马鞍山市城市规划管理技术规定.docx
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马鞍山市城市规划管理技术规定
马鞍山市城市规划管理技术规定
（送审稿）
第一章 总则
第一条 为促进经济、社会和环境的可持续发展，提高城市规划建设水平，实现城市规划编制和管理的标准化、规范化，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《安徽省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、国家相关法律法规和安徽省有关规范及标准，结合马鞍山市社会和经济发展需求和实际情况，制定本技术规定。
第二条 在马鞍山市行政管辖区范围内从事城市规划编制和规划管理工作，应符合国家、省、市现行的有关法律、法规、规定及其它强制性标准，同时应执行本技术规定。
当涂县城参照执行。
第二章 建设用地的区划分类和适建范围
第三条 本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）分类如下：
（一）R—居住用地；
（二）C—公共设施用地；
（三）M—工业用地； （四）W—仓储用地；
（五）T—对外交通用地（六）S—道路广场用地；
（七）U—市政公用设施用地；（八）G—绿地；
（九）D—特殊用地。
第四条 居住用地（R），指居住区、居住小区、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星居民居住生活聚居地（商品住宅开发、经济实用住宅、职工集资住宅建设用地）。
居住用地包括住宅用地（R01）、配套服务设施用地（R02）、道路用地（R03）和公共绿地（R04）。
（一）第一类居住用地（R1），指以低层住宅为主、设施齐全、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地；
（二）第二类居住用地（R2），指以多层、高层住宅为主、设施齐全、布局完整、环境较好的用地；
（三）第三类居住用地（R3），指设施较齐全、布局不完整、环境一般、或与其它用地有交叉的用地。
第五条 公共设施用地（C），指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施的用地，不包括居住用地中小区级、组团级的公共服务设施用地。
（一）行政办公用地（C1），行政、党派和团体等机构用地；
（二）商业金融业用地（C2），商业、金融业、服务业、旅游业和市场等用地；容纳除政府机关团体以外的各种贸易公司、商社及其咨询机构、金融、保险、证券等行业及其它各类公司的办公建筑及其附属设施的用地；旅馆、招待所、度假村及其附属设施的用地；独立地段的农贸市场、小商品市场和综合市场用地。
（三）文化娱乐用地（C3），新闻出版、文化艺术团体、广播电视、图书、展览、游乐等设施用地；
（四）体育用地（C4），体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等单位内的体育用地；
（五）医疗卫生用地（C5），医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地；
（六）教育科研设计用地（C6），高等院校、中等专业学校、科学研究和勘测设计机构等用地。
不包括中学、小学和幼托用地，该用地应归入R。
第六条 工业用地（M），工矿企业的生产车间、库房、办工用房、少量非经营性宿舍及其附属设施等用地。
不包括职工住宅用地，该用地应归入R。
（一）第一类工业用地（M1），对居住和公共设施等环境基本无干扰和污染的工业用地；
（二）第二类工业用地（M2），对居住和公共设施等环境有一定干扰和污染的工业用地；
（三）第三类工业用地（M3），对居住和公共设施等环境有严重干扰和污染的工业用地。
第七条 仓储用地（W），指仓储企业的库房、堆场和包装加工车间及其附属设施等用地。
（一）普通仓库用地（W1），指储存一般货物的普通仓库用地；
（二）危险品仓库用地（W2），指储存易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓库用地。
第八条 市政公用设施用地（U），市级、区级和居住区级的市政公用设施及其附属的建筑物（含构筑物，下同）和管理维修设施等用地。
（一）供应设施用地（U1），供水、供电、供燃气和供热等设施用地，不包括电厂、煤气厂用地（纳入工业用地）；
（二）交通设施用地（U2），指公共客运交通、货运交通和其他交通设施用地；
（三）邮电设施用地（U3），指邮政、电信等设施用地；
（四）环境卫生设施用地（U4），指雨污水泵站、污水处理厂及粪便垃圾集运、堆放、处理等设施用地；
（五）施工与维修设施用地（U5），指房屋建筑工程、设备安装工程、市政工程、绿化、地下构筑物等施工及养护维修设施等用地；
（六）殡葬设施用地（U6）,指殡仪馆、火葬场、骨灰存放处和墓地等设施用地；
（七）其他市政公用设施用地（U9），如：
消防、防汛等设施用地。
第九条 绿地（G），市级、区级和居住区级的公共绿地和生产防护绿地（包括其范围内的水域）。
（一）公共绿地（G1），指向公众开放，有一定游憩设施或装饰作用的绿化用地，包括各类公园和街头绿地；游乐功能为主的归入C3
（二）生产防护绿地（G2），指用于园林生产、隔离、卫生和安全防护等的绿化用地。
第十条对外交通用地（T），铁路、公路、管道运输、港口和机场等城市对外交通运输及其附属设施等用地。
第十一条道路广场用地（S），市级、区级和居住区级的道路、广场和停车场等用地。
第十二条特殊用地（D），军事、保密等特殊性质的用地。
第十三条城市建设用地适建性规定：
（一）各类建设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性原则，符合经批准的详细规划规定；
（二）需改变已经批准规划所确定的建设用地性质和适建范围，应编制调整规划并按规定程序和审批权限报批获准后方可执行；
（三）成片开发建设的居住区用地，应按规范要求首先做好四类用地平衡；
（四）在大型商业和农贸市场建筑上不宜建设住宅。
第十四条毗邻城市道路、河道、高压线廊两侧进行建设的项目，建设单位应代征、代拆上述道路、河道、高压线廊中心线一侧用地内的建筑（其用地不参与该项目的用地平衡）。
第三章建筑容量控制指标
第十五条新区建设、旧区改建应成片开发，不宜零星建设。
第十六条新建、改建和扩建建设项目的建筑容量控制指标，应按照经批准的详细规划执行。
尚无批准的详细规划时，建设用地面积大于（含）3万平方米的建设项目，应编制详细规划，经批准后确定建筑容量指标。
建设用地面积小于3万平方米的建设项目，在用地性质符合总体规划的基础上，按《建筑密度和建筑容积率控制指标表》（以下简称《表一》）确定建筑容量指标：
（一）单个建设项目的建筑容量，应由规划行政主管部门根据周边环境、交通、地价和配套服务设施等情况进行综合分析后确定。
（二）当建设项目包含两个（含）以上不同用地性质的地块时，宜分别确定建筑容量指标。
（三）当建设项目同一地块兼容不同用地性质或建筑层数混杂的建设项目，在符合相关规范的基础上，由规划行政主管部门根据实际情况参照《表一》确定建筑容量指标。
第十七条对未列入《表一》的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。
第十八条建筑基地未达到下列最小面积的，不宜独立建设：
（一）低层居住建筑1000平方米；
（二）多层居住建筑、多层公共建筑2000平方米；
（三）高层居住建筑、高层公共建筑3000平方米。
第十九条建筑基地未达到前条规定的最小面积，但有下列情况之一，且确定不妨碍城市规划实施的，城市规划行政主管部门可予核准建设：
（一）邻接土地为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；
（二）因城市规划街区划分、市政公用设施等限制，确实无法调整、合并的。
第二十条原有建筑的建筑容量控制指标已超出规定值的，除特定必须的公共配套设施外，不宜在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。
第二十一条建设项目为旧区改建（城中村改造、危旧房改造）、经济适用房等，在满足建筑退让及间距规定的前提下，其建筑容量由城市规划行政主管部门根据用地环境条件合理确定。
表一建筑密度和建筑容积率控制指标表
建筑容量
类型
建筑密度
容积率
居住建筑
低层
25%～30%
0.6～1.0
多层
22%～28%
1.2～1.8
高层（小高层）
18%～24%
2.0～3.5
商业、办公建筑
（含旅馆建筑）
多层
35%～50%
2.0～2.5
高层
30%～40%
3.0～5.0
工业建筑
（一般通用厂房）仓储建筑
低层
35%
≥0.5
多层
30%
≥0.8
高层
25%
≥1.0
注：
1、居住建筑密度、容积率，两者不宜同时取最大值；
2、混合层取两者的指标值作为控制指标的上下限；
3、本表仅适用于未编制详细规划的单一基地；
4、本表不计入地下层面积；
5、表中指标为参考值，具体地块由城市规划行政主管部门综合考虑后确定。
第四章建筑间距
第二十二条居住建筑间距应以满足日照要求为基础，综合考虑通风、采光、抗震、消防等因素确定，并采用日照分析法计算住宅的建筑间距。
住宅朝向南偏东或南偏西时，住宅日照间距系数可根据不同方位间距折减系数换算；
表二不同方位间距折减换算表
方位
0°～15°
15°～30°
30°～45°
45°～60°
>60°
折减值
1.0L
0.9L
0.8L
0.9L
0.95L
注：
1、表中方位为正南向（0°）偏东、偏西的方位角。
2、L为当地正南向住宅的标准日照间距（m）。
3、本表指标仅用于无其它日照遮挡的平行布置条式住宅之间。
第二十三条受遮挡住宅日照标准以大寒日8：
00～16：
00为有效日照时间断，日照时数不应少于大寒日3个小时，计算起点为被遮挡住宅最底层卧室、起居室窗台面；列入市危旧改项目的新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日2小时。
第二十四条居住建筑底层有商店或其他非居住用房的，其建筑间距应以最底层住宅的卧室、起居室窗台面计算。
第二十五条居住建筑应确定一面作为主朝向，其他朝向为次要朝向，可不考虑其日照要求。
有日照需求的建筑不宜东西向布置。
居住建筑面宽长度不宜大于70米。
第二十六条作为公寓的建筑，其日照不予考虑，所需配套设施可适当降低。
受遮挡建筑为违法建设、临时建设，其日照（间距）不予考虑。
第二十七条两幢建筑夹角小于或等于45度布置时，按平行布置建筑间距控制；大于45度布置时，按垂直布置的建筑间距控制。
第二十七八条多层住宅之间的间距在符合第二十三条规定的同时按下列规定执行：
（一）平行布置时
多层住宅南北向平行布置，可采用日照间距系数法计算建筑间距，日照间距系数为1：
1.37（列入市危旧改项目的新建居住建筑日照间距系数不小于1.34）；且其最小间距不应小于16.0米；
（二）垂直布置时（相对的建筑山墙宽度大于14米的，其间距按平行布置间距控制）
多层住宅垂直布置时，其最小间距不应小于13米。
第二十九条小高层、高层住宅之间的间距在符合第二十三条规定的同时按下列规定执行：
（一）平行布置时
1、小高层
小高层住宅南北向平行布置，其最小间距不应小于25米；
2、高层
（1）住宅建筑高度小于50米，面宽长度小于35米，其最小间距不应小于25米；
（2）住宅建筑高度小于50米，面宽长度大于35米，其最小间距不应小于30米；
（3）住宅建筑高度大于50米，面宽长度小于35米，其最小间距不应小于35米；
（4）住宅建筑高度大于50米，面宽长度大于35米，其最小间距不应小于45米。
（二）垂直布置时（相对的建筑山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置间距控制）
高层住宅垂直布置，其最小间距不应小于25米。
第三十条低层住宅之间的间距在符合第二十三条规定的同时按下列规定执行：
（一）平行布置时
低层住宅南北向平行布置时，可采用日照间距系数法计算建筑间距，日照间距系数为1：
1.37，其最小间距不应小于14米；
（二）垂直布置时（相对的建筑山墙宽度大于14米的，其间距按平行布置间距控制）
南北向间距不应小于10米；东西向间距不应小于9米；
第三十一条高层、小高层住宅与多、低层住宅之间南北向平行布置时在符合第二十三条规定的同时其最小间距按下列要求确定：
（一）南侧为高层住宅，其间距按高层住宅间距执行；
（二）南侧为小高层住宅，其间距按小高层住宅间距执行；
（三）南侧为多层住宅，北侧为高层、小高层住宅，其间距不应小于18米；
（四）南侧为多层住宅，北侧为低层住宅，其间距按多层住宅间距执行；
（五）南侧为低层住宅，其间距不应小于14米。
（六）低层住宅与其东、西侧多层住宅垂直布置时间距不应小于8米，相对墙面均开窗间距不应小于10米。
第三十二条住宅建筑山墙间距在符合消防间距规定的同时按下列要求确定：
（一）多（低）层住宅之间不应小于7米；
（二）小高层与多（低）层之间住宅之间不应小于9米；
（三）小高层之间、高层与多（低）层住宅之间应满足消防间距要求，不应小于13米；
（四）高层与高层（小高层）之间不应小于15米。
第三十三条非居住建筑与住宅之间距离在符合日照要求和消防规定的同时按下列规定执行：
（一）非居住建筑与住宅平行布置
1、当非居住建筑高度小于10米，北侧为住宅，其间距按非居住建筑高度1.5倍控制，且不小于10米；南侧为住宅，其间距按非居住建筑高度1.0倍控制，且不小于8米。
2、当非居住建筑高度大于等于10米，按居住建筑考虑。
（二）非居住建筑与住宅垂直布置
1、当非居住建筑高度小于10米，其间距按7米控制；
2、当非居住建筑高度大于等于10米、小于24米，其间距按8米控制；
3、当非居住建筑高度大于等于24米，其间距按15米控制。
第三十四条幼儿园、托儿所生活活动用房以冬至日9：
00～15：
00为有效日照时间，日照时数不应小于3小时；医院病房楼、休（疗）养院住宿楼和大、中、小学校教学楼、老年公寓与相邻建筑间距应保证被遮挡的上述建筑冬至日有效日照不应小于2小时。
第三十五条非居住建筑与居住建筑垂直贴建的。
必须满足居住建筑规定日照要求，其建筑按整体建筑综合考虑，且与居住建筑贴建的墙面离住宅窗户8米范围内不应开窗。
第三十六条上述建筑间距的确定应综合考虑地形高差。
第五章建筑退让
第三十七条沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧及电力线保护范围等边侧的民用建筑，其退让距离除必须符合日照间距、文物保护、风景旅游、市政管线、消防环保、抗震、防汛和交通安全等有关规定外，应同时符合本规定。
第三十八条相邻东西边界处，不宜布置东西向建筑。
由高、多、低层等组合建筑及退台建筑的退让，分别按各类别有关规定执行。
第三十九条沿建筑基地边界的建筑物，其离界距离按以下规定控制，但离界距离小于消防间距的，应按消防间距的规定控制。
（一）建筑物退让用地边界距离实行对等退让原则。
（二）在满足相邻用地现状建筑的规定建筑间距前提下，建筑物退让边界距离不少于建筑物规定间距的1/2。
（三）北侧相邻用地为规划或待改造的居住用地时，高层建筑应按北侧受遮挡居住建筑为多层建筑退让用地边界的标准进行日照分析。
（四）边界外侧为公园、绿地、广场、水面等开放空间或确定的永久性建筑物的地区及用地边界不规则的地区、建筑物退让用地边界距离应不影响边界外侧用地功能使用。
（五）地下建筑离用地边界距离不宜小于地下建筑埋置深度（自室外地平面至地下建筑底板的距离）的O.7倍。
按上述距离要求退让边界，或退让城市道路红线确有困难的，其距离可适当缩小，但不应小于3米，且围护桩和自用管线不得超过基地界限。
第四十条建筑退让道路的距离按下列要求确定：
（一）沿城市道路两侧新建、改建建筑，后退道路规划红线的距离不应小于《表三》所列值：
（二）后退计算点为计算建筑面积的建筑最外墙面线。
（三）新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商业设施（单层建筑面积5000平方米及以上、总营业建筑面积8000平方米及以上的）等有大量人流、车流集散的建筑，其临城市道路的主要出入口面后退道路规划红线的距离，不应小于30米；红线外有绿线控制的，且后退绿线距离不应小于20米；
（四）主次干路交叉口四周的建筑后退道路红线的距离应按主要道路要求并宜增加5米执行；
（五）旧区改建，在满足消防和交通要求前提下，经城市规划行政主管部门核定，其后退道路红线距离可适当减小，但不应小于下一级的退线要求：
表三建筑后退道路红线距离（米）
道路等级
后退距离（米）
建筑高度（米）
支路
次干道
主干道
85
8
10
248
10
15
6010
15
20
h>100
15
20
25
（七）建筑与城市道路非平行布置的，退让距离应满足《表三》的规定；
（八）商业步行街、小街巷两侧的建筑，退让距离由规划行政主管部门根据实际情况核定；
（九）建筑的雨蓬、基础、台阶、围墙及其附属设应根据城市景观要求退让；
（十）围墙、门卫退让支路、次干道、主干道分别不小于3米、5米、8米。
第四十一条建筑后退铁路距离按下列要求确定：
（一）城际铁路两侧建筑与最外侧轨道中心线距离不应小于50米；
（二）铁路干线两侧建筑与最外侧轨道中心线距离不应小于20米；
（三）铁路支线、专用线两侧建筑与最外侧轨道中心线距离不应小于15米；
（四）铁路两侧围墙与最外侧轨道中心线距离不应小于10米，围墙高度不应大于3米。
第四十二条建筑后退电力线的距离应满足电力设施保护有关规定，并同时满足下列要求：
（一）在电力线保护区（高压走廊）范围内不应新建建筑；
（二）建筑物退让架空电力边导线路的距离应满足电力设施保护有关规定，其距离为：
1—10KV5米；35—110KV10米；
110—330KV15米；500KV20米。
第四十三条建筑后退蓝线、绿线的距离，除有关规划规定外，按下列要求确定：
（一）建筑高度在24M（含）以下的建筑后退距离不应小于5米；
（二）建筑高度在24M以上的建筑宜适当加大后退距离，具体标准由城市规划行政主管部门酌情确定。
第四十四条在村镇、城镇范围以外的公路规划红线两侧应划定隔离带，除规划另有规定外，隔离带宽度的具体规定如下：
（一）高速路，国道，两侧各不宜小于50米；
（二）一级公路，两侧各不宜小于20米；
（三）二级及以下等级公路，两侧各不宜小于10米；
（四）公路红线和隔离带内，不应新建、改建、扩建建筑，但可耕种或绿化。
经城市规划行政主管部门批准，可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等；
（五）沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建、改建、扩建建筑，可按村镇、城镇规划进行管理，但建筑后退公路隔离带的距离不应小于5米。
第六章建筑高度
第四十五条建筑的高度必须符合建筑间距退让、日照、消防、城市景观设计等方面的要求，同时应符合本章的规定。
第四十六条在气象台、电台和其他无线电讯设施及其通道（含微波通讯）等有净空要求的设施周围新建、改建的建筑，建筑高度应满足国家、地方等相关规范要求。
第四十七条在文物、建筑保护单位、风景区周围的建设控制地带内新建、改建的建筑物、构筑物，其控制高度应符合建筑和文物保护的有关规定，并按经批准的相关规划执行。
第四十八条鼓励沿城市主、次干路两侧建设高层公共建筑。
第四十九条建筑临接两条以上道路、直接临接广场、河道的，其高度可适当提高，但在山体周边的建筑应适当降低。
第七章公共配套设施
第五十条公共配套设施总体上可分为营利性为主和公益性为主两大类。
以营利性为主的公共配套设施随不断变化的市场需求应运而生，对城市空间的需求条件也不断改变，对这类公共配套设施需要因地制宜地研究确定，本《规定》略，仅对公益性为主的公共配套设施进行确定。
第五十一条根据选用的规划布局形式和规划用地四周设施条件，对配建的项目进行合理归并、调整，符合《城市居住区规划设计规范》（GB50180--93，2002年版）。
第五十二条当规划用地内的居住人口规模界于组团与小区之间或小区和居住区之间时，除配建下一级应配建的项目外，还应根据所增人数、规划用地周围的设施条件及本市城市规划行政主管部门的具体规划要求增配高一级的有关项目及增加有关指标。
第五十三条居住组团或零散居住用地应按居住组团配置公共设施的要求或规划部门的具体规划要求进行配套建设。
第五十四条旧区改建和城市边缘的居住区，其配建项目的千人指标可酌情增减，但应符合本市规划部门的具体规划要求。
第五十五条配套社区组织用房标准：
1000户—1500户提供＞300平方米社区组织用房；1500户—3000户提供＞400平方米社区组织用房；3000户—5000户提供＞500平方米社区组织用房；5000户以上提供＞600平方米社区组织用房。
第五十六条农贸市场（净菜超市）配置原则：
农贸市场（净菜超市）应结合城市商贸网点布局规划和周边居民现状进行设置。
每1.0～1.5万人设一处，建筑规模不宜小于4000平方米，底层面积不应小于2000平方米，并应配置相应的停车场地和人流集散广场。
第五十七条教育设施配置标准：
教育设施应结合城市中小学布点规划和周边居民现状进行设置。
幼儿园：
每0.5万人至1万人设一处，标准规模为6、9、12班，每班容30座。
配建幼儿园用地面积为：
6班规模≥3000㎡，9班规模≥3500㎡，12班规模≥4000㎡，幼儿园应设置室外游戏场地；
小学：
每1.5～1.7万人设一处，标准规模为24、30、36班，每班容45座。
配建小学用地面积（指学校建设用地）为：
24班规模≥20000㎡，30班规模≥25000㎡，36班规模≥30000㎡。
中学：
每3.0～5.0万人设一处，标准规模为24、30、36班，每班容45座。
配建中学用地面积（指学校建设用地）为：
24班规模≥24000㎡，30班规模≥30000㎡，36班规模≥36000㎡。
第五十八条医疗卫生设施配置：
结合相关规划和周边居民现状进行设置。
每3.0万人左右设置一个社区卫生服务中心，1万人左右设置1个社区卫生服务站，卫生服务中心覆盖的社区不再设卫生服务站。
每处社区卫生服务中心用房面积约1000平方米，社区卫生服务站用房面积约150平方米。
第五十九条文体设施配置：
文化娱乐和体育设施宜集中布置于交通便利的中心地段，分别形成居住区或居住小区级公共活动中心，根据相关条例，居住区应配备与其规模相适应的文体设施。
第六十条环卫设施配置：
环卫设施应结合城市市容环卫规划和周边居民现状进行合理设置垃圾转运站、公共厕所等市容环卫设施，设置标准参照《城市环境卫生设施规划规范》（GB50337－2003）执行。
第八章绿地
第六十一条居住区绿化、单位绿化及其他各类建设项目的配套绿化应达到如下标准：
（一）新建的多层居住区绿地率不得低于35％，小高层（含高层）绿地率不得低于42％，改建、扩建居住区绿地率不得低于30％，属于风景区周边控制范围内的，绿地率应在上述规定的基础上提高3个百分点；
（二）新建学校、医院、疗休养院、机关团体、部队等单位和公共文化设施绿地率不得低于35％；
（三）公园绿地率不得低于75％，游园绿地率不得低于65％，园林广场绿地率不得低于60％；
（四）园林景观道路绿地率不得低于40％，红线宽度大于50米的道路绿地率不得低于30％，红线宽度在40—50米的道路绿地率不得低于25％，红线宽度小于40米的道路绿地率不得低于20％；
（五）其他工程建设项目的绿地率不得低于25％
第六十二条产生有害性气体及污染物的工厂及垃圾处理
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