房地产企业融资模式的创新.doc
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房地产企业融资模式的创新
TheInnovationoftheFinancingChaanelintheRealEstateEnterprises.
摘要：
随着我国住房制度的改革和城市化的快速推进，近年来房地产业进入快速发展的阶段，已逐渐成为我国国民经济的重要支柱产业。
作为资金密集型的行业，我国房地产企业自有资金极少，在融资渠道上，主要是通过银行贷款和预付款，大量的银行贷款绑架了我国金融行业，进而增加了整个国民经济的风险。
本文主要论述了我国房地产企业融资渠道现状，并提出创新我国房地产企业融资渠道的新模式。
关键词：
房地产企业；融资渠道；融资创新；金融投资产品；
随着近年来国家开始了新一轮的宏观调控，中央政府加大了对房地产市场的调控力度，紧随房地产银行贷款的政策措施相继出台。
中央银行连续提高存款准备金率并达到历年高位，银行贷款规模有限，房地产贷款首当其冲受到压缩，且银行提高了信贷审批条件使得贷款难度加大。
同时，2010年以来多次加息和银行上浮贷款利率、征收财物顾问费，大幅增加了房地产企业的融资成本。
大量缺乏准备的房地产公司一方面融资困难，另一方面资金回笼困难，导致大量房地产企业面临破产危机，又间接的加大了金融市场的风险。
如何有效的拓宽房地产企业融资渠道，提高资金流动性，解决房地产行业的资金问题，已成近年来的热点问题。
因此，创造一种低成本、低门槛、高效快捷、可以化解系统风险的融资模式对于房地产企业来说已经迫在眉睫。
一、我国房地产业融资现状分析
1、自筹资金。
自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，在房地产价值较低或开发规模较小时，资金需求比较容易满足。
当房地产市场不景气或开发项目无法销售时,房地产企业根本无能力用自筹资金再开发新的项目。
随着房地产价值的升高，投资规模的扩大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。
2、预售资金。
房地产预售是比较流行的一种融资方式。
在房地产区位、周边环境等条件较好的情况下，预售可以筹集到必要的建设资金。
但随着国家有关政策法规的健全，要求房地产企业需全部交付土地出让金和投入超过总投资25％的资金，并办理预售许可证等各项证件方可预售。
预售虽可以将部分市场风险转移给买家，但开发利润会下降，如果成本控制较差就会丧失未来利润。
随着房地产企业的快速发展，市场供求双方发生转变，供大于求时，房地产企业也就难以采用预售方式筹集资金。
3、商业银行贷款。
商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金来自商业银行,有的甚至高达90%多，银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。
根据中国人民银行统计，截至2009年末，房地产贷款余额占各项贷款余额的19．2%，2011年7月26日，央行公布的《2011年上半年金融机构贷款投向统计报告》显示，上半年4.17万亿新增贷款中，有1.38万亿流入住房市场。
4、房地产企业通过上市发行股票融资。
上市融资现在也已成为房地产企业的一个理想融资渠道。
房地产实现上市融资的方式主要为国内主板A股上市、境外上市和借壳上市。
近年来，北京、上海等地有相当多的房地产公司为解决融资问题，在不能从境内商业银行和信托投资公司取得资金的情况下，上市融资成为了房地产企业热门途径。
SOHO中国、碧桂园的成功上市不仅给潘石屹、杨惠妍带来了数百亿身价，在缔造一个个富豪传奇的同时，也激起了境内房地产企业上市热潮。
对于企业而言，上市的益处在于能够拓宽企业融资渠道、提高公司知名度、提升公司治理水平，有利于培养公众认同感、帮助企业形成较稳定的消费群体。
二、房地产企业融资存在的问题
1、对于商业银行贷款的过分依赖，增加了国家金融风险。
根据证监会分类下房地产开发企业资产负债率统计显示，在130余家样本中有52家上市公司的资产负债率超过70%。
据公开数据统计，截至2011年上半年末，上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%。
其中上市房企总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年年底增加1514亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。
根据A股上市房地产企业三季报显示，在资产负债率由高到低排名前20位的企业中，第一名为ST兴业，其资产负债率达968.7%；第二名ST园城资产负债率亦超过100%，达到109.95%。
从数据上看，这两家企业已经资不抵债。
就像以土地扩张见长的龙头企业保利地产以80.74%的高负债率列居第16位，万科A也以资产负债率78.97%的水平排名第20位。
些数字显示了房地产企业对商业银行的依赖程度。
一旦房地产经济发生剧烈波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。
同时，由于存款准备金率达到历年高位，银行贷款规模有限，房地产贷款首当其冲受到压缩，且银行提高了信贷审批条件使得贷款难度加大。
自2010年以来多次加息和银行上浮贷款利率、征收财物顾问费，大幅增加了房地产企业的融资成本。
2、通过企业上市在国内资本市场发行股票融资受阻，成本较高。
目前，我国房地产企业在国内资本市场融资的可能性很小，首发、增发、配股和借壳上市等方式已被纷纷叫停。
国内上市手续较为繁杂且最少需要一年的时间，同时发行股票必须在资产规模、盈利记录、公司治理及产业政策方面符合相关要求。
能符合这些要求的房地产企业寥寥无几。
从2010年4月房地产调控开始，证监会严格审查所有涉及房地产行业的融资重组，并这些融资重组要先经过国土部的审核才能通过，对公司的经营管理者形成约束。
目前我国约5万余家房地产企业中，在沪深两地以房地产为主业的上市公司仅102家左右，上市公司占全部房地产开发企业的比例仅为2‰～3‰。
从2010年开始，恒大地产、碧桂园等国内房地产企业相继发布了其在H股发债融资计划。
但发债融资平均年利率超过10%，远高国内信贷融资，增加了房地产企业的财务负担。
3、相关法律法规不健全，缺乏一整套合理的体系。
目前虽然国家及相关部门针对房地产业金融市场颁布了相关的法律、法规，但从根本上没有形成一整套合理的体系，也没有具体可行的规定。
从发展的角度看，已经严重滞后于房地产经济的发展，并对房地产行业的发展具有很大的束缚。
在房地产融资多元化的过程中，新出现的很多融资工具如果没有相应的制度进行规范，就难免陷入混乱局面。
三、房地产业融资渠道模式创新
融通资金的安全性、流动性、盈利性是商业银行关注的核心，对没有效益和资金发展的房地产企业，商业银行是不愿提供资金融通服务的。
随着政府的宏观调控，开始实行紧缩的货币政策，给房地产的资金供应产生了很大的影响。
商业银行在向房地产企业提供融资贷款时，会加强贷款审核标准及风险的审查措施，使得房地产企业在开发中向商业银行贷款的比例逐渐减少。
可以说,以后多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款进行开发，也可预见到房地产企业套取银行资金买地开发模式的终结。
所以，应紧跟房地产市场发展的需要，拓宽房地产企业融资渠道，开发房地产企业融资新模式，以减少房地产企业对于商业银行贷款的过分依赖。
1、保值回购。
“保值回购”指房产商与购房者签订协议，房产商承诺以“底价售房”，开盘价即为最低价，并签订一定保值时期内保值回购协议。
如果该楼盘在协议规定保值期内，房地产商以更低价格出售房产，则房地产商承担回购义务。
市场经济下商品价格主要依靠市场调节，因此购房者在预期房价上涨获得收益同时理应承担房价下跌的风险。
通过“保值回购”协议，给予投资者以保证，增强其购房的投资信心，减少存货，回笼资金。
2011年12月3日上午，深圳“绿景香颂”开盘推出780套房源，推出“三年保值回购协议”，当天销售约600套房源，收入75亿。
2、REITs。
REITs（RealEstateInvestmentTrusts）即房地产投资信托基金，本质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行收益凭证的方式，汇集特定投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资后获得的综合收益按照一定的比例分配给投资者的一种信托基金。
REITs是一种封闭式公募型基金，实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。
其运作的一个主要目的就是要吸收大量的民间资本，合理引导他们的投资方向，实现金融资本的高效配置。
所以，我国在REITs的募集方式上应该采用公募的方式，通过在市场公开发行基金单位，向公众开放募集大量资金，广大中小投资者也能根据自己的资金状况，量力购买基金份额，从而实现分享房地产投资收益的目的。
REITs具有高收益（图表2）、低波动、低风险、低征税、收益回报稳定、变现能力强的基本特征。
世界上目前有600多只REITs产品，在美国已有将近50年的发展历程，今天已在全世界几十个国家得到迅速推广。
近年来，REITs已在亚洲的新加坡、日本、中国香港得到快速发展，并已逐渐成为相关国家或地区的房地产融资的重要工具。
3、附带期权的有息预付。
附带期权的有息预付，指开发商对购房者的预付款支付利息，同时与购房者约定一定条件下的回购义务或权利，也可以称之为衍生型有息预付。
附带期权的有息预付本质上是一种特殊的资产证券化，以住房为抵押的债券，但其不参与上市交易，以单位住房为资产标的且不可分拆。
在协议约定的房屋交付日，若房价波动超过协议约定的上限或下限时，房地产公司有权或有义务回购房屋，退还预付款并支付一定的约定利息，实际上投资者在一定程度上扮演着“股东”或“债权人”的角色。
预付款是开发商的重要资金来源，这种提前预定的销售方式类似于“期货”。
购房者交付定金，在房价上涨中获得收益，同时承担房价下跌等风险。
而开发商获得了资金，提高了资金的流动性，转移了风险，但在房价大幅上涨中付出相应损失。
表二世界各国（地区）REITs设立时间及分红比例：
国家（地区）
设立时间（年）
REITs分红比例（%）
美国
1960
90
澳大利亚
1971
100
加拿大
1994
85-100
法国
2003
85
新加坡
1999
100
日本
2000
90
香港
2004
90
数据来源：
瑞银集团英国财政部
四、结论
房地产业作为我国经济发展的重要支柱产业，其发展离不开大量资金的有效支持，作为资金密集型行业，房地产企业融资渠道的效益性将直接制约着房地产业的发展。
房地产开发商自有资金的有限性，在开发项目时，如果得不到银行、财团或政府的协助，不能很好的融到开发资金，是无法进行下去的。
而现阶段房地产企业对于银行贷款的过分依赖性，直接导致了金融风险的隐患，一旦房地产金融风险的产生势必会引发国民经济的危机。
建立多层次房地产融资体系，创新房地产金融投资产品，拓宽房地产业融资渠道，开发融资渠道新模式，对于解决我国房地产业融资渠道窄、对商业银行过分依赖的问题，实现房地产企业资金链的良好运作与不断循环具有重要意义。
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