中型中高档小区项目建设可行性策划书.docx
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中型中高档小区项目建设可行性策划书
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可行性研究报告
班级：
工程管理101
第一章项目总结概况…………………………………………………2
第二章市场需求分析和需求预测……………………………………5
第三章规划方案优选…………………………………………………16
第四章项目实施进度计划……………………………………………21
第五章项目投资估算…………………………………………………23
第六章资金筹措………………………………………………………25
第七章财务分析………………………………………………………27
第八章项目风险分析…………………………………………………31
第九章国民经济评价…………………………………………………36
第十章总论……………………………………………………………39
第一章项目总结概况
1.1项目简介
1.1.1项目位置
该地块位于长春市高新区东至丙一街、南至丙九路、西至甲一街、北至乙四路,占地面积110000平方米，土地性质为城镇住宅用地,商服用地.住宅八级商服八级。
1.1.2项目现状
地块编号：
61-139-3，项目总占地面积110000平方米，总建筑面积495000平方米,宗地竞标总价为146000万元。
1.1.3项目总体规划要求
规划建造一个中型中高档小区，24栋14层的高层，并配备5000㎡的商业配套，容积率4.5，绿地率38%。
总建筑面积为495000㎡,商业建筑面积约5000㎡,共24栋，其中部分外围一层为商铺，独立的10593m2的地下车库。
1.1.4项目建筑面积指标
项目主要设计指标：
（1）规划总建筑面积495000㎡。
住宅建筑面积474482㎡,商业建筑面积5000㎡.
（2）容积率：
4.5
（3）绿地率：
38%
（4）建筑密度：
34.8%
（5）居住户数：
3000（户）
1.1.5项目名称、性质
项目名称：
御景豪庭
项目性质：
新建
1.2建设单位及其基本情况
长春市富源晟和房地产开发有限公司注册在长春高新技术产业开发区，属自然人独资企业，成立于2009年9月。
公司现有员工110余人，以房地产开发经营为主，包括住宅地产、商业地产以及科技地产。
1.3项目地块位置及周边状况
（1）地块位置：
高新区东至丙一街、南至丙九路、西至甲一街、北至乙四路
（2）土地内没有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等
1.4主要经济技术指标
容积率：
4.5绿地率：
38%
控制高度：
小于45m建筑密度：
34.8%
1.5项目提出的背景和建设的必要性
1.5.1项目提出的背景
本着提高长春城市化水平、改善居民生活条件和生活质量为宗旨，以诚信、互惠互利为准则，富源晟和房地产开发有限公司决定参与长春市的城市开发建设。
在长春市政府、长春市高新区管委会的大力支持下，经过进一步的技术、经济、市场考察、调研和分析，富源晟和房地产开发有限公司决定开发建设“御景豪庭”住宅项目。
1.5.2项目建设的必要性
（1）提高长春市南部城市化水平，改善居民居住环境，加快基础设施建设步伐，合理开发利用土地。
（2）培育新的经济增长点，刺激消费，拉动长春市经济增长。
（3）整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
1.6编制依据
（1）经长春市规划局审批的规划总平面图，管线规划图（调查资料）、方案设计
（2）市场调研资料
（3）各种建设费用标准和经验性估算资料
（4）国家有关编制可行性研究报告的法规和政策
1.7结论
该地块处于长春市规划的未来城市居住区内，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的发展前景。
而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。
因此，项目的建设是必要的。
第二章市场需求分析和需求预测
2.1国家房地产行业现状
房地产投资增速将略有减缓。
在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。
与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。
因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。
市场供求不平衡矛盾将继续存在。
近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：
上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。
但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。
房地产价格将保持上升趋势。
从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：
第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上； 第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨； 第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。
目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。
普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。
为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。
未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。
东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。
东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。
房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。
部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。
2.2长春市社会经济发展情况分析
2.2.1城市GDP
吉林省2005年~2012年GDP（单位：
亿元）
年分
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
GDP
3620.27
4275.12
5284.69
6424.10
7278.75
8577.06
10530.71
11937.82
吉林省GDP柱状图
长春市2005年~2012年GDP（单位：
亿元）
年分
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
GDP
1712
1934
2089
2135.72
2588
3369.7
4040
4456.6
长春市GDP柱状图
2.2.2城市居民家庭人均可支配收入
《2012年长春市国民经济和社会发展统计公报》：
2012年吉林省长春市居民人均可支配收入达到22969.7元，比上年增长12.1%；人均消费性支出17863元，增长9.4%。
长春市居民家庭人均可支配收入（单位：
元）
年份
2009
2010
2011
2012
收入
11486.72
17921.86
20487.3
22969.7
2013年，为巩固以往调控成果，房地产调控政策必将延续；而作为楼市调控的有效手段，信贷政策也会随着市场保持稳定，甚至有继续宽松的可能；房产税将逐步扩大试点，甚至全面铺开；保障房规模继续扩大，其影响力将逐步显现。
随着国五条细则的出台，中介机构经营将面临严峻考验；而另一方面，二手房转让征收20%个税的政策可能将部分二手房意向购房者推向新房市场，加之成本上涨，房价则可能围绕价值小幅波动，存在上涨压力。
在成交方面，长春楼市上市量增幅趋缓，消化库存将成为众多房企的重点，然而在多种因素作用下，房屋成交量将保持平稳，甚至具备一定上升空间，但非住宅类产品前景却依旧不容乐观。
2.2.3房地产投资额
2012年吉林省完成房地产开发投资1310.03亿元，增长9.6%。
商品房竣工面积1927.87万平方米，增长2.6%；商品房销售建筑面积2452.42万平方米，增长0.8%。
其中，销售住宅面积2159.43万平方米，增长1.7%。
吉林省实施工业建设项目6050个，其中本年新开工项目5294个。
2.3长春市房地产政策环境分析
2.3.1中国房地产政策综述
（1）宏观政策文件，对房地产市场的影响;
《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》
文号：
建住房[2006]166号
实施时间：
2006年7月06日
内容：
为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），现就进一步整顿规范房地产交易秩序有关问题通知如下：
一、充分认识整顿规范房地产交易的重大意义。
二、加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。
三、落实主管部门整顿规范房地产交易秩序的责任。
影响：
整顿规范房地产交易秩序，对于维护消费者合法权益，稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。
各地房地产、发展改革、价格、工商管理部门要从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度出发，切实把思想统一到国务院的决策部署上来，坚持深化改革和加强法制并举、坚持整顿规范和促进健康发展并重，加强制度建设，加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
文号：
中华人民共和国主席令第72号
实施时间：
2007年8月30日
内容：
第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改：
在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：
“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
具体办法由国务院规定。
”
本决定自公布之日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》根据本决定作相应修改，重新公布。
影响：
2.3.2近期出台房地产宏观政策分析
（1）宏观政策文件，对长春市房地产市场的影响；
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》
文号：
国办发〔2013〕17号
实施时间：
2013年2月20日
内容：
2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。
当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。
为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
一、完善稳定房价工作责任制
二、坚决抑制投机投资性购房
三、增加普通商品住房及用地供应
四、加快保障性安居工程规划建设
五、加强市场监管和预期管理
六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制
（2）城市规划现状、趋势、前景，对待建项目的影响
2012年全年我市新批外资项目（企业）42个，其中投资总额超千万美元项目10个。
全年实际利用外资36.8亿美元，比上年增长19.6%。
其中,直接利用外资8.5亿美元,增长9.9%。
城市建设全面推进、城乡面貌发生重大变化。
南部新城、净月生态城建设和铁北改造全面启动，城市框架进一步拉开。
基础设施建设累计投资500亿元。
“通透、大气、舒朗、开放”的城市风格进一步彰显。
随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。
人们在选择住房的取向越来越多样化，这就决定了开发建设单位一定要研究这些市场变化，根据不同的需求，调整住房的供应结构。
2.4长春市房地产市场分析
2.4.1长春市房地产市场发展现状
2013年，楼市在政策下越走越平稳。
在政策调控的影响之下，2011、2012年上半年市场表现不佳，市场处于供大于求的局面，2012年下半年开始市场回暖，市场出现供小于成的局面，但前期市场存量较多，价格相对较为平稳。
而从今年上半年的市场看，呈现回暖升温局面。
从相关数据显示，上半年商品住宅成交均价为6470元/㎡，同比去年基本持平。
同时供应量和成交量较同比均有上升。
今年上半年长春市商品住宅供应面积为302.57万㎡，同比去年上升144.5%，成交量为355.87万㎡，同比上升91.3%，成交套数为35815套，同比上升88.3%。
2.4.2长春市房地产市场供求未来发展预测
（1）（2011年~2012年）供求统计表
2008-2011年长春市总人口和市区人口逐年增长，十二五规划期内，人口控制在800万以内。
2011年末，全市户籍总人口为761.8万人，比上年增长3.8%。
其中，市区人口364.8万人。
城市总人口和市区常住人口整体处于上升趋势。
2008年以来长春市人均居住面积逐年增加，城市人均住宅建筑面积由上年的32.8平方米增加到34.2平方米。
户均拥有住房1.1套，住宅私有率为79.75%。
人均居住面积有了较大的提升，居民生活空间有较大改善，根据《长春市总体规划（2011-2020）》，规划人均居住面积水平35㎡，这位长春市商品住宅发展提供了良好的保障。
（2）（2011年~2012年）供给与成交量统计表
2012年商品住宅市场全年供求比为1.31:
1，商品住宅市场新增供应的建筑形态均以小高层为主。
商品住宅供应套数主要集中在60-90㎡和90-120㎡面积段，其中0-90㎡供应25115套，占比31.5%；90-120㎡供应25597套，占比32.1%；其次为120-150㎡面积段，供应套数为14660套，占比18.4%；60㎡以下和150㎡以上面积段所占比例较小，分别占比10.7%和7.3%。
（3）房地产市场供需结构统计
2012年长春市商品住宅单价段在5000-6000元/㎡商品住宅成交量最多，成交面积为186.87万㎡，占比30.2%；其次为6000-7000元/㎡单价段，成交量为133.17万㎡，占比21.5%。
与2011年相比，2012年单价在5000元/㎡以下单价段成交量占比有所增加。
2.4.3长春市房地产市场未来价格走势
2011年后，中央仍然不断通过限购、贷款紧缩、贷款利率上涨等一系列政策对市场持续进行打压，但作为三线城市的长春受政策影响较弱，房地产市场持续火爆，7月成交价也达到了历史最高7020元/㎡
但是由于长春市场泡沫小，价格合理，所以总体价格运行相对稳定。
2012年后，政府的宏观调控政策逐渐显现出成果，政策的微调和上半年经济危机的风险到来影响到了市场的成交量。
根据统计2012年上半年土地供应量同比下降73.7%，成交量下降70.3%，住宅市场，供应量、成交量同比均下降。
下半年，进入7月以来中央领导及中央部委三番五次强调继续严格实施房地产各项调控政策，防止改变，放松投机投机性购房政策。
因此，土地市场方面，但伴随政策的微调，市场逐渐变暖，价格小幅度逐渐回升，使得下半年土地成交量有明显增幅。
住宅成交受供应推动及政策松动影响保持平稳，总体成交水平超过上半年。
2012年，我市新建住房销售均价为5700元/平方米，同比下降2.9%，新建住房价格增幅远远低于GDP增幅（12%），低于城镇居民人均可支配收入增幅（12.1%）,也低于我市物价消费指数增速（2.3%）。
2003年至2012年我市新建住房均价保持平稳，较快增长，2012年出现小幅回落。
可看出2013~2014年趋势房地产调控必将延续，房价围绕价值小幅波动，存在上涨压力。
2.5项目区域市场分析
2.5.1项目所在区域规划、功能定位分析
1、长春高新技术产业开发区，是长春新城中发展最迅猛的城区之一，集旅游、科技等优势于一身。
随着外埠地产企业的大力进驻和本土开发商的迅猛发展，高新区的地产商业环境趋近成熟。
该区域以高校为主，配套齐全、环境优雅，打造出良好的居住环境。
纵观周边楼盘和周围环境，此地段必将吸引各大房产商的眼球。
2、近年来，众多房地产项目相继落子高新区，创造了“宜居生活”这一全新而传统的主题。
同时恒大绿洲、金越·逸墅蓝湾、益田·御水丹堤等楼盘热销，南四环日渐繁华。
八一水库的水景资源加上奥体公园等大手笔区域规划，使该区域渐成投资热点。
关注高新区是有道理的，高新区宽广的发展空间使得该区域内的每一个楼盘都是焦点。
2.5.2项目相关因素和条件分析
1、项目周围有幼儿园、中学、大学、超市、购物中心、医院、银行等各种城市配套设施。
2、项目地毗邻“吉林大学”高等大学周边，人文环境好，具有书香气息。
3、项目地周边有东方湖水库和观澜湖公园附近的环境非常好，客户再此购买楼房的话，闲暇时期可以去生态园游玩，陶冶下自己的心情，可谓生态环境佳。
4、高新区自然环境良好、地理位置优越，是适合人居的理想区域，已经成为长春房地产开发商最为关注的区域之一。
2.5.3区域内的供求分析
2012年，长春市GDP总量完成4456.6亿元，增长12%。
其中，第一产业增加值317.5亿元，增长4.3％；第二产业增加值2291.5亿元，增长13.1%（工业增加值1922.1亿元，增长12.1％，建筑业增加值369.4亿元，增长18.8％）；第三产业增加值1847.6亿元，增长11.8％。
而在个人收入方面，2012年，长春市城镇居民人均可支配收入达到23089元，增长12.7%。
这些即可证明长春市民有一定的房产消费能力。
2.5.4周边竞争性楼盘分析
2.5.4.1周边竞争性楼盘简介
周边竞争性楼盘简介（表4.1）
案名
地理位置
规模
（万㎡）
建筑形态
规划户型（㎡）
销售价格（元/㎡）
备注
逸墅蓝湾
超胜街与南四环交汇处
22
西班牙
风情
180-260；
180-430；
11000-15000
独立式别墅西班牙风情商业街、酒店式公寓、会所
水岸南华庭
草街与超达路交汇处超达路北侧
7.7
英伦风格
86-125
6000
多层、小高层、高层、住宅、电梯洋房
御水丹堤
超凡大街与越达路交汇处
45
现代风格
54-150
7400
6层洋房为主、辅以景观小高层、公寓及别墅产品
2.5.4.2周边竞争性楼盘特征分析
产品分析
（1）“益田御水丹堤”的产品以稀缺的6层洋房为主、辅以景观小高层、公寓及别墅产品，同时规划有国际标准幼儿园、2座共7000余平方米国际会所及丰富的商业配套。
项目周边路网通畅、交通便利，距新市政府仅5分钟车程，驱车20分钟可达市中心。
即将落成的吉大附属学校、拟建的名牌小学更是为业主子女提供了良好的教育保障。
（2）户型从一室一厅一卫到三室两厅等户型面积小大皆有，适合不同人群。
（3）价格多在7000元左右，在长春市场属于中高档住宅。
客户群体分析
“益田御水丹堤”主要面向中高端人群，小区可容纳710户，同时配有530个停车位，表明小区内74%的住户有私家车，从此即可证明“益田御水丹堤”主要面向中高端人群。
价格分析
“益田御水丹堤”主要销售价格在6700-7600元/㎡，其中多数户型价位在7000院/㎡上下。
部分户型及跃层售价可达到9000元/㎡，此价格在长春市场属于中高等价位。
从益田集团14年来开发的多个楼盘来看，均都面向城市的中高收入人群。
所以可以判定，此价位在长春市是可以被中高收入人群所接受的价位。
2.6项目SWOT分析
项目优势（Strength）
项目建成将成为该地区标志性的建筑群，主要以超高层住宅及大型商铺为主，并突出“金”融业的发展。
是开发强度最高、超高层建筑最密集的地区，使该地产产品在这一区域具有较大的优势和较强竞争力。
项目劣势（Weakness）
受地理位置的影响，区域配套不够完善，缺乏相应的商业设施、
生活设施，由于该区域离市中心较远，交通的不方便，安全措施很难得到保障。
项目投资大，而且周期长，收到政府和市场影响大，有一点的风险性。
项目距离长春市中心较远，本项目主要面向有私家车用户，楼盘定位面相中高端，消费群体的定位有局限性。
项目机会（Opportunity）
1、长市政府已于2006年10月18日迁入南部新城。
随着政府规划中心区域，此区域将成为以金融、信息、交流、服务等现代服务业为主的城市商务平台。
政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少，我项目以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。
2项目位于观澜亭公园附近，周边环境优雅，项目将购物休闲融为一体，成为长春南部新城集商业、休闲、时尚购物为一体的新时代街区。
威胁（Threat）
1、项目所在区域住宅供应量大，而且质量高，面临严峻的竞争。
2、项目周边“保利林语”、“太阳世家”等项目，有很好的品牌效应，直接影响到此项目。
3“保利林语”项目楼盘的具体位置、项目风格、户型等方面，在长春市场具有明显的优势，受到长春消费者的广泛关注和欢迎。
第三章项目建设规划方案优选
3.1方案规划依据
1.《城市居住区规划设计规范》GB50180-93
2.《吉林省城市规划管理技术规定》
3.规划基地地形图及界点坐标
4.长春市规划局提供的规划条件
3.2初步拟定规划方案
方案一
（1）规划总建筑面积495000㎡。
住宅建筑面积474482㎡,商业建筑面积5000㎡.
（2）容积率：
4.5
（3）绿地率：
38%
（4）建筑密度：
34.8%
（5）居住户数：
3000（户）
（6）具体规划：
项目共24栋14层的高层，并配备5000㎡的商业配套，容积率4.5，绿地率38%。
总建筑面积为495000㎡,商业建筑面积约5000㎡,共24栋，其中部分外围一层为商铺，独立的10593m2的地下车库。
（7）平面规划：
1）住宅朝向以正南向为主，部分外围一层作为商业建筑，环绕整个社区。
2）项目共24栋，东、西外围各3栋，南、北外围各6栋，中间强调多重围合、层层递进的院落空间，以广场为中心，环绕东、西两个景观湖层层扩展，两景观湖之间相互连通，共6栋住宅楼。
3）小区大门开设在西南面方向，规划一条绿荫大道直通中心广场，然后分成多条小路进入各家各户，借助地段地形修建假山，雕塑，和休闲亭，道路两旁按规定设置路灯。
方案二、
（1）规划总建筑面积495000㎡。
住宅建筑面积464482㎡,商业建筑面积15000㎡.
（2）容积率：
4.5
（3）绿地率：
38%
（4）建筑密度：
34.8%
（5）居住户数：
3000（户）
（6）具体规划：
小区外围均为一、二层均为商服，3到14层为居民住宅。
（7）平面规划
1）住宅朝向以正南向为主，外围一、二层作为商业建筑，环绕整个社区。
2）采用很有条理的规划，东西方向8栋并列，共分成3排。
小区中心修建中心广场楼与楼之间设计小健身广场。
对比方案一、二，方案一的平面规划更合理，初步拟定规划方案一。
工程方案选择的原则
（1）满足功能
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