城镇土地估价规程.docx
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城镇土地估价规程
城镇土地估价规程
1总则
1.1规程制定的目的
为了规范土地估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规程。
1.2规程适用范围
本规程适用于城市规划区范围内建设用地的“基准地价”和“宗地地价”评估。
独立工矿区、城市规划区外的成片开发区和国家重点基础设施建设用地、农村乡镇企业建设用地的土地估价也适用本规程。
本规程所称城市，是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
1.3从事土地估价的基本规定
城市基准地价评估由事业型评估单位和具有评估资格的市场中介评估机构评估，土地估价师不得少于７名。
宗地地价评估由具有评估资格的市场中介机构评估，土地估价师不得少于２名。
1.4职业道德
土地估价应讲职业道德。
估价人员和估价机构应独立、客观、公正地开展评估工作，不得作任何虚假的估价，应为客户保守秘密，按标准收费。
1.5土地估价报告的有效期
土地估价报告的有效期为一年。
1.6土地估价的法律依据
土地估价除应符合本规程外，还应符合国家现行有关标准、规范的规定。
1.7规程解释权
本规程由国土资源部负责解释。
2城市土地估价基本原则和程序
2.1城市土地估价的基本原则
2.1.1土地估价应遵循下列原则：
1．合法原则；
2．最高最佳使用原则；
3．替代原则；
4．预期收益原则；
5．供需原则；
6．估价时点原则；
7．多方法相比较原则。
2.1.2遵循合法原则，是指估价人员和估价机构在土地评估中，应遵循相关法律、法规和规定，所评估的对象应以合法使用和合法处分为前提。
2.1.3遵循最高最佳使用原则，是指土地评估应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
基准地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
企业改制、资产清算、地税征收、公益用地中地价评估以估价对象的现状使用为最高最佳使用。
估价人员应对土地的现状用途和未来用途是否是最高最佳使用作出判断，并在估价报告中说明。
2.1.4遵循替代原则，是指土地评估应以同类地区类似土地在同等利用条件下的价格为基准。
估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
2.1.5遵循预期收益原则，是指土地评估应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。
2.1.6遵循供需原则，是指土地评估要充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
2.1.7遵循估价时点原则，是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
2.1.8遵循多方法相比较原则，是指土地评估应以多种方法评估同一估价对象，相互比较，取得客观估价结果。
2.2城市土地估价的程序
2.2.1城市土地估价应按下列程序进行：
1.确定估价基本事项；
2.编制估价工作计划；
3.实地确认估价对象；
4.搜集估价所需资料；
5.选定估价方法计算；
6.确定估价结果；
7.提交估价报告。
2.2.2确定估价基本事项，是指确定估价对象、估价目的、估价时点等基本事项。
确定估价对象包括确定估价对象的位置、用途、面积、权属文件和估价权利性质等；确定估价目的应根据委托方的要求而定；确定估价时点应根据估价目的和委托方要求而定，采用公历表示，精确到日。
2.2.3编制估价工作计划，是指在确定估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，编制估价工作计划。
估价工作计划主要应包括以下几项：
1.估价拟采用的技术步骤；
2.估价拟采用的技术路线和估价方法；
3.需要调查的资料及取得途径；
4.预计所需的时间、人力和经费。
2.2.4实地确认估价对象，是指估价人员必须亲自到估价对象现场，实地勘查核实估价对象的位置、四至、面积、建筑结构、权属界限、周围环境、道路状况等，并对估价对象及周围环境或临路状况进行拍照等。
2.2.5估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析和整理。
估价所需资料主要应包括下列方面：
1.估价对象相关经济行为的申请、批件及合同等；
2.对土地价格有普遍影响的资料；
3.对估价对象所在地区的土地价格有影响的资料；
4.相关房地产交易、成本、收益实例资料；
5.确定土地估价参数的相关资料；
6.反映估价对象权属及状况的资料。
2.2.6根据估价目的及估价对象的具体情况，选择土地评估的基本方法或其它具体评估方法进行评估，计算地价。
具体评估方法是在基本方法上根据对象的特殊性衍生出来的符合估价基本原理的方法。
2.2.7估价人员在确定对象价格后，应按估价报告格式的要求撰写估价报告书。
按照评估项目委托合同，估价机构向委托人提交估价报告。
土地估价报告需经当地土地管理机关确认后才能送交委托人。
股份制改造上市企业的土地资产评估报告需按规定报省土地管理机关或国土资源部确认。
3城市土地价格的影响因素
3.1城市土地价格影响因素分类
城市土地价格的影响因素主要有以下三大类：
1.一般因素；
2.区域因素；
3.个别因素。
3.2一般因素
一般因素是指影响城市地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包括人口、行政区划、城市发展过程、地理位置、自然条件、社会经济状况、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
3.3区域因素
区域因素是指影响城市内部区域之间地价水平的城市繁华程度及区域在城市中的位置交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
3.4个别因素
个别因素是指与宗地直接有关的自然条件、市政设施条件、宗地面积、形状、长度、宽度、地质条件、使用限制和宗地位置等。
地价影响因素复杂，且各宗地价格的影响因素不同。
估价人员一定要仔细调查，具体分析，不可千篇一律。
4基准地价评估
4.1准备工作
准备工作主要有编写基准地价评估任务书、制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图等。
基准地价评估任务书的内容包括：
城市基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、估价时间安排和经费预算、估价成果及技术方案等。
基准地价评估的表格应根据各的实际需要来制定。
一些基本表格见附录A。
基准地价工作底图为：
大城市1:
10000—1:
20000
中等城市1:
5000—1:
10000
小城市以下1:
1000—1:
5000
按路线价评估基准地价的区域,局部商业用地的基准地价图可采用更大比例尺图件。
4.2资料调查与整理
4.2.1资料调查的一般要求
1.调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上；
2.调查以土地级或均质地域为单位进行；
3.样本抽样采用分类不等比抽样调查；
4.样本要有代表性；
5.样本分布要均匀；
6.调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的五分之一至五十分之一，一般房地出租买卖的调查样本至少应占其总量的１５％，每级样本总数不少于30个；
7.所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；
8.出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以元为单位，准确到小数点后一位；
9.调查资料必须填入相应的调表格。
4.2.2资料调查的内容
1.土地定级成果资料：
包括土地级别图、土地定级工作和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；
2.土地利用效益资料：
包括不同行业资金利润率标准、同一行业不同规模的资金利用效益资料、不同行业不同规模的企业劳动力标准、行业经济效益资料、单位或企业土地利用效益资料；
3.地租、地价资料：
土地使用权出让、转让、出租、入股等资料，房屋买卖、出租资料，土地征用及房屋折迁补偿标准资料，房屋造价、重置价等相关标准及土地开发费用资料等；
4.影响地价的因素资料；
5.其它资料：
历史地价资料、经济发展及利息率利润率资料、有关经济指数及建筑材料价格上涨指数、土地开发与经营的政策法规、条例、规定等、有关土地房屋的税收种类、生产率、城市规划等有关资料。
4.2.3样本资料的整理
1.样本剔除。
逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常性况的样本剔除。
2.样本资料归类
将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类。
当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充调查。
4.3基准地价评估的技术路线
4.3.1以土地定级为基础，土地收益（地租）为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。
该技术路线主要用于土地市场不发达，土地交易案例不多的城市。
4.3.2用土地条件划分均质地域（或以土地定级为基础），用市场交易价格等资料评估基准地价。
该技术路线主要用于土地市场发达，土地交易案例多的城市，是今后基准地价评估的主要技术路线。
4.3.3用土地条件划分均质地域，用市场交易价格等资料评估路线价。
该技术路线主要用于土地市场发达城市的部分商业用地的评估。
4.4级差收益（地租）法评估基准地价
4.4.1土地级别的确定
根据《城镇土地定级规程》的要求，确定土地的级别。
4.4.2样本数据处理
4.4.2.1土地利用类型的划分
土地利用类型的划分按利用现状划分。
在分用途全域覆盖性评估基准地价时，也以土地的现状开发程度和现状利用程度为依据，适当考虑土地利用规划。
土地利用类型分为商业、住宅、工业用地三大类，在一些土地利用分异较明显的大城市和特大城市，可将商业用地又分为金融、宾馆、办公和普通商业等用地，住宅用地也可再分为一级住宅、二级住宅和三级住宅用地等类型。
4.4.2.2单元土地质量指数计算
根据土地级别内单元总分值进行级差收益测算时，单元土地质量指数按下式计算：
Xin=fi/n
式中：
Xin：
某单元土地质量指数；
fi：
某单元总分值；
n：
土地级别数
4.4.2.3行业或类别资本效益折算系数的计算
分别以商业、住宅、工业中某种行业或类别的资本为标准，按下式计算各行业或类别的资本效益折算系数：
Kci=Crm/Cr
式中：
Kci：
某用地类型中的某行业或类别资本效益折算系数
Crm：
该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率
Cr：
该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率
4.4.2.4规模资本效益折算系数的计算
分别以商业、住宅、工业中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准，按下式计算规模资本效益折算系数：
Ｋcs=Crn/Cmax
式中：
Ｋcs：
某一行业或类别某一规模下的资本效益折算系数
Crn：
该行业或类别某一规模下的全市平均资金利润率
Cmax：
该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率
4.4.2.5企业标准资本额的计算
企业标准资本额按下式计算：
Cs=Ce×Kci×Kcs
式中：
Cs：
企业标准资本额
Ce：
企业实际使用的资本额
Kci、Kcs同前。
4.4.2.6合理工资量的计算
按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准，用下式计算合理的工资支出标准：
Lcs=Lce×（LPs/LPe）
式中：
Lcs：
某企业在标准定员情况下应支出的工资额
Lce：
该企业实际支出的工资额
LPs：
某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准数量
LPe：
企业实际占有的劳动力数量
4.4.2.7企业效益资料的整理
将收集到的企业效益资料，按标准化公式计算整理。
4.4.3指标选择与样本数据归类
4.4.3.1级差收益测算指标的选择
级差收益测算选择的指标主要有单位土地面积的净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、企业所在土地的级别或单元总分值。
4.4.3.2样本数据归类
以土地级别为单位，分别以不同土地利用类型进行数据归类，可以细分的土地类型还可按细类归类。
4.4.3.3样本数据检验
数据检验以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。
用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验。
用t检验法和均值――方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。
当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据归类。
4.4.4模型选择与系数估计
4.4.4.1模型选择
1.常用于级差收益（地租）测算的模型有：
A、Yn=A（1+r）X1n或Yn=A（1+r）aX1n
其中：
Yn：
第n级土地样本每平方米土地的利润值；
A：
常数；
r：
利润级差系数；
X1n：
第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
α：
待定系数。
土地质量从优到劣按等级系数１，２，……n排列，土地级别指数取值为n,……2，１。
Ｂ、Yn=b0+b1X1n+b2X2+b3X3
式中：
Yn：
第n级土地样本每平方米土地的利润值；
X1n：
第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
X2：
每平方米土地上标准资金占有量；
X３：
每平方米土地上标准工资占有量；
b0：
常数，大于零；
b１、b２、b３：
分别为土地、资本、劳动力的回归系数。
C、Yn=A（1+r）X1n＊X2b2＊X3b3
式中：
Yn：
第n级土地样本每平方米土地的利润值；
A：
常数；
r：
利润级差系数；
X1n：
第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
X2：
每平方米土地上标准资金占有量；
X３：
每平方米土地上标准工资占有量；
b２、b３：
分别为资本、劳动力的回归系数。
D、Yn=F（X1n）+b2X2+b3X3+V
式中：
Yn：
第n级土地样本每平方米土地的利润值；
X1n：
第n级土地级别指数或单元土地质量指数；
F（X1n）：
自变量X1n的未知函数，为土地带给企业的利润；
X2：
每平方米土地上标准资金占有量；
X３：
每平方米土地上标准工资占有量；
b２、b３：
分别为资本、劳动力的回归系数；
Ｖ：
误差项。
2.模型选择方法
根据数据资料条件，用以下方法进行模型选择：
方法一：
在已知线性模型的前提下，用被解释变量与解释变量的二维散点图来初步确定模型的数学形式。
方法二：
将样本数据依次代入可能的数学模型中，得到不同样本的回归模型，同时对各样本模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果，选定测算模型。
4.4.4.2系数估计
1.模型确定
根据4.4.4.1条中提供的模型、模型选择方法和样本数据条件，确定收益测算模型，测定各因素系数值。
2.系数估计
将样本资料代入数学模型，求出各因素系数的估计值。
其计算方法一般用最小二乘法求解因素系数估计值，工作步骤为：
1.线性变换，将各种非线性模型变换成线性模型；
2.构造拟合误差的平方和；
3.导出正规方程组；
4.求解正规方程组；
5.确定因素系数估计值。
4.4.4.3因素系数估计值的可靠性检验
1.经济意义检验
一般从符号和值域两个方面检验。
符号检验主要是根据模型中变量设计所要达到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。
2.统计检验
通过回归系数bj的统计显著性检验，判断因素Xi对净收益Y的影响程度。
通过回归系数的总体显著性检验，判断因素在总体上对净收益的影响程度。
通过模型的拟合优度检验，判断建立的模型与样本数据的拟合程度。
3.计量经济检验
通过异方差性检验和多重共线性检验，判断统计检验的有效性。
4.4.5土地收益计算
将样本数据代入确定的数学模型中，得到每一级土地上不同行业的土地收益值，各模型土地收益为：
Ａ模型Ini=A（1+r）X1n
B模型Ini=Yni–（b0+b2X2+b3X3）
C模型Ini=Yni/（X2b2*X3b3）
D模型Ini=Yni-（b2X2+b3X3+V）
式中：
Ini：
第n级土地上样本单位面积的土地收益；
Yni：
第n级土地上样本单位面积的利润；
A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含义同４．４．４．１中各模型。
某一级土地收益的平均值按下式计算：
式中：
In：
第n级土地上不同行业土地的平均收益；
Ｍ：
第n级土地上的样本量。
4.4.6基准地价计算
4.4.6.1土地还原利率的确定
土地还原利率确定方法见5.2.5条中第二款。
4.4.6.2基准地价计算
将土地收益视同经营者交付地租的能力，按下式估计每一级土地不同用途的基准地价：
P1b=In/rd
式中：
P1b：
某一用途土地在某一土地级上的基准地价；
In：
某一用途土地在某一土地级上单位面积的平均收益；
rd：
土地还原利率
根据计算结果，确定用级差收益（地租）测算的每级土地上商业、住宅、工业等土地利用类型的基准地价。
对离散度较大的测算结果，要在级别基准地价基础上，确定用级差收益测算的不同区域、地段的基准地价。
每一级土地上，将商业、住宅、工业等土地利用类型的最高基准地价作为用级差收益测算的该级土地的基准地价，根据需要可用确定级别综合基准地价的方法确定区域或区段的综合基准地价。
按测算结果，编制各级各类土地的基准地价表。
4.5利用土地交易资料评估基准地价
4.5.1各类用途土地级别或土地均质区域的确定
4.5.1.1以已划定的土地级别作为基准地价的测算区域。
如果城市土地级别较大，而同类用地的地租地价在同一级别的变化幅度较大时，就要细分土地级别或区域。
4.5.1.2在没有进行土地定级的城市，可按城市土地条件相似和样点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域。
其一般程序为：
选择划分区域的因素，确定因素划分区域的标准，调查资料和图件，初步划分区域，实地校核调整和区域边界的确定。
4.5.1.3均质地域中样本数量较少，不能满足模型推断的样本需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并。
4.5.2样点地价的整理
交易地价资料即样点地价资料的整理包括一些样点宗地地价的评估和样点地价的修正。
宗地地价评估方法见5、6、7。
在样点地价的整理中，关键是各参数的确定。
估价人员一定要从实际出发，调查研究，积累有效数据，确定不同时期不同地区的估价参数。
4.5.2.1土地联营入股资料
根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或入股比例，分别计算地价。
1.用土地入股取得的年收益，按下式计算地价：
Pls=（Plg/s）×1/rd
式中：
Pls——联营土地单位面积地价
Plg——土地股每年分享的利润或股息
s——联营土地面积
rd——土地还原利率
2.用合同规定的资本投入情况和分成比例，按下式计算地价：
Pls=Cg×（re/rc）×1/s
式中：
Pls——联营土地单位面积地价
Cg——出资方的资本总量
re——出地方利润分成量
rc——出资方利润分成量
s——联营土地面积
4.5.2.2以地换房资料
用出地方取得房地产的市场价格作为让出土地的总地价，按下式计算地价：
Pls=（Stb×Pbs）/s
式中：
Pls——宗地单位面积地价
Stb——转让土地方获得的建筑面积
Pbs——单位建筑面积的平均售价
Ｓ——让出的土地面积
4.5.2.3联建分成资料
联建分成的土地不直接进入市场，估价中不计算土地资本的利息，也不计算投资资本的利润，则地价计算公式为：
Pls=（Pbm+T）×Slb/Scl=（Pbm+T）×Slb×Rv/Scb
式中：
Pls——联建房中单位土地面积的地价
Pbm——房屋单位建筑面积造价
T——房屋单位建筑面积交纳的税费
Slb——出地方分成建筑面积
Scl——出资方建筑物分摊的土地面积
Rv——容积率
Scb——出资方分成建筑面积
4.5.2.4样点地价的年期修正
不同年期的样点地价资料只有进行基准地价年期（一般以法定最高出让年期为基准地价年期）修正，才能用于基准地价评估。
1.有限年期使用权地价修正到基准地价年期：
计算公式为：
[1－（1/（1+rd）m）]
Pm=Pml×——————————
[1－（1/（1+rd）m1）]
式中：
Pm──基准地价年期的土地使用权价格
m1──样点地价的实际年期
Pm1──样点地价
m──基准地价年期
rd──土地还原利率
2.所有权地价修正到基准地价年期：
计算公式为：
Pm=P×[1－（1/（1+rd）m）]
式中：
P为土地所有权价格，Pm、rd、m含义同上。
4.5.2.5样点地价的交易时间修正
不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价评估基准日时地价，才能用于基准地价评估。
时间修正系数的确定以年为单位，区别不同土地用途，计算地价年度之间的平均上涨或下降幅度。
在建立地价指数系统的城市，可用地价指数计算。
计算公式为：
Kij=Pis/Pij
式中：
Kij──某类土地用途第j年数据修正到基准地价评估年的系数
Pis──某类土地用途基准地价评估年土地交易平均价（或地价指数）
Pij──某类土地用途第j年土地交易平均价（或地价指数）
对不同年份发生的交易宗地地价，地价修正到评估年份的计算公式为：
Pls=Kij×Pji
式中：
Pls──修正到评估时间的宗地价格
Pji──第j年，第i类宗地的实际成交地价
4.5.2.6样点地价的容积率修正
不同容积率下的样点地价，只有修正到基准地价评估所设计的标准容积率下地价，才能用于基准地价评估。
首先编制容积率修正系数表：
Kr=Pis/Pi
式中：
Kr──容积率修正系数
Pis──某一区域某一用途基准地价标准容积率下单位面积平均地价
Pi──某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价
对不同容积率情况下发生的交易地价，按下式将地价修正到标准容积率的价格：
Pls=Kr×Pli
式中：
Pls──修正到标准容积率时的宗地地价
Pli──某一容积率下的宗地交易价格
Kr──同前
4.5.2.7样点地价的其它修正
根据交易地价资料情况，还可以进行如下修正：
1.交易情况修正：
把交易情况不正常的样点地价，修正到在公开、公平的正常市场情况下交易地价。
协议出让地价、暗箱操作地价、急买急卖地价等均属不正常交易地价。
2.地价楼层分配修正：
样点资料若为大厦某层之建筑售价，需根据地价楼层分配关系求出其基地价。
3.基础设施配套程度修正：
在不同基础设施配套程度下的样点地价，一定修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价。
4.同一用途中不同用地细类修正：
商业用地中大商厦、金融大厦等与临街小店铺的地价，住宅用地中高档住宅与低档住宅的地价，在没有按细类评估基准地价时，要作用地细类的修正。
4.5.2.8样点地价图的绘制
在有条件的城市，要在工作底图上绘制样点地价图。
1.按商业、住宅、工业等不同用途分别作地价样点资料分布图；
2.土地级别界线和均质地
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