上海房地产市场分析报告.docx
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上海房地产市场分析报告
2017年上海房地产市场分析报告
图表目录
表格目录
第一节一线城市已站上城市更新的风口
一、存量时代下的必由之路
自98年房改开启房地产黄金时代，随着过去近20年的高速发展，房地产行业正在步入存量房市场的进程：
1.从全国土地供应角度，建设用地供应节奏趋于放缓，同比增速自12年来持续收敛，14、15年连续两年同比降幅接近20%。
对于一线城市而言，土地供应的紧张程度更为突出，深圳自08年来年供应量均在500万平米左右，是土地供应最为稀缺的城市，北京年供应量自07年来逐年下行，上海同样从07年开始呈现阶梯式收缩。
2.进入存量时代的另一标志在于二手房市场的崛起。
目前一线城市的二手房占比均已超越一手房，今年以来的成交数据显示北京二手房占比已高达72%，部分二线城市的二手房市场份额也逐年提升。
这说明对于这些城市而言，核心区域的开发空间已经相当局促，住宅市场已经存量化。
3.从政策层面来看，近些年国家一直鼓励地方盘活闲置土地、存量房市场，严格死守耕地保护红线，控制新增土地供应，并出台相关政策为各地方政府出让土地提供依据。
2014年2月，国土部出台《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》，原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地，此后，上海、广州、深圳等地相继发布节约集约利用土地的相关政策。
房地产存量时代已然开启，尤其对于主流城市而言，在新增建设用地规模逐步下降的背景下，如何去把握存量盘活、城市更新，将是未来行业发展的重要命题。
图表1：
全国建设用地供应面积及同比
资料来源：
北京欧立信信息咨询中心
图表2：
一线城市建设用地供应面积
资料来源：
北京欧立信信息咨询中心
图表3：
重点城市二手房成交占比
资料来源：
北京欧立信信息咨询中心
图表4：
重点城市二手房成交占比走势
资料来源：
北京欧立信信息咨询中心
二、一线城市唱主旋律
广义地来看，国内城市更新历经计划经济、转型时期以及快速城市化时期，目前的城市更新已从物质环境改造逐步演绎出综合化整合性的城市发展理念。
一线城市以及部分进入市场成熟期的二线城市，伴随着大规模城市建设基本结束，普遍存在城市更新的需求。
尤为体现在一线城市，典型城市以上海、深圳为代表，一方面当地布局房企众多，市场成交活跃，因而供需失衡突出，另一方面城市化较早，发展速度快，原有的土地规划、基础设施等相对落后，城市更新战略成为缓解供求矛盾的主要途径。
目前而言，涉及城市更新的城市中已有不少成功的案例。
目前全国城市更新较为突出的几大城市包括北京、上海、广州、深圳、武汉、西安以及郑州。
一线城市整体起步于上世纪，其中上海则早在19世纪40年已经开启了旧城区的改造，形成了当时殖民时期的特殊风貌。
而二线城市则主要起步于21世纪。
从参与房企角度，由于旧城改造需要更多的政商合作，因此相对而言主要开发商地域性特征较为显著，多为当地企业。
图表5：
中国城市更新历程
资料来源：
CRIC，北京欧立信信息咨询中心
表格1：
七个典型城市的城市更新情况
资料来源：
CRIC，北京欧立信信息咨询中心
随着旧改规模逐步扩大，越来越多的全国性房企也在加深这一板块的布局。
从近期房企参与重点城市城市更新项目来看，深圳由于长期受困于土地供应紧缺，是旧改政策最为市场化的区域，因此也是房企抢夺旧改项目的主战场，上海、广州等地旧改热度亦有所增强。
恒大15年在深圳拿下的城市更新项目多达15个，预期总建筑面积770万平方米，可售面积达461万平方米，货值高达两千多亿。
16年房企对于旧改项目的投入依然高热，新湖中宝加大了对上海旧改项目的布局，碧桂园则与昆明市政府达成框架协议，拟投入860亿锁定城市旧改机遇。
表格2：
2015年以来房企参与城市更新情况
资料来源：
CRIC，北京欧立信信息咨询中心
第二节上海城市更新：
汲汲以求，提纲挈领
如前文所述，城市更新最为火热的区域在一线城市。
在城市更新路径选择上，上海和深圳是两个最具代表性的城市：
上海是政府主导型更新模式，而深圳是市场化更新模式。
深圳因其市场化特质房企参与度高，市场运作相对成熟，在政策宽松度上有其他区域无法比拟的优势；而上海近两年密集出台针对城市更新的有关政策，其中又叠加了上海市国企改革，我们认为规划先行、逐步放开的路径对于其他城市而言更具复制性，我们认为有必要对于上海城市更新进一步深化研究。
一、更新历程：
源远流长
上海是中国最早开启现代化城市建设的城市之一。
自1843年开埠后，到20世纪90年代的浦东大开发，乃至现在，一直处于城市更新当中。
上海城市更新历程大致可以分为3个阶段：
第一个是1843年开埠后至新中国成立期间。
该阶段的城市更新主要是由帝国主义殖民者主导，进行了类似西方近代化的城市建设，改变了上海原来以农业为主的部分区域的建筑风貌；第二个阶段是新中国成立初至90年代，城市基础建设和工业化是主流，该阶段的城市更新以基础设施建设、居民住房改造为主；第三个阶段是90年代至今。
该阶段比较重大的举措如浦东大开发、市区工业外迁、市中心人口外迁，城市更新主要体现在旧工业区、旧商业街、旧居民区的改造和升级，以及浦东新区的改造建设等等。
已完成的城市更新项目中比较典型的如太平桥石库门更新项目、世博园片区升级改造项目等等。
我们曾总结过，城市更新迭代进程有着从福利主义逐步走向综合价值取向，上海的城市更新同样也历经了这一系列变化。
图表6：
城市更新模式迭代特征
资料来源：
北京欧立信信息咨询中心
二、更新模式：
政府主导型范本
上海是典型的政府主导型城市更新，也是目前国内大多城市采取这种方式，政府在其中充当主导角色，拆迁主要由政府或政府授权的主体进行实施，拆迁完成后，土地收储，在公开市场进行招拍挂。
对于居民区改造而言，根据不同的项目情况、地域特色所采取的城市更新方式，主要有五种模式：
保障房基地、政府搭台招标、市区联动招拍挂、政府房屋回购、宅基地置换等模式。
其中对于具有竞争力、改造溢价高的项目，主要采用政府的搭台招标以及收储招拍挂模式。
从更新流程上看，从区域评估、到实施计划，最后纳入土地出让合同的过程中，强调全生命周期管理，突出政府的把控能力。
表格3：
上海城市更新主要模式
资料来源：
CRIC，北京欧立信信息咨询中心
图表7：
上海市城市更新项目流程
资料来源：
上海市规划院，北京欧立信信息咨询中心
而针对工业用地盘活的开发模式，还有进一步的细化政策。
今年4月出台了14年25号文的接续——《本市盘活存量工业用地的实施办法》，这是今年上海市首个涉及存量工业用地盘活政策的文件，是今后相当长时间内上海市盘活存量工业用地依据的具体实施办法，对上海城市建设、经济转型升级和产业地产发展都具有极其重要的意义。
在文件中，对于工业用地盘活有细则规范。
对于原土地权利人，文件给出了四种参与方式并对每种方式作出了具体规定。
除了收储这一常规路线，还给出了区域整体转型、零星自主开发以及主动转型升级三个选择。
这三个方式基本都要求原权利人60%以上的自持比例，因此对于很多拥有大量工业用地资源的制造类企业自主开发会有些困难，需要引入园区内平台企业作为实施主体方可行。
表格4：
工业用地原土地权利人转型方式
资料来源：
北京欧立信信息咨询中心
对于新拿地企业，主要有结余用地转让和调整为标准厂房类用地两种情形。
1，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地在满足原土地权利人自身需要后节余的部分可分割转让，但需要取得出让人同意且满足全生命周期管理要求。
2，通过出让、依法登记取得房地产权证书的产业项目类工业用地，位于规划工业区块内且符合规划的，经区县政府或园区管理机构审核同意，可按照市场评估价，补缴土地出让价款后，调整为标准厂房类用地，签订土地出让补充合同，实施土地全生命周期管理。
工业用地标准厂房类土地使用权不得整体或分割转让，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，可以出租给符合所在区县或园区准入条件的工业投资项目。
确需土地房屋整体转让的，须经出让人同意，也可由出让人或园区开发平台优先收购，并纳入全市统一土地交易市场实施。
整体而言，上海城市更新模式的主要特点在于公开透明度高，相对利益纠葛较少，但尚需关注的是需要适度改善利益分配机制，从而强化市场参与度。
表格5：
上海城市更新模式主要特点
资料来源：
北京欧立信信息咨询中心
三、更新迫切性：
增量空间告急，结构性失衡
1、增量空间有限供需失衡
上海的土地供应已面临瓶颈。
截止到13年的统计局数据，全市建设用地面积已达3020平方公里，占全市土地面积比例达48%，而全球其他国际性大都市的建设用地占比均在20%-30%之间，可见上海在建设用地供应上已经相当饱满。
正因如此，全市规划提出建设用地零增量，力求负增长，在2020年建设用地规模将控制在3226平方公里内，这意味着未来十年，建设用地新增量不足200平方公里，甚至需要有所缩减。
同时上海近年在土地交易市场上也呈现逐年收紧的态势，从10年前后每年2000万方住宅、商办以及工业用地供应规模，近年已下滑至1500万方。
一面是土地供应收缩，另一面则是市场对一线城市的共识性投入产生高需求，供需失衡催化地价大幅上行，尤其是宅地，楼面均价从08年的3000元/平直接推升至16年2万元/平。
除了货币的因素推动，我们认为传统的供需理论仍然有效，供给乏力将进一步加剧地价上行的态势。
面临这一问题，政府一方面控制人口，根据上海市总体规划，2040年常住人口将控制在2500万，而目前上海常住人口已经达到2415万；但另一方面更重要的在于供给侧改革：
上海唯有走城市更新路线才能够获得更多的发展空间和公共空间。
图表8：
上海及国际大都市建设用地占行政区土地面积比例
资料来源：
北京欧立信信息咨询中心
图表9：
上海建设用地规模
资料来源：
北京欧立信信息咨询中心
图表10：
上海历年主要土地供应面积（万平米）
资料来源：
北京欧立信信息咨询中心
图表11：
上海成交土地楼面均价
资料来源：
北京欧立信信息咨询中心
2、利用低效结构性失衡
除了整体供给的空间不足，上海建设土地内部也存在结构性失衡的问题，主要体现为工业用地占比过高，但能效较低。
工业用地利用粗放是一个全国普遍性问题。
从存量土地占比角度，我国工业用地达26%，然而国际平均占比仅8%左右，人口密集的发达城市和地区，如新加坡、东京都等区域，这一占比更是低至3%以下。
在这个大环境下，上海工业用地占比高于全国平均水平，即便是中心城区，占比也达11.6%，高于国际平均水平3.6个百分点，同时，从工业用地绩效层面也不及纽约的1/2、东京的1/4，过去大量释放土地资源以求拉动区域经济，造成目前整体体量过大、而利用率低下的状况。
目前极差地价悬殊，但工业企业较低的利润率也并不能承担更高的地价，因此，整体提升单位土地利用效率、合理划分是这个时期的关键问题。
面对这一现象，今年8月政府在发布《上海市制造业转型升级“十三五”规划》时表示，着力提升工业园区绩效，2020年上海的工业园区单位土地产值（已供应工业用地）要达到75亿元/平方公里，即在15年基础上进一步提升12%，政策配套上也在积极推动产业升级以及城市更新。
图表12：
全球主要城市工业用地占建设用地比重
资料来源：
上海市规划院，北京欧立信信息咨询中心
图表13：
全球主要城市工业用地绩效（亿元/平方公里）
资料来源：
《大城市老工业区工业用地的调整与更新》，北京欧立信信息咨询中心
图表14：
上海市工业园区土地绩效
资料来源：
政府工作报告，北京欧立信信息咨询中心
图表15：
上海近5年成交土地占地面积
资料来源：
北京欧立信信息咨询中心
图表16：
上海土地溢价率
资料来源：
北京欧立信信息咨询中心
第三节上海城市更新舞台有多大？
一、上海城市更新着力点
上海的城市更新主要的着力点在四个方面：
工业用地、老旧住区、历史文化风貌区、商业商务区。
从规模上看，工业用地更新空间最为可观，从房企关注度来看，老旧住区改造更为突出。
1、工业用地
上海市现有工业用地面积逾1000平方公里。
为破解土地资源紧约束瓶颈，提高工业用地利用绩效，上海市也进行了创新性的探索，将工业用地划分为“104区块”、“195区域”和“198区域”三种类别。
分类的方法则基于三条控制线的划定，即产业区块范围控制线、基本农田保护控制线、城乡建设用地范围控制线。
其中，产业区块范围控制线是指，通过工业布局规划所划定的104个“产业区块”的用地边界控制线，简称“104区块”。
三条控制线的后两条线，则分别界定了非建设用地中需要严格保护的部分，亦即国家政策托底的基本农田，以及建设用地中集中连片的部分，即“集中建设区”，简称“集建区”。
其结果是，产业区块范围控制线将全市的工业用地分为产业区块内和产业区块外两种类型。
对于产业区块外的用地，又根据“集建区”的划分分为两类。
集建区以内产业区块范围以外的195平方公里工业用地被称为“195区域”，而位于集建区外产业区块以外的198平方公里工业用地被称为“198区域”。
三种用地的调整方向，随着全市郊野单元规划的全面铺开，“198区域”内工业用地“减量化”政策已明确，对于“104区块”、“195区域”以转型升级为重心，由第二产业向2.5产业转型。
相对而言，“195区域”原产业较落后，存量盘活的空间较大；而“104区块”主要是渐进式调整，自贸区因有明确的总部基地定位，有较大的调整空间。
从更新体量来看，中心城工业用地总量为近80平方公里，成片工业待转型区面积约为30平方公里，占中心城用地比例约4.5%。
工业用地向2.5产业转型，更新后以3.0容积率估算，中心城区成片工业待转型更新建面容量可达9000万方。
表格6：
上海工业用地分类以及调整措施
资料来源：
上海市规划院，北京欧立信信息咨询中心
图表17：
上海104区块土地结构
资料来源：
上海市政府官网，北京欧立信信息咨询中心
图表18：
上海104区块区域结构
资料来源：
上海市政府官网，北京欧立信信息咨询中心
2、老旧住区
据CRIC的统计，目前上海市中心城仍有大量旧式里弄和简屋共约1216万平方米。
主要分布在浦西地区内环以内，黄浦江沿岸、南北高架以东地区，主要集中在黄浦区、虹口区。
原旧式里弄和简屋的容积率较低（一般低于1），更新后假设容积率有三倍乘数，则意味着中心城区旧式里弄和简屋更新的建设面积容量逾3600万方（3648万方）。
另一部分则是城中村。
上海市城中村占地面积约68.95平方公里，共涉及12个区县，总建筑面积约1164万平方米，按房屋类型分，以居住房屋为主，占比约80%，非居房屋占比20%；按区域分，中心城区、近郊区、远郊区占比依次递增，占比分别为14%、24%和62%。
我们依然考量中心城区的供应量，以这几项数据估算，中心城区居住房屋土地面积达772万方，假设更新后容积率为3.0，意味着中心城区城中村更新的建设面积容量逾2300万方（2317万方）。
图表19：
上海市城中村与旧里简屋分布
资料来源：
CRIC，北京欧立信信息咨询中心
图表20：
上海市居民区旧改总体量
资料来源：
CRIC，北京欧立信信息咨询中心
表格7：
上海居民区旧改区域分布
资料来源：
CRIC，北京欧立信信息咨询中心
图表21：
上海市城中村各属性占比
资料来源：
CRIC，北京欧立信信息咨询中心
图表22：
上海城中村各区域占比
资料来源：
CRIC，北京欧立信信息咨询中心
二、推动政策密集出台
1、工业用地更新改造政策先行
由于工业用地占比高，更新盘活更为复杂，近年来，国家和上海市相继出台了一系列政策盘活存量工业用地。
按照这些政策以及效果，上海存量工业用地利用大致可以分为三个阶段。
（1）准备时期——初步尝试工业用地二次开发
1998年原国家土地管理局出台了《国有企业改革中划拨上地使用权管理暂行规定》，率先为国有企业工业用地二次开发提供了依据；随后，2000年上海市政府修订了《上海市房地产转让办法》。
按照这些文件，只需补交土地出让金或者相关税费，原国有工业用地便可容易实现变性。
随着国有土地资产经济利益流失，国家和上海收紧了地根，2002年国土资源部出台了《招标拍卖挂牌出让国有上地使用权规定》，2005年上海先后发了两文件，工业用地需经政府回购后再“招拍挂”才能实现用地性质的转变，工业用地转性相对困难。
（2）转型时期——将存量工业用地利用与产业结构转型结合
这一时期集中出台了很多政策，也是存量工业用地非正式更新利用的重要时期。
2005年《上海市十一五创意产业发展规划》为老工厂的产业结构、就业结构、管理模式、企业形态和企业文化带来了新的变化和活力。
2008年的国家以及地方政策先后明确了利用存量工业发展信息服务、研发设计、创意产业等现代服务业的要求。
2010年，上海市制定了《关于鼓励本市国有企业集团利用存量工业用地建设保障性住房的若干意见》、《关于规划土地政策支持高新技术产业化，促进经济发展方式转变和产业结构调整若干意见部分操作口径的通知》；2011年又出台了《关于在张江国家自主创新示范区试点进一步开展产业用地节约集约利用的若干意见》、《关于推进上海规划产业区块外产业结构调整转型的指异意见》，通过政策制定与试点先行方式，将存量工业用地利用与产业结构转型和经济发展方式转变相结合。
（3）完善时期——为盘活存量工业用地提供了直接依据
2014年，上海先后出台了《上海市人民政府印发关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知》、《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》、《市委市政府关于推动新型城镇化建设促进本市城乡发展一体化的若干意见》一系列政策，进一步明确了存量工业的利用政策。
其中，《关于本市盘活存量工业用地的实施办法（试行）》（沪府办〔2014〕25号）从实施的角度对存量工业用地的利用制定了详细的细则，通过缩短年限、限制分割转让比例等多种手段，为盘活存量工业用地提供了直接依据。
图表23：
上海市工业用地盘活政策
资料来源：
北京欧立信信息咨询中心
从政策出发，现阶段存量工业用地的再利用呈现三个特点：
（1）“一切以规划为纲”。
以往的存量工业利用多是政府引导或是企业自发进行，相对缺乏统一规划，导致现在很多自发转型的办公类物业空置。
按照最新政策，上海的存量转型实行规划和计划管理联动，通过在横向层面建立“存量工业用地转型规划-非特定区域控制性详细规划-年度实施计划”体系，在纵向层面建立“市级规划引导-区级转型规划（年度计划）”体系，突出规划的引领和平台作用。
（2）“区域差别化引导”。
从转型时期到完善时期的探索，逐步形成并明确对存量工业利用“区域差别化引导”的导向，即“104区块”主要进行结构调整和能级提升，重点发展先进制造业、战略性新兴产业和生产性服务业；“195区域”按照规划加快转型，完善城市公共服务功能，重点发展现代服务业。
这种差别化的政策，更加符合上海的实际，对产业转型以及城市更新有着积极的意义。
（3）“多种手段并用”。
在后工业化时代，土地的资产属性越来越突出，现在，政策上以“缩短年限、限制分割转让比例、规定公共绿地和设施比例、分割节余土地、放开存量补地价、全过程生命周期管理”多种手段，一方面对真正有产业转型升级需求的企业进行鼓励支持，另一方面对欲借盘活之名进行炒地、炒房的企业有所防范，使得产业用地资源更好地服务于实体经济。
然而自14年新政出台以来，上海市的工业用地转型升级依然进展缓慢，主要原因在于：
1.对于整体区域转型而言，尽管一直在研究方案，例如桃浦、吴泾、吴淞等，但涉及利益主体多，平衡难，区块面积大等因素为推进更新形成阻力；
2.零星工业地块由于政策的诸多限制，经济效益平衡难，大多数还是走创意产业园区的路径，即2.5产业园，对于104区块内的工业用地，也正在积极的产业升级，但产业升级要求入驻企业结构调整，这并非易事；整体而言，政策精耕于规划，对于企业而言执行难度较大。
2、2015年进入全面推动阶段
2015年5月，《上海市城市更新实施办法》出台，对城市更新政策做出了规定。
这标志着上海已经进入以存量开发为主的“内涵增长”时代，计划在十三五期间将进行5000万平方米的旧改。
与此同时，政府还组织总结一批可复制可推广的城市更新优秀案例，助力推进中心城24个更新试点项目。
因此，在新的法规和执政理念下，上海市的城市更新将围绕着“土地利用”、“功能活力”、“空间品质”、“文化传承”、“城市安全”等几个核心理念进行。
表格8：
上海城市更新主要内容
资料来源：
上海市规划院，北京欧立信信息咨询中心
今年5月，市规划国土资源管理局发布了城市更新四大行动计划，包括“共享社区计划、创新园区计划、魅力风貌计划、休闲网络计划”。
此次发布城市更新四大行动计划中，共享社区计划为落实中心城“双增双减”要求，增加公共绿地和公共空间，控制建筑容量和高层建筑，坚持TOD（公交导向开发）导向等。
创新园区计划为促进传统产业园区转型和创新中心建设，增加创新空间，集聚创新资源，吸引创新人才和机构。
促进产城融合和职住平衡，完善园区产业和生活服务设施，提升功能。
目前上海已选取12个项目作为四大行动计划的示范重点，由市、区共同推进，计划将持续三年时间。
表格9：
上海城市更新四大行动计划
资料来源：
上海市规划院，北京欧立信信息咨询中心
第四节经典案例盘点
一、旧居民区改造
1、中远两湾城
旧居民区的改造源于工业化、城镇化发展迅速，生活设施故而滞后。
启动于1999年的中远两湾城是一个典型案例。
这个项目以“两湾一宅”为基地，是历史遗留下来的上海市区最大最集中的危棚简屋集中区。
中远拿下这一项目时采取的还是毛地出让模式，拆迁等工作全部由开发商运作，拆迁启动资金较大。
我们曾总结过，对于旧居民区改造要兼顾多方利益，达成多元合作方可推进更新速度。
首先，保持市场稳定性，引导交易市场化；其次，因地制宜，开展社区规划设计。
对于棚户区，尽量改善基础设施，有针对性的进行规划，缩小单元尺度，鼓励分散式的区块改造计划；最后，急需关注并解决资金缺口的问题。
根据2015年发布的《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》指出，2015年全国计划改造各类棚户区住房580万套，若按每户50平方米、3000元/平方米的建安成本计算，2015年的改造资金就超8000亿元。
而财政部下拨的2015年保障安居工程专项资金仅1243亿元。
巨大资金缺口意味着：
一方面，地方政府在加大各级财政支持力度、支持发行企业债用于棚改等措施的同时，亦需要通过如项目收益债券、REITs、公私合作的PPP模式等创新的融资方法，引入更多的社会资金。
另一方面，还要建设快速审批通道，实现规模化的高效棚改，提高资金效益。
图表24：
旧城改造利益驱动
资料来源：
《都市旧城区改造的多方合作共赢模式》，北京欧立信信息咨询中心
图表25：
旧城改造多方合作模式
资料来源：
《都市旧城区改造的多方合作共赢模式》，北京欧立信信息咨询中心
表格10：
上海中远两湾城项目改造
资料来源：
CRIC，北京欧立信信息咨询中心
2、工业区改造更新
工业区改造分为两种情况：
其一是因企业自身发展、城市规划、产业升级而产生的更新改造需求。
这主要在非市中心的工业规划区内较为常见，例如张江高科园区即是持续更新的典型代表；其二是核心区内的旧工业、厂房已完全丧失城市对其原产业功能的需要，在更新中要求产业重新定位。
在国家支持大众创新、万众创业的号召下，个性化的办公需求迅速激增，因此以创意产业服务而进行的改造成为时下旧工业、厂房区重要的改造方向之一。
较多的旧厂房改造会结合多种形式元素，包含办公、休闲、展览等功能。
这样的改造对于工业建筑遗产保护、再利用和对历史文化、工业文明的延续传承有着重要
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