧为白银路，西侧为规划中的环湖路，东侧和南侧临远香湖。
剧院主要功能配置包括一个1500座剧院和一个400座多功能厅，能满足舞剧、话剧、综合文艺演出以及其他现代剧目演出的需要，具备接待世界优秀表演艺术团体演出的条件和能力。
8、教育配套：
华师大二附中的生源基地——嘉定新城初级中学，2009年已成功签约，落户嘉定新城，确保2010年9月招生。
上海交大附中在嘉定新城设立分部和国际部，2009年已成功签约，落户嘉定新城，2010年开工建设。
蒙特梭利幼儿园，国际著名的高端幼教品牌，2009年已成功签约，落户嘉定新城。
盘古国际学校，盘谷地产投资建设，引进英国著名品牌的国际学校，从幼儿园到高中一贯制，2009年已成功签约，落户嘉定新城。
9、特色商业项目的引进：
西云楼—“海上情”休闲商业特色街，6.5万平米，打造成“体现1930上海风情的商业街”，移建有杜月笙公馆、张啸林公馆、米馆、丝绸馆等，有休闲商业、文化展馆、精品特色酒店等，方案设计已经完成，5月份计划开工建设。
保利台北风情街，约10.5万平方米，内含精品商业、娱乐、餐饮、综合办公等多种业态，计划今年5月份开工建设。
月湖会所（精品酒店），C08-6、C08-8地块，12.23亩，建筑面积1.06万平米，月湖集团尧央投资股份公司，投资建设精品酒店和高级会所，项目正在建设中。
10、五星级酒店：
2009年在区领导的指导下，制定和发布了五星级酒店扶持政策，在土地资源极其稀缺的情况下拿出约500亩土地用于建设五星级酒店集聚区，新城公司通过积极地组织招商引资，已有10家五星级酒店意向入住嘉定新城，其中5家已签约和选址，2010年计划开工建设。
如：
保利集团投资的“凯悦大酒店”、平土集团投资的“阿尔特霍夫大酒店”、中导投资公司投资的“皇冠假日酒店”、世茂集团投资的“希尔顿大酒店”、盛高集团投资的“chedi嘉邸精品酒店”、广东中长信投资公司投资的“索菲特大酒店”等。
11、医疗配套：
瑞金医院（嘉定分院）：
上海交通大学医学院附属瑞金医院（嘉定）该医院将于2011年投入使用，离轨交11号线嘉定新城站仅5分钟医院总占地面积210亩，建筑面积7.2万平方米，绿化率达44％，核定床位600张，共设近30个临床医技科室。
工程将于2011年竣工，是一家
三级甲等综合性教学医院。
嘉定区妇幼保健院：
嘉定区妇幼保健院位于嘉定镇中心，是一所集医疗、教学、科研、保健四位一体的二级甲等专科医院。
医院创建于1950年，占地面积近1万平方米，医院固定资产总值1005余万元，现有职工242名，医技人员占全院总人数的81%，其中具有高级职称的10名，中级职称24名，拥有病房100张，拥有先进的妇科内窥镜设备等。
年门诊量13.5万余人次，年住院病人3500余人次，年业务收入近2500万元。
床位使用率平均100%多，最高时达130%。
三、嘉定新城区宏观经济状况：
1、嘉定新城的功能定位：
嘉定区发展与规划的核心落在嘉定新城，以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心，具有独特人文魅力和城市特色、强大的集聚力和持续的创新力的上海都市圈区域性核心城市。
上海郊区发展战略的重点示范新城，嘉定组合式新城的主体与核心。
2、嘉定新城的产业发展导向：
促进第三产业领域扩大、层次提升、功能完善。
以汽车及零部件产业为基础，以上海国际赛车场为依托，拉动居住、文化、娱乐、休闲、体育、教育、旅游、宾馆、餐饮等第三产业实现跨越式发展。
打造面向上海西北部地区辐射长三角的融商业商贸、商务办公、旅游、休闲于一体的区域性综合公共服务中心。
3、经济发展：
1）嘉定区2010全年三大产业增加值占比为0.5:
65.0:
34.5。
2）第三产业增加值比重比上年增加
1.7个百分点。
3）嘉定区2010全年实现增加值806.8亿元，比上年增长11.8%（按可比价格计算）。
4）第一产业实现增加值4.1亿元，增长0.3%。
5）第二产业实现增加值524.7亿元，增长
8.9%，对全区经济增长的贡献率为53.2%。
6）第三产业实现增加值278.0亿元，增长17.7%，对全区经济增长的贡献率为46.4%。
2008、2009、2010年1-7月的统计数据表明：
嘉定城区社会消费品零售与商品销售增幅显著，商业发展前景可观。
在世博的带动下，嘉定区的商业经济持续繁荣，
餐饮业增幅最为显著，2010年嘉定区社会消费
品零售总额242.9亿元，比上年增长16.2%。
吃
的商品零售额73.8亿元，增长17.5%，穿的商
品零售额13.1亿元，增长10.3%，用的商品零
售额135.0亿元，增长16.2%，烧的商品零售
额21.0亿元，增长15.3%，批发零售业比上年
增长14.9%，餐饮业比上年增长36.4%。
四、上海房地产走势：
1、好地段宁愿撤牌不降价，业内人士表示，如今整体楼市“哀鸿遍野”，6折、7折、8折的降价消息不绝于耳，但这些大多都在外环甚至郊环，内环房大多仍在“死抗”。
内环新盘不愿降，一是开发商资金没那么紧张，且“持地段而骄，二是降少了没用，客户不买不是因为没钱，而是因为被限购。
内环二手房呢？
21世纪不动产上海区域市场中心抽样调查显示，七成以上的内环内和接近内环板块，其房价依旧坚挺，自今年1月以来，未见松动。
由于板块地段优越、房源稀缺，
不少业主选择坚守价格，表示“到了合适价位”才出售。
比如长宁新华路、徐汇中心等优质地段
业主，除了少数因出国、资金问题等议价外，基本没有下调挂牌价情况。
尤其是在新华路板块，部分业主还上调了挂牌价，惜售行为相对普遍。
21世纪不动产上海锐丰新华路二店的经理杨军说，9月份，长发花园一套121平方米两房，340万元就可成交。
但在10月末，同户型、楼层更低、品质不如这套的房源，要卖380万元。
这类现象还在东方金门、海富公寓等小区中发生。
2、嘉定、松江和宝山先跳水，与“顽强抵抗”的内环房不同，今年下半年以来，就不时传出外环房“跳水”消息，从龙湖郦城、绿地秋霞坊、闵行星河湾，到新城公馆等，无不地处郊区，而据内部人士透露，接下来还有知名开发商的一些外环项目，将“含泪甩卖”。
上海永庆房屋总经理陈史翎表示，新盘存量方面，外郊环和郊环外仍然是存量最多的区域，存量前4名分别是：
浦东、嘉定、松江、宝山。
由于近年来品牌房企在外环四区拿地、布局规模较大，刚需可重点关注浦东外环外、嘉定、松江和宝山的价格变动，未来几个月的降价项目在这几个区域出现的可能性最大。
业内人士认为，现在内环房还在“死抗”，但到了年底，估计会有一些缺钱的开发商和业主大降价。
内环房抗跌，不是说不跌，覆巢之下，安有完卵？
当整个市场向下的时候，内环与外环的区别，不过是跌得快慢与跌得多少。
楼价大幅下滑，各地楼盘降价的消息不断出现，造成住户“抗议”不断……面对号称史上最严厉的调控政策，房价熬不住了。
记者对上市房企三季度的业绩进行梳理，在销售量普遍下滑的形势下，迫于近期销售压力，部分龙头房企开打价格战。
3、上市房企三季度存量再增，前三季度过后，调控的影响开始大面积体现到上市公司的财务报表中，上市房企存货高企。
截至10月末，沪深两市交易所公布的131家上市房企三季报中，在营业收入和净利润两项核心指标上，前三季度同比增速放缓，第三季度环比大幅下降，其中净利润下降近三成。
从明细来看，前三季度131家A股上市房企合计实现营业收入2092亿元，同比增长14.4%；合计实现净利润263.8亿元，同比增长14.31%。
同时，131家A股上市房企第三季度合计实现营业收入699.58亿元，环比下降8.15%；合计实现净利润73.19亿元，环比下降29.36%。
其中，净利润环比下降的公司共77家，占比达58.7%。
万科、招商地产、金地集团等一线房企三季度业绩均出现不同程度下滑。
从存货指标来看，131家房企三季度末存货达9838亿元，较去年同期的6788亿元大增44.93%；同时，131家房企今年6月底存货为8759亿元，第三季度环比增幅达12.31%。
积压迹象明显。
其中，库存最高的前几名房企分别为：
万科、金地、招商、首开、滨江集团。
这几家房企的库存总额高达4540.7亿元，总量同比增幅高达46.87%，快于行业整体水平。
值得注意的是，虽然存货合计仍在持续增长，但存货周转率指标显示，今年第三季度房地产公司显然已开始加大促销力度，大部分房企的三季度存货周转率比上半年有了增长，平均存货周转率从今年上半年的0.5697%，上升至今年三季度的0.7367%；而去年三季度上市房企的存货周转率平均值仅有0.52%。
分析人士认为，随着年末回款压力的增大，预计在年末四季度房地产公司的存货周转率会进一步提升。
4、调控不可回头，自2009年12月以来，房地产调控政策可谓是一浪高过一浪，但眼下，在各地降价潮和放松限购令的呼声下，调控政策似乎将慢慢转向风平浪静。
10月27日，在十一届全国人大常委会第二十三次会议上，对于全国人大常委会财经委员会副主任委员吴晓灵的一番“目前限购政策太严厉”的说法，住房和城乡建设部部长姜伟新的解释是，限购是个行政办法，是不得已而采取的办法，并称“在住房信息完善后将不再限购”。
这一解释当即被市场推测为房地产调控放松的信号。
但随后国务院的表态击退了这一猜想。
10月29日，国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议。
会议提出，坚定不移地搞好房地产调控。
各地政府要切实负起责任，继续
严格执行政策，进一步巩固调控成果。
清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵近期在2011汇丰财富论坛上则表示，房地产价格的调控不可能走回头路，即使中国经济增长速度再次放缓，也不会对房地产调控政策进行大调整。
李稻葵说，中国当前经济格局正在发生变化，过去若干年靠高投资，靠地方政府卖地，靠房地产蓬勃发展的这种比较简单、粗鲁、原始的发展方式已走到尽头，房地产价格不可能再像过去几年那样以每年10%以上的速度上升。
“房地产价格的调控不可能走回头路，不是因为经济问题，增长速度再往下降我也不认为房地产会重新回到过去的形势。
已经出台的限购政策我认为不会轻而易举地缩回去，也可能逐步微调，但不可能很快往回走。
中国经济靠卖地、靠房地产价格快速上涨这个发展模式已经过去了。
”李稻葵说。
至于货币政策，李稻葵表示：
“相信未来5到10年都不会有重大放松，会比较谨慎。
”
5、政策未来难松，最近一段时间，高层多次表明继续推进房地产市场调控的坚定决心。
当地时间11月6日下午，国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示，房价这一个月已经开始松动，但调控决不可有丝毫动摇，要使房价回归合理的价格。
业内人士认为，总理此番表态再度表明，房地产调控短期不会出现松动。
在此背景下，房价能否回归合理水平，就成为目前楼市成交能否走出低迷的决定性因素。
而随着开发商降价潮的蔓延，楼市已动了真格，预计年底各地可能有更多房源出现实质性降价。
虽然房价已现降价之势，但调控政策仍然不会放松。
瑞银证券首席经济学家汪涛在一份最新研究报告中也指出，即使到2012年一季度，政府也不会放松房地产的相关政策。
但他同时认为，到那时会出现明显的宏观政策放松，包括增加财政支出和信贷额度。
不过，市场也不乏有一些乐观人士。
有业内人士认为，中央的调控政策会持续到明年初，因为按照当前态势，随着经济下滑和通胀缓解，经济政策还将持续放松，房地产政策预计到明年一季度将有明显松动，预期年底会有少数城
升级会员 