城镇土地估价规程区别讲解.docx

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城镇土地估价规程区别讲解

2014年版与2001年版

《城镇土地估价规程》比较

林建漳

一、修订的基本思路

随着社会经济日益发展，土地市场、地价管理和地价评估技术出现了新的变化和需求。

特别是2007年《物权法》的出台和党的“十八大”以来，土地管理制度改革进一步明确了方向和要求。

同时，土地管理法的修改正在进行之中，改革的配套文件尚未出台，在此背景下，本次规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和做法，并与已明确的改革方向适当衔接。

二、修订的主要内容

1、结构框架调整

①参照标准的贯用格式，增加了“术语”一章，将原附件中的“名词解释”的主要内容放置此章，并调整、增减。

②将“估价原则”纳入总则，“价格影响因素”单独成章。

③“基本估价方法”改为“常用估价方法”，并将基准地价系数修正法、路线价法的应用从原“基准地价评估”一章移入此章。

④“宗地价评估”一章更名为“宗地价评估程序”，以程序为主线撰写。

⑤“主要用途土地价格评估”更名为“不同用途价格评估”。

⑥“其他权利土地价格评估”更名为“不同权利土地价格评估”。

⑦附录调整为四个，即附录A收益还原法原理及其公式、常用估价方法附件，附录B 基准地价评估用表、附录C现场勘查用表、附录D 估价报告及工作底稿规范格式。

需要重点关注的是：

现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表，需要有估价师签字，报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。

【现场勘察用表适用于待估宗地、比较案例或交易实例进行现场勘查时记录有关勘查内容和结果，包括基本情况调查表、区域及个别条件调查表（分宗地填写）、基础设施情况调查表（分宗地填写）】

2、概念的调整

①重新定义“地价”，强调地价是特定土地权利的价格，既包括公开市场价，也包括特定条件特定市场下形成的价格，同时指出，本规程中所指地价通常指公开市场价；同时，对物权法中提出的立体土地权利进行了考虑，明确地价可依据权属划分单独界定为地下空间建设用地使用权或空中建设用地使用权价格。

②区分政府主导的公告地价和市场地价，明确了基准地价、标定地价、课税地价属公告地价。

③增、删个别术语和定义。

新规程增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念，删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。

3、要求的调整

⑴技术体系与技术途径

由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。

将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。

⑵估价原则

新规程强调估价技术原则，保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。

剔除了报酬递增递减原则和变动原则。

土地估价规程是技术规程，需要更多的反映土地估价技术，保留的原则与估价方法的选用有密切的关系，剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。

估价方法对应估价原则

估价方法

估价原则

市场比较法

合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则

剩余法

合法原则、预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、贡献原则、变动原则

收益还原法

合法原则、预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则

基准地价系数修正法

合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则

成本逼近法

合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则

出让地价评估

增加价值主导、审慎原则、公开市场原则

公共管理与公共服务和交通运输用地估价

增加发现并模拟市场价格的原则、区分市场定价与政策优惠的原则、区位效用为主兼顾用途差异的原则

⑶方法选用

新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。

针对特殊情况，提出了“评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。

”的解决方案。

⑷主要估价方法

①市场比较法；②收益还原法；③剩余法；④成本逼近法；⑤公示地价系数修正法。

⑸基准地价制定

⑹不同用途地价评估

①用途分类。

宜参照《土地利用现状分类》的二级类进行细化，对于具混合用途的待估土地，应分别界定各用途的构成比例；②方法选择原则。

国家标准《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分。

土地利用现状分类表

一级类

二级类

一级类

二级类

一级类

二级类

01耕地

水田

06工矿仓储用地

工业用地

10交通运输用地

铁路用地

水浇地

采矿用地

公路用地

旱地

仓储用地

街巷用地

02园地

果园

07住宅

用地

城镇住宅用地

农村道路

茶园

农村宅基地

机场用地

其它园地

08公共管理与公共服务用地

机关团体用地

港口码头用地

03林地

有林地

新闻出版用地

管道运输用地

灌木林地

科教用地

11水域及水利设施用地

河流水面

其它林地

医卫慈善用地

湖泊水面

04草地

天然牧草地

文体娱乐用地

水库水面

人工牧草地

公共设施用地

坑塘水面

其它草地

公园与绿地

沿海滩涂

05商服

用地

批发零售用地

风景名胜设施用地

内陆滩涂

住宿餐饮用地

09特殊用地

军事设施用地

沟渠

商务金融用地

使领馆用地

水工建筑用地

其它商服用地

监教场所用地

冰川及永久积雪

宗教用地

12其他土地

空闲地

殡葬用地

设施农用地

田坎

盐碱地

沼泽地

沙地

裸地

⑺不同权利状态下土地价格评估

4、文字调整

①“农村建设用地”改为“集体建设用地”；②“征用”改为“征收”；③“房地产”改为“不动产”；④“还原利率”改为“还原率”；⑤“估价基准日”改为“估价期日”；⑥“商业用地”改为“商服用地”；⑦“居住用地”改为“住宅用地”。

5、档案资料的管理要求

新规程中明确，估价资料归档。

完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善保管。

归档估价资料一般应保管15年。

如法定管理机构对估价资料归档保管时间有规定的，从其规定。

三、编写土地估价报告有调整的事项

（一）基本事项要求的调整

1、封面增加电子备案号。

2、土地估价报告中估价基准日均应改为估价期日。

3、地价定义。

应注明：

在公开市场（或特定市场）条件下、与估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下的土地使用权（或包含其他内容）价格。

设定的容积率取上限或下限应明确。

是否有地下空间且容积率是否包括地下空间。

【估价对象界定：

是否单纯土地及开发程度、容积率、地上地下范围及用途协调性、土地面积确定等】

4、估价结果单价应明确是地面地价还是楼面地价。

对涉及抵押的估价，估价结果下边应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。

对涉及出让底价评估的，参照出让评估技术规范。

5、估价报告有效期统一描述为：

本报告的估价结果自提交估价报告之日起一年内有效。

（二）、估价报告各部分应注意的问题

第一部分封面摘要

1、报告的年度编号应与提交报告年度一致，以提交的年度作为报告编号。

2、技术报告封面应为土地估价技术报告（评估工作底稿）；技术报告关键词，年度写提交报告年度；技术报告中的结果一览表上写“土地估价技术报告编号：

（福建）**（2015）（技）字第***号”。

3、第八、九项：

土地估价师签字、土地估价机构盖章必须在一页上。

4、土地估价结果一览表

①表格上方增加“估价目的”；②删除“宗地位置”列；③“估价期日用途”列分列“证载（或批准）、实际、设定”用途；④“容积率”列分列“规划、实际、设定”容积率；⑤“土地使用权年限”列改为“剩余土地使用权年限”列。

第二部分估价对象界定

1、要说明估价委托方与土地权利人间的关系；估价对象项目，要明确估价对象是否为土地还是包括其他内容（如地上建筑物）；如果有其他内容在地价定义里相应说明。

还应包括面积、土地使用者和用途。

2、土地登记状况应说明估价对象的来源、土地级别。

3、土地权利状况应包括所有权、使用权（用途、面积、取得时间、出让价款）、年期（出让年期、已使用年期、剩余年期）、他项权利（抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等）及相邻关系；实际使用与证载状况分析。

4、土地利用状况

现有房地产（地上建构筑物及用途、容积率等）；待开发土地（规划条件、批准机关、批准日期、闲置情况等）。

5、一般因素包括城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）、不动产制度与不动产市场（含土地制度、住房制度、地价政策等）、产业政策（含金融及税收政策）、城市规划与发展目标；城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）。

第三部分土地估价结果及其使用

1、估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定所依据的主要文件应列出名称和文件号。

2、估价原则应包括估价技术原则和估价工作原则。

根据估价对象特点与估价目的有所选择。

3、估价的前提条件和假设条件。

[说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等、假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价期日设定等）]

4、需要特殊说明的事项。

（估价中的不确定性及其对估价结果的影响程度？

）①有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；②对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施；③估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，应说明原因或依据；④其他需要特殊说明的问题。

5、估价方法。

⑴选用基本规定：

（估价报告）[简要说明估价中采用的主要方法、方法选择的依据。

本标准推荐使用而未选用的方法应说明不选用的理由][除符合本标准规定的特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于两种]（估价技术报告）[除符合本标准规定的特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于两种，并说明估价方法选择的依据。

对本标准推荐使用而未选用的方法或选用本标准中明确“慎用”“不宜使用”的方法，应说明理由]

⑵从不同用途角度选用估价方法的规定。

“估价人员应针对不同用途土地的价格形成特征，选择适宜的两种以上方法，正确把握各类用地的估价技术要点。

评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。

”

①住宅用地

a）评估住宅用地价格宜选择市场比较法，并至少另辅一种适宜的估价方法；

b）对位于中心城区的住宅用地，不宜采用成本逼近法；

c）对投资待建的住宅用地，可选择剩余法；

d）对位于城镇规划区外零星分布的住宅用地，可选择剩余法；

e）对新开发土地，可选用成本逼近法。

②工矿仓储用地

a）评估工矿仓储用地价格，宜选择市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法；

b）如缺少市场可比案例，可酌情选用成本逼近法与公示地价系数修正法；

c）对租赁性工矿仓储用地，宜选用收益还原法；

d）对投资待建的工矿仓储用地，可选用剩余法；

e）对位于中心城区的工业仓储用地，不宜采用成本逼近法。

③商服用地

a）评估商服用地价格宜选择市场比较法或收益还原法，并至少另辅一种适宜的估价方法；

b）评估商服用地时，慎选成本逼近法与公示地价系数修正法；

c）对中心城区的商服用地，不宜采用成本逼近法；

d）对已建在用的商服用地，首选收益还原法；（宜）

e）对投资待建的商服用地，可选择剩余法。

D、公共管理与公共服务和交通运输用地评估

a）评估公共管理与公共服务和交通运输用地价格，宜选择市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法；

b）如缺少市场可比案例，可酌情选用成本逼近法与公示地价系数修正法；

c）慎用收益还原法与剩余法。

⑶从不同权利特征角度选用估价方法的规定。

“估价人员应针对不同权利特征对土地价格的影响，选择适宜的评估方法，正确把握不同权利土地价格评估技术要点。

评估相对完整或无特殊限制的土地权利价格，应在主要评估方法中选择两种以上适宜的评估方法，评估划拨土地使用权、地役权、单独设立的地下或空中使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要评估方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。

”

第四部分附件

增加：

比较案例照片、现场查勘记录表（现场勘查估价师签字）、估价师现场查勘照片。

土地证和房产证等权属状况材料需要验证原件，由估价机构盖章。

四、修订内容比较

《城镇土地估价规程》（国家质量监督检验检疫总局、国家标准化管理委员会）

2014年版（GB/T18508-2014）

2014-07-24发布，2014-12-01实施

2001年版（GB/T18508-2001）

2001-11-12发布，2002-07-01实施

引言

按现行法律法规修改；对集体土地所有权永久性取得改为“征收”

根据《城市规划法》、《房地产管理法》、《土地管理法》制定本规程

章节结构

章节增加

第3章术语和定义

附录D名词解释

附录C基准地价成果图示

附录C“基准地价评估用表”部分内容

附录D现场勘查用表

章节删减

附录B市场比较法原理及公式演变

章节内容调整

“估价原则”移入第4章“总则”；“基准地价系数修正法、路线价法的应用”移入第6章“主要估价方法”；第9章“不同用途土地价格评估”列出公共管理与公共服务用地、交通运输用地用途评估。

“基准地价系数修正法、路线价法”列在第7章“宗地地价评估”

第8章“主要用途土地价格评估”列出综合用地评估。

名称变化

第2章规范性引用文件

第2章引用标准

第5章价格影响因素

第4章估价原则及价格影响因素

第6章主要估价方法

第5章基本估价方法

第8章宗地地价评估程序

第7章宗地地价评估

第9章不同用途土地价格评估

第8章主要用途土地价格评估

第10章不同权利状态下土地价格评估

第9章其他权利土地价格评估

第1章范围

表述变化

本标准适用于城镇、独立工矿区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价评估”

本规程适用于城镇、独立工矿区及开发区范围内的建设用地“基准地价”和“宗地地价评估”

第2章规范性引用文件

GB/T18507城镇土地分等定级规程

GB/T19231土地基本术语

GB/T21010-2007土地利用现状分类

TD/T1001-2012地籍调查规程

TD/T1009-2007城市地价动态监测技术规范

TD/T1001-1993地籍调查规程

第3章术语和定义

公示地价、课税地价、土地估价、综合还原率、土地还原率、建筑还原率、征收补偿费用、公示地价系数修正法

熟地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、综合还原利率、土地还原利率、建筑还原利率、征地费用、城镇拆迁安置费用、基准地价系数修正法

第4章总则

估价技术原则

替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则

遵循替代原则、遵循最有效利用原则、遵循预期收益原则、遵循供需原则、遵循贡献原则、遵循报酬递增递减原则、遵循变动原则

第5章价格影响因素

一般因素

土地及住房制度与政策、国民和社会经济发展规划

土地制度、住房制度、社会和国民经济规划

区域因素

繁华度或集聚度、规划及土地开发利用限制

商服繁华程度、土地使用限制

个别因素

规划及土地开发利用限制

土地使用限制

第6章主要估价方法

增加

将基准地价系数修正法、路线价法、标定地价系数修正法列入“公示地价法”

基准地价系数修正法、路线价法

市场比较法

基本公式变化

P=PB×A×B×C×D×E

P-待估宗地价格；PB–比较实例价格；A-交易情况指数调整；B-估价期日地价指数调整；C-区域因素条件指数调整；D-个别因素条件指数调整；E-使用年期修正指数调整

V=VB×A×B×D×E

V-待估宗地价格；VB–比较实例价格；A-待估宗地情况指数调整；B-估价期日指数调整；D-区域因素条件指数调整；E-个别因素条件指数调整

评估程序变化

收集交易实例

增加“明确价格内涵”

确定比较实例

估价期日距比较实例的交易日期原则上不超过3年；比较实例与待估宗地条件的相似性大于差异性

比较实例应选择与估价期日最接近

估价期日修正

通常用地价指数进行修正；地价指数的编制应符合TD/T1009-2007的有关要求

主要用地价指数进行修正

区域因素修正

将比较实例在其外部区域条件下的价格调整为待估宗地外部条件下的价格

将比较实例在其外部区域环境状况下的价格调整为估价对象外部区域环境状况下的价格

综合考虑区域因素中的各因子对地价的影响程度确定区域因素条件指数

将区域因素的各因子对地价影响程度求和，得出区域因素条件指数

个别因素修正

容积率、其他规划限制条件

规划限制条件

当容积率对地价影响较大时，应单独修正

综合考虑个别因素中的各因子对地价影响程度确定个别因素条件指数

将个别因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出个别因素条件指数

其他因素修正

除进行上述修正外，经过充分调查和专家论证，还可根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其他必要的修正

除进行上述几项修正外，还应根据比较实例与待估宗地的条件差异进行其他必要的修正，如容积率修正等

适用范围

市场比较法除可直接用于评估土地价格或土地租金外，还可用于其他估价方法中相关参数的求取

市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取

收益还原法

基本公式

P=a/rP-土地收益价格；a-土地纯收益（或地租）；r-土地还原率

V=a/rV-土地收益价格；a-土地纯收益（或地租）；r-土地还原利率

评估程序

程序内容

确定还原率

测算收益价格

确定还原利率

试算收益价格

确定待估宗地价格

估算年总收益

年总收益是指待估宗地按最有效利用方式出租或自行使用

年总收益是指待估宗地按法定用途出租或自行使用

估算年总收益，应考虑客观闲置损失。

经营性项目或生产性项目，年总收益分别为经营性收入或生产性收入

确定年总费用

年总费用是指利用土地进行经营活动并取得相应收益时正常合理的必要年支出

总费用指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出

a）土地租赁：

土地使用税、土地管理费、土地维护费及其他税费

b）不动产出租：

经营管理费、经营维修费、房屋年保险费、房产税及其他税费

1）土地租赁：

土地使用税、土地管理费、土地维护费及其他费用

2）房地出租：

经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其他费用

确定土地纯收益

a）土地租赁：

a=R-Ca-土地纯收益；R-年总收入；C-年总费用

b）不动产出租：

a=Rin-Ihna-土地纯收益；Rin-不动产纯收益；Ihn–房屋纯收益

Rin=Rlg-ClgRin-不动产纯收益；Rlg-不动产年总收益；Clg-不动产年总费用

利用不动产收益评估土地收益价格时应关注如下情况：

——当房屋经济寿命早于设定土地使用年期时，应按照房屋经济寿命确定折旧年限，合理估算剩余年期的土地价格

——当房屋经济寿命晚于设定土地使用年期时，应按照土地使用期限确定折旧年限，并合理估算房屋余值

c）自用土地

（1）土地租赁：

a=R-Ca-土地纯收益；R-年租金收入；C-年总费用

（2）房地出租：

a=Rin-Ihna-土地纯收益；Rin-房地纯收益；Ihn–房屋纯收益

Rin=Rlg-ClgRin-房地纯收益；Rlg-房地出租年总收益；Clg-房地产出租年总费用

（5）自用土地或待开发土地

确定还原率

a）土地纯收益与价格比率法：

应选择3宗以上近期发生交易的，且土地区域条件、用途、交易类型等与待估宗地相似的交易实例

b）安全利率加风险调整值法：

安全利率可选用国债年利率或银行定期存款年利率

在确定土地还原率时，应注意不同土地权利、不同土地用途、不同区位、不同土地使用年期及不同时期的土地还原率的差别

（1）土地纯收益与价格比率法：

应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型与待估土地相似的交易实例

（2）安全利率加风险调整值法：

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率

在确定土地还原利率时，还应注意不同土地权利、不同土地使用年期、不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别

适用范围

适用于有现实收益或潜在收益的土地估价

适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价

剩余法

评估现有不动产所含土地价格

基本公式

P=Pr-Ph-TP-待估宗地价格；Pr-不动产交易价格；Ph-房屋现值；T-交易税费

V=Vr-Ph-TV-待估土地价格；Vr-房地产交易价格；Ph-房屋现值；T-交易税费

程序

a）调查待估宗地的基本情况；b）测算不动产交易价格；c）测算房屋价值；d）测算交易税费；e）测算待估宗地价格。

测算不动产交易价格

应根据客观交易价格，采用市场比较法或结合不动产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定

可用正常市场交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定

测算房屋现值

参照收益还原法中的有关规定测算

测算交易税费

主要包括不动产交易过程中的税费

测算土地价格

应注意待估宗地的设定使用年期与不动产交易价格对应的年期之间的差别并进行使用年期修正

评估待开发土地的价格

基本公式

P=A-B-CP-待估宗地价格；A-不动产总价；B-开发项目整体的开发成本；C-客观开发利润

V=A-B-CV-待估土地价格；A-开发完成后的土地总价值或房地产总价值；B-整个开发项目的开发成本；C-开发商合理利润

程序

c）测算完成开发后的土地或不动产总价；d）估计开发建设周期和投资进度安排；e）测算开发成本和开发商客观开发利润；f）测算待估宗地价格

（3）估计开发建设周期和投资进度安排；（4）估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；（5）估算开发成本和开发商合理利润；（6）确定待估宗地的土地价格

测算开发完成后的不动产总价

采用市场比较法或趋势分析法确定其在评估期日的价值，对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或不动产价值，也可根据同一市场状况采用收益还原法确定其价值

采用市场比较法与长期趋势法结合进行。

对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值

测算开发成本

开发成本是项目开发建设期间所发生的客观费用的总和

开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和

测算利息

利息率的选取应参照同期银行公布的同期贷款利率

在实际评估工作中，也可把土地或房地产的未来价值及开发成本