瑞昌市庐山花海及青铜小镇项目前期可研报告20160429(调).pptx

瑞昌市庐山花海及青铜小镇项目前期可研报告20160429(调).pptx

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瑞昌市庐山花海及青铜小镇项目前期可研报告,内容总纲,1,项目本体,2,宏观环境分析,3,4,5,区域价值分析,房地产市场机会,整体战略定位,经济测算,6,项目本体分析,1,项目区位项目位于瑞昌市湓城区，主城区一华里南面，受到铁路和省道的隔离，处于城市的边界地段，属于城东新区,本体解读,城西,铁路线,区域情况项目邻近瑞昌核心区域，闹中取静，距离市政府约十分钟车程。

整个地块被长河所包围，南靠万宝山，拥有较好的外部景观。

本体解读,长河,区域配套以双瑞线为界，项目周边基本生活配套都集中在双瑞线以北，居住人口集中氛围较好，双瑞线以南靠近地块属于安置房，居住尚未成型，土地空旷，无商业氛围,本体解读,地块所在区位虽较为偏僻，但距离城中心较近，地块1.5km内基本生活配套较为齐全。

以双瑞线为界，人口居住及商业氛围差距较为明显。

周边商业配套设施较少，且经营较差。

项目四至东临新长河闸及环城大道、通达性较好，南临庐山花海及S303省道，道路货车通行较多、有一定噪音影响。

西临武九铁路、北临瀼溪河，被安置房隔开，与主干道相隔离。

地块较为封闭，四面不临街。

本体解读,安置房区,项目内部项目与外部只有一条出入口相连，通达性较差，无内部资源，目前花海用地正在建设中，内部有数十户居民待拆迁，地块较为平整,本体解读,内部交通交通路线被阻隔，北面一条宽10m乡道与双瑞线连接，南面一条宽5m岔道与省道相连,本体解读,项目被S303省道和武九铁路线环绕而过，严重限制了项目与外部的联系，目前只有北面一条双环线可共通行。

西面通行道也被铁路线阻隔。

主出入口,次出入口,项目指标住宅开发用地550亩，容积率1.0，建筑面积约为36.67万方，商业开发用地约100亩，容积率为1.0，建筑面积约为6.67万方，必须自持30%，总建面43.34万方。

另有50亩学校划拨用地（学区房）,本体解读,项目属性五线城市非核心地段，居住氛围不足、较好花海资源、低密生态大型学区住区,宏观环境分析,2,城市重点去库存，降息降税降首付，楼市政策利好,政策背景,全国,九江市,瑞昌市,2016年4月15日,去库存三四线城市去库存为今年地区房地产工作重心,2016年3月1日,降首付首套房首付最低2成，二套房首付最低3成,2016年2月13日,契税下调二套房契税从3%降至1%,2015年2月,2015年12月,2016年4月1日,城市建设促住宅发展市委市政府积极号召，大力发展住宅推动城市建设快速发展,公积金省内异地贷款公积金省内异地贷款启动,营改增启动房地产营业税改增长税,政策支撑,当前经济环境下，需要房地产发展推动城市建设快速发展，预计2016年楼市政策利好会持续推出，以及持续宽松的宏观政策,2015年初，江西房地产市场跌入低谷，商品房销售面积增速创近年来新低。

其后，随着中央及地方一系列以促消费、去库存、稳定房地产市场为总基调的调控政策陆续推出，全省房地产市场逐步复苏。

2015年全省房地产开发投资稳定增长、施工规模继续扩大、销售市场逐步回暖、资金到位持续好转，市场企稳向好。

2016年，随着中央着力加强供给侧结构性改革，去库存将成为房地产市场的主基调。

去库存,稳增长,促兼并,积极财政政策加大力度（降息降税降首付）以及灵活的货币政策（公积金省内异地贷款启动）,二胎生育政策的放开，城市公共服务设施的建设将进一步刺激市场需求释放。

政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的作用，调控聚焦于挖掘房地产消费潜能。

2016年政策预期,降准降息兼并重组力度将加大农民工购房优惠政策逐步出台,城市发展,瑞昌市发展目标：

中等城市规模，产城融合、宜居宜业的滨水生态园林城市。

瑞昌市城市总体规划（20132030年）指出，瑞昌市城市发展总体目标为：

交通优越、环境优美的长江中游和鄱阳湖生态经济区中等城市规模，产城融合、宜居宜业的滨水生态园林城市。

瑞昌市,城市发展,瑞昌市GDP快速增长，增幅靠前，2012-2013年增幅位列九江市第一位；产业结构调整优化，第三产业占比持续增长，支撑房地产市场发展。

GDP快速增长，年度增幅在10%-15%，2012-2013年GDP增幅排名九江市各区第一位。

产业结构不断调整优化，以第二产业为全市经济支柱产业，大力推进第三产业发展，近年来第三产业占比持续增长，2014年占比约22%，未来将通过文化旅游业、商贸物流业、金融服务业来进一步激发第三产业活力。

瑞昌GDP水平在九江市排位,城市发展,瑞昌市产业布局实施“西农东城，南游北工”规划布局，本案所处湓城区，将打造瑞昌市未来综合型城区,瑞昌市区域产业布局“西农东城，南游北工”,本案,我市市域城镇职能结构形成六种类型：

市域中心综合型城区（湓城区）市域中心港口工贸型城区（码头区）工贸型城镇（南义、高丰、白杨、黄金）旅游型城镇（武蛟、肇陈、洪一、大德山、青山、横港）商贸型城镇（夏畈、南阳、洪下、范镇）农林型城镇（花园、乐园、横立山）,产业支撑,强工兴城战略，工业经济在全市经济中占主导作用，高位工业投入，推动全市经济增长。

2015年，预计全市规模以上工业实现主营业务收入460亿元，年均增长24.4%；增加值105亿元，年均增长14%；利税总额52亿元，年均增长18.5%，全部实现了翻番。

2015年工业经济效益指数超过340%，比2010年提升了100多个百分点。

工业投资明显加速，预计2015年完成工业投资150亿元，年均增长18.5%，5年累计完成工业投资580亿元，增长2倍，净增390亿元。

发挥瑞昌市长江港口岸线资源优势，突出临港产业特色,产业支撑,实力型企业增加，主营业务过亿企业5年间增加近一倍，达到80家，税收过千万企业增加3家。

有助于提升城市房地产购买力,魏,瑞昌主要产业行业分布：

纺织服装产业：

被认定为省级产业基地木业家俱业：

中部红木产业和华中木业电线电缆业：

吉恩重工造纸及纸制品业：

理文造纸化学品制造业：

理文化工、新洋丰复合肥化工产品制造业：

亚洲水泥其他主要公司及品牌：

皮塑、蓝谷新能源、森奥达、格雷斯科技省著名商标：

华瑞缝纫线“华美瑞”、中材科技“三钻”、天兴农业“天兴”、溢香禽蛋“溢流香”，锦丽公司“皇氏”名牌产品：

汇尔油泵“BQ喷油泵总成”、兴海王子“弹簧床垫”、鸿达纺织“棉线”,人口支撑,瑞昌市人口基数小，且呈现人口外流趋势，城市化水平低，属于内需型城市，房地产市场需求增长幅度有限。

瑞昌市全市户籍人口基本维持在45万人水平，其中非农业户口人数基本维持在11万左右，城市化水平较低，外出就业、外出打工人口较多，人口呈现外流趋势，基本无外来人口导入，属于内需型城市。

导致瑞昌房地产市场需求增长幅度有限。

消费水平,瑞昌市城镇居民收入水平提升，支付能力一般,2014年城镇居民人均可支配收入达23554元，比上年增长10.5%；人均消费支出首次破万达10283元，同比增长9.5%,瑞昌市房地产投资总额呈现快速增长，最高年度增幅达到43.4%。

2014年达到12.24亿元，在整个九江市排名第二，处于较高水平,楼市发展,2014年在整个九江市各地区房地产投资总额中瑞昌市位列第二，为12.24亿元，处于较高水平；瑞昌市房地产投资总额2011年开始快速增长，最高年度增幅达到43.4%；,瑞昌市近三年的商品住宅成交量稳中有升，2015年销售破4200套。

月均成交332套；每年二月（春节）为成交高峰（返乡置业）。

楼市表现,2013-2015年，瑞昌市住宅成交量稳步增加，2014年销售破4000套，相比2013年增长约400套；2015年销量再增长，突破4200套2015年2月、2016年2月份（春节）为成交高峰，分别成交为788套和937套，占比全年约2成的市场份额。

城市春节返乡置业需求表现明显。

返乡置业,返乡置业,住宅成交均价较为平稳，2014年涨幅约2%，2015年持平。

月度均价波动幅度小，月度均价环比增减幅度多在2%以内。

楼市表现,2013-2015年，瑞昌市住宅均价保持平稳态势，2014年均价同比上涨约2%，2015年均价同比持平，整体均价稳定在3830元左右。

月度成交均价在3800元/上下波动，月度环比增减幅度集中在2%以内。

整体住宅市场存量共计3890套/44万方，去化周期约12个月，供需相对平衡,楼市表现,最新统计数据显示，瑞昌市住宅在售项目56个，总量约3890套，其中存量100套以上项目16个。

存量最高为东方星城310套，主要由于项目体量大，开发较早，且已全盘推售。

根据市场年度去化量测算，当前市场存量去化周期约12个月，整体供需相对平衡，住宅市场发展状态良好。

存量100套以上项目：

楼市表现,商业市场：

发展不成熟，去化慢，存量高，存量高达10133套/63万方，开发风险较大,瑞昌商业存量高达10133套/63万方，其中，中部庐山皮革红木大市场和九江林安国际商贸物流产业园属于专业市场，存量较大，合计存量占比达四成；根据几个典型项目的商业来看，商业销售较差，项目普遍去化率不足20%，其中东方星城2009年入市，销售7-8年的时间，商业去化量也不足50%。

商业市场大面积空置。

未来楼市预测,瑞昌市住宅市场自给自足，具有一定发展空间，但商业市场面临较大的开发风险。

城市发展：

中等规模、宜居宜业瑞昌打造中等城市规模，产城融合、宜居宜业的滨水生态园林城市。

实施“西农东城，南游北工”规划布局，本案所处湓城区，将打造瑞昌市未来综合型城区。

产业发展：

快速增长，结构优化强工兴城战略，推动全市经济快速增长，GDP快速增长，增幅排名九江市前列，产业结构调整优化，第二产业主导，推进第三产业发展。

实力型企业增加，提升城市房地产购买力人口基础：

内需型城市，支付能力一般人口基数小，且呈现人口外流趋势，城市化水平低，属于内需型城市，房地产市场需求增长幅度有限。

城镇居民收入水平提升，但整体支付能力一般。

楼市发展：

房地产投资呈现快速增长，投资水平位居九江市第二位住宅市场供需平衡，年度销量稳中有升，均价表现平稳；商业市场发展不成熟，存量大，去化慢，存在开发风险。

从以下几个方面看，瑞昌市住宅市场自给自足，具有一定基础,宏观背景小结,瑞昌楼市：

房地产市场发展良好，房地产投资处于较高水平，位列九江市各区第二；住宅市场：

整体市场情况向好，供需平衡，存在发展空间；商业市场：

发展不成熟，市场存量巨大，去化缓慢，且大量空置，经营情况较差，市场风险较高未来预测：

受益于宽松的楼市政策影响，以及城市的发展，未来瑞昌市住宅市场有一定成长空间；,区域价值分析,3,区域规划,湓城主城区升级定位为城市综合服务中心，规划集中瑞昌市的经济，政治、文化等资源，在现有规模上，向南、向西、向北拓展，区域发展空间大。

中心聚集，双核驱动：

指瑞昌市域形成以中心城区为发展聚集中心，湓城区，码头区为双核心，全方位协作推进瑞昌市经济社会发展。

三带：

指沿九码快速路，瑞码快速路以及武九铁路发展的主要城镇发展带瑞码城镇发展带和沿省道S304（婺桃线），县道X282（立肇线）形成的次要城镇发展带。

三区：

指瑞码发展片区，肇陈发展片区，南义发展片区。

中心聚集，双核驱动，三带三区,瑞昌中心城区形成一城两区（湓城区和码头区）的格局，以湓城区为主城区，以码头镇为副城区。

湓城区规划集中瑞昌市的经济，政治、文化等资源。

区域规划,湓城区形成“一廊五组团”的空间结构，城东组团定位市级公共服务中心，未来随着公共服务配套设施逐步的迁入，将形成新的城市中心，层次将明显提高,湓城区形成“一廊五组团”的城市空间结构，在城市布局中，构筑生态廊道，将自然山体通过生态廊道渗透至城市中：

一廊：

指瀼河生态廊道；五组团：

指黄金组团、城东组团、城西组团、桂林组团、大唐组团；,强化城东组团的公共服务中心，主要承担市级的行政办公、文化娱乐、教育科研、信息服务等综合服务功能，配备相对完善的生活服务设施；市级公共服务副中心位于城西组团和大唐新区，主要承担城市行政，教育、医疗等综合功能。

交通规划,“四横四纵”的城市交通性主干路网以及S303与S304省道的贯穿将进一步提高区域的通达性。

湓城区规划形成“四横四纵”的城市道路网，通达全市各区。

四横：

北环路，赤乌西路赤乌中路浔阳西路浔阳东路，南环路，长河大道四纵：

创业路；龙泉路；黄金北路黄金南路；瑞码快速通道安定湖路,景观资源,低密城市人口，依托庐山花海、瀼河生态廊道以及城中湖等景观资源适宜打造生态住宅区,瀼河生态廊道：

瀼河位于现状湓城区的南侧，规划湓城区向南扩张，跨越瀼河建设大唐新区，规划结合瀼河两侧建设公园绿地，形成一条生态走廊。

东关湖,区域配套,行政办公、教育科研较为集中，文化娱乐，信息服务、体育活动等基础公共设施将陆续迁入，为区域后续发展创造更多条件,检测大楼,瑞昌市政府,电影院,城东小学,瑞昌市司法局,城东学校,瑞昌市人民医院,铁路线,城东城市发展,从小规模的纯居住区进入配套完善、规模大盘集中的舒适宜居中心,成熟区：

新热点区：

本案,城东城市形象,品质规模大盘陆续进入将带动区域整体形象升级和价值提升,区域发展升级,区域价值小结：

未来的城市综合服务中心,房地产市场机会,4,区域划分,瑞昌市房地产承托传统刚需置业需求，主要沿城市主干道整体由西向东发展，形成城西传统居住区与城东生态宜居区，整体价格中心区域高于两端,瑞昌城区以高铁线为界，铁路以西为老城区，以东为城东新区,城东板块,城西板块,行政中心市场供应量逐年增加新市政府、新人民医院落户，商业配套薄弱价格水平：

3400-4500,传统商业中心商场较为集中居住环境纯粹价格水平：

3600-4000,板块细分,目前城东板块沿城市中轴线以北发展相对饱和，城东板块向南拓展，居住氛围逐渐形成，发展向好，人口导入性优于成熟板块,成熟板块主要价值：

交通便利，配套较为完善主流产品：

多层刚需三房为主，辅以大两房，四房产品价格水平：

34003900客群：

区域内客户为主,新热点板块主要价值：

规划利好，具升值潜力主流产品：

小高层，舒适三、四房大户型，别墅价格水平：

37004300客群：

本地及乡镇客户为主,铁路线,城市中轴线,区域供应,城东板块南部为市场新热点板块，为当前市场供应主体,项目入市时间较早，多步入尾期，存量房源不多,当前市场主力在售楼盘和热销楼盘，分别于2014年、2015年入市，供应量相对充足,板块产品特征,多层接受度优于小高层/高层，主力热销户型集中于100-130m2的三房,板块客户特征,以本地改善和乡镇首置客户为主，少量周边县市客群，主要满足居住及附近就学,板块价值,依托庐山花海，南靠万宝山，瀼河生态廊道环绕，低密居住群，生态环境优美,板块限制,本案所在区域（双瑞线以南）发展起步，当前相对落后，人口稀少，交通匮乏,双瑞线南北区域相差较大，以北区域发展成熟，以南区域发展起步，当前发展相对落后。

双瑞线以北,双瑞线以南,板块主要竞案分析,区域内主要存在两个竞案项目，与本案地块相距500m,板块主要竞案分析,销售情况：

小高层去化较好，高层去化较慢项目卖点：

高端住宅区，学区房，环境较好，一比一的车位，户型设计较好，南北通透客户选择原因：

产品户型较好，紧邻城东学校，1:

1的全地下车位，周边配套齐全,名门世家：

全三房社区，户型设计较好，学区房，市场接受度高,板块主要竞案分析,销售情况：

多层热销，小高层去化较好，高层去化较慢项目卖点：

高端住宅区，学区房，环境较好，一比一的车位、政府单位旁客户选择原因：

紧邻城东学校，1:

1的全地下车位，绿化率较高、政府单位旁、周边配套齐全,龙翔国际：

品质中大盘，产品线丰富，学区房，受到市场追捧,板块主要竞案分析,竞案分析总结：

高端公园级景观社区大盘，一比一的全地下车位及较高园林绿化。

产品线丰富，客户在购房选择上，接受度依次为：

多层小高层高层。

不同产品线形成价差，多层价格最高，均价4800元/，小高层/高层均价在4300-4500元/。

热销户型集中在100-130的三房，以110、120户型成交最好。

学区房是整个区域最大卖点，尤其临近名校，其次是周边配套，注重生活便利与城市氛围。

SWOT分析,项目四周不临街和城市主干道有一定距离项目内部有待拆迁居民，居住氛围较差紧邻武九铁路和S303省道，有噪音影响受限于项目区位条件，无法打造有影响力的商业辐射区域相比周边项目无明显的高端教育、政府单位、完善配套等优势,城市规划城东组团打造生态居住区，随着未来人口的迁入，居住氛围将得到有效的改善目前城东南部板块属于发展期，但市场供应不大，项目将可有效补缺,项目周边三大高端住宅城市吸附力较强，对本项目人口导入产生直接影响城市人群对项目区位认可度较低，项目关注受限，对营销水平提升,区域生态环境好，私密度高居住密度低教育、生活基本配套规划完善，未来生活便利,项目机会本项目作为板块内为数不多的低密生态大型学区住区，可借势逐渐成型的居住氛围，依托独有的花海资源、内部规划的生活教育配套等，吸引城区、乡镇的刚需、改善型客户导入。

整体战略及定位,5,整体发展战略,借势区域发展规划，突出项目核心优势，以景观、低密、学区等资源撬动项目价值，形成项目核心竞争力。

形象定位,庐山花海旁纯低密都市生态学府住区住在花园里的学区房,客户定位,在外务工人员（返乡置业）,城区改善客户,乡镇居民,目标客群：

城区改善客户、返乡置业、乡镇居民,客户关注点：

功能齐全，较高的性价比生活便利，居住环境较舒适子女上学便利,产品定位,本案容积率为1，有条件打造低密度多层产品。

而从瑞昌市场的接受度看：

多层小高层高层,综合项目规划条件及市场接受度，建议本案打造纯多层低密住宅小区。

容积率与物业类型参考对照表：

户型定位,市场热销面积段集中在100-130三房，以110、120户型接受度最好（总价适宜）。

100以下户型市场接受度较低。

名门世家分户型去化,龙翔国际分户型去化,龙翔国际分户型去化,户型定位,参照市场接受度，建议本案户型集中在100以上，主力户型为115-130三房两厅产品，配备一定比例135-145四房产品和100-110小三房产品。

户型借鉴,户型亮点：

最大化的利用南向面，保证客厅+2卧室朝南，配备独立的储藏间，南北双阳台，提升居住舒适度和实用性。

3房2厅2卫120,3房2厅1卫105,储藏间,户型借鉴,4房2厅2卫135,4房2厅2卫140,户型亮点：

以大面宽提升采光面，最大化的利用南向面，保证客厅+3卧室朝南，配备独立的储藏间，提升居住舒适度和实用性。

储藏间,生活阳台,经济测算,6,住宅定价,瑞昌市客户价格敏感度高，建议定价持保守的原则。

根据区域主力在售项目价格体现，多层产品溢价水平最高，价格水平在4400-4800元，最高达到5200元，且面积越大，单价越高（在市场热销面积段以内），本案多层价格可参照龙翔国际120系产品售价，约4800元/。

瑞昌市均价相对平稳，年度涨幅约在2%左右，本案最早预计2017年入市，保守估计售价4900元/。

商铺定价,由于瑞昌市商业市场表现较差，整体销售缓慢，多个项目商业0去化，且市场存量大，因此，在商铺的定价上持保守原则，保守设定商铺售价为住宅的1.7倍，因此，商铺售价约为8330元/。

全市典型项目商铺情况及价格：

商铺价格波动大，一般为同期住宅价格的1.72.5倍之间,收益测算,初步测算，项目整体收益约21.86亿元，剔除商业，住宅收益约18亿元。

由于瑞昌市商业市场低迷，商业开发风险较大，下面的测算以两种方式进行：

商业成功销售；商业未销售整体来评估项目的风险。

成本测算,2,1,商业未销售,商业成功销售,成本测算,前提条件：

地价已知,本案开发地块以协议价35万/亩的价格从政府手中拿地。

相较周边地块150-180万/亩的价格，存在明显的价格优势。

测算出楼面地价约525元/,成本测算,开发总成本投入约13.8亿元,成本测算,测算出销售净利润率约27.67%,成本测算,敏感度测算,均价分别上浮-10%、-5%、5%、10%，其他不变，销售净利润率约为22.95%、25.43%、29.69%、31.53%。

由于城市客户对价格敏感，均价上浮存在风险。

均价下调，静态净利润率亦保证在23%-25%,成本测算,敏感度测算,成本分别上浮-10%、-5%、5%、10%，其他不变，销售净利润率约为31.01%、29.34%、26%、24.33%。

成本波动对净销售收益率的影响程度不及均价变动影响大。

成本测算,1,2,商业成功销售,商业未销售,成本测算,整体投入成本不变，为13.8亿元。

若商业不能成功销售，则测算出销售净利润率约18.48%，相较成功销售降低9.19个百分点。

成本测算,敏感度测算,均价分别上浮-10%、-5%、5%、10%，其他不变，销售净利润率约为12.74%、15.76%、20.94%、23.17%。

由于城市客户对价格敏感，均价上浮存在风险。

均价下调，静态净利润率约在13%-16%,成本测算,敏感度测算,成本分别上浮-10%、-5%、5%、10%，其他不变，销售净利润率约为21.32%、19.9%、16.45%、14.42%。

成本波动对净销售收益率的影响程度不及均价变动影响大。

综合对比,商业未销售、且均价下调10%的情况下，项目净利润率约在12.74%，从测算的角度而言，该项目有开发的利润空间。

但是由于商业开发存在风险，为了避免现金流风险，建议先开发住宅，通过住宅产品来平衡现金流。