生态园养生养老休闲规划解决方案doc.docx
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生态园养生养老休闲规划解决方案doc
第一章规划概要
1.规划阐述......................................................4
2.总体规划思路..................................................5
3.规划要点与难点................................................5
4.养老养生生态园规划的核心......................................5
第二章项目规划发展主客观条件的研究
1.主观项目背景：
................................................6
2.客观项目背景：
................................................7
第三章研究发展战略
1.创意主题思想构思..............................................7
2.发展战略选择..................................................8
3.发展战略目标：
................................................8
4.发展战略步骤..................................................9
5.战略实施要点..................................................9
第四章项目布局与规划
1.总体规划布局.................................................10
2.规划布局原则..................................................11
3.总体的空间格局................................................11
第4章养生项目设计
1.主要规划内容..................................................11
第六章用地规划说明
1.景观风貌规划原则..............................................17
第7章配套服务设施布局
1.配套服务设施布局原则..........................................17
2.路灯照明设计..................................................17
3.标志路牌......................................................17
第八章景观布局规划
1.景观风貌规划原则..............................................17
2总体风貌控制规划.............................................18
3.景点规划原则..................................................18
第九章绿地系统规划
1绿地系统规划原则.............................................18
2.绿化体系及植物配置规划区内绿化采用点、线、面相结合的体系..............................................................19
3总体构思和指导思想............................................19
第十章环境保护规划
1.环保规划原则..................................................18
2.规划执行标准..................................................19
3.环境保护......................................................19
4.生态环境保护措施..............................................20
5.环卫设施......................................................20
第十一章总平面设计
1.总图布置......................................................21
2.竖向设计......................................................22
3.环境绿化及景观设计............................................22
第十二章建筑设计
1.1总图布置原则..............................................23
1.2平面设计原则..............................................23
1.3立面设计原则..............................................24
第十三章营销战略规划
1.市场营销总体战略..............................................24
2.实施绿色营销策划..............................................25
3.引入工业品营销策划............................................25
4.营销执行手段..................................................25
第14章规划实施建议
1．注重科学实施..................................................26
2．基础设施先行..................................................26
3．重视战略合作..................................................26
4.加快人才储备..................................................26
5．建设管理体系..................................................26
6．重视当地村民关系..............................................26
生态园总体规划
-养生养老休闲度假中心
投资商：
投资集团有限公司
第一章规划概要
1.规划述评
1.1项目名称：
生态园
1.2项目类型：
生态旅游度假休闲生态园（2800亩）
1.2.1现一期重点规划：
养生养老生态区（500亩老年人休闲养老养生）
1.3项目建设地点：
市周边
1.4规划范围与面积：
东起？
，西达？
，南起？
，北接？
，在1：
9000地形图上测量为2800亩。
1.5规划时限：
10年规划，即2015-2025年。
1.6规划原则
1.6.1节约用地，保护环境，可持续发展：
生态园要保护生态系统的生产力和功能，充分利用荒山荒坡，合理利用农耕用地，按照建设环境友好型示范基地的要求，以保护农业资源和生态环境为基础，开发规模同资源与环境的承载能力相协调，最终达到社会、环境、经济的协调发展。
1.6.2以人为本，利益共享：
坚持以人为本、便民利民的原则，在村民居住点、公共设施的布局上，要符合村域特点、农民意愿及客观实际，以农民愿不愿意和满不满意为衡量标准。
只有在实现多方参与和利益共享的前提下才能取得良好的环境效益、社会效益和经济效益。
1.6.3市场导向：
旅游产业发展要在了解市场需求及其变化规律的前提下进行结构调整，把握好产品的类型、规模、层次及同周边地区的竞合关系，生产适销对路、有竞争力的产品。
1.6.4重在实施，便于操作：
规划落地到具体项目，布局到具体建设地点上，落实到所需资金上。
因地制宜、量力而行地明确建设目标，建设标准、档次、时序要科学合理，避免规划与实际脱节。
1.6.5产业发展与辐射带动相结合：
在生态园项目发展的同时，辐射周边区域，包括其他县市、乡镇与乡村，带动观光农业、商贸业等相关产业发展。
在发展生态旅游项目时，与周边风景带、其他景区（点）形成内外联动，优势互补，和谐共进。
1.6.6动静分区，相得益彰：
本项目的主题是养老养生旅游生态园，既有养老养生、农业生产，又有休闲度假旅游，且涵盖诸多娱乐性的项目。
前者益静，后者喜动，所以在总体布局的时候充分考虑从动静分区。
同时因地制宜，随山就势，与自然生态环境紧密融合。
1.6.7多样性与突出特色：
生态园项目设计需要呈现多样化，但主题特色是养老养生休闲度假，开发运营中应充分体现养生度假的价值定位。
1.7规划依据
（1）《中华人民共和国城市规划法》
（2）业主提供当地规划局电子cad的现状地形图
（3）业主提供的设计委托书及项目设计要求
1.7.1规划性质：
本规划仅为区域性生态旅游产业园区总体规划，属于市生态旅游产业体系中的一个主体项目，是市、市县十八重溪和市泛旅游板块中一个分支，该项目也是市旅游产业体系中除山水海岛景观之外的复合型生态旅游度假示范项目之一。
1.8规划目的
1.8.1明确生态园的规划范围、发展规模、发展速度、运营模式；对各资源要素结构进行空间布局；对生态园园区的基础设施、配套服务设施和环境风貌整治做出控制性设计，研究功能布局的合理性；对生态旅游产业发展项目进行策划；为天佑生态园的发展出谋划策。
1.8.2通过科学合理的规划，挖掘生态园的核心竞争力，拓展市场空间，使项目区的基础资源发挥最佳综合效益，并带动当地乡村经济发展。
1.9规划目标
在市和市（）总体规划的指导下，按照规划确定的职能，统筹度假区职能及用地布局，完善居住功能，梳理内部交通体系，合理组织道路系统和绿地景观，加强与其职能相适应的公共设施和市政基础设施的配套建设，确定具有实际操作性的开发策略和准则，力求将本项目建成市旅游度假特色的现代养生度假中心。
2.总体规划思路
以科学的发展观为指导，坚持科学性、前瞻性、创新性、可操作性的原则，以市场为导向、以效益为中心、以市旅游目的地客源市场和玉埔村周边区域生态资源为依托，引入“产业园区”的规划理念，对狮头山的生态环境资源和附近农业资源重新进行整合、定性定位，构思一个以生态休闲、养生度假项目建设为主体，以养生、鹤归故里为主题的文化体验内容，融生态养生养老基地、休闲农庄观光体验、生态度假园为一体的现代生态旅游产业园。
3.规划要点与难点
3.1全面梳理规划区内农、林、茶、果等资源要素，进行重新定位，确定合理的功能布局。
3.2整合规划区内生态基础资源，设计具有可持续性发展潜力和清晰赢利点的生态旅游项目，确定可操作的运营发展模式。
3.3设计规划区内土地利用规模，确定产业园区土地使用控制性技术经济指标体系。
3.4规划难点是如何在生态旅游产业园资源条件相对较差的情况下，进行差异化模式的打造，形成特色产业，系统管理，立体开发，整合营销，持续发展。
4.养老养生生态园规划的核心
生态园不具备传统典型的资源稀缺性和独占性，缺乏可依托的环境与资源排他性。
不过经济发达的市是全国著名侨乡，乡村休闲产业又相对缺乏，只要突破常规，导入“生态休闲、养生度假”发展理念，利用优越的地理位置，注重整体优美的生态氛围的营造、游客快乐情境体验，借助资源创新手段创造高吸引力的城市居民养生养老、休闲度假基地。
第二章项目规划发展主客观条件的研究
1.主观项目背景
1.1实现【老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐】：
让大爱充实社会，促进老龄快速发展，中国的老龄化趋势不断加速！
全国人口普查主要数据显示，我国总人口为13.4亿人，其中60岁及以上人口占比已经达到13.26%。
1.2潜力巨大的老龄产业：
城市老年人口中，有42.8%的人拥有储蓄存款。
老年人收入不断提高,老年产业发展空间广阔老龄人群消费潜力巨大，退休金一项到2010年，就将增加到8383亿元；退休金到2020年为28145亿元；退休金到2030年，73219亿元，2012年老年人消费超过1.6万亿元。
1.3养生养老服务业面临巨大缺口：
“十二五”期间我国第一次有大批人口进入老年，养老机构、老年医院、老年住宅、老年服务体系，都面临考验。
截至2012年底，全国各类养老机构有88060个，床位只有2066.2万张。
中国养老机构的床位缺口至少达到900万张。
我国养老产业结构极不合理。
我国老龄产业目前仍然主要以生活照料为主，功能泛化的老龄服务业，十分缺乏以护理看护和社会化服务为重心的老年服务业。
2.客观项目背景
2.1项目地理位置：
2.2地形地貌：
2.3地理优势：
2.4气候条件：
洋镇属南亚热带气候带，季风气候显著，海洋性气候较为突出。
全年四季分明，夏长而无酷署，冬短且少严寒，年平均气温在10～29摄氏度之间，雨量也较充沛，年平均降雨量约1300毫米。
是养生养老的良地。
2.5土壤植被：
地体多火山岩系构成，山丘起伏，植被以美国松及灌木为主。
土质以红壤、水稻土、盐渍土为主的3种土壤类型。
其中以红壤为最多水稻土次之，再是盐渍土。
红壤的发育程度不尽相同，又可分为准红壤和灰化红壤两个亚类。
水稻土，由于以水分为主的供给情况不同，引起土壤发育上的差异又可分为潴育性水稻土和潜育性水稻土两亚类。
此外还有冲积土、黄壤；项目地植被状况一般，林相结构比较单一，主要由乔木、灌木，草本、地被等结构所组成。
群落类型主要由常绿小阔叶林、松树林，常绿灌丛、落叶灌丛、草本和竹林等类型。
2.6交通条件：
2.7旅游资源现状
2.7.1旅游生态环境良好：
项目所在地处西部旅游景区景点密集带，周边吴工业污染源，另狮头山山上植被茂密，多呈原生态状，整体生态环境保持较好。
2.7.2特色景观资源贫乏：
项目范围除狮头山，相思树林、枫树林外，无其他较具特色的景观资源。
只是民间至今流传着许多有关狮头山的故事和传说可整理和挖掘。
2.7.3周边旅游资源丰富：
项目周边十公里范围内分布着众多知名的景区景点。
如与狮头峰咫尺相望的是国家级4A景区，还有远近闻名的.....
第三章发展战略研究
1.创意主题思想构思
1.1天佑中的天地人和统一有机的结合思想，是道释儒三教长期共存，和谐相处的思想。
人生无非江湖，不为出国，只为归来，家是港湾，故土情怀，引起了众多常年在外拼搏的人的共鸣，激起了他们对家乡的思念和热爱。
有家就有爱。
以家在，鹤归故里为主题文化，主要是和华侨同胞对的一种渴望回归家乡的落叶归根的心理，以满足现代老人对养生度假产品的消费需求以及、生态休闲、怀念过去生活的体验为主体内容。
融合养生文化、农耕文化、建成一个集农业观光、生态休闲、养生度假文化体验于一体的生态旅游产业园。
1.2根据项目区的资源，将生态产业园规划为三期发展：
一期为生态养生养老（500亩左右）；二期为生态旅游度假休闲；三期为天佑养生旅游运营服务与功能配套设施建设。
1.3根据项目区的条件，将生态产业园总体的空间格局规划为五区，一带，一中心的总体空间格局，五区：
即综合接待服务管理区、鹤林生态养老区、蓝调庄园、鹤林夕佳公园、鹤林文化村五个区域；一带：
绿茵长廊一个地带；一中心：
万景中心一个中心。
目前重点规划第一期（鹤林生态养老区），共分为四大功能区，即生态养老区、鹤林文化风情街、生态养生度假区、生态休养区、四大版块采取自然与人文结合、动静张弛结合等形式进行项目布局和建设。
1.1项目战略定位：
海峡西岸第一个具有品牌美誉度的鹤归故里文化主题园和养生养老基地。
1.2目标市场定位：
立足本土及、莆田等周边县市场，主辐射国内其它省市及港澳台、东南亚等市场。
1.3目标客源定位：
银发贵族的养生和养老；企业主及企业商务人员的商务活动；公务员度假及会议、企事业机构团体休闲度假活动；城市白领、自驾一族及家庭的休闲度假活动；港澳台及海外团体及个人的养生度假活动。
1.4发展理念：
产品安全化、发展产业化、生物多样化、景观艺术化、科普游憩化、游乐体验化。
以文化体验为核心，以多样生物系统为基础，以多彩景观环境为背景，以多元科普体验为依托，以多元收益方式为目标，最终形成人与自然和谐共生的可持续发展系统。
1.5发展模式：
以园养园，层次化立体办园——特色建园，项目富园，品牌兴园—人才强园。
立足区位优势，发展养生度假；改造森林植被，体验文化；利用生态环境创建休闲基地。
空间开发采用“点状扩散，模块布局，层次推进”模式；产品开发层次上以立体种植为先导，生态休闲、养生度假、文化体验依次跟进：
1.6开发宗旨：
超前规划、分步实施、以短养长、滚动发展。
2．发展战略选择
2.1协同共赢：
在项目开发建设过程中，注重将旅游与周边区域包括、灵石山、南少林寺等）旅游资源进行整合，实现整体发展。
同时主动与区域等级较高的其他旅游景区等进行捆绑，实现协同发展。
2.2产品多元复合开发：
要适应市场多元的需求，实施生态养生产业园的多元复合开发。
在开发过程中，养生产业园在重点抓养生的同时，发展农业大观园中的休闲游乐、科普观光、怀念过去生活体验等多元结构的生态养生产品食宿行游娱购全面互动。
2.3特色品牌：
紧抓“家在，鹤归故里”主旨，做好鹤归故里文化主题园：
在农业养生方面，导入农业大观园模式，以百花园、百果园、百竹圄、百草园、百趣园、百菜园等特色园区，用于观光游览；在生态养生方面．导入森林度假木屋、本草药浴、养生药膳等项目，用于精神养生、运动养生、文化养生、饮食养生、本草养生的体验。
3．发展战略目标
3.1总体战略目标：
规划期内以养生度假基地建设为主体，以生态养生鹤归故里文化体验为内容，以休闲农业大观园为模式，融养生养老基地、休闲农庄观光体验、建设于一体的现代生态旅游产园。
规划期内逐步把生态养生产业建成一个风景秀丽、功能完善的国家级3A旅游景区、生态养生产业化龙头企业和国家乡村旅游（农业旅游）示范区。
3.2阶段性目标
3.2.1近期（2015年一2019年）：
完成项目总体规划、立项审批；修建环产业园道路；建设产业园综合接待服务管理区；主要是养老公建综合管理用地、用于修建商业管理服务、社区服务、市政公用、行政管理等公用建筑，鹤林养生度假区项目实施，包括项目区林相改造，种植果树苗木、观赏花卉，参评省级农业旅游示范点。
3.2.2中期（2019年一2020年）：
景观茵绿长廊：
住宅周边用作景观绿化的土地，以提升园区景观和绿化效果；蓝调庄园:
观光农业用地：
生态养、种殖业、生态垂钓区生态果蔬采摘区，有机农业体；鹤林文化村：
寺庙，文化街、节点广场；鹤林湿地公园：
鹤归故里文化主题园，后花园盆景艺术博览园、参评国家级3A旅游景区、国家级农业旅游示范区。
3.2.3远期（2020年——2025年）：
进一步美化与完善生态养生旅游产业园养生度假环境，并借助“家在，鹤归故里”品牌效应，开展资本经营。
4．发展战略步骤
4.1近期（2015-2020）：
详细规划、立项审批与开发建设阶段。
全面普查项目区内基础资源，根据主题定位，进行详细策划，设计产业发展模式和生态休闲、养生产品，制定运营方案，完善建设基础设施和度假旅游服务配套设施。
4.2中远期（2020-2022）：
全面营销与品牌提升阶段。
依据基础建设水平，进行中期阶段休闲度假产品的设计，形成系列化“养生”品牌产品，生产、观光、休闲、度假、商务、养生、文化体验等产品各有特色，在目标市场上有较大吸引力；同时形成多样化的市场营销体系，方式多样，手段灵活；使产业园真正成为海峡西岸经济区最具影响力与美誉度的圆梦文化体验基地和最具特色的养生基地。
5．战略实施要点
5.1规划引领：
树立“规划就是财富”的观念一要把观念创新付诸规划和发展的具体行动中，用规划来协调和引导投资，形成思路出规划，规划出项目，项目出资金，资金出建设，建设出效益，效益出发展，发展出思路的良性循环格局。
5.2全程策划：
从战略层面研究发展方向，立足长远目标；从生态方面，构思产业园区的生存状态模式，强调企业各部门和产业园各功能区的平衡发展，做到胸怀大局；从融资方面考虑如何把可利用的资源兼收并蓄；从管理层面，做足道（理念、文化）、天（客户研究）、地（组织机构与业务流程）、将（人力资源）、法（制度保障）五个方面的文章；营销方面，重点研究市场与产品、价格策略、渠道构建、促销方案、品牌战略、企业形象、广告宣传、公共关系等方面内容。
5.3创新升级：
项目设计和开发要以人为本，突出重点，从战略思路、产品设计、运营体制、管理系统、整合营销等方面实施全面创新；坚持开发与保护并重，促进生态产业园区的可持续发展；建立生态产业园区规范管理的长效机制；要突出特色，不断塑造和提升生态产业园区的品牌和形象；坚持安全第一，切实抓好生态产业园区的农产品质量安全、生态环境安全、农业生物安全。
5.4人才制胜：
大力实施人才竞争战略，以全面推进生态产业园从业人员素质为主线，与福建各高校联合以培养高层次和短缺人才为重点，把培养、吸引和用好人才作为一项重大的战略任务切实抓好，为生态养生产业发展提供切实的人力资源保障。
5.5体现“五个突出”：
大力开发市场急需的农业观光、休闲养生、文化体验、生态养生产品，加强产品的文化性、参与性和趣味性，提高休闲产品的市场适应性；在客源市场的开拓上，主攻本土及为周边城市中的老年人群体；在营销策略上，要突出整合联合，把建立“养生”品牌理念做为企业的战略使命；在开发运作上，在开发过程中兼顾生态环境保护、村民利益保护、镇域经济繁荣，实现生态产业园区的可持续发展。
落实特色发展策略，园区交通体验化，农业游览购物情趣化，绿色餐饮品牌化、符号化，住宿娱乐民俗化。
第四章项目布局与规划
1.总体规划布局
1.1功能定位：
以满足现代老人对养生度假产品的消费需求以及、生态休闲、怀念家乡生活的体验为主体的生态养生产业园。
1.2规划主轴：
以鹤归故里为文化主线，主要是的华侨同胞对的一种渴望回归家乡一种强烈归家情怀。
融合养生文化、农耕文化、建成一个集农业观光、生态休闲、养生度假文化体验于一体的生态旅游产业园。
1.3功能分区：
根据项目区的资源条件，将生态产业园总体的空间格局规划为五区，一带，一中心的总体空间格局：
即综合接待服务管理区、鹤林生态养老区、蓝调庄园、鹤林湿地公园、鹤林文化村五个区域、绿茵长廊一个地带、万景中心一个中心。
鹤林生态养生度假产业项目的五区，一带，一中心的总体空间格局是采取自然与人文结合、动静张弛结合等形式进行项目布局和建设。
2.规划布局原则
2.1规划区内用地功能布局要适应规划区的性质，满足市总体规划要求。
2.2规划区内用地功能布局要注意协调与周边地段的关系，使规划区用地规划能够有机地融入市地方自然主题森林公园自然环境中。
2.3用地功能布局要突出新时代的文化特色，遵循市场经济规律，使规划能够最大限度地挖掘用地的
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