大型主力店拓展要求.doc
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大型主力店的选址
主力店是从美国传来的，英文叫做ANCHOR。
ANCHOR是什么意思呢？
是船的锚。
一个船没有锚就飘浮不定，有了锚就可以稳定住船、定准位置。
如果一个购物中心里面没有锚，那么商场的定位就做不出来。
主力店年租期一般时间很长，可能15年，也可能20年。
开发商对这块的策划会很重视。
主力店其实有很多种，不但有像沃尔玛、家乐福、欧尚、百安居等这些业态，另外还有软商业，包括餐饮娱乐、生活品味、建材家居等等次主力店。
主力店有很多要求，他们对商场起着关键的作用。
主力店提出的要求可能跟发展商原来开发定位确实有很大的距离。
国内外有很多大型的购物中心和MALL项目，他们都有3、4家的主力店作为总的商场形象、定位。
大型主力店的选址要求及开店计划－－百货主力店
第一种主力店是百货。
目前我国传统的百货店大多数已经变成了一个小型的购物中心，而且这类微型的购物中心越来越多。
在一个购物中心里，百货是比较重要的客源（聚客之源）。
现在百货业态也变得多样化，除了一般综合型的百货店（北京王府井），还有时尚百货（女人世界）、高端百货店（香港恒隆），外资的很多百货也有一些新的形态考虑进来中国大陆。
现在国际百货基本已经进入国内一线城市，一线城市越来越饱和了。
大多数都在进军一线级城市的老商业中心，将会出现一种各自为战的局面，从而会导致“恶性竞争”！
很少有发展商或者是运营商将这个区域的百货整合在一起来，形成差异化经营。
自由品牌的百货将会很快地转入到二、三线城市，主要是一些大的省会城市。
如：
沈阳、长春等
一般百货店选点面积都要2－3万以上，这也是一个瓶颈。
现在发展商招商都面临一个很大的难题和矛盾，就是最好的位置一般都给百货，商业面积很大，百货店跟其他专门店的竞争是免不了的。
第二个问题，百货店给的租金比较低，跟这些百货店谈判难度是比较高的。
在国内基本上一大半以上都是以综合百货为主。
像主题百货、精品百货、时尚百货选择不多。
还有外资百货进入国内，像连卡佛、新世界、香港的恒隆、崇高他们进入的并不多，招商的时候遇到很大的难题（难题还有，很多发展商的项目定位都是——国际顶级品牌的百货，首先从定位上就会形成——资源紧张的竞争！
）。
发展商谈判的时候很难争取到比较好的条件。
有很多发展商现在为了解决这个问题，打算将这块变成自己做，这个案例在国内很多地区都有。
跟百货店合作的模式不单纯是租赁，反过来需要百货店营运商（铜锣湾、燕莎等都在从事着二房东的角色）输出管理，由业主方投资。
因为你是单店独户，你的风险是非常高的，发展商要深入考虑，成功的机会坦白说不是很高。
所以发展商在百货主力店招商上要考虑仔细，财务上的预测要做的很准确。
大型主力店的选址要求及开店计划－－流行百货展店标准
城市规模1、省会城市或中心城市2、城区常住人口100万以上，年人均消费支出9000元以上。
商圈条件1、商圈：
城市中心或繁华商业街，可以辐射全市人口，紧邻城市主干道，有12条以上公交线，店面日均人流量20万以上。
竞争对手5公里内竞争对手不超过4家。
物业条件
1、使用寿命：
结构使用年限＞租赁期限。
2、结构改造：
在国家规范许可范围内，满足经营需求。
3、建筑物结构：
框架结构。
4、层高：
5.1米。
5、柱距：
8米×8米。
6、楼面载荷：
超市卖场4千牛/平方米，百货卖场3.5千牛/平方米，库房5千牛/平方米。
7、总建筑面积：
30000平方米。
8、百货建筑面积：
5000平方米/层，以4层为宜。
9、超市建筑面积：
10000平方米。
10、地面停车场面积：
3000平方米。
11、地下停车场面积：
10000平方米。
12、库房面积：
5000平方米。
13、办公区面积：
800平方米。
14、卸货区面积：
300平方米。
15、卸货平台：
高度0.8米，面宽：
15米，进深：
20米。
16、卸货通道（消防通道）宽幅：
5米。
17、地下室防水：
混凝土刚性自防水加卷材柔性防水。
18、能源供应：
经营方独立开户，用电量0.2千伏安/平方米，其他根据规范可满足经营需要。
合作方式租赁，期限20年。
北京华联百货——选址标准
大型主力店的选址要求及开店计划－－老牌百货展店标准
王府井百货专注于零售百货业态的发展。
经营宗旨：
"一切从顾客出发，一切让顾客满意"
经营范围：
化妆品、黄金珠宝、钟表眼镜、工艺礼品、男女服装、运动装、配装配饰、针织内衣、儿童用品、男女鞋、箱包皮具、家居用品、办公用品、音像器材，通讯器材、生活电器、大型超市、中西快餐、休闲水吧、美容美发、电玩娱乐、婚沙摄影、银行、药店、便民服务项目等。
连锁战略：
构建以北京为中心，遍布华南、西南、华中、华东地区四大经济区域中心城市黄金地段的一级连锁销售网络，把王府井字号引出北京，走向全国，再以这些中心城市的网络为基础，向周边地区进行第二级网络辐射。
选址板块：
业态模式：
1、现代综合百货2、主题百货3、城市购物中心4、生活超市
合作形式：
独资、合资、租赁、重组
项目要求：
A、经营区面积要求：
3万平方米以上，单层面积4千平方米以上；
B、停车场位数量：
200-500个；
C、楼层首层层高不低于5.2米，其它不低于4.8米；
D、柱距7米以上。
大型主力店的选址要求及开店计划－－大卖场主力店
第二种主力店是大卖场（包括300平米以上超市）。
大卖场因为竞争对手比较多，所以发展商跟他们谈判比较容易。
05年中国连锁企业30强里，超市是很多的。
国内的大卖场、超市做的越来越不错，国内的并不一定比国外的超市差，因为他们了解很多的区域文化、社会文化、消费文化。
超市一般选址来说，大卖场都是1－2万平米，综合超市就是2500平米以上。
在市区找2万一个面积的大卖场是比较困难的，发展商现在也比较精明了，所以谈起来比较难。
反过来一些社区店作为扩充策略来讲比较现实一点。
大型主力店的选址要求及开店计划－－大型仓储式超市的基本场地要求和建设标准
开发商负责工程建设的事实,实施内容在原则上需有使用方工程部门相对应涉及原作技术交流之后出全套施工图纸方案,并照图施工,最终按照国家规范进行验收.标准大致如下:
面积要求:
1、占地面积:
约20000平方米;
2、卖场面积:
单层约10000平方米,如达不到,单层不低于5000平方米,总经营面积10000_--15000均可;
3、停车场面积:
提供约10000平方米获200个地上专用免费车位.
4、房屋：
主体由钢结构或混凝土框架结构建设均可；
5、卖场：
卖场临街面与进深（即长宽）标准比例为7：
4，柱距8-10米，在当地消防部门及设计允许的情况下尽量减少承重墙，令营业面积最大化；
6、层高：
净高不低于3.5—4米；
7、地面：
铺设象牙白活浅色工业超市专用砖；
8、内墙：
白墙耍如娇气；
9、赵明：
配知识和大型超市及卖场要求两度的照明设施（具体参考使用方工程部施工图纸）；
10、坡梯:
卖场多于一层的每层须配置两部自动扶梯（不超过12度的）;
11、货梯和谐获取：
两部3吨以上的货梯，地面一层不少于500平米的专用卸货区，本商场周边需有环形车道以方便购物车及货车进出；
12、标及招牌：
提供本商厦正面及侧面显著位置或屋顶设置店标及招牌。
大型主力店的选址要求及开店计划－－大卖场项目交付使用条件
工程设计及时供应严格按照国家的有关规范要求进行，满足乙方商业经营的需要，并达到以下各项要求：
建筑物
1、总建筑面积约为20000平方米，框架结构共计不超过2层、各层层高5-7米，净使用高度：
大卖场3.5米（指灯下皮）ShoppingMall净高3.6米（指吊顶下皮）；
2、柱网尺寸：
（8~8米）*（8~8米）为宜；
结构形式：
框架结构：
（8.4米）*（8.4米）为宜。
3、卖场面积为200*200*12的超市专用地砖，地面荷载达到700-800公斤/平方米；滞货区为耐辗压硬化地面，地面荷载达到1000公斤/平方米以上，局部（如冷库、面包机房等）荷载达到1000公斤/平方米ShoppingMall地面为浅色瓷砖，具体规格根据店面设计确定；屋顶应进行吊顶处理；荷载按规范进行设计。
有防水要求的区域进行达到使用要求的防水施工处理；
4、建筑内墙面及屋顶涂白，地面厂乙方要求进行装修，各专业管道按乙方确认的施工图指定的位置接到位，具备进行货架布货后即可开业的要求；
5、厕所：
各层卖场外侧应有厕所和具备改造厕所的位置。
内部设施完善，做中档装修，具备使用功能；
6、办公区：
应进行装修，即屋顶应进行吊顶，白色墙面，各专业管道到位，具备人员进入即可使用的要求；卫生间做中档装修,即设施完善，具备使用功能；
7、收货场地面应为柏油或混凝土地面，并配有防雨罩棚；
8、总图：
建筑周围的通道应保证送货车辆进出有足够的空间；个种流线组织比较合理。
建筑外围通道在满足消防局等相关部门的基本要求下，最好使货流围绕建筑形成环行通道；同时要尽量做到不与客流发生冲突；
9、建筑物在达到以上建筑要求的情况下，室外环行通道宽度需满足地方消防局的相关规定；
10、应有符合使用要求的消防设施、集中空调设施、上下水设施、点容量及各种设备使用位置或可进行改造位置。
供电系统
1、供电系统为双路10KV电源（或备用独立使用的发电机组）；
2、供电容量为3500KVA（以最终设计要求为准），并在满足建筑相关设施、设备用电情况下（如空调、消防、一次照明、电梯等）为卖场预留800KVA的经营性用电；根据店面布局图及用电点要求，将电源引至相应用电点，并分户计量；
3、对超市的等重要负荷采用双电源供电，末端互投，以最终设计图为准；
4、综合接地电阻不大于1欧姆。
照明系统
1、卖场采用36W高效节能双管荧光灯带的照明方式，灯带间距为2.5米，照度在衰减后应达到800Lx以上，灯带走向应根据乙方提供的卖场施工；
2、建筑物内配备事故照明应急灯装置，且符合相关规范要求；
3、滞货区采用250W金卤灯或灯带，照度在衰减后应达到400Lx，按照乙方提供的方案进行施工。
空调系统
采用中央空调方式，室内温度应达到国家对大型商业设施的设计规范要求。
在建筑物交付使用时空调系统应能达到良好的运行状态。
温度：
冬季，卖场、办公区16±2℃；
夏季，卖场、办公区26±2℃。
湿度：
小于65%。
新风量17-25立方米/人.小时；
给排水系统
1、室内、外给排水管网应根据设计要求施工，且具备使用功能；
2、经营性给排水使用点应根据具体要求施工，且具备使用功能；
3、经营制冷系统管沟。
4、室外给排水管网应布置成环状管网，且应从两条不同的市政管网取水；
5、生活用水应有防止二次污染设施；
6、在终端用户上设分水表，以利于计量；
7、其他未尽事宜均按国家有关规范执行。
消防系统
1、按国家消防有关规定进行设计施工，其设备在交工时应验收完毕具备良好的运行功能；
2、室内防火分区的设计应由双方共同商议确定，如使用防火墙及防火卷帘门方式，
其卷帘门的位置应根据经营需要共同协商确定；
3、按照防火有关要求，配备消防设备及器材。
电梯
建筑物配置的客、货梯（货梯轿尺寸为2400毫米*2400毫米，载重≥2T）人行坡道梯（坡道梯的坡度不应大于12°）的数量及布置应按乙方确认的设计方案进行布置，在建筑交付使用时，应验收完毕并具备良好的运行功能。
停车场及室外照明
1、地面停车场及绿化停车场以外路面采用标准沥青
2、应根据有关部门对临街建筑及广场的照明要求设计并配备照明设施。
分户计量设施
应按照乙方确认的施工图设计要求，安装水、电、煤气分户计量设施。
大型主力店的选址要求及开店计划－－北京华联2005年开店思路
北京华联根据在2005年2月22日的集团投资部每月例会上的讲话整理而成。
一、负责区域内家庭百货（做大超市，放大百货，并以百货的形式去管理）的开店思路。
1、郑州1-2家；郑州周边2-3家。
2、合肥1-2家；合肥周边1-2家。
3、南京1-2家；南京周边2-3家。
4、杭州2-3家；杭州周边2-3家。
5、武汉1-2家；武汉周边1-2家。
6、长沙1-2家；郑州周边1-2家。
7、南宁1-2家；郑州周边1-2家。
8、南昌1家；南昌周边1-2家。
9、沈阳3家；周边5家。
10、长春1家；周边2家。
二、总体思路：
华中为重点；华南放缓，非条件好不做；华东正常开展。
三、一类商圈考虑流行百货，能开购物中心最好。
四、二类商圈考虑家庭百货，能开购物中心也行。
五、三类商圈为社区商圈，考虑开综超。
六、四类商圈为新区商圈，考虑开综超或家百。
七、注意商圈的区划，流行百货一定要把握中心商业区；家庭百货要和中心商业区拉开距离，不可在中心商业区的核心商圈辐射半径内。
大型主力店的选址要求及开店计划－－超市开店的选址技巧
一、周围有多少潜在顾客才可开设1家超市？
2000户的住宅小区可还设1家600-800平方米的小型超市；10000户的住宅小区可开设1家2000平方米的中型超市。
二、超市选点时考虑的潜在顾客应包括那三个方面？
1.人口密度；
2.年龄结构；
3.消费水平。
三、超市选址时应考虑那些因素？
1．地理因素：
目标地址所在地区的特点；
2．商品因素：
超市自身所经营的商品种类特色是否与所在商圈的居民购物惯相符；
3．经营规模：
超市自身经营规模与商圈覆盖范围成正比；
4．竞争对手：
如何充分应对商圈内竞争对手的威胁并加以有效利用；
5．交通情况：
能否提供足够的交通工具（场所）给顾客？
6．促销手段：
超市自身是否有足够的促销预算及相应的促销手段以吸引顾客？
四、小型超市（120-400m2）选址的理想地点是哪里？
小型超市的店址一般设在居民聚集区或小型商业区，顾客步行10分，乘或骑车几分钟就可到达。
五、中型超市（400-2500m2）选址的理想地点是哪里？
中型超市的店址一般选在都市中小型的商业区，距离居民区只有步行10分钟或驾车5分钟左右的距离，还配有停车场及自行车和摩托车的停车位。
六、大型超市（2500m2以上）选址的理想地点是哪里？
大型超是一般选址于城市经济比较发达的中心商业区，顾客流量大，购买频率高，有利于实现超市低价格、大销量的营销策略。
一般应配备大型的停车场，还必须配备自行车和摩托车存车处。
七、开店实施的计划应考虑哪些方面？
用地计划--用地的选定、确保及整备。
建设计划：
店铺配置及面积的决定；平面计划的决定；建筑物外装的决定；
设备计划：
装潢计划
物品计划
关连设施建设计划
八．如何给超市起个好名字？
简洁易懂、独特新颖、尽量用开音节以达到朗朗上口的效果。
如：
柯达、万佳、家乐福。
大型主力店的选址要求及开店计划－－电影院主力店
对于一些开发商来讲，电影院是一个新的形态。
04年底全中国有电影院6000多家，36条电影院线，05年上半年票房收入5.5亿。
04年底建成100高标准的数字放映厅，03年对影院实行星级制。
因为加入WTO后，外资在7个试点城市可以控股国内影院最高达75％。
深圳万象城嘉禾电影院开了一间旗舰店在里面，对整个商场影响非常大，每月的生意比香港还好。
一般电影院选址都要8、9米以上，租期10－15年，座位数量600个以上。
如果发展商盖完物业才谈判，调整的费用很高，也绝对不可能将房屋结构调整到适合的高度。
所以最好做概念设计的时候就要跟电影院的营运商开始洽谈，如果太迟的话基本上这个电影院很难进来。
大型主力店的选址要求及开店计划－－餐饮业
开店选址不可忽略细节经营吃的不妨学KFC
一项事业的成功往往离不开天时、地利、人和。
一旦决定开店，必须对所选地点作全面的考察，了解该区人口密度、人缘等等。
开店选址是很讲究的，一般应该掌握以下10个细节。
1.交通便利。
在主要车站的附近，或者在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。
选择哪一边较有利于经营，需要观察马路两边行人流量，以行人较多的一边为好。
2.接近人们聚集的场所。
如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点，来过的顾客向别人宣传介绍，会比较容易指引人光顾。
3.选择人口增加较快的地方。
企业、居民区和市政的发展，会给店铺带来更多的顾客，并使其在经营上更具发展潜力。
4.要选择较少横街或障碍物的一边。
许多时候，行人为了要过马路，因而集中精力去躲避车辆或其他来往行人，而忽略了一旁的店铺。
5.选取自发形成某类市场的地段。
在长期的经营中，某街某市场会自发形成销售某类商品的“集中市场”，事实证明，对那些经营耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。
因为人们一想到购买某商品就会自然而然地想起这个地方。
6.根据经营内容来选择地址。
店铺销售的商品种类不同，其对店址的要求也不同。
有的店铺要求开在人流量大的地方，比如服装店、小超市，但并不是所有的店铺都适合开在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服务中心，就适宜开在偏僻、安静一些的地方。
7.要有“傍大款”意识。
即把店铺开在著名连锁店或品牌店附近，甚至可以开在它的旁边。
与超市、商厦、饭店、24小时药店、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、银行、邮局、洗衣店、冲印店、社区服务中心、社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻。
例如，你想经营吃的，那你就将店铺开在“麦当劳”、“肯德基”的周围。
因为，这些著名的洋快餐在选择店址前已做过大量细致的市场调查，挨着它们开店，不仅可省去考察场地的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应“捡”些顾客。
8.位于商业中心街道。
东西走向街道最好坐北朝南；南北走向街道最好坐西朝东，尽可能位于十字路口的西北拐角。
另外，三叉路口是好地方；在坡路上开店不可取；路面与店铺地面高低不能太悬殊。
9.要选择有广告空间的店面。
有的店面没有独立门面，店门前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间。
10.选择由冷变热的区位。
与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择不远的将来由冷变热目前未被看好的街道或市区。
大型主力店的选址要求及开店计划－－电器业选址标准
于群
◎国美电器3C店——3C店类型规划
一、商业街店----临街商铺（一层）。
处于市级商圈、区级商圈。
二、店中店 ----在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区。
处于市级商圈、区级商圈。
三、社区店 ----位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右（一层）。
四、特定市场店----手机、IT一条街（一层）。
市级手机、IT一条街。
五、交通枢纽店----位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。
3C店规模要求
一、小型店：
30～50平米。
二、中型店：
80～120平米、160～240平米。
三、大型店：
260～320平米。
四、旗舰店：
400平米左右。
原则上小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。
商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。
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大型主力店的选址要求及开店计划－－电器业选址标准
◎五星电器——选址标准
A、总面积3000～6000平方米左右不等
B、地段较为成熟，有一定的竞争力
◎永乐电器——选址标准
A、总租赁面积2500平方米以上不等，层高不低于3米
B、交通便利，有足量停车位
◎苏宁电器连锁发展选址要求
随着苏宁电器在全国的连锁扩张，在全国不同地区和级别的城市均需要符合开设商场条件的商业物业。
具体区域要求如下：
市场类别要求开店区位店面规模
副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市
核心商圈5000平米以上
区域商圈4000平米以上
大型社区3000平米以上
地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心3000平米以上
县级市场江苏、浙江、广东等地的县级市内陆省份发展较快的县级市（百强县优先）副省级以上城市的较发达的郊区县
核心商圈核心位置3000平米以上
苏宁电器连锁店选址标准如下：
产权：
独立、清晰的产权
区位：
位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利
面积：
3000平方米以上
楼层：
从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼
广场：
物业距街道的距离在6米以上，有开阔的停车场地和门前广场
设施：
合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）
大型主力店的选址要求及开店计划－－兴万家[超市]
一、社区购物中心
商圈要求：
消费者步行到达店址所需时间在10分钟以内的范围为核心商圈，所需10--30分钟的范围为边际商圈，商圈内具有固定住所的常住人口为主体的现有及潜在人口总数，要求在15-20万人，且周边人口具有一定的增长趋势
物业要求：
面积在10000--20000平方米之间，楼层不超过三层，层高以米为最佳，净高不低于3.2米，柱距以8米×8米为宜，物业纵深以30--50米为佳
二、社区型综合超市
商圈要求：
消费者步行到达店址所需时间在20分种以内的商圈范围，商圈内具有固定住所的常住人口及潜在增长人口总数要求在5--8万人，且周边人口具有一定的增长趋势
物业要求：
面积在2000--6000平方米之间，以单层面积不少于2000平方米，楼层数不超过两层为最佳，层高以5米为宜净高不低于3。
2米，柱间距以8米*8米为宜，物业纵深要求以30-40米为佳。
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