北京写字楼市场概况.docx

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北京写字楼市场概况

一、2004年北京写字楼总体市场分析

北京的写字楼区域集中在CBD、中关村、金融街及亚运村区域，东二环和燕莎商圈也有相当体量的写字楼。

2005年前后，CBD、金融街、中关村、亚运村累计将有超过500万平米的供应量，这其中不包括东二环、燕莎商圈及其他区域的供应量在内。

2007年前，CBD的写字楼新增量将达到500万平米，而中关村和金融街的数字会达到240万平米和160万平米。

各区域具体数据见下表：

表1：

北京市2004年写字楼区域供给明细表（2004年在售项目）（单位：

万平米）

表2：

北京市2004年写字楼区域供给比例（2004年在售项目）

▲CBD区域

自2000年以来，ＣＢＤ写字楼新增供应逐年递减，2003年仅有6.2万平方米左右的写字楼面积新开盘进入市场，入住项目也为小体量，与近些年ＣＢＤ概念被热炒的力度不太相称。

其原因在于ＣＢＤ核心区内的几个大型项目如银泰中心、金地国际等都采取先开发住宅，后期推出写字楼的模式，预计到2005～2006年市场新增面积才会急剧增加。

目前该区域市场处于供给断档期间，使泛ＣＢＤ区域（包括本项目所在的太阳宫区域）获得了一个相当好的市场机会，2004年将形成写字楼市场的潜力区域。

该区域今年供应量不会超过10万平米。

▲中关村

中关村早期物业出现了品质低、价格高的现象，因而从该区域的需求现状来看，供应与需求有一定的偏差，无法满足市场要求。

从目前来看，交通瓶颈、商务配套不足、物业性价比偏低是困扰该区域发展的主要问题。

2004年的供应量约为42万平米（有72万平米潜在供应量）。

▲金融街

金融街目前总供应量为84万平米,租售并举,除去开发商自用，银行、证券、电信及其他机构购买并自用的部分外,真正在市场上自由流通租售的面积只有30万平米左右。

▲朝阳门区域

一向被视为北京成熟办公区的朝阳门地区，2004年也是写字楼涌动，供应量在80万平米左右（朝外30万、朝内30万、东直门20）。

▲亚运村区域

   相对于北京其他区域，２００４年北部写字楼市场较为平淡，其中亚运村写字楼市场最为引人注目的一个特点就是数量稀少。

亚运村写字楼市场出现供应冷清、销售缓慢的特点，主要是因为亚运村本身经济结构单一，纯粹是由居住引发的消费经济，没有出现制造财富的生产经济，区内本身的办公客户数量相对较少；其次亚运村商圈还远未成熟，没有形成足以影响市场和凝聚市场的商务氛围；交通堵塞的痛苦，让外来客户退避三舍。

和写字楼具备同等功能的商务公寓项目，则相对较多的涌现在亚奥板块甚至亚北板块。

    亚运村许多公寓项目“由住转商”是一个特别的征兆，３２万平方米的政泉商业街将在２００４年建成，风林绿洲约２０万平方米商务物业－－西奥中心也将上市，大连万达集团在北苑拿下一块约２５万平方米的商业金融综合用地……好的兆头必将拉动其他项目的跟进，填补区域市场的空白。

▲其他区域

东二环商圈和燕莎商圈的发展都比较平稳，基本上随北京写字楼的总体趋势而变化。

不过作为东部市场的一个组成部分，CBD区域难得的市场断档期给这些区域提供了一个很好的市场机会。

▲综合以上分析，2004年北京写字楼市场的供给总量将在162万平米以上。

预计未来4年内的供给总量将为1000万平米。

二、写字楼市场价格走势分析

北京市2003年7月份至2004年3月份写字楼售价走势（单位：

元）

▲甲级写字楼价格上涨

北京写字楼市场今年供应总量在160万平米以上（占市场存量的20%），相对于其它年份，供应放量又显著的增加，但是供应量的放大对位于核心商务区的甲级写字楼影响很小。

比如CBD区域由于可供开发的土地基本已被瓜分完毕，在市场供应量保持稳定的情况下，该地段写字楼价格将保持稳定。

虽然有不少写字楼名为甲级，但是在配套、管理和服务水平上距离真正的国际标准仍有差距，短期内无法赶上，因此少数位于核心地段的国际标准甲级写字楼价格略有上涨。

顶级写字楼由于新增供应量不大，多数楼盘价格稳定。

此外，由于CBD区域对高档写字楼需求量渐长，大部分顶级写字楼行情紧俏。

▲中低档写字楼价格压力较大

2004年写字楼市场供应量增加，直接影响到的主要是乙级写字楼、商住两用楼以及服务水平未达国际标准的部分甲级写字楼。

他们的客户对价格较为敏感，往往会被竞争对手的低价或者同样价格下配套更新的楼盘所吸引。

写字楼的大批放量主要集中在今年下半年，因此价格变动将在下半年表现出来。

三、甲级写字楼市场分析

今年一季度，进入北京市场的跨国公司及专业金融、服务机构持续增多，主要成交均集中在中央商务区、第三使馆区及东长安街一带的甲级写字楼。

如日本丰田汽车金融服务有限公司在国贸承租了约1000平方米的办公场所，Servcorp商务中心承租东方广场约3000平方米办公场所。

此外，奥美广告公司、友邦保险、交大铭泰软件有限公司、路伟律师事务所等也都选择在东长安街一带办公。

▲甲级写字楼空置率降低

上半年度写字楼需求甚旺，带动平均空置率由15.5%下降至13.2%。

市中心地区写字楼供应显著减少，中央商务区空置率由9.5%下降至5.9%。

第三使馆区由15.3%下降至12.7%、东长安街地区下降至12.2%，金融街地区（15.8%）的空置率则较高。

非核心商业区方面，中关村地区空置率维持在19.3%的较高水平。

▲甲级写字楼购买客群增量分析

●跨国公司持续扩充业务，对高档写字楼需求增强

●本地电讯业机构数目不断增加，其中以移动电话公司增长速度尤为显著

●外资电讯公司积极扩充业务以应对竞争

●汽车、银行及金融业等跨国公司表现市场表现活跃

●金融、保险、证券以及高科技公司成为新需求的主要驱动力量

四、太阳宫区域写字楼市场分析

▲区域优势分析

区域优势

太阳宫板块是2004年北京房地产的热点区域之一，该区域位于东北三环与四环中间，往西可达亚运村，南边与燕莎商圈、ＣＢＤ连接，旁边又是东直门商圈和三元桥国门经济带，被几个市场热点区域包围，又是北四环内仅存的大规模可开发用地，特殊的地理位置和市政府政策的倾斜决定了太阳宫区域的美好前景。

　而且，太阳宫周围几大热殿区域的建筑密度越来越大，可开发用地日渐稀少，运营中暴露的问题也是只增不减，尤其是ＣＢＤ的延伸因其周围土地的稀缺受到了很大的限制，而太阳宫大片待开发用地恰恰可以弥补ＣＢＤ的延伸空间，随着这里环境的逐渐改善和开发热潮的形成，太阳宫必定会成为一个新的中央支撑点。

　太阳宫的地理优势还在于它紧挨着机场高速路，随着三元桥国门经济效益的日渐显现，这里已经是无可争议的一个纽带，变为城市建设不断推进的要点。

目前，该区域内写字楼项目较少，高档写字楼项目更是奇缺。

相对而言，区域内住宅项目的开发速度和规模都达到了较高的水平，2003年6月份超级住宅大盘“太阳星城”的推出以及“太阳宫新城”规划方案的确定，确定了该区域“以绿色居住为导向的国际化大社区”未来。

规划优势

太阳宫地区在规划设计上，充分吸取了以往北京城市建设的经验教训，其规划定位是“以绿色居住为导向的国际化大社区”，因此被北京市政府认定为未来三环沿线最适合居住的大型地产板块。

“以绿色居住为导向”是太阳宫地区规划的出发点。

规划将临近四环路的158公顷土地设计为绿化带和公园，成为外部大环境绿化；每个小区另有30％左右的占地面积设计成为小区内部绿化系统，两者相加，总计绿化面积可达180公顷。

沿京顺路，规划设置林带，隔绝城市交通的喧闹。

北部800米至900米宽的高尔夫球场用地，内设标准18洞高尔夫球场，同时规划建设别墅型休闲寓所，环境高雅，是闹市中不可多得的修身养性及社会交往的场所，西侧将建设水上乐园，空气清新，堪称都市中的世外桃源。

作为北京观赏河道之一的坝河，从西到东穿过本区，水面宽50米，计划增添游艇，可向西至后海、往东经东坝至通县游览观光。

在太阳宫地区整体规划中，绿化面积占到60％。

交通优势

太阳宫地区地理位置优越，交通规划完善，交通便捷是其优势中尤为重要的环节。

在对外交通方面，太阳宫新区四面被城市快速路环绕，北有四环路；南有三环路；东为机场高速路、京顺路；西为京承高速路；另有地铁13号线及通往机场的地铁和通往东坝的高架轻轨铁路，对外交通快捷便利、四通八达。

内部交通自成网络，有效地分割各居住小区。

规划中有三条主干道，太阳宫大街、太阳宫中路和曙光路。

规划区内另有四条城市次干道，辅助解决各小区与城市主干道及外部交通的联系，分别为太阳宫北街、太阳宫西路、太阳宫东路、麦子店西街。

另外，各小区内均规划有15米红线宽道路，联系城市道路与各居住小区，使它们之间形成有机整体，并满足机动车交通使用要求。

公共设施配套齐全，标准超前

太阳宫新区规划建设小学三所，中学两所，托儿所、幼儿园8所，加上周边成熟社区拥有的高质量各级学校，足以满足居住区4万余人口的需求。

同时，太阳宫新区还规划了可举行各种文化演出活动的文化活动中心，设有各种场馆的体育公园以及百货商店、综合便民店、集贸市场、大型超市、书店、药店、邮电、储蓄及其他第三产业设施。

环境优势

作为2002年北京市政府办理的60件实事之一，已全面完工并对外开放的太阳宫公园是朝阳区绿化隔离带上建设标准最高的公园，公园占地37.4公顷，总投资2.85亿元，该公园旁边即是面积达60公顷的体育主题公园和一个9洞高尔夫球场。

据了解，朝阳区有关政府部门也在积极地改变这里的市政条件和周围的环境，北京城市绿色规划带绕北京一周，唯独在四环东北角处蜿蜒到三环和四环之间，绿色空间让这一地区独有扑鼻而来的清新气息。

已全面完工并对外开放的太阳宫公园占地37公顷，是朝阳区绿化隔离带上建设标准最高的公园。

因此，绿色健康成为该区域楼盘奉若至宝的主题。

市政设施配套优势

电力：

新区新建110KV变电站，除负责本区多种用途供电外，仍有余量联网供应其他地区。

通讯：

新建为整个新区服务的10万门电话局；宽带：

太阳宫新区全线6孔管道接入100兆宽带网络，居民在家中就能享受宽带给生活带来的方便及乐趣；有线电视：

居民可以方便地接收到全国几十家电视台甚至包括日本、美国、韩国、德国等国家的电视节目；燃气及供暖：

太阳宫新区全部采用市政天然气供居民使用。

 商务枢纽地位凸显

随着三元桥国门经济效益的日渐显现，城市建设的不断推进，使太阳宫地区这个三环周边最后一块待开发的区域全面开工建设，也令东三环的起点从燕莎北移至三元西桥国展一带。

三元桥东承空港经济圈，西接东直门交通枢纽国华广场，北靠四元桥丽都商圈和亚运村、奥运村，南临CBD，处在已高高隆起的几大板块的交会处，是无可争议的一个纽带。

▲区域竞争项目分析

1、南银大厦

性质：

商住公寓

地址：

东三环北路2号

发展商：

北京南银大厦物业发展有限公司

物业管理：

北京南银大厦物业发展有限公司

服务设施：

银行、邮局、健康中心、美容美发、网球场、中西餐厅、咖啡厅

占地：

13000平米

建面：

55000平米

租金：

35美元/平米·月

车位费：

60美元/月·位（地上）180美元/月·位（地下

交房标准：

吊顶、白墙、水泥地面、玻璃门

2、佳诚广场

性质：

写字楼

装修状况：

公共部分精装修

地址：

朝阳东三环北路

均　　价：

3000美元/平方米

占地面积：

17690平方米

入住时间：

2005-3-30建筑面积：

141075平方米

佳程广场由两栋甲级写字楼、裙楼配套商业及大型地下停车库组成，为国际顶级建筑师公司——巴马丹拿（P&TGROUP）的灵感代表之作。

外墙采用高级反光玻璃幕墙配置铝板及石材的组合表现出建筑的现代感，汲取中国古代建筑美学之灵感，造就中西融汇的独特性格。

    项目总体布局气势磅礴，双塔凌云耸立，以"掌开而合"的形态，表达对世界的拥抱。

6000平方米入口广场上设有巨型水景园林，形成辉耀北京东区的新地标。

3、鹏润大厦

装修状况：

精装修

建筑类别：

36层塔楼

地址：

朝阳霄云路

均　　价：

2000美元/平方米

最高价：

2480美元

销售率：

85%

装修标准：

大堂：

荷兰制宝盾牌自动旋转门，高级进口大理石和花岗岩

电梯：

装备进口三菱客梯12部

卫生间：

高级进口卫生洁具,地面、墙面铺设花岗岩

供电：

采用双路供电系统，备有应急发电机组

供水：

中央热水供应系统

采暖：

美国原厂“约克”离心机组，4管制中央空调系统

通讯：

法国ACOME综合布线系统

开盘时间：

2000年7月31日

入住时间：

2000年9月1日

占地面积：

17600平方米建筑面积：

200000平方米

4、幸福大厦

租金：

19美元/平米·月（含：

物业费、水、电、空调、取暖费）

车位：

固定RMB600元/月·位临时RMB150元/月·位

交房标准:

吊顶、壁纸、地毯

服务设施:

员工餐厅、银行、邮局、机票定购、多功能厅等

5、第一上海中心

最低价：

19000元/平方米

最高价：

2700美元/平方米

租金：

19美元/月·平米

开盘时间：

2000-12-1

入住时间：

2000-11-1

150个停车位,出租地上400元/月,地下900元/月

物业管理费：

12元/平方米。

月

建筑面积：

32000平方米

装修设备:

结构：

现浇剪力墙

外墙：

高级涂料电梯：

每层三部芬兰通力电梯门窗：

窗式玻璃幕墙

供水：

24小时中央热水供应系统

采暖：

多路控制中央冷暖空调系统

通讯：

IDD国际直达电话，PDS综合布线

6、庆安大厦

租金：

4元/天/㎡

位置：

东三环北路

甲级写字楼

中央空调

7、新恒基国际大厦

服务设施：

总服务台、银行、邮局、商务中心、票务货运、会议厅

入住公司：

中国远洋物流公司，美国科麦奇石油公司，上海三菱电梯北京分公司

单价：

2200美元/平米租金：

22美元/月·平米

精装修：

吊顶、地毯

8、京城大厦

位置：

朝阳区新源南路只出租

纯写字楼

租金：

36美元/平方米·月

卫星系统综合布线中央监控消防系统

电梯：

OTIS电脑群控豪华电梯中央空调总建筑面积：

140000平米

发展商：

中国国际信托投资公司

9、大通大厦

地处北京朝阳区三元桥

租金$22-24元/月/㎡

大厦为地下一层，地上九层，呈L型建筑，外部为玻璃幕墙装饰，造型美观、典雅。

占地面积：

1230平米，建筑面积：

12022.9平米，71—657平米大面积弹性空间、多种户型供您选择。

出租价格：

5元人民币/天/平方米

写字间装修状况：

地毯、白墙、天花吊顶（精装修）

配套设施：

商务中心、会客室、电梯、车位、通讯、公用卫生间、餐厅、美容健身、洗浴中心、中央空调、卫星电视、宽带接入、安全监控及消防喷淋物业管理费、空调费、水费含于房屋租金中

物业管理公司：

北京大通物业管理有限责任公司

▲周边写字楼项目统计分析

图一、周边竞争项目销售价格分析表（单位：

美元/平米）

图二、周边竞争项目租金价格分析表（单位：

美元/平米·月）

根据以上统计分析结果显示，该区域写字楼物业档次普遍较高，达到甲级水准的占90%以上。

平均价格在2600美元/平米左右，租金也保持在24美元/平米·月的较高水准。

准修标准较高，在智能化、通讯综合布线、消防智能、电梯、中央空调等方面配置较高。

太阳宫区域，新开写字楼项目较少，竞争压力主要来自于三环沿线各项目。

但是随着太阳宫区域交通和配套设施的完备，区位优势凸现。

加之今年东部区域尤其是CBD区域供给断档，给该区域提供了难得的市场机会。