在建工程主合同.docx
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在建工程主合同
在建工程主合同
篇一：
在建工程转让协议-简单版本
[某某出让房地产开发商全称]
与
[某某受让房地产开发商全称]
[某某项目全称]
建设工程转让合同
二○年月日
目录
前言第一章第二章第三章第四章
第五章第六章第七章第八章第九章第十章第十一章第十二章第十三章第十四章第十五章第十六章第十七章第十八章第十九章附件：
定义及解释总则
项目状况及条件转让价及其支付方法转让、登记事宜土地使用权共有债权债务承担项目交付标准车位保留保险
乙方继续开发建设项目名称甲方配合违约责任善后保证金不可抗力通知
适用法律及争议解决合同效力及其他事宜
本合同由下列各方于20年月日在中国市签订：
转让方：
[某某出让房地产开发商全称]（以下简称“甲方”）
法定地址：
联系地址：
法定代表人姓名：
职务：
国籍：
受让方：
[某某受让房地产开发商全称]
法定地址：
联系地址：
法定代表人姓名：
职务：
国籍：
-1-
（以下简称“乙方”）
前言
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称“管理法”）、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称“暂行条例”）、《关于房屋建设工程转让不再单独审批有关问题的通知》（以下简称转让通知）及中国和上海市的其他法律法规规定，甲方与乙方经友好协商，就本合同所确定的建设工程的转让达成共识，特此同意订立本合同。
第一章
本协议中下列用词及语句，除本合同另有规定外，应具有以下涵义及解释：
i.
[某某项目全称]——系指甲方开发的位于[*]地块，总土地使用权面积为[*]平方米的[*]建设项目，分为一期、二期及三期开发。
（关于[某某项目全称]平面图，经双方盖章确认后作为本合同附件一）ii.
[某某项目全称]一期——系指甲方于[*]年[*]月建造竣工完毕并完成初始产权登记的[*]三幢房屋、周边公用设施及其相应占用的土地使用权。
iii.
[某某项目全称]——系指甲方于[*]年[*]月[*]日取得《建设工程规划许可证》[*]的位于[*]的已建至近结构封顶的[*]两幢在建房屋及其相应占用的土地使用权。
iv.
[某某项目全称]三期——系指甲方正拟动工兴建的地号为[*]的住宅区域，主要由[*]幢房屋构成。
v.
转让项目——又称“该项目”，系指[某某项目全称][*]两幢在建工程，包括：
（1）建筑基础、地上结构和地下结构（甲方按照本协议第九章约定保留的车位除外）；
（2）与项目立项和施工相关的本合同附件二所列政府批文；（3）与施工相关的设计、质监和工程管理相关的本合同附件三所列资料；（4）相应占用面积的土地使用权；（5）与项目开发相关的大市政配套；（6）设备，详
-2-
定义及解释
vi.
vii.
viii.
ix.
第一条
第二条
第三条
见本合同附件四《[某某项目全称]已进场设备清单》。
转让价——系指乙方向甲方收购转让项目而向甲方实际支付的交易对价总额，包含土地出让金、动拆迁费用、大市政配套费、七通一平费用、至转让项目现有工程量的全部设计费用及施工费用、本合同附件四所列设备的购买款。
甲、乙双方依据法律规定及合同约定应当缴纳的由于交易而产生的税费由各自承担。
该等税费不含在交易对价总额中。
转让核准登记——系指由上海市房地产登记处依法对转让项目作出的建设工程转让核准登记。
该项目转让完毕日——系指上海市房地产登记处对该项目作出转让核准登记后，向乙方颁发该项目的房地产权证之当日。
该项目交付日——系指该项目转让完毕日的次日。
第二章总则
甲方系一家注册于中国[*]的外商投资房地产开发公司，开发建设位于上海
市[*]地块及[*]地块的[某某项目全称]。
乙方系一家注册于中国上海市的国内合资有限责任公司，专业从事房地产
开发经营，具备贰级（暂定）房地产开发资质并获发相应资质证书。
双方意向甲方同意按照本合同条款将该项目转让予乙方，乙方同意受让。
第三章项目状况及条件
-3-
篇二：
在建工程转让协议
在建工程转让协议书
甲方：
（以下简称“甲方”）法定代表人：
办公地址：
电话：
乙方：
（以下简称“乙方”）法定代表人：
办公地址：
电话：
1、甲方是一家根据中华人民共和国法律依法组建并合法有效存续的有限责任公司，不存在法定或公司章程规定的终止的情形。
2、乙方是一家根据中华人民共和国法律依法组建并合法有效存续的有限责任公司，不存在法定或公司章程规定的终止的情形。
3、甲方合法持有A项目在建工程的所有权，现拟转让该在建工程，乙方同意受让该在建工程。
甲乙双方根据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国协议法》及其他相关法律法规，本着平等自愿、互惠互利、等价有偿的原则，通过友好协商，就有关在建工程转让事宜达成一致，并订立本协议，供甲乙双方共同遵守。
现甲乙双方经友好协商，甲方同意将所持有的中国A项目在建工程的所有权一次性出让给乙方，乙方同意受让A项目在建工程的所有权。
第一条、名词定义
在本协议中，除另有约定以外，下列名词只能解释为其所定义的内容，不能作其他任何不同解释。
协议标的：
即甲方持有的A项目的开发建设权、在建工程的
所有权及在建工程所占土地的使用权。
总价款：
乙方购买协议标的根据本协议应当向甲方支付的全
部价款。
交易完成：
即本协议约定的双方当事人应履行的义务全部履
行完毕（指在建工程过户手续全部完成、项目文件交接完毕和转让价款全部付清）。
项目：
仅指“”。
第二条、在建工程概况
项目名称：
项目地点：
项目面积：
占地面积平方米，总建筑面
积平方米（最终面积以工程骏工验收后实测面积为准）。
项目范围：
本项目的四至范围为东至，西至，北
至，南至。
转让项目包
括。
转让项目范围详见规划红线图与设计说明。
项目现状：
第三条、有关在建工程的合同与协议的实际履行情况
办理项目规划设计方案的审定工作
建设用地规划许可证的办理情况
建筑设计工作的进展情况
项目用地范围内的拆迁情况
土地出让协议与土地出让金的缴纳情况
支付费用情况
项目立项手续情况
施工现场情况
第四条、在建工程已取得的合法批准文件或证书
规划意见书编号：
建设用地规划许可证编号：
建设工程规划许可证编号：
国有土地使用权证编号：
建设工程施工许可证编号：
第五条、协议转让范围
本协议履行完毕，甲方拥有的下列权利转移至乙方：
对A项目所有在建工程的所有权，包括但不限于
附属于上述在建工程之上的权利，包括但不限于
A项目的开发权、建设权；
A项目用地的使用权。
与在建工程有关的除第七条约定以外的其他权利。
第六条、转让价款
甲乙双方确认，乙方购买甲方持有的A项目的开发建设权、在
建工程的所有权及在建工程所占土地使用权应当向甲方支付的全部价款为人民币万元。
自本协议签订之日起个工作日内，乙方向甲、乙双方共同
设立的银行共管帐户支付总价款的%，即人民币万元（大写：
），当在建工程所有权变更完成后，甲乙双方共同办理上述价款转移至甲方账户的手续，乙方应当配合办理上述手续。
日内，乙方向甲方支付总价款的%，即人民
币万元。
第七条、其他费用
甲方和乙方因本次转让而聘请有关中介机构或工作人员的费用，
按谁聘用谁付款的原则承担；
本次股权转让过程中发生的有关税、费，按公平原则承担，即：
各方自行承担有关税、费；
本协议双方应按照法律法规的规定或有关机构的通知或相关协
议、协议的约定按时足额支付上述费用。
第八条、合同
协议双方同意，本协议签署之日起日内，协议双方共同与A项
目建设工程承包方、监理方协商建设工程施工合同或建设工程监理合同的权利义务转让事宜。
本协议签署之日以前发生的应当由发包方承担的建设工程施工
及监理费用由甲方承担，本协议签署之日以前发生的应当由发包方承担的建筑工程施工及监理费用由乙方承担。
第九条、协议的变更和解除
修改本协议须经双方协商一致并签署书面补充协议：
出现下列情形之一，甲方有权解除协议：
乙方逾期付款超过120个工作日；
乙方未能协助甲方办理房产证书。
出现下列情形之一，乙方有权解除协议：
甲方未于本协议规定期限将房产权属证书及办至甲方名下；
甲方未于本协议规定期限将房产权属证书及办至乙方／乙方指定的民事主体名下；
甲方对房产的权益存在瑕疵，包括但不限于：
不具有所有权、行使权利受到限制、无法取得房产权属证书、无法将房产权属证书办至乙方／乙方指定的民事主体名下；
篇三：
《建设工程施工合同》签订主体解析
《建设工程合同》签订主体解析
合同当事人主体合格，是合同得以有效成立的前提条件。
合格的主体必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
因此，一个建设工程施工合同是否有效，首先看合同签订主体是否合格。
建设工程施工合同主体包括发包人和承包人（包括总承包人和分包人）。
发包人是建设工程项目的产权人或是经营人，及负责工程投资、经营与管理的当事人及合法继承人。
承包人是被发包人接受的具有工程承包主体资格的当事人及其合法继承人。
发承包双方或一方不具有建设工程相关法律要求的主体条件，将导致建设工程合同无效。
1、不适格的发包人主体
建设工程合同的发包人一般为法人或其他组织，但我国现行法律并未排斥自然人的发包人地位。
实践中常见的不适格的发包人主体包括：
⑴法人组织的分公司通常不是独立的法人单位，不具有签订合同的权利能力和行为能力，须以法人的名义签订施工合同。
⑵法人的职能部门，如某某公司工程部、项目部、基建办公室、指挥部等等，同样也须以法人的名义签订施工合同。
⑶法人委托的项目管理公司、咨询公司不是建设工程施工合同的主体。
法人与其属于委托与被委托的代理关系，在委托权限内须以被委托的名义签订施工合同。
（文/丁达鹏律师）
⑷发包人未按法律规定获得项目施工所需的批准手续时，也不是适格的合同主体。
发包人在签订合同前必须获得对被开发地块的立项批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等文件，否则其不具有签订建设工程施工合同的权利能力和行为能力。
⑸多个自然人或法人通过组建项目公司形式开发建设工程的，发包人应为项目公司，其中一个独立的自然人或法人属于不适格的发包人。
2、不适格的承包人主体
我国《建筑法》及相关的建筑法规对承包人的主体资格提出了更高的要求，除须满足分公司及职能部门不能作为合同主体外，排除自然人、合伙企业、个人独资企业参与工程承包，要求建筑工程承包合同主体一方必须是具有法人性质的建筑企业。
另外对承包人提出资质要求和市场准入条件。
鉴于建设工程合同标的特殊性，《建筑法》明确规定承包人只能在其相应的资质等级范围内承接建设业务。
相应的资质等级是作为建设工程承包人必须具备的行为能力，承包人不具备这一行为能力，都将导致建设工程合同的无效。
按最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下称建设工程司法解释）对承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级签订的建设工程施工合同，被认定为无效合同，从而进一步明确了建筑施工企业的资质在决定建设工程合同效力上的影响。
审查承包人主体资格，应注意以下几个方面：
⑴审查承包人的企业形式，如果承包人是个人、合伙企业、或是个人独资企业，按现行法律法规将不能签订建设工程承包合同。
⑵审查承包人企业是否具有建筑企业资质，资质等级是否与合同的建设项目相适应。
按《建筑法》规定，将工程发包给不具有相应资质的建筑企业的发包人也要承担法律责任。
同时联合体承包的，按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。
⑶审查承包人是否存在“挂靠”情况，“挂靠”导致合同无效。
3、无效合同后果的承担
《合同法》和《建设工程司法解释》对合同被认定无效后，合同主体如何承担责任给与了不同的规定。
《合同法》第58条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《建设工程司法解释》第2条规定，即使
确认工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格的，承包人要求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。
就是说，《合同法》规定合同无效后发包方不但不用支付工程余款，连已支付的工程款也可要求承包方返还；但根据《建设工程司法解释》规定合同无效后，建设工程经竣工验收合格的，承包人有权得到约定的工程价款。
从法的效力来讲，《合同法》要高于《建设工程司法解释》，但由于中国法制建设的国情决定了人民法院在审理此类案件判决依据明显侧重最高院的司法解释。
因此，对于建设工程施工合同双方，签订施工合同时应注意以下几点：
⑴为维护己方的合法权益，合同签订前必须审查对方的主体资格，确保合同的有效性。
⑵合同履行过程中，一切合同组成文件的传递、签署必须由合格的主体办理。
委托人及代理人的行为必须满足合同约定的授权，最好得到合格主体的认可。
⑶发包人企图利用合同无效免除支付工程款的行为，因有《建设工程司法解释》的规定而得不到支持。
⑷承包人主体不适格，应承担无效合同的不利后果。
但在工程质量合格的基础上，承包人合法的利益将得到保障。
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