房地产公司投资项目财务指标选取建议.docx

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xx节能置业投资项目财务指标选取建议

根据目前土地市场变化以及同业内其他企业情况，结合xx节能置业自身情况及发展战略，我们对公司投资新项目论证过程中拟采用的财务参照指标建议如下：

一、财务指标建议

（一）静态指标

1.静态绝对值指标

（1）项目总收入（项目整体营业收入）

项目总收入（项目整体营业收入），是指企业在从事销售商品，提供劳务和让渡资产使用权等日常经营业务过程中所形成的经济利益的总流入，能够反映当期竣工、入住的情况。

该指标直观的体现了项目的盈利能力，并且是上市公司合并报表所重点关注的指标。

此外，该指标配合开发周期、财务净现值分析后，可考察项目现金流状况。

（2）项目净利润

项目净利润，是指在利润总额中按规定交纳了所得税后公司的利润留成。

该指标直观的体现了项目的盈利能力，并且是上市公司合并报表所重点关注的指标。

也能直观的体现：

在项目竣工结利后，公司实际从项目中的获利。

其计算公式为：

净利润=营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税。

（3）自有资金峰值

自有资金峰值，是指在项目取得外部融资或销售回款前，项目股东运用自有资金对项目投入所需投资的最大资金值。

该指标体现了股东对项目的最大资金投入，衡量了股东实力能否满足项目的资金需要。

2.静态比例指标

（1）毛利率

毛利率，是指毛利与销售收入（或营业收入）的百分比，其中毛利是收入和与收入相对应的营业成本之间的差额。

该指标综合反映了产品定价与成本之间的关系，成本控制、定价策略、销售策略。

目前，毛利率行业平均水平为30-35%，同时应结合公司在同一项目地区、同类产品的建筑设计标准以及目标成本控制情况。

其计算公式为：

毛利率=（当期营业收入-营业税金及附加-营业成本）/（当期营业收入-营业税金及附加）×100%。

（2）总投资回报率

总投资回报率，是指通过投资而应返回的价值，即企业从一项投资活动中得到的经济回报。

该指标涵盖了企业的获利目标以及获利目标与成本之间的关系，反映了项目的总体投资回报情况，结合毛利率还可考察项目的税收筹划能力。

其计算公式为：

总投资回报率=（营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税）/（营业成本+营业税金及附加+营业费用+管理费用+财务费用+企业所得税+土地增值税）×100%。

（3）自有资金投资回报率

自有资金投资回报率，是指股东通过自有资金投资而应返回的价值，即股东从一项投资活动中实际得到的经济回报。

该指标反映了股东自有资金的投资回报情况，应至少大于股东资金的融资成本。

其计算公式为：

自有资金投资回报率=（营业收入-营业成本-营业税金及附加-营业费用-管理费用-财务费用-企业所得税-土地增值税）/自有资金峰值×100%。

（二）动态指标

1.自有资金内部收益率

自有资金内部收益率，是指股东利用自有资金通过该项目投资实际期望达到的收益率。

该指标反映了股东的自有资金通过该项目获取的实际投资收益，应当大于股东使用该资金投资用于其他项目所获得的投资收益（即边际成本）。

在银行一年期基准贷款利率6%时，行业内该指标普遍应大于15%。

其计算公式为：

自有资金内部收益率=irr（项目各年自有资金净现金流量，必要收益率）。

2.财务净现值

财务净现值，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。

该指标反映了投资方案在计算期内盈利能力的动态评价，以及项目全周期的现金流状况，结合项目收入总额、开发周期，可考察项目现金流状况，操盘类项目可考察项目现金流情况；非操盘类项目可考察项目的资金流动性及资金安全。

该指标需结合公司自身对现金流回流要求制定。

其计算公式为：

财务净现值=NPV（项目各年净现金流量，必要收益率）。

二、公司目前现用财务指标

1.项目总收入（项目整体营业收入）；

2.项目总投资（七项成本/运营费用）；

3.毛利；

4.毛利率；

5.内部净利润；

6.内部净利润率。

三、建议采用的财务指标与公司目前现用财务指标对比

将项目总投资（七项成本/运营费用）调整为项目净利润，通过综合考虑项目净利润、项目总收入与项目相关税金的关系，同样可以了解项目的总投资（七项成本/运营费用）情况，但将重点关注在项目的净利润上更加能够体现以利润为中心的经营理念。

毛利与毛利率在本质上都是反映产品定价与成本之间的关系，因此建议合并，由于比率类指标能够更好地在不同项目间进行对比，因此保留毛利率。

增加的总投资回报率能够从总体上反应项目的投资回报情况，并且该指标是行业通行的标准，易于与在同行业间甚至不同行业间进行比较。

新增的自有资金峰值、自有资金投资回报率、自有资金内部收益率分别从静态与动态考虑了股东的资金实力、股东的资金安全以及股东资金的机会成本，保证股东资金的科学投入。

新增加的财务净现值，动态的体现了项目全周期现金流的状况，分析了项目开发过程中的资金盈利能力与安全性。