龙岩市中心城市物业管理规定草案.docx

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龙岩市中心城市物业管理规定草案

龙岩市中心城市物业管理规定（草案）

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善居民的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》、《物业承接查验办法》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条本规定适用龙岩市中心城市行政区域内的物业管理活动及其监督管理工作。

第三条龙岩市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）负责中心城市物业管理活动的监督管理工作。

各级规划、城市管理行政执法部门、卫生、环保、消防、工商、公安、交警、质监、民政、法院等有关部门，按照各自职责做好物业管理有关监督管理工作。

第四条新罗区住房和城乡规划建设局（以下简称“区住建局”）负责本行政区域内物业管理活动的日常监督管理工作，主要职责有：

㈠在权限范围内负责三级（含暂定三级）物业服务企业资质审核发证和资质检查工作；

（二）负责中心城市内物业承接查验活动的指导和监督工作；

（三）负责物业服务企业信用档案的建立和管理工作；

（四）指导街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会物业管理工作；

（五）指导业主大会和业主委员会成立和备案工作，制定管理规约和议事规则；

（六）建立物业管理投诉受理制度，及时处理物业管理矛盾纠纷；

（七）负责对物业服务企业服务行为、服务质量与业主大会和业主委员会行为的日常监管；

（八）负责前期物业服务合同和临时管理规约的备案工作；

（九）监督物业服务项目招投标，培育物业服务市场，创造公开、公平、公正物业服务的市场环境；

第五条街道办事处（乡镇人民政府）在权限范围内负责本行政区域内物业监督管理和社区建设之间的协调工作，并指定专人负责物业管理工作，主要职责有：

㈠负责检查、监督居（村）民委员会物业管理工作；

㈡负责组织、指导成立首次业主大会并组织、指导和监督业主委员会的选举及换届工作，负责业主大会解散后的财产清算工作；

㈢负责对物业服务企业、业主大会和业主委员会的日常监督，协调物业管理与社区建设之间的关系，协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的纠纷投诉；

（四）积极引导旧住宅小区成立业主大会，改善基础条件，逐步推行物业管理；

（五）负责辖区内物业服务企业三级（含暂定三级）资质检查的初审工作；

（六）负责召集物业管理联席会议，协调解决业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出和交接物业管理中的重大问题；

（七）负责对业主委员会候选人进行资格审查；

第六条社区居（村）居民委员会负责配合有关部门共同做好辖区内日常物业管理活动的指导、监督、检查工作，并制定专人负责物业管理工作，主要职责有：

㈠负责对辖区内业主大会、业主委员会进行指导、协调和监督；

㈡负责监督业主委员会做好物业服务合同终止的物业及资料移交工作；

㈢负责协调处理业主大会解散后的财产清算工作；

㈣对已经自然形成且无争议的区域，负责向区住建局书面提议确认物业管理区域；

㈤协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业、业主委员会与物业服务企业之间的纠纷；

㈥在业主委员会产生之前，可以在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，代行业主委员会的职责，并接受全体业主监督；

（七）指导和协助业主起草管理规约；

（八）负责监督、指导对业主委员会的补选工作；

第七条住房和城乡建设部门应当加强物业管理信息化体系建设，建立物业管理信息平台。

第二章 业主大会和业主委员会

第八条物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。

建设单位或业主需要对物业管理区域进行调整的，应当向区住建局提出书面申请，区住建局应当会同街道办事处（乡镇人民政府）结合当地社区居民委员会的布局划分物业管理区域。

第九条 业主享有以下权利：

（一）参加业主大会，享有表决权；

（二）享有业主委员会的选举权和被选举权；

（三）享有与所缴纳物业管理服务费用相符的服务；

（四）监督业主委员会的工作；

（五）监督物业服务企业的管理服务活动；

（六）法律、法规规定的其他权利；

业主应当履行以下义务：

（一）执行业主（代表）大会和业主委员会的有关决定；

（二）遵守物业管理法律、法规；

（三）遵守业主管理规约、有关物业管理的制度；

（四）配合业主大会或业主代表大会组织者做好有关选举工作；

（五）按照合同约定缴纳物业管理服务费和应分摊的相关维修费等费用；

（六）业主应当向物业管理企业或者业主委员会提供联系地址、通讯方式；

（七）对业主委员会签订的合同承担责任；

第十条 区住建局和街道办事处（乡镇人民政府）应当指导首次业主大会的成立。

建设单位应当承担首次业主大会成立所需的经费，并协助组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，批准业主委员会工作规则等。

首届业主委员会委员候选人由业主自荐和推荐产生，一个物业管理区域内人数较少，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

一个物业管理区域内业主户数在100户以上的，可以以幢、单元、楼层为单位或按一定比例推选一名业主代表，并由业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的各业主意见，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第十一条 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，由5至13人单数组成，每届任期不超过3年，可以连选连任。

业主委员会委员应符合下列条件：

㈠具有完全民事行为能力；

㈡遵守国家有关法律、法规；

㈢遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

㈣热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

㈤具有一定的组织能力；

㈥具备必要的工作时间；

㈦本人及其近亲属不得在本区域内物业服务企业中兼职。

（八）按时交纳物业管理费及各种公摊水电费用。

第十二条 业主大会在选举业主委员会委员的同时，应当一次性选举产生业主委员会候补委员。

候补委员人数按照不超过委员人数的百分之三十设置；候补委员实行差额选举，按照预定名额和候选人得票多少顺序当选。

候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

业主委员会委员在任期内因故出缺时，从候补委员中按照得票多少依次递补为委员，并在本物业管理区域内公示。

业主委员会之外，可以设立监事会，成员可以由街道办事处（乡镇人民政府）、居委会、业主组成，人数为7人以下的单数。

第十三条 业主委员会组成人员发生变更的，应当依法办理备案手续并及时在物业管理区域内公告。

委员有缺位时，应当于候补委员中增补，并于15日内在小区公示，同时报街道办事处（乡镇人民政府）和区住建局备案。

第十四条 采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，逾期不参加投票业主的表决意见按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定，但首次业主大会会议不参加投票业主的表决意见视为弃权。

召开业主大会会议，与会业主人数应当超过全体业主人数半数，且与会业主占专有部分面积应当超过本物业管理区域建筑物总面积的半数，业主大会会议方为有效。

前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认或者在表决票、选举票上签字确认。

第十五条 业主大会会议表决事项经与会业主表决多数通过，但不足法定票数的，可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。

未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。

未书面回复的，按照业主大会议事规则的规定确定其表决意见，业主大会议事规则未明确规定的则视为同意与会多数业主表决意见。

规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。

第十六条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内，持下列文件向区住建局备案；

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会章程；

（五）业主委员会委员基本情况；

区住建局应当在收到上述文件之日起五日内发给业主委员会备案证明，并出具业主委员会刻制印章证明，业主委员会应当依法刻制、使用和管理印章。

业主大会议事规则、业主委员会章程、管理规约，业主委员会委员发生变更的，应当向区住建局报备。

第十七条 选聘和解聘物业服务企业以及决定物业服务合同期限，应当由业主大会按照法定要求表决通过，不得授权业主委员会决定。

物业管理区域需变更物业服务企业的必须实行招标形式选聘物业服务企业，对年物业服务费超过100万的，还应当实行公开招投标。

如法律法规对此作出不同规定的，按其规定执行。

第十八条 业主委员会应当及时受理和处理业主投诉，并将处理情况及时反馈业主。

业主大会每年至少召开一次；业主委员会应当每年向业主大会会议或者全体业主报告上一年度的工作情况。

业主委员会认为必要时或经由20%以上投票权数的业主或者业主代表提议，应当召开临时业主大会。

业主委员会应在接到业主或业主代表提议后15日内组织召开临时业主大会；逾期不组织召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）帮助组织召开。

业主大会可以邀请街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会和使用人代表列席，业主可书面委托代理人出席，物业服务企业不能以代理人身份出席。

业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。

第十九条业主大会或业主代表大会行使下列职权：

（一）审议通过或修改业主委员会章程和管理规约；

（二）听取和审议业主委员会工作报告；

（三）选举、罢免业主委员会委员；

（四）决定通过物业管理方案。

（五）变更或撤销业主委员会不适当的决定。

（六）审查本区域内物业管理制度；

（七）决定其他有关业主权益的重大事项；

第二十条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：

（一）任期届满；

（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（三）因疾病等原因丧失民事行为能力；

（四）因犯罪被依法限制人身自由的；

（五）收受有利害关系人或者物业服务企业利益的；

（六）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业的；

（七）拒不缴纳物业管理费和专项维修资金等不履行业主法定义务的；

根据法律、法规规定或者其他原因不宜继续担任业主委员会委员的。

其终止委员资格的事项应当在物业管理区域内进行公示，并向街道办事处（乡镇人民政府）和区住建局备案。

第三章 物业服务企业

第二十一条 物业服务企业应当具有法人资格，并按照规定取得相应资质等级。

    物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。

第二十二条 物业服务企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应服务，接受业主和业主委员会对其履行物业服务合同的监督。

物业服务企业自愿加入行业协会的，应遵循行业协会章程及其他自律规定。

第二十三条 外地物业服务企业进入中心城市从事物业管理经营活动的，需按照规定到相关部门办理有关手续。

第二十四条 区住建局应当建立健全中心城市物业服务企业、项目负责人及从业人员信用档案制度。

对物业服务企业及从业人员各类违法违规、不讲诚信、损害业主权益的不良行为应记入企业信用档案记录。

区住建局应定期对物业服务企业进行信用档案和物业服务质量检查，同时将检查结果向社会公布。

第二十五条建设单位不得以物业交付期限到期为由，要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业项目。

物业服务企业不得承接未办理承接查验备案的物业项目及不符合交付条件的物业项目。

第二十六条建筑面积超过3万平方米的住宅项目或建筑面积超过2万平方米的非住宅项目建议创市级示范项目。

市级示范项目经项目所在地物业管理行政主管部门对申报项目进行初审后报市物业管理行政主管部门，项目所在地物业管理行政主管部门共同参与考评。

第四章 前期物业管理

第二十七条 建设单位应当依法采取公开招投标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理，签订前期物业服务合同，并在30日内报区住建局备案。

若投标人少于3人的，经区住建局批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

提倡其他建设项目的建设单位采取招投标的方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。

第二十八条 建设单位是前期物业管理的招标单位，应当在所在地住房和城乡规划建设部门的监督下负责前期物业管理的招投标工作，并在以下时限完成招投标工作：

（一）项目用地招标后，总平面图会审前，完成前期物业服务企业选聘；前期物业管理工作必须贯穿于项目建设全过程，并提出便于后续物业管理的合理化建议，并报当地物业管理行政主管部门备案。

（二）前期物业管理招标实行：

建设单位提出招标条件和综合评分办法、项目信息和招标条件与综合评分办法、公开综合评分，响应物业服务单位向区住建局报名投标的管理机制。

（三）前期物业管理实施期间，物业服务企业有变更的，建设单位应当按第二十七条规定重新组织招投标，选聘新的物业服务企业。

第二十九条  建设单位应根据建设项目的品质确定相应资质等级的物业服务企业和服务标准。

同时不低于《龙岩市普通住宅前期物业服务等级标准和等级收费基准价格》的三级二档的标准提供物业服务。

第三十条建设单位应依法在建设工程设计方案和施工图件中明确物业管理用房、公共停车场、公建配套用房及设备用房的具体位置及相应面积。

城乡规划行政主管部门应依法对建设项目规划方案进行审核。

在核发建设工程规划许可证时，对物业管理用房、公共停车场、公建配套用房及设备用房的位置、面积应当予以审查。

分期开发建设的项目，物业管理用房规划位置位于后期楼盘的，建设单位应先行提供相应面积和标准的房屋，暂时作为物业管理用房使用。

物业管理用房、共用设备用房建筑面积，按照国家标准《房产测量规范》计算，产权归全体业主所有，未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十一条 建设单位应当在销售、安置物业之前，依法制定临时管理规约，临时管理规约要在制定后30日内向区住建局备案。

第三十二条 建设单位在与物业买受人签订商品房买卖合同时，应与物业买受人签订经住房和城乡规划建设部门备案的前期物业服务合同和临时管理规约，明确物业管理区域内共用部位、共用设施设备等物权关系。

第三十三条 建设单位应当在物业销售、安置之前，将临时管理规约、物业服务内容、服务标准和收费标准向买受人、被拆迁安置人明示和说明，并在销售或安置办理场所公示。

物业买受人、被拆迁安置人在与建设单位签订物业买卖、拆迁安置合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

第三十四条 建设单位销售物业时，不得擅自承诺减免物业服务费用。

第三十五条 建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、公共停车场、公共配套用房及设备用房的位置、面积等相关资料。

权属登记部门在办理房屋权属登记时，在房屋登记簿上载明物业管理用房、公共停车场、公建配套用房及设备用房的位置、面积等事项。

业主委员会有权向权属登记部门查询物业管理用房、公共停车场、公建配套用房及设备用房的有关情况，并将查询情况在物业管理区域内进行公示。

第三十六条 建设单位应在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作，查验中发现不符合要求的配套设施、设备工程质量等问题，由建设单位负责整改，并在完成物业承接查验工作30日内，将符合验收要求的相关手续报区住建局备案。

未完成承接查验备案的不得交付使用；电梯、消防、智能化设备在质量保修期内的须向物业服务企业提交维保承诺书。

前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支帐目等。

第五章 物业管理服务

第三十七条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目、服务标准及收费标准。

第三十八条物业服务企业应当对物业管理区域内的公共消防设施、器材进行维护管理，落实消防控制室值班制度，开展消防宣传，组织防火检查，提供消防安全防范服务。

第三十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，业主使用的向业主收取；物业服务企业使用的向物业服务企业收取；公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由物业服务企业与建设单位、业主或者业主委员会在物业服务合同中约定。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费。

未经双方约定，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位不得要求物业服务企业代收代付有关费用，不得向物业服务企业扣收业主应承担的有关费用。

供水、供电、供气等单位，应当承担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任。

第四十条  对物业管理区域内违反有关城市管理、治安、消防、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当予以劝阻、制止，对不听劝阻的物业服务企业应于24小时之内向相关行政主管部门报告。

第四十一条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定及相关规定提供物业服务。

未按约定或者规定提供的，业主有权要求物业服务企业提供并可以向区住建局或者当地街道办事处（乡镇人民政府）投诉；区住建局或者当地街道办事处（乡镇人民政府）应当及时予以处理。

业主应当按时足额交纳物业服务费用。

未按时足额交纳的，物业服务企业可以在物业管理区域内将未交费业主名单或房号及欠费情况予以公示催交或依法诉讼。

第四十二条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前30日通知业主。

第四十三条 业主大会、业主委员会或者物业服务企业在物业服务合同解除前60日须书面告知对方，并将解除原因、解除时间等书面报告区住建局、当地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会。

同时，以书面形式在物业管理区域内公告15天。

区住建局、当地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会应当指导业主、业主委员会在物业服务合同解除前，依法召开业主大会决定对建筑物及其附属设施的管理事项。

第四十四条 区住建局、当地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会应当监督物业服务企业在合同解除或终止之日起10日内，按照相关规定向业主大会或业主委员会移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支帐目等，对在管期间投入的不能拆卸部分的装修，撤离时不得拆卸和损毁。

未能成立业主大会或业主委员会的小区，物业服务企业在退出物业服务项目时应当向社区居民委员会办理移交手续。

第六章 物业的使用和维护

第四十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，必须遵守法律、法规和管理规约（临时管理规约）等规定，并按规定办理相关手续。

扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收益归业主所有，主要用于物业共用部位、共用设施设备的日常养护、维修以及补充住宅专项维修资金，该收益应单独建账，每半年至少公布一次收支情况。

第四十六条 业主或者使用人不得违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、一套改多套和改变建筑设计使用功能和擅自搭建、改变建筑外观。

物业服务企业发现有前款规定的违法行为的，应当立即制止，并在二十四小时内报告相关行政主管部门。

相关行政主管部门接到相关报告后，应当在三日内调查核实，并将正在实施的上述违法行为的情况书面通知物业服务企业。

第四十七条 在物业管理区域内开挖、埋设或者维修供电、给排水、排污、燃气、通信等管道管线，除抢修等紧急情况外，应当与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状的事项签订书面协议后方可施工，并就协议内容及其履行情况在物业管理区域内进行公示。

施工单位擅自进入小区施工的，物业服务企业应当劝阻、制止，并向住房和城乡规划建设部门报告，由住房和城乡规划建设部门责令其改正，并按相关规定依法处理。

第四十八条 物业管理区域内已规划建设的机动车、非机动车位能够满足业主停车需求的，不得施划新的机动车、非机动车位。

物业管理区域机动车、非机动车位不足时，不得占用业主共有的道路和登高操作面的道路，需要占用其他场地停放机动车辆的，不得影响消防车登高操作，并确保消防车通道畅通和道路畅通。

物业管理区域已经成立业主大会的，机动车、非机动车位施划方案以及相关收费管理事项由业主大会决定，物业服务企业组织实施；尚未成立业主大会已经实行物业管理的，由前期物业服务企业依据临时管理规约征求业主意见后组织实施；未实行物业管理的，由社区居民委员会征求相关业主意见后施划。

施划机动车、非机动车位涉及改变公共场地的性质或者用途需要办理相关审批手续的，应当依法办理。

规划、消防、公安机关交通管理等行政主管部门应当加强对物业管理区域机动车、非机动车位施划的指导，如有车辆占用小区内主要通道的，当地公安派出所在接到投诉后应将车辆拖至指定地点，费用由车主承担。

第四十九条 业主或者物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　 物业管理区域内发生损害公共利益或者他人合法权益的行为时，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权劝阻、制止和投诉；制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法予以制止或者处理。

第五十条 业主或者物业使用人在装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；物业服务企业应当告知业主或者物业使用人装饰装修允许施工的时间、废弃物的清运和处置措施及方法、住宅外立面设施及防盗设施的安全安装规定等注意事项。

业主或者物业使用人拒不办理登记或者擅自拆改房屋承重结构、改变住宅使用性质的，物业服务企业应当及时予以制止，向有关行政主管部门报告，并有权按照管理规约或者临时管理规约的规定，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

第五十一条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人，并自买卖合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将买卖或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

业主转让物业时，应当按规定结清物业服务费用。

第五十二条 住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

住宅专项维修资金的管理和使用应当遵循专户存储、专款专用、公开透明、业主决策、政府监督的原则。

第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的专项维修资金由业主交纳。

房地产开发企业应督促业主在房屋交付使用时将住宅专项维修资金缴交至公共维修资金监管账户，未出售房屋由其暂时代垫，并在项目综合验收之日起一年内，缴交至市住建局。

第五十四条 应当建立而未建立，或未完全建立住宅专项维修资金的住宅，业主应当通过成立业主大会，就补建本区域住宅专项维修资金及资金管理制度作出决定，并按照商品住宅、公有住房的不同性质，向市住建局申请补建，按缴交标准足额交存首期住宅专项维修资金。

第五十五条 物业共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的按规定程序向市住建局提出申请使用专项维修资金。

　　第七章 责任追究

第五十六条 物价部门实施价格监督，会同物业管理行政主管部门每三年对龙岩市普通住宅前期物业服务等级标准和等级收费基准价格进行一次调整。

第五十七条 有下列违法行为之一的，由住房和城乡建设部门负责依法查处：

㈠装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的；

㈡住宅小区工程未经竣工验收备案或者验收不合格，擅自投入使用的；

㈢建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的；

㈣