房地产估价设计任务书16年11.docx

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房地产估价设计任务书16年11

河北建筑工程学院

课程设计任务书

课程名称：

房地产估价

院系：

经济管理学院

专业：

房地产管理

班级：

房管131

学号：

学生姓名：

指导教师：

吕利栋

职称：

讲师

2016年6月19日

《房地产估价》课程设计任务书

一、本课程设计的目的

熟悉房地产估价一般程序；深刻理解并熟练运用房地产估价原则；掌握并熟练运用各种房地产估价方法；掌握房地产估价报告的程序、内容、方法格式，培养独立编制房地产估价报告的能力。

提高理论联系实际，分析和解决实际问题的能力。

二、本课程设计的任务和要求

（一）课程设计任务

对项目所在地房地产市场进行调查研究；根据房地产项目背景和估价业务背景和市场调查结论确定估价对象、估价目的、估价时点和估价方法；利用2种以上的估价方法确定估价对象的客观合理价格；独立完成房地产估价报告，作出结论。

（二）课程设计要求

概念清楚，房地产估价原则和估价方法选择适当，计算正确，数据取得准确，内容翔实，结论完整。

要求独立完成。

三、本课程设计时间

一周。

四、本课程设计背景资料

估价对象为张家口市某写字楼。

委托单位为张家口某公司，为写字楼的所有者。

估价时点为2016年6月5日。

估价目的为房地产交易。

试通过以下背景资料，并且结合对该项目所在地的调查，按照房地产估价原则和估价程序，并选择适当的估价方法对目标房地产进行估价，并按照估价报告的标准格式作出估价报告。

该写字楼位于张家口市高新区行政区域中心，其北接敬业路，南邻纬二路，西接经二路，东临经三路。

占地面积31600平米，土地使用权获取方式为通过市场挂牌取得，每亩地200万。

获得土地为熟地，使用权50年。

建筑结构为框架结构。

该写字楼建筑主体由南楼、北楼、东配楼、西配楼及地下车库五部分组成。

地上十层，地下车库一层。

其中南北主楼建筑面积5.81万平米，共有房间1300间，其中多功能会议室32间，建筑面积3000平米，除满足普通功能外还配备网络、电子会议、远程视频等高科技现代会议系统；贵宾接待厅三间，建筑面积3100平米，健身中心建筑面积1000平米，餐厅1000平米，其余为普通办公室3550间，建筑面积5万平米。

东西配楼均为普通办公室，共600间，建筑面积2.1万平米。

室外建设区域中心广场，绿化面积3000平米，喷泉水景一处，面积200平米。

卵石路800米，凉亭一处，建筑面积60平米。

成为新区标志性景观点。

根据市场调查，采用两种以上的适当方法对该房地产项目估价并编写估价报告。

五、课程设计的成绩考核与评定：

1、出勤率占10%，

2、格式和内容符合房地产估价规范程度占20%，

3、估价原则、估价时点、估价方法等理论知识的掌握占30%，

4、理论知识的综合运用占20%

5、公式采用、运算及结果占20%；

房地产估价报告

估价项目名称：

张家口市某写字楼

委托方：

张家口市某公司

估价方：

河北建筑工程学院房管131

估价人员：

李延枝

估价作业日期：

2016年6月5日—2016年6月12日

估价报告编号：

***评字[2009]第***号

目录

致委托方函.....................................................................................2

估价人员声明......................................................................................4

估价的假设和限制条件....................................................................5

房地产估价结果报告.......................................................................9

（一）、委托方..........................................9

（二）、估价方..........................................9

（三）、估价对象.......................................10

（四）、估价目的.......................................16

（五）、估价时点.......................................17

（六）、价值定义.......................................17

（七）、估价依据.......................................17

（八）、估价原则.......................................18

（九）、估价方法.......................................19

（十）、估价结果.......................................19

（十一）、估价人员.....................................21

（十二）、估价作业日期.................................21

（十三）、估价报告应用的有效期.........................21

估价技术报告

（一）个别因素分析

（二）区域因素分析

（三）市场背景分析

（四）估价技术路线

（五）最高最佳使用原则

（六）估价方法选用

（七）估价测算过程

（八））估价结果

附件

课程设计心得体会

致委托方函

张家口某公司：

受贵公司委托，我们对位于张家口高新区的某写字楼的价值进行了评估，估价目的是为委托方进行房地产交易提供市场价值参考，估价时点为2016年6月5日。

在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，根据估价目的，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值1089569

元，大写（人民币）：

壹佰零捌萬玖仟伍佰陆拾玖元整，单价：

8381.3元/M2

此致！

xx房地产估价事务所

法定代表人

2016年6月12日

估价人员声明。

对本报告我们特作如下郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘查，并对勘查的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘查仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触的到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。

除非另有协议，我们不承担对估价对象出现的问题进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料等相关资料由委托方提供，委托方应对资料的真实、可靠性负责。

因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

8、本估价报告结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。

未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。

10、未来市场变化风险和短期强制性政策等因素对土地价值均产生一定的影响，本报告未考虑政策风险

11、估价人员只对估价过程和结论合乎估价技术规范及职业规范负责，对委托方的最终定价决策不负直接责任。

估价的假设和限制条件

（一）估价假设条件

1、本报告以委托方提供的资料真实、合法、完整为假设前提。

2、本报告估价结果为估价对象在估价时点的公开市场价格，不考虑短期变现因素的影响。

3、委托方合法取得现有产权资料。

4、委托方未欠缴土地出让金，有关估价对象的其他应缴税费均已全额缴纳。

5、在估价时点估价对象不存在任何产权纠纷，不受任何权利限制，可以在公开市场上进行合法转让。

（二）估价限制条件

1.估价时点后，估价报告有效期内估价对象的价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价报告。

2.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。

3.本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响

4.本报告得出的估价结果，仅反映估价对象在本次估价目的公开市场条件下的客观公允价值，该结论仅适用于本次估价，不对其他用途负责。

。

估价结果报告

一估价委托人：

张家口市某公司

二．估价机构：

河北建筑工程学院

三．估价对象

估价对象为张家口市某写字楼，该写字楼位于张家口市高新区行政区域中心，其北接敬业路，南邻纬二路，西接经二路，东临经三路。

占地面积31600平米，土地使用权获取方式为通过市场挂牌取得，获得土地为熟地，使用权50年。

该写字楼建筑结构为框架结构，建筑主体由南楼、北楼、东配楼、西配楼及地下车库五部分组成。

地上十层，地下车库一层。

其中南北主楼建筑面积5.81万平米，共有房间1300间，其中多功能会议室32间，建筑面积3000平米，除满足普通功能外还配备网络、电子会议、远程视频等高科技现代会议系统；贵宾接待厅三间，建筑面积3100平米，健身中心建筑面积1000平米，餐厅1000平米，其余为普通办公室3550间，建筑面积5万平米。

东西配楼均为普通办公室，共600间，建筑面积2.1万平米。

室外建设区域中心广场，绿化面积3000平米，喷泉水景一处，面积200平米。

卵石路800米，凉亭一处，建筑面积60平米。

成为新区标志性景观点。

四．估价目的

为委托人将估价对象进行房地产交易提供市场价值参考

五．估价时点

2016年6月5日

六．价值定义

采用公开市场价值标准，本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。

本报告所确定的价值为估价对象房地产在估价时点完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值。

七、估价依据

1委托方与本估价机构签订的房地产估价委托书

2房屋所有权证

3国有土地使用权证

4《中华人民共和国城市房地产管理法》

5《中华人民共和国土地管理法》

6《房地产估价规范》（国标GB/T50291-1999）

7张家口市政府及有关部门颁布的有关法律、法规

8委托方提供的与本次估价有关的资料

9评估人员掌握和实地勘查、调查、搜集的资料

10本估价机构掌握的房地产市场相关资料

八、估价原则

本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。

具体依据下列原则：

1、合法原则遵循合法原则，即要求房地产估价应以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。

2、最高最佳使用原则所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。

它是指法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。

3、替代原则替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。

同一供求范围是指与估价对象相同或相近的房地产所处的区域范围。

4、估价时点原则估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点上的客观合理价格或价值。

估价不是求取估价对象在所有时间上的价格，而是求取估价对象在某一时间上的价格，而这一时间不是估价人员可以随意假定的，必须依据估价目的来确定，这一时点即是估价时点。

5、公平原则公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。

九．估价方法

根据《房地产估价规范》（GB／T50291—1999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法等。

因估价对象为完整房产，考虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃，且类似交易案例较多，宜采用市场法进行估价；又根据该房地产为写字楼，有出租收益，可以采用收益法进行估价。

市场法是在同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正，求取估价对象房地产比准价格。

收益法是预测估价对象未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

十．估价结果

根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验，确定该房地产在估价时点2016年6月5日的公开市场价值为人民币：

1089569元，大写（人民币）：

壹佰零捌萬玖仟伍佰陆拾玖元整，单价：

8381.3

元/M2。

十一．估价人员

估价人员：

李延枝

十二．估价作业日期

2016年6月5日至2016年6月12日

十三．估价报告应用的有效期

本报告使用期限为一年，即2016年

估价技术报告

一个别因素分析

1.估价对象实物与权益状况分析

本次估价对象为张家口市某写字楼。

委托单位为张家口某公司，为写字楼的所有者。

该写字楼位于张家口市高新区行政区域中心，其北接敬业路，南邻纬二路，西接经二路，东临经三路。

占地面积31600平米，土地使用权获取方式为通过市场挂牌取得，每亩地200万。

获得土地为熟地，使用权50年。

建筑结构为框架结构。

该写字楼建筑主体由南楼、北楼、东配楼、西配楼及地下车库五部分组成。

地上十层，地下车库一层。

其中南北主楼建筑面积5.81万平米，共有房间1300间，其中多功能会议室32间，建筑面积3000平米，除满足普通功能外还配备网络、电子会议、远程视频等高科技现代会议系统；贵宾接待厅三间，建筑面积3100平米，健身中心建筑面积1000平米，餐厅1000平米，其余为普通办公室3550间，建筑面积5万平米。

东西配楼均为普通办公室，共600间，建筑面积2.1万平米。

室外建设区域中心广场，绿化面积3000平米，喷泉水景一处，面积200平米。

卵石路800米，凉亭一处，建筑面积60平米。

成为新区标志性景观点。

据现场勘察，估价对象结构施工质量良好，装修保养情况较好，未发现基础沉降、结构变形等现象。

用年限法和现场观察法确定估价对象成新率为95%。

土地产权性质为出让土地使用权，出让条件为七通一平。

委托方持有《国有土地使用证》获得方式为通过市场挂牌取得，获得土地时间为2012年10月，土地使用年限为50年，写字楼所有权人为张家口某公司。

建设期为2013年4月5日到2014年11月5日。

写字楼总层数为地上十层，地下车库一层，建筑主体由南楼、北楼、东配楼、西配楼及地下车库五部分组成。

其中南北主楼建筑面积5.81万平米，东西配楼建筑面积2.1万平米。

二区域因素分析

1区域概况

区域位置：

估价对象位于张家口市高新区行政区域中心，该写字楼北接敬业路，南邻纬三路，西接纬二路，东临纬三路，地理位置优越。

周边成熟度：

写字楼周边有海关大楼，时代广场，世纪豪园小区，府街庭院小区，盛华小区等，周边成熟度较高。

交通：

写字楼附近有33路、11路、7路、1路、10路、301等多条公交车站，交通便利。

南面有张家口火车站，东面有张承高速，通达性较好

基础设施状况：

估价对象所处地区，土地现状开发程度达到“七通一平”（通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）基础设施配套齐全。

公共服务设施及教育配套设施：

写字楼附近有中国银行、工商银行、建设银行、华联超市，乐购超市，张家口市政府，张家口市第二医院，高庙小学，柳树屯小学，河北北方学院，河北建筑工程学院，生活服务及教育设施较齐全。

自然环境和人文环境：

估价对象室外中心广场绿化达到3000平米，写字楼附近有市民广场，自然环境及人文环境较好。

三市场背景分析

纵观全国房地产市场，政府接连推出降息降准、调整二套房公积金首付比例、推行公积金异地贷款、开放二孩等多种利好政策来稳固和推动楼市发展，再加上奥运、高铁、京津冀一体化的促进，张家口的楼市似乎有太多的利好。

但是在全国楼市“去库存”的大环境下，尤其是全国3、4线城市楼市普遍低靡的情况下，我认为2016年张家口房价继续上涨的可能性不大,会呈现基本稳定的态势。

四最高最佳使用分析

房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提。

最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种可能的使用。

最高最佳使用分析真正体现估价的客观性。

1、法律上的许可性：

估价对象在法律、城市规划许可范围内不受现时使用状况的限制。

项目各项证件齐全，法律上合法。

2、技术上的可能性：

即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。

估价对象作为使用中现房，已经实现合理的使用要求。

3、经济上的可行性：

即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得的最大收益的使用方式。

4、价值最大性：

使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。

5、土地与建筑物的均衡性：

即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。

估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。

6、与外部环境的协调性：

应按房地产与周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。

7、可持续发展性：

按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势，使未来利益最大化的使用方式。

估价对象现状用途写字楼

与其所处区域配套设施功能相符，根据同一区域内物业使用状况及未来发展趋势，估价对象按照现状用途继续使用最为有利。

，本估价对象位于济南东部产业带东临凤岐路南靠经十路北依历城商业园。

根据委托方提供的资料及估价对象的现状。

我们认为估价对象在满足合法原则的前提下继续作为商业用途开发建设最为有效。

五估价方法选用

估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和对邻近地区调查之后根据估价对象的特点及本身的实际情况选取市场比较法和成本法作为本次土地使用权估价的基本方法

市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成之类似用途土地交易案例的交易价格交易时间等估价相关数据资料对所选取的案例分别进行交易情况、时间因素

区域因素个别因素修正

以求取比准价格将所取得比准价格进行技术处理以确定估价对象现值

成本法是以开发或建造估价对象所需的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象价格的一种估价方法。

房地产在估价时点的积算价格＝房地产在估价时点的土地价格建筑改良物在估价时点的重新开发成本—建筑改良物在估价时点的减价修正额（累计折旧）

对上述两种方法所得到的结果进行综合后得到估价对象的最终价格

六估价测算过程

附件

1.《张家口市国有土地使用权出让合同》

2.《国有土地使用证》

3.委托方企业法人营业执照副本（略）

4.委托方提供的其他相关资料（略）

5.估价对象外观图片（略）

6估价中引用的其他专用文件资料（略）

7估价机构资质和估价人员资格的证明（略）