接管验收与移交实施专项方案.docx
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接管验收与移交实施专项方案
接管验收和移交实施方案
一、接管验收和移交工作总体思绪
1、成立领导小组：
在正式入住前40天成立由物业企业总经理为组长、项目经理为副组长、行政档案管理员、工程维修主管等各关键管理人员为组员接管验收领导小组。
领导小组定时召开专门工作会议布署安排接管验收工作。
2、预先提前介入：
在建设过程中，就已经派物业工程人员做介入，了解工程概况，立即发觉问题并处理掉，便于接管中尽可能降低整改和复验步骤。
在设备安装过程中，物业企业也采取陆续加派维修人员介入、安装调试合格一个移交接管一个措施，提前做好部分关键设备接管验收和情况掌握工作，尤其是工程和设备采购协议中包含到售后服务和质量确保方面情况了解和掌握。
这对加紧接管验收速度和便于以后管理是大有好处。
3、分为三个方面：
在接管验收领导小组领导下，管理中心各部门人员分为资料档案组、业主信息组、房屋设施组三个职能组，分别负责三个方面接管验收和移交。
这么分工使接管验收工作做到分工负责、并行实施、有序进行。
4、逐步完成接管：
分组进行验收时，验收合格一批、移交接管一批，逐步完成整个一期小区资料、房屋、设备和外围验收和移交接管。
在全部完成后，再进行整体移交仪式，移交仪式上地产企业和物业企业总经理相互交换在移交接管书上签字后小区整体移交完成，物业企业正式接管。
二、接管验收和移交工作组织
1、物业管理接管验收和移交组织图
2、物业企业接管移交职能分工
（1）领导小组：
负责指挥调度和整体控制接管验收工作进度等。
（2）资料档案组：
负责物业产权、工程、设备资料验收移交工作。
（3）房屋设施组：
负责房屋本体、公共设施和机电设备验收移交工作。
（4）业主信息组：
负责业主资料和房屋相关信息验收移交和帮助其它验收移交工作。
（5）整改协调组：
负责对验收信息进行整理、汇总，对不合格项目标整改善行跟进和情况通报，协调各方关系。
3、企业对口职能要求
（1）工程部：
配合对房屋本体和隶属设施设备、景观道路、标识等及其相关完工图纸、资料验收和移交；组织施工单位对接管验收中问题快速整改。
（2）开发部：
配合对小区产权产籍、计划开发方面资料手续接管验收和整改、移交。
（3）销管部：
配合对购房业主信息、房屋销售信息等方面资料档案验收和接管移交。
3、物业接管验收和移交领导小组组成和分工
（1）组长：
总经理
负责整体调度和指挥物业管理接管验收和移交工作，协调各方关系。
（2）副组长：
太阳城管理中心项目经理
负责帮助组长安排和协调各专业组之间工作，搜集汇总多种情况。
（3）小组组员
[1]管理中心综合管理部行政助理
负责资料档案组工作。
[2]管理中心维修队领班
负责房屋设施组工作。
[3]管理中心用户服务中心领班
负责业主信息组工作
[4]管理中心管业部主管
负责整改协调组工作。
[5]管理中心安全部主管
负责安排安全部人员帮助进行三车管理、道路、出入口、监控防盗、消防等和小区安全相关设备设施验收和移交接管，并负责接管后实施安全防范和现场保护安排。
[6]管理中心保洁队领班
负责安排保洁员对接管区域开展保洁和开荒工作。
三、接管验收和移交工作准备
接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：
1、××××年×月×日前和顺驰水蓝确定好交接事项、交接日期、进度、验收标准等方面安排，并制作接管验收秩序安排册；
2、××××年××月即开始派出维修队先头技术人员前住工地现场摸底，制订好接管验收计划；
3、××××年××月即派出维修队人员提前逐步参与顺驰水蓝自行组织单体完工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数；
4、××××年××月底即准备并印制好接管验收统计表格。
关键表格有：
（1）《房屋验收单》（开发企业印制）
（2）《房屋建筑情况表》
（3）《房屋初始设施情况表》
（4）《房屋设施验收清单》（开发企业印制）
（5）《楼内共用设备验收单》（开发企业印制）
（6）《楼外配套工程验收单》（开发企业印制）
（7）《房屋回修单》（开发企业印制）
（8）《钥匙交接单》（开发企业印制）
四、接管验收和移交工作步骤图
完成
[附]标准物业接管工作步骤
a.总经理同发展商签署物业委托管理协议
b.总经理下令筹备项目物业管理处
c.总经理下令组建物业接管验收小组
d.进行物业接管验收
e.对接管验收问题进行整改
f.钥匙移交
g.移交管理用房
h.管理处进入物业
i.发展商移交商业用房
j.发展商移交公共设施维修基金
k.发展商提供《住宅使用说明》和《质量确保书》
l.开始进入正式管理
五、接管验收注意事项和关键点
1、物业硬件设施接管验收和完工区分
（1）物业接管验收是指物业企业在施工完成后，施工单位自查、工程监理和政府职能部门验收合格基础上，对物业设备运行安全、是否满足使用功效和建筑设施外观等为关键内容进行验收，物业验收和交接以接收全部钥匙、签暑接收文件、物业管理人员上岗为标志。
（2）接管验收关键是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备使用是否符合业关键求；而完工验收则是全方位内外质量验收。
（3）接管验收是物业管理企业接管物业为预防物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取一个替业主提前服务式验收，而非含有法律效力政府评价行为。
2、正式接管必需条件
在采取并行方法完成单项验收后，需要确定小区含有以下条件，方可正式在整体移交确定书上签字完成移交：
（1）××××和物业企业签定《物业管理委托协议》生效。
（2）确定经过政府综合验收，××××开发部向物业企业出具政府各主管部门验收和总体验收经过证实文件复印件。
（3）单项验收全部合格；多种移交全部完成。
（4）全部设施设备质量保修问题得到确定，××××工程部将全部需要负担维修保养义务设备设施维保单位联络方法和相关协议资料移交给物业企业。
3、验收中发觉质量问题应明确统计在案，督促建设施工单位修整改善。
换句话说，物业验收和接管中心步骤是质量验收。
4、开发单位应向物业管理单位提供以下资料或复印件，方便作为以后管理、维修、养护依据：
（1）施工质量监督部门验收合格证；
（2）房屋完工图；
（3）物业辖区内各类管线完工位置、走向、综合平面图；
（4）业主情况（如姓名、单位、代理人，联络地址及电话等）；
（5）房屋隐蔽结构验收统计；
（6）房屋材料质保单；
（7）环卫，煤气，自来水、，电力、电话，电梯、消防等专业企业或部门认可后接收证实；
（8）永久性水准点位置及基础埋深；
（9）沉陷和变形位移观察统计；
（10）房屋及隶属设备设施维修配件，采购渠道和安装图，保修单位和联络人。
5、落实物业验收费、维修基金、配套设施费，空房看管费等及保修期内相关费用。
6、移交接管工作应注意办理书面手续，物业管理单位接收后取得是对物业使用运作、维修养护管理权和按政府立法及业主给予相关权利。
7、接管验收关键点
（1）政府相关职能部门验收
政府相关职能部门对物业验收关键由建筑质检站、消防局、计划局、房管局等部门对物业进行验收，具体验收程序为：
施工单位备妥物业建筑及公用设备完工图纸、汇报，并填写验收申请表交政府相关职能部门；政府相关职能部门安排验收；政府相关职能部门初验楼宇，返回整改项目清单；施工单位整改完成后，通知相关政府部门再次验收，并反复程序至相关政府验收妥当及发出多种验收经过文件或证实。
（2）物业验收首要条件
在物业完工后，物业企业参考国家和地方相关法规，以管理和使用者角度对物业进行验收，认真统计和督促整改物业施工中多种使用功效缺点和不足，以确保发展商和全部小业主利益，物业验收首要条件为：
承包商和施工监理验收合格、经过政府相关职能部门验收、水电和煤气正常供给、电话和电视等设施可开通使用、建筑无重大缺点、无影响业主使用未完工程、验收小区独立封闭、验收场地和区域清洁洁净。
（3）物业资料验收
要经过物业验收，要求开发商必需事先递交以下资料：
《政府职能部门验收文件或证实》、《工程监理验收合格证实》、《物业设施完工图》（若还未完成完工图，应提供最终施工图）、《设备或系统操作说明》、《维护保养手册》；提供和承包商、厂商和供给商签署承包或供给协议中相关技术条款；提供承包商、供给商和厂商联络地址、联络电话和联络人等资料及其它相关技术资料；提供必需专业技术介绍和培训；提供全部测试、检验和调试汇报等。
（3）拒绝验收和移交范围
当发生以下情况，为维护发展商和全体业主利益，物业管理处有权拒绝验收接管物业，直到施工或整改完成后，才能正式验收移交。
拒绝验收范围包含：
工地和已交付物业不能有效隔离、机房不能独立封闭、有重大施工缺点、有影响业户入住未完工程、有危及使用人安全建筑、有危及操作人安全设备。
（4）公共区域验收和交接
公共区域验收应由物业企业、××××、监理及施工方等单位代表共同参与，交接以物业管理中心安保正式上岗为标志。
公共区域验收只集中在可见损坏、缺点和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收，验收时由施工单位代表及监理署名确定《公共区域验收交接表》。
物业管理处于初验后发出整改项目清单交施工单位整改，并反复程序至验收经过。
（5）多种机房和设备验收及交接
多种机房验收应由物业企业、××××、监理及施工方等单位代表共同参与，交接以接收机房钥匙、递交技术资料和备品配件为标志。
机房和设备验收只对有表计量读数作验收，对其它参数不作验收，验收时由施工单位代表及监理署名确定《机房验收表》和《设备验收表》。
物业企业于早期后发出整改项目清单交施工单位整改，并反复程序至验收经过。
（6）用户单元内验收和移交
住户单元验收由物业企业、××××、监理及施工方等单位代表共同参与，交接以接收住宅单元钥匙为标志。
住宅单元验收只集中在可见损坏、缺点和未完工程，对建筑内部结构、隐蔽工程及定量参数等不作验收。
验收时由施工单位代表和监理署名确定《住宅单元验收交接表》。
物业管理处于初验后发出整改项目清单交施工单位整改。
并反复程序至验收经过。
验收时需统计水、电和煤气表且读数。
验收妥当后，须将大门锁好，钥匙由物业管理中心统一保管在一预备好钥匙柜内，全部钥匙须标示相关单元号数，物业管理中心预备一统计薄以统计和登记以后钥匙外借和使用情况，包含施工单位进单元内进行整改、用户要求看房及管理人员定时入内巡查等事项。
（7）绿化验收及交接
小区内绿化验收由物业企业、××××、监理及园林施工单位代表共同参与，在验收签署后十二个月质保期满后交接。
绿化验收只集中在可见外观、造型和数量，对植物根基、是否有病虫害等不作验收。
验收时由施工单位代表及监理署名确定《绿化验收表》（表式将依据花木情况制订）。
绿化验收后十二个月内，仍由原园林承包商完成日常必需养护、修剪和浇水工作，并需立即补种坏死苗木，惟物业管理中心需保护绿化不受人为损坏。
（8）相关物业设施质保期
质保期是施工承包商和供给商对其施工和产品质量进行一定时间无偿维修保养，质保期限以发展商和承包商和供给商签署协议和国家相关要求为准。
物业质保期要求以物业整体正式验收交接日开始起计，质保期内依据需要，承包商或供给商应负担保养责任，发生重大事故或质量问题，质保期应酌情延长；质量期内应确定紧急召唤时间；发展商支付工程尾款，需经物业企业会签；对业户入住时间和物业完工时间有差异质保维修，发展商应负担对应维修费用。
六、资料验收和移交接管
依据《××市物业移交实施措施》，开发商委托物业管理时需向物业管理企业移交相关资料。
包含以下几部分：
1、物业产权资料：
（1）国有土地使用证
（2）计划用地许可证
（3）建设开工许可证
（4）标准地名使用证
（5）工程完工验收合格证
（6）公共配套设施综合验收合格证
（7）商品房销售许可证
（8）供电系统合格证
（9）二次给水合格证（供水系统）
（10）消防设施验收审核意见书
（11）电梯准运证
（12）安全监视和通讯系统合格证
（13）其它需移交证件
2、综合完工验收资料：
完工图（包含总平面图、建筑、结构、水、暖、电、设备、隶属工程各专业完工图及地下管线综合部署完工图）。
3、施工设计资料：
（1）地质汇报书
（2）全套设计图纸
（3）图纸会审统计
（4）设计变更通知单
（5）工程预决算汇报书
（6）关键施工会议纪要
（7）隐蔽工程验收统计
（8）沉降观察统计
（9）其它可能会影响未来管理原始统计
4、机电设备资料
（1）机电设备出厂合格证
（2）机电设备使用说明书（要求汉字）
（3）机电设备安装、调试汇报
（4）设备保修卡、保修协议
5、业主资料
（1）已购房业主姓名、位置、面积、联络电话等
（2）已购房业主付款情况或付款方法
七、房屋本体验收标准和验收方法
验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活合理要求。
验收方法为观感验收法和使用验收法。
1、楼宇主体硬件设施具体验收标准
（1）主体结构：
a）外墙不渗水；
b）房屋排水通畅、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢靠、接口严密、不渗漏。
（2）楼地面面层和基层粘结牢靠，不空鼓。
整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块料面层表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢靠，色泽均匀一致，无显著色差。
（3）墙面：
a）抹灰面平整、面层涂料均匀，无漏刷。
无面层剥落，无显著裂缝，无污渍；
b）块料（如瓷砖）面层：
粘贴牢靠，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直。
（4）顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。
（5）卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。
（6）木地板平整牢靠、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。
（7）门、窗：
a）门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置正确，无翘曲变形；
b）门锁、窗锁连接牢靠，开启灵活；
c）玻璃安装牢靠，胶封密实，无显著刮花痕迹，无损伤；
d）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；
e）电子防盗门通话清楚，完好，无锈迹；
f）防盗门表面光亮，无刮花、变形；
g）高级装饰门装饰完整。
（8）楼梯、扶手：
a）钢木楼梯安装牢靠，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑；
b）砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。
（9）木装饰工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢靠。
（10）饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。
（11）油漆、刷浆色泽一致，无脱皮、漏刷现象。
（12）电器插座安装牢靠，符合“左零右火”要求，电源已接通正常。
（13）有线电视已开通，收视良好。
（14）开关安装牢靠，开关灵活，接触良好。
（15）灯具安装牢靠，完好无损，反应灵敏，发光正常。
（16）水表、电表、气表安装牢靠，读数正常，无损伤。
（17）卫生洁具安装牢靠，配件齐全，无污渍和刮花，接口密实，渗漏现象，无堵塞，排水通常。
（18）给水设施安装牢靠，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力。
（19）地漏、排水管道安装牢靠，配套齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。
（20）门铃、对讲电话安装牢靠，操作灵活，效果良好。
（21）防盗网、晾衣架安装牢靠，焊接密实，面漆完好均匀，无脱皮、锈迹，无裂纹、折损。
（22）其它配套设施要求齐全、完好，型号和设计相符，工作正常。
2、公共配套设施接管验收标准
（1）天台：
a）天沟、落水口通畅完好；
b）隔热层、防水层完好。
（2）散水坡无下陷、断裂、和墙体分离，坡度适宜、平整。
（3）屋面霹雷设施连接牢靠。
（4）路灯、装饰灯安装牢靠，完好无损，工作正常；灯柱安装牢靠，油漆完好。
（5）绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。
（6）道路：
a）路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；
b）路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；
c）块料面层拼砌整齐，平整牢靠，无显著裂缝、缺棱掉角；
d）交通标识线、路牌清楚完好。
（7）室外消防栓：
a）消防箱标识清楚，玻璃完好；
b）消防设施配件齐全；
c）消防管安装牢靠，标识显著，阀门完好，无渗漏水，水压充足。
（8）楼宇门牌、楼栋号牌安装牢靠，标识清楚。
（9）垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。
（10）保安岗亭安装牢靠，配件齐全，标识清楚，完好无损。
（11）保安道闸安装牢靠，开启灵活，标识清楚，完好无损。
（12）停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。
（13）自行车、摩托车棚安装牢靠，照明充足，标识清楚，按防护和排水设施良好。
（14）明沟、暗沟排水通畅，不积水，无断裂，沟盖板安装牢靠、平稳。
（15）雨水井、检验井、化粪池排水通畅，池壁无裂缝，池内无杂物。
（16）台阶、踏步砌筑平实、牢靠，无裂缝。
（17）水池、水箱卫生清洁，无渗漏。
（18）信报箱安装牢靠，完好无损，标识清楚，表面平整光洁。
（19）雕塑、小品牢靠，完好，安全。
（20）招牌、广告牌安装牢靠，安全，表面平整光洁。
3、机电设备接管验收
（18）电梯设备型号、数量和移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。
（2）变配电设备型号、数量和移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。
（3）中央空调设备型号、数量和移交清单相符，工作性能达成设计指标，配套齐全，标识清楚，机房通风、采光、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。
（4）发电机型号和移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，标识清楚，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢靠，机房隔音，防护设置完好，通风、采光良好。
（5）监控设备型号和移交清单相符，工作性能良好，反应灵敏，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢靠，机房干燥、通风、采光良好。
（6）给排水设备型号、数量和移交清单相符，工作性能良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢靠，无渗漏现象，机房配置完整。
（7）安全监控设备：
同消防监控设备。
八、接管验收遗留问题处理
1、遗留问题登记确定：
（1）对资料验收中发觉资料不全，不真实、不合格等问题，接管验收小组应该将问题逐项统计在《接管验收遗留问题记录表》中并交开发商相关人员签字确定；
（2）对物业硬件设施接管验收中发觉不合格等问题，接管验收小组应该问题逐项统计在《接管验收遗留问题记录表》中并请开发商相关人员签字确定。
2、对资料遗留问题，接管验收小组应该主动同开发商联络补齐，必需时企业总经理应该帮助进行。
3、对物业硬件设施、设备遗留问题，通常问题接管验收小组应该要求开发商在两周内处理；重大问题接管验收小组应该要求开发商在30天内处理。
必需时企业总经理应该帮助进行。
4、对于长久处理不了，势必会影响物业管理问题，物业管理企业应该以备忘录形式将问题登记后交给开发商进行备录。
5、《接管验收遗留问题记录表》和备忘录交企业归档长久保留。
九、整体移交接管仪式策划
（略）
十、统计表格清单
《房屋验收单》（开发企业印制）
《房屋建筑情况表》SW-JL-001
《房屋初始设施情况表》SW-JL-002
《房屋设施验收清单》（开发企业印制）
《楼内共用设备验收单》（开发企业印制）
《楼外配套工程验收单》（开发企业印制）
《房屋回修单》（开发企业印制）
《钥匙交接单》（开发企业印制）
《接管验收遗留问题记录表》SW-JL-088
十一、×××接管验收实施计划表
序号
工作项目
开始时间
结束时间
备注
01
一期接管移交、入伙实施方案经过
05-01-10
05-01-25
02
一期接管移交小组成立
05-02-16
03
一期和工地间围合完成封闭
05-03-08
关键节点
04
一期政府综合验收[参与]
05-03-01
05
一期售后服务组成立并开始工作
05-02-16
06
一期接管验收分工安排
05-02-01
05-02-08
07
一期湖体设备
05-02-10
05-02-28
08
一期智能化设备
05-02-10
05-02-28
09
一期大配套验收
05-02-18
05-03-08
10
一期配套水电正常投用开始运行
05-03-12
11
一期配套煤气系统验收投入使用
05-03-12
12
监控中心验收接管投用
05-02-20
关键节点
13
一期楼栋房屋本体验收接管
05-02-01
05-02-28
14
一期停车设施验收接管
05-02-10
05-02-28
15
一期出入口验收接管
05-02-10
05-02-28
关键节点
16
一期会所验收接管服务
05-02-01
17
一期景观验收接管
05-02-20
05-03-15
18
一期电梯工到位跟进安装
05-03-01
19
一期电梯操作培训
05-03-20
20
一期电梯政府验收参与
05-04-20
21
一期电梯验收接管
05-04-25
22
一期其它验收安排
05-02-20
05-03-15
23
一期完工资料和完工图纸验收移交
05-02-20
05-03-15
24
一期分项接管验收和移交完成最终节点
05-03-15
关键节点
25
一期移交签字仪式筹备
05-02-25
05-03-12
关键节点
26
一期移交签字仪式
05-03-15
关键节点
升级会员 