西安写字楼市场发展报告.docx
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西安写字楼市场发展报告
2011西安市写字楼市场运行分析报告
第一部分西安写字楼市场发展回顾
一、西安写字楼市场发展阶段回顾
西安市房地产市场发展相对较晚，可以说是从95年以后商品房市场才逐渐形成，因此以往的西安个别商品房楼盘的出现，标志着西安房产改革的开始，在98年以后，随着房改政策的深入，房地产市场才逐渐形成一定的规模，当然写字楼也不例外，95年以前西安的企业绝大多数均为国有企业，民营企业只占到很少的份额，当然这种企业机制决定了企业对商品写字楼的需求微乎其微，它们主要在自己建造的厂矿企业大楼办公，在95年以后，随着西安民营企业的逐渐兴起，才逐渐形成了写字楼的租赁市场，企业主要租赁在沿街的一些条件一般的公有办公用房内，在98年以后，由于西安企业数量和规模的不断壮大，对市场需求的扩大和档次的提高，西安西安写字楼楼盘才逐渐增多，形成了以高新区和长安路等部分地段的办公聚集区。
1999年西部大开发概念提出时，西安写字楼迎来开发及销售热潮，西安写字楼从2001年进入开发相对活跃期，西安商品房开发项目大幅增长，由2000年的一百多家发展到2001年的200余家，2001年，西安的办公楼同商服房一样，也受宏观经济的影响，市场供应和销售均保持了较高的增长水平。
从供应情况来看，2001年西安商品房办公楼类投资增长187.9%，施工面积282153平方米，占本期商品房施工面积的15.37%。
竣工面积171914平方米，占同期商品房竣工面积的10.11%。
新开工面积87196平方米，占同期商品房新开工面积的16.84%。
面对日益激烈的竞争局面，众多开发商开始思考自己的使命并积极寻找突破口，以期所开发的项目能在市场上勇立潮头。
但后续受政策的吸引力陆续的回落，写字楼市场逐步降温，同时由于西安写字楼在05年前仍大量开发，使得写字楼物业大量空置，市场发展的死水一片。
作为西部大开发的第二轮崛进，关天经济区发展规划的出台，西安作为国际化大都市的发展定位得以明确，加之近年来西安在城市发展、经济建设方面所取得的明显成就，作为中心城市的定位越发明朗，使得外来企业进入西安的意愿更得以拉升，推动西安写字楼物业市场的再度走高。
二、历年西安写字楼市场发展分析
1、西安市写字楼供需情况（2005-2011）
上图显示出，西安写字楼市场从09年开始进入销售上升时期。
办公市场供求关系受个案项目影响极大。
10年市场供应量为68.65万㎡，成交52.71万㎡供需双双继续保持上涨态势。
在经济复苏、通货膨胀及人民币升值的大背景下，随着住宅“限购”政策的全面推进，投资者对房地产的关注逐步从住宅市场转向商业地产市场。
住宅市场“限购”节流的投资资金进入写字楼市场，促使2011年写字楼市场加速量价齐升。
2、写字楼与住宅成交价呈持平态势
从近几年写字楼与普通住宅均价对比图可以看出：
写字楼物业和住宅成交均价呈现基本持平态势，保持着持续小幅上涨。
截止2010年4季度西安市写字楼物业成交均价为6992元/平米。
当前西安写字楼市场正处于快速发展阶段加之住宅市场受到的政策调控为写字楼市场迎来了发展机遇。
随着十二五规划、关天经济开发区等众多利好因素的带动下写字楼市场将迎来发展的新阶段。
3、西安写字楼租金指数
写字楼租金方面略有上升，全市甲级写字楼租金较去年同期增0.73%，高新国际商务中心市场价格保持在每月每平方米150元，长安国际租金保持在每月每平方米120—160元，创业广场目前租金均价为每月每平方米65元。
从近几年西安写字楼租金指数来看，西安写字楼市场长期维持在饱和状态，资金走势维持在3%-5%的增长趋势。
4、西安写字楼市场各阶段特征分析
发展阶段
2001年-2003年
2004年-2005年
2006年-至今
特征分析
西安市出现写字楼开发热潮，2003年市场价格比2002年略有上涨，写字楼产品想正规化发展，这一阶段开工建设的写字楼纷纷向“星级”、“智能”靠拢，追求高档产品
市场上高档写字楼增多，但纯写字楼较少。
产品定位差异较大。
2004年写字楼市场降温，价格下跌，空置面积较大。
市场呈现不温不火态势
市场处于消化存量阶段，写字楼产品出现多元化发展，例如SOHO类和酒店式公寓及综合性项目增多，产品设计中加入了景观及人文元素，写字楼差异化加大
第二部分：
2011西安写字楼市场运行分析
一、2011西安写字楼市场运行背景概况
步入2011年在国际化大都市、西部大开发、关天经济开发区等背景下，西安作为桥头堡，正以巨大的创新优势、产业优势、经济优势日益焕发出强劲的生命力。
而写字楼市场也见证着西安经济的腾飞。
但是，如何做大市场，化解供应与需求的矛盾，求得开发商和入驻企业双赢的局面成为每个开发商必须破解的“谜底”。
2011年2月25日西安版限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的巨大的影响，大批的投资炒房客被挡在政策门槛之外，刚性住房需求迅速占据了住宅市场主力，同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本地户籍，住宅市场人群结构发生了巨大的变化。
在经济复苏、通货膨胀及人民币升值的大背景下，随着住宅“限购”政策的全面推进，投资者对房地产的关注逐步从住宅市场转向商业地产市场。
住宅市场“限购”节流的投资资金进入写字楼市场，促使写字楼市场加速量价齐升，写字楼市场将迎来一个快速发展的春天。
十二五期间，西安迎来国家实施新一轮西部大开发战略的机遇，全面推进西部地区对内对外开放，建设和完善亚欧大陆桥，积极推进西安国际港务区建设，全国第三个国家级开发区——西咸新区也经过审批开始规划建设，这些都给西安市的发展注入了一剂强心剂，同时也是西安市写字楼市场的利好消息。
加上上半年西安市宏观经济的持续快速发展，这些都是西安市写字楼市场升温强有力的支撑。
西安作为快速发展中的城市，为不少致力发展做大的企业带来了机遇，由此给写字楼的开发带来了条件。
但是，西安城市的基本布局建设还不是很成熟，如交通、市政配套等方面；再由于写字楼的开发也需要便利的地理位置和成熟的周边配套及其能否适应现代企业办公的条件，这成为写字楼开发商的一大难题。
政府、投资者、企业各市场参与者都意识到这股发展的潮流，但同时当大家都发现这是个机会的时候，它已经不再是机会了，也必须清醒地认识到，西安市写字楼市场发展的滞后，各种档次的写字楼鱼龙混杂、良莠不济，相比其他一线城市比，市场对高档写字楼的需求还不是很多，大致已经趋于饱和，而大量的中小企业对中低端的写字楼需求还是很旺盛的，可以看出西安市写字楼市场还处于初级发展阶段，因此各投资者须下苦功夫，认真分析市场，对潜在的客户群进行调研，细分市场，从而以自己的资源和本身出发开发出适应市场的写字楼。
二、2011西安市写字楼市场整体运行情况
1、住宅调控写字楼市场迎机遇
2011年西安市写字楼市场供应量为68.65万㎡先比去年环比上涨3.17%，成交64.63万㎡环比上涨44.1%，供需双双继续保持上涨态势。
在政策调控的同时，连番加息以及物价上涨让闲散资金急于寻找出口,住宅受到限购令的影响，人气和成交量都跌入低谷。
而在调控下的西安楼市，商业地产由于其不限购等优势成为当下楼市受到追捧的投资品。
写字楼、商铺、专业市场、商务公寓等各种形式层出不穷。
住宅市场的调控致使部分投资性需求转向写字楼物业，在一定程度上拉升了写字楼整体销量。
客户逐渐认识到了写字楼的价值，在通胀预期的压力下，倾向于购买优质写字楼寻求资金保值，也是写字楼市场表现良好的主要原因之一。
从全国写字楼市场来看2011年上半年，京、沪、穗、深四大城市一二手写字楼销售面积约为360万平方米，与去年同期相比增加13%，写字楼销售市场的表现明显优于同期住宅市场的表现。
今年上半年四大城市二手写字楼成交面积为106万平方米，占全部写字楼成交的比例从去年的21%上升到29%。
。
2、高新办公主导全市，城北市场成长迅速
从成交区域来看，高新区为全市办公供应成交的集中区域，占到全市的72%，其次为城北和城南，三城区成交量相当于全市成交水平，未来高新依然是办公市场的集中区域。
高新区一直以来都是支撑办公市场成交的热点区域，而城北区随着市政府的北迁，办公类物业也迅速发展起来。
3、成交均价呈震荡上扬态势
受政策影响，西安房地产市场整体都受到了巨大的冲击，住宅市场均价开始波动，而对于楼市调控影响较小的写字楼市场，其均价的变动比例也相对较小。
从上图中可以看出写字楼成交均价整体呈现小幅震荡上升态势，全年写字楼物业均价平均为9497元/平米。
4、限购后写字楼物业成交比例呈现明显上涨
随着西安房地产市场的逐步发展，在住宅限购令的影响下，大量投资群体开始转战商业地产，从限购令颁布后的2011年3月开始，商业与写字楼所占成交比例开始明显增加，而住宅成交比例开始呈现下降。
5、写字楼市场新开工量、施工量及竣工量对比
从上图可以看出，西安写字楼施工面积和竣工面积从2010年1季度到今年年底保持持续增长的趋势，2011年1季度受到传统春节因素的影响相对下滑，2011年3季度施工面积首次出现大于竣工面积，2011年对于西安写字楼市场来讲属于写字楼发展的另一新阶段，市政府北迁、北客站的投入使用、地铁二号线的正式运营带动了城北写字楼市场的快速发展。
例如经发国际大厦、利君V时代、凯鑫国际大厦、经天国际C座和新世纪大厦、第五国际、赛高国际等相继涌现。
2011年西安写字楼市场已初步显现出城北、高新相争的新格局。
6、西安写字楼投资额走势
从近两年西安市写子楼投资额走势来看：
写字楼物业投资额呈现稳步上升态势，且2011年2季度出现大幅上涨相比1季度环比上涨55.45%，由于住宅市场受到政策调控影响，大量投资资金转入写字楼和商业地产市场，加之西安国际化大都市定位吸引越来越多的外阜企业进入投资助推写字楼市场呈现快速发展。
7、空置面积24万㎡上下徘徊
从近两年西安市写字楼空置率可以看出，写字楼空置面积体维持在24万㎡上下这一范围。
2010年一季度随着年市场供应量的快速增长，消化能力相对不足，2季度写字楼市场空置量达到高峰，之后随着市场销售量的增大，空置面积有所下降，从2011年开始随着供应量的增加，空置面积又逐渐走高，总体空置量继续在增大。
截至11月末，西安写字楼可售量为128.94万平米，按照当前写字楼市场月均5.3万平米的消化量写字楼的存量去化周期24.31个月。
就现状来看，由于限购后很多开发商转入不限购的商办物业，其开发量得到了持续的积攒，而眼下在整个楼市都不景气的情况下，商办物业的消化压力依旧十分巨大。
第三部分：
西安市写字楼区域运行分析
一、各城区域写字楼运行概况
目前西安市写字楼主要集中在四大区域，城中、城南、城北、西高新。
其中以西高新发展组号，受政策及规划的利好影响，区域集中了大量高品质的写字楼。
城中区有西安市传统意义上的商业集中区，写字楼密集程度相对较高，成熟的区域环境和交通条件使得该区域成为历来写字楼市场的焦点，但受规划及土地供应的限制，该区域发展空间略显不足。
城南南二环区域集中大量的商务楼，是西安市传统的商务区域。
受政府北迁及地铁2号线的影响，近年来，城北成为商务集中区域，目前正向着凤城七路以北一带发展。
此外，西安城东的东关正街、互助路、金花路等等零散地分布着像西部电力国际大厦、招商局广场大厦等办公楼，城西区域为传统的住宅区，区域环境较差，写字楼发展相对滞后。
二、西安写字楼市场典型区域分析
1、高新区
回顾自2000年以来，高新写字楼市场跌跌撞撞一路走来的历史，经过了快速发展、胶着、稳中有升三个阶段。
先是2000年前后突飞猛进的发展，随之是盲目扩张带来的市场供应量过剩，大量写字楼空置，整个市场处于“胶着”的状态。
随着西部大开发的稳步推进，高新区经济的快速发展，越来越多国内国际大企业抢滩高新，高新写字楼市场也开始繁荣，呈现出“乐观长牛”的趋势。
而且随着近几年的锤炼，高新区写字楼市场开始逐渐成熟。
从总量上，开发商开始注意研究市场总的需求量，供应量过剩的情况基本已不再出现；另外开发商也开始研究具体的市场需求，开始分层次为企业提供不同规格的办公用地，在产品品质上也在跑步前进，由刚开始简单商住楼逐步发展到和国际标准对接，而且许多产品还针对客户需求做出了相应的产品创新。
以旺座现代城为例，就将产品创新与客户具体使用精准对位，设计出的户内花园、写字楼布局分割、写字楼公摊面积控制等方面都为同类型的产品做出表率。
1）、2011高新区月度量价走势
高新区写字楼成交均价呈现波动下滑态势全年度高新区写字楼成交均价为8750元/平米，成交量方面：
高新区月均成交27726.08平米。
锦业76文化创意园SOHO空间、逸翠园-西安（三A期）、都市之门C、D座、汇鑫IBC等办公项目在本年度里整体保持着较好的销售表现。
2）、存量去化时间预算
单位（㎡）
办公
商业
住宅
市场存量
702667.08
671556.19
1471731.71
月均消化量
28384.56
16071.44
85159.49
去化时间
24.76
41.78
17.28
数据来源:
西安房地产交易管理局
截止12月中旬高新区办公市场存量70.27万平米，按照月均2.84万平米的消化速度，当前市场上的写字楼存量需要近25月的时间才能消化完整体库存压力较大。
通过对商业、住宅两种物业的计算商业消化完当前市场存量约需42月，住宅需17月。
3）、高新区主要写字楼入住率对比
名称
区域
2008年入住率
2011年入住率
金桥国际广场
高新
60%
90%
旺座现代城
高新
75%
100%
高新国际商务中心
高新
50%
97%
高科广场
高新
70%
100%
创业广场
高新
95%
100%
中小型企业逐渐增多，不断壮大，同时也极大的提升了对办公市场的需求，并且在未来2~5年内仍会保持一个较大的办公需求。
从高新区二期的建设情况来看，写字楼发展已经开始逐渐从零星、无序向格局化、规模化发展。
正在建设中的西安高新区中央商务区，其强大的商务聚合能力可能将是西安CBD的肇始，也必将带来高新写字楼更大的发展。
目前的都市之门、汇鑫IBC、绿地中央广场等形成的办公区域，已聚集了较高的人气，绿地高层写字楼、中铁规划中的锦业路区域超高层写字楼等都在积极酝酿和建设中。
从当前高新区写字楼市场来看：
中高端写字楼集中，是西安市科研、文教单位相对集中的区域，物业档次较高，区内开发量不断增大，对西安市房地产发展起到一定的带动作用，已形成西安市的“中心商务区”。
代表性楼盘有高新国际商务中心、都市之门、高科广场、林凯国际等，具有良好的发展空间，品牌实力企业均看好此区域，目前主要发展在唐延路沿线一带。
3）、高新区写字楼市场发展特征
1、高新成交量价近三年周期性上涨
2、高新办公市场持续主导全市，城北办公市场发展迅速
3、高新中央商务区办公核心作用已初具规模
4、高新目前办公项目规模、档次迅速提升
2、城南区
1）、2011城南区月度量价走势
2011年城南区写字楼成交均价呈现波动下滑态势，城南区全年成交均价为14835元/平米，区域内万众广场、锦绣唐朝、万达新天地等部分高端写字楼项目对城区写字楼均价产生了整体拉升，相对其他城区城南区写字楼均价本年度一直维持在高位运行。
成交量方面：
2011年月均成交量为11704.26平米。
伴随着城区自身优越条件以及经济的快速发展城南区写字楼市场正步入快速上升通道。
2）、存量去化时间预算
单位（㎡）
办公
商业
住宅
市场存量
279274.79
1009655.11
2975314.35
月均消化量
10178.91
15502.74
226984
去化时间
27.44
65.13
13.1
数据来源:
西安房地产交易管理局
截止12月中旬城南区办公市场存量27.93万平米，按照月均1.02万平米的消化速度，当前市场上的写字楼存量需要近27月的时间才能消化完。
通过对商业、住宅两种物业的计算商业消化完当前市场存量约需65.13月，住宅需13月。
3）、城南区主要写字楼入住率对比
名称
区域
2008年入住率
2011年入住率
文化大厦
城南
95%
95%
阳明国际
城南
65%
90%
广丰国际大厦
城南
60%
85%
当前城南区写字楼分布主要以长安路及南二环沿线为主，代表性写字楼有长安国际、世纪星大厦、华融国际商务大厦等。
该区域是西安市城郊中最为繁华的区域之一，是有名的文化区，高校云集、商业气氛浓厚，办公环境好，聚集了总舵写字楼、社区、娱乐业、餐饮业、金融业、商业等，是西安新经济的重要区域，此外该区域的最大优势是借助区位优势，连接着城内区与西高新区。
3、城北区
1）、2011城北区月度量价走势
2011年随着西安北客站正式运营，地铁二号线的通车，市政府正式进入城北办公，以及汉城湖治理，大明宫遗址公园继续修建等重要事件推动着城区区写字楼市场的快速发展。
从各月的均价走势来看城北区写字楼均价呈现出稳步上涨态势，全年写字楼成交均价为9343.8元/平米。
成交方面月均成交7879平米，海荣名城、海荣.翡翠国际城、绿地中央广场-领海AB座、银池.品智天下、天心大厦、第五国际中心均有着不错的销售表现。
2）、存量去化时间预算
单位（㎡）
办公
商业
住宅
市场存量
201523.17
980453.2
2594884
月均消化量
8898.34
29600.59
264969.15
去化时间
22.65
33.12
9.79
数据来源:
西安房地产交易管理局
截止12月中旬城北区办公市场存量20.15万平米，按照月均0.89万平米的消化速度，当前市场上的写字楼存量需要近23月的时间才能消化完。
通过对商业、住宅两种物业的计算商业消化完当前市场存量约需33.12月，住宅需9.79月。
3）、城北区主要写字楼入住率对比
项目名称
区域
2008年入住率
2011年入住率
海璟国际
城北
60%
80%
赛高国际街区
城北
68%
86%
经发大厦
城北
65%
85%
随着市政府北迁、北客运站的开通及地铁2号线的贯穿。
近两年城北商务写字楼的开发与利用力度明显得到提升，入市的写字楼开始走向规模化，标注化。
例如经发国际大厦、利君V时代、凯鑫国际大厦、经天国际C座和新世纪大厦、第五国际、赛高国际等相继涌现。
城北区域作为西安市新的城市核心区域之一，并向北不断延伸，依托西安经济技术开发区政策优势、国内外、省内外的企业不断增加，都给城北区带来了巨大的发展潜力。
目前主要以商住楼的形式为主。
三、西安写字楼市场整体发展特征：
西安市场商务写字楼市场主要体现了以下几个方面的特点：
1、目前西安办公市场物业主要分布在城内、高新区、经开区3大板块，但是西安市中轴线长安沿线将是写字楼下一个重点发展板块
2、整体市场中甲级写字楼主要集中在高新区及中心区租金水平在120-130左右，出租率良好，均值达到80%以上，具有较好的市场发展基础。
3、西安第三产业发展迅速，自1999年以来服务业已占国内生产总值50%以上，整体写字楼市场已进入市场化发展初期，经济总量良好的发展态势和产业结构的不断优化的调整趋势，促进办公物业市场良性发展。
4、办公性物业从租赁市场逐步转向租售市场，且呈并进之势；
5、.商务楼逐渐走向专业化、规范化，物业服务水准日渐提高，配套设施日渐齐全；
6、.唐延路商务带初步形成，新型的CBD中心即将形成；
7、投资型需求日益增长，尤其在热点区域内，投资型办公物业成热点产品；
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