中型中高档小区可行性研究报告Word格式.docx

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开一片市场，交一方朋友”的精神，精心施工，严格管理，施工足迹遍及长春市、X省内外及俄罗斯、蒙古、阿富汗、科威特、伊拉克、利比亚、巴基斯坦、阿联酋、独联体等国家。

以一大批精品工程，赢得广泛信赖，共创鲁班奖（国家优质工程奖）4项，并荣获中国建筑业协会颁发的鲁班奖特别荣誉奖，自2001年以来，获长春、沈阳等市级优质工程江49项，获X省、辽宁省等省级优质工程江25项，获东北三市优质观摩工程金银牌奖28项。

其代表工程有：

中国一汽、长春客车工厂、长春机车厂、长春拖拉机厂、浑江电厂、前郭炼油厂、国家粮食储备库、长春电信枢纽大厦、X省农业银行营业楼、长春国贸中心、乐府大酒店、X省宾馆、亚泰饭店（原北国之春大酒店）、亚泰富苑商务中心、长春人民银行营业楼、长春税务学院综合楼、X省人大办公楼、X省电力微波楼、东北师范大学、X省劳动保障中心大厦、长春南波大厦、长春地质宫、长春机场、X大学、X工业大学、长春理工大学、X农业大学、长白山宾馆、长春五环体育馆、长春交通指挥中心、X建设银行营业楼、长春经开区大厦、X省海关大厦、吉祥大酒店、农业发展银行营业楼、东北银贸大厦、长春五环体育休闲中心、长春火车站北站房、X省广播电视塔、X省交通银行、中国农业科技东北创新中心综合办公楼、X自然博物馆、X省公安厅、X省林业厅办公楼、X省人大办公楼、X日报社新闻大厦……每一项工程都是一座丰碑，凝聚着X建工人的劳动与创造，记载着这支队伍的奋斗与追求。

集团公司经营范围除房建施工主业，还有房地产开发、商品混凝土生产运输、钢结构工程、地基与基础工程、市政路桥工程、金属门窗工程、预应力工程、建筑装饰装璜、建筑幕墙、起重设备安装、机电设备安装、水电设备安装、劳务分包以及国外工程承包和劳务出口等对外业务。

拥有3个房建施工总承包一级资质，钢结构、装饰装璜两个一级专业资质，有国内建筑劳务分包全部13个专业资质，有市政、路桥二级专业资质及房地产开发二级资质，取得了商务部批准的对外承包工程经营资格及援外、成套项目实施企业（B级）资格，集团可以向世界各地派遣除海员以外的所有劳务人员。

资质资源配套合理，市场竞争能力不断提高。

人力资源雄厚，在X省内施工企业中占据明显优势：

在现有的1128名管理人员中，有各类工程技术人员728人，其中高级职称112人，中级职称184人；

国家注册一级建造师60人，国家注册二级建造师68人，造价师10人。

人力资源和高素质的人才队伍，成为集团公司不断发展的重要因素。

自1997年开始，集团公司在我省首家通过中建协GB/T19001质量管理体系认证，之后相继通过中建协GB/T24001环境管理体系认证、GB/T28001职业健康安全管理体系认证。

在工程施工过程中通过三大管理体系的不间断持有和运行，规范了企业的管理，使企业管理素质不断提高。

这些年来，集团取得的辉煌业绩，都刻在了集团发展的史册上，而最耀眼、最令人自豪的是取得的诸多荣誉。

先后荣获全国“五一”劳动奖状、全国守合同重信用企业、全国工程质量管理先进企业、全国工程建设管理优秀企业、全国科技成果推广先进企业、全国“安康杯”竞赛优胜单位、全国工程建设系统精神文明先进单位、全国模范职工之家、全国建设系统先进集体、X省明星企业、X省先进企业、X省AAA级信誉企业、X省重合同守信用企业、X省模范集体、X省质量管理先进企业、X省工程质量特别荣誉奖、X省优秀建筑企业、X省对俄十佳企业等荣誉。

这些荣誉，除了凝结着X建工集团全体员工拼搏与付出的心血和汗水，更是对其能力、品质、精神、价值与贡献的充分认可。

经过2005—2008年改制过渡期，2009年集团公司将进入持续发展期。

集团公司已经谋划好发展战略，凝聚起全体股东和员工的意志和力量，上下一心，团结奋斗，立志把集团公司建设成为X省乃至全国有重要影响的大型骨干施工企业集团。

1.3项目地块位置及周边状况

（1）地块位置

南关区乙一路以东光明水库以南人民大街以西乙七路以北

（2）土地现状

地势平坦，海拔大约在210米左右

（3）土地内没有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等

1.4主要经济技术指标

容积率：

3.5

绿地率：

40%

控制高度：

小于150m建筑密度：

23%

1.5结论

该地块处于长春市规划的未来城市居住区内，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的发展前景。

而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。

因此，项目的建设是必要的。

二、市场分析和需求预测

1长春市房地产业发展环境分析

1.1长春市社会经济发展情况分析

1.1.1城市GDP

年份

GDP（亿元）

2009

2919

2008

2258

2007

2230

2006

1934

2005

1712

2004

1535

2003

1338

2002

1150

2001

1003

2000

824

1.1.2城市居民家庭人均可支配收入

居民年人均可支配收入（元）

22610

21336

17211

11350

10065

8900

7905

6963

6339

5568

从上表可看出，居民年人均可支配收入不断增加，人们购房能力也相应增加，这就给地产业带来了很大的销售空间。

1.1.3房地产投资额

（注：

下列统计数据来自长春市市统计局，数据范围为整个长春市，包括：

）

从2000年长春市的房地产投资额为30.3亿元至2008年236亿余元，可见长春市房地产投资增长迅速。

其中2006年度上涨幅度最大，主要是因为长春市棚改政策的实施使长春市的房地产总投资额上升。

8年间，我市房地产开发投资保持了快速增长势头，尤其在2008年度的投资额同比增长了13.46%，2009年1-11月份，长春市房屋销售交易量、交易额大幅上涨，商品房销售旺盛，二手房交易市场比较火爆。

2009年1-11月份，长春市新开楼盘70个，新房上市量为663.7万平方米，同比下降15.5%。

新建住房上市量为556.9万平方米，同比下降17.4%。

其中：

商品房新开楼盘68个，商品房上市量为635万平方米，同比下降16.8%。

商品住房上市量为529.6万平方米，同比下降19%。

2010年1-7月份，长春市商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。

商品住房销售均价4642.1元/平方米，同比上涨29.3%，环比上涨2.5%。

新房（商品住房、经济适用住房、商铺、写字间）登记销售均价4808元/平方米，同比上涨30.7%，环比上涨1.7%。

新建住房（商品房和经济适用住房）登记销售价格为4585.5元/平方米，同比上涨29.6%，环比上涨2.7%。

其中，商品房（商品住房、商铺、写字间）销售均价4859.3元/平方米，同比上涨30.3%，环比上涨1.6%。

这表明房地产市场的供应量充足，同时也表现出长春市房地产市场的健康发展趋势。

1.2房地产政策环境分析

1.2.1中国房地产政策综述

2010年房地产政策

新国五条

时间:

2010/01/10

内容:

《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》：

一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；

二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；

三、加强风险防范和市场监管；

四、加快推进保障性安居工程建设；

五、落实地方各级人民政府责任。

其中，国务院明确了二套房贷款首付比例不得低于40%。

国十一条

2010/01/07

国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知：

　　一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给

（一）加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。

对已批未建、已建未售的普通商品住房项目，要采取促开工、促上市措施，督促房地产开发企业加快项目建设和销售。

要适当加大经济适用住房建设力度，扩大经济适用住房供应范围。

商品住房价格过高、上涨过快的城市，要切实增加限价商品住房、经济适用住房、公共租赁住房供应。

（二）增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。

各地要根据房地产市场运行情况，把握好土地供应的总量、结构和时序。

城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制２０１０－２０１２年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。

房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。

要加强商品住房项目的规划管理，提高规划审批效率。

要及时向社会公布住房用地年度供应计划，对需要办理农用地征转用手续的，要加快审批工作，确保供地计划落到实处。

　　二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求

　　（三）加大差别化信贷政策执行力度。

金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。

对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。

　　（四）继续实施差别化的住房税收政策。

要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。

对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。

同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。

　　三、加强风险防范和市场监管

　　（五）加强房地产信贷风险管理。

金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度，坚持公平、有序竞争，严格执行信贷标准。

要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。

人民银行、银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。

有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。

　　（六）继续整顿房地产市场秩序。

住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。

国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。

价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。

税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。

国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。

　　（七）进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。

各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

对拖欠土地价款、违反合同约定的单位和个人，要限制其参与土地出让活动。

从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。

要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。

已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。

进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。

　　（八）加强市场监测。

地方人民政府要继续加强房地产市场统计、分析和监测，及时针对新情况、新问题提出解决措施和办法。

有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。

　　四、加快推进保障性安居工程建设

　　（九）力争到２０１２年末，基本解决１５４０万户低收入住房困难家庭的住房问题。

各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。

要加快建设限价商品住房、公共租赁住房，解决中等偏下收入家庭的住房困难。

全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，继续推进林区、垦区棚户区改造。

同时，加大农村危房改造力度，适当增加试点户数。

　　（十）中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。

各地区、各有关部门要加强监督检查，确保保障性安居工程建设用地和资金的落实。

同时，鼓励金融机构向符合条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款。

保障性安居工程的建设计划、建设进度和资金使用等情况，要及时向社会公示。

　　五、落实地方各级人民政府责任

　　（十一）进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。

各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。

对于境外机构和个人在境内投资购买房地产的，要严格按照现行政策执行。

要按照支持居民合理住房消费、抑制投资投机性购房、增加有效供给、完善相关政策的原则，加大工作力度，促进房地产市场健康发展。

　　国务院有关部门要加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导，对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。

各省、自治区、直辖市也要加大对市、县工作的指导力度，加强监督检查，确保各项工作措施落到实处。

国十九条

2010/03/11

内容基本介绍:

国十九条是由国土部发布的90平方米以下住宅用地须占七成的一条政策

严格控制大套型住房建设用地:

通知要求，各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。

“自住性中小套型商品房既包括限价房，也包括普通商品房，但面积必须在90平米以下。

”国土资源部土地利用管理司司长廖永林说。

　　对于目前一些开发商拿地后不及时开发、捂地等行为，通知指出，从今年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开工、竣工申报制度。

开发商应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。

对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。

　　市国土资源局相关负责人表示，由于刚刚从网上得知该消息，郑州市将进行研究，出台具体的适用政策，但一定会按照国家的政策执行。

　　根据国土资源部通知，土地出让时，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。

土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

市国土资源局负责人昨日告诉记者，目前，郑州市在土地出让时实际执行的标准比国土资源部通知内容都要高。

郑州市规定的土地出让竞买保证金一般都在最低价的40%~50%。

郑州市规定土地出让成交后，要在5个工作日内签订出让合同，而且要求在出让合同签订60日内必须缴纳全部土地出让价款。

新国四条

2010/04/14\

二套房首付至少5成　政策：

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于%30；

对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；

对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

　　增加住房有效供给

　　政策：

房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。

在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。

各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。

　　加快保障房建设

各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010年建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套的工作任务。

大力发展公共租赁住房。

　　加强市场监管

严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。

清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。

规范发展租赁市场。

完善房地产市场信息披露制度。

新国十条

2010/04/17

国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知：

　　一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责

（一）统一思想，提高认识。

住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。

房价过高、上涨过快，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展。

各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

（二）建立考核问责机制。

稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。

住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。

对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

　　　二、坚决抑制不合理住房需求

　　（三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；

对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。

住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

　　要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；

对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

　　对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。

　　（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

　　　三、增加住房有效供给

　　（五）增加居住用地有效供应。

国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实。

房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。

要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。

在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。

　　（六）调整住房供应结构。

各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。

住房城乡建设部门要加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应。

保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。

城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同，确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。

房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

　　　四、加快保障性安居工程建设

　　（七）确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。

住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。

住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。

地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。

按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。

国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。

住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划（包括各类棚户区建设、政策性住房建设），并在2010年7月底前向全社会公布。

　　　五、加强市场监管

　　（八）加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

国土资源部门要加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。

房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。

严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。

国有资产和金融监管部门要加大查处力度。

商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。

对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

　　（九）加大交易秩序监管力