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房地产开发过程中存在的主要问题及其对策（王金涛）

前言

房地产业在世界各国的国民经济中都占有非常重要的地位,而且经济越发达的国家,房地产业所占的比重就越大，因为随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们就不再只满足于原有的简陋住房、商店、厂房和办公室，而要不断建设越来越高级的宽敞住宅、豪华商厦、现代化的厂房和智能化的办公大楼，房地产业也就会不断取得新的发展，而且房地产业还是一个先导企业，能够带动一百多个相关行业的发展。

据经济学家测算，房地产业投资每增长一元钱，相关行业将增长1.76元,拉动系数为1.76，而最终带动整个国民经济增长将达到４元钱。

因此世界各国对房地产业都给予了高度重视，很多城市的财政收入甚至主要依靠房地产业。

当前，在一些发达国家中，房地产业和信息产业、生物工程等高科技产业一起，已经取代了原来的钢铁、汽车、建筑业等传统支柱产业的地位，成为国民经济新的支柱产业。

在我国，房地产业虽然从八十年代才开始诞生，起步很晚，但是发展非常迅速，已成为国民经济中的支柱产业，对摧进城市化进程、改善人民生活起了很大的作用，但同时也可看到，当前我国房地产业在房地产开发过程中还存在一系列问题，这些问题的存在在一定程度上限制了我国房地产业的进一步发展和影响了我国社会的和谐进步，必须认真地加以解决。

目录

一房地产开发概述…………………………………………………………………1

二房地产开发中存在的主要问题…………………………………2

（一）    房地产开发用地的问题…………………………2

（二）    房价问题…………………………………………4

（三）    环境问题…………………………………………5

（四）    物业管理问题……………………………………6

三解决问题的对策…………………………………………………7

（一）  解决房地产开发用地问题的对策………………7

（二）  解决房价问题的对策……………………………8

（三）  解决环境问题的对策……………………………9

（四）  解决物业管理问题的对策………………………10

四结语……………………………………………………………10

参考文献…………………………………………………………11

房地产开发过程中存在的主要问题及其对策

主要内容：

我国房地产业作为国民经济的支柱产业在促进国民经济发展和改善人民生活中发挥了举足轻重的作用，但是任何事物都具有两面性，必须看到，我国的房地产业在房地产开发中仍然存在一些问题，这些问题主要表现在房地产开发用地、房价、环境、物业管理等方面，它们的存在在不同程度上制约了我国房地产业的健康发展，必须加以解决。

为此，本文在分析我国房地产业在房地产开发过程中存在的主要问题的基础上，提出了解决问题的对策。

关键词：

房地产业     房地产开发    房地产开发中存在的主要问题     解决问题的对策

Abstract:

Asthepillarindustryofnationaleconomy,therealestateindustryinourcountryhasanimportanteffectondevelopmentofnationaleconomyandimprovementofpeople’life.However,everycoinhastwosidesand mustnoticethattherestillmanyproblemsexistinrealestateindustrydevelopment.Theseproblemasaremainlyembodiesinthefieldsoflandexploitment,buildingprice,environmentandpropertymanagementect.Theexistenceoftheseproblems,tosomeextent,hasrestrictedthedevelopmentofrealestate,sotheymustberesolvedurgently.Andinthisconnection,onthebaseofanalyzingtheaboveproblems,thefollowingessayposedthetacticsonresolution.

Keywords:

realestateindustry  realestatedevelopment  mainproblemexistedinrealestatedevelopment      tacticsonresolution

房地产业作为我国的新兴产业，是第三产业的重要组成部分，其已成为我国国民经济的支柱产业，其在摧进我国的城市化进程、改善人民生活和带动相关产业的发展中起了不可忽视的作用。

但是任何事物都具有两面性，必须看到，我国的房地产业在房地产开发中仍然存在一些问题，这些问题主要表现在房地产开发用地、房价、环境、物业管理等方面，它们的存在在不同程度上制约了我国房地产业的健康发展和影响了我国社会的和谐进步，必须加以解决。

一、房地产开发概述

房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以营利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设到营销等一系列经营行为。

我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设、房屋建设的行为。

房地产开发要经过房地产开发用地土地使用权的取得、房地产的建设施工、房地产的交易和房地产的管理（物业管理）等阶段。

房地产开发用地是指房地产开发企业为在土地上进行基础设施建设和房屋建设，经合法程序受让而享有使用权的一定范围内的国有土地[1]。

在房地产开发中，土地的取得是最重要的。

现阶段土地的取得有两种方式：

划拨和出让。

划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。

一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。

出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。

目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。

同样，要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。

出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不尽相同。

根据我国《城市房地产管理法》的规定，城市房地产开发用地仅限于国有土地，房地产开发企业可以通过国家无偿划拨和有偿出让以及其他市场经济主体的有偿转让行为合法获得其使用权。

国家禁止在农村集体所有的土地上进行房地产开发。

由于城市土地面积有限，城市房地产开发用地稀缺性日益显现．以至于城市地价不断攀升，为获得开发用地，房地产开发过程中违法用地活动较为普遍，出现了一系列问题。

房地产开发的建设施工是指开发商委托建筑公司进行项目建设的行为，根据我国法律有关规定，房地产开发应兼顾经济效益、社会效益和环境效益，但是由于经济利益的驱动及法律法规的不健全，在房地产开发建设的施工阶段环境效益往往被忽视了，尽管环境问题存在于房地产开发的始终，然而在这一阶段产生的环境问题是最为严重的，如噪音污染、生态破坏、大气污染等。

房地产的交易是指房地产产权的变更和转移，其形式包括房地产转让、租赁、抵押等[2]。

只要通过房地产市场的交易，房地产的价值才能实现，但是由于一系列的原因，在房地产的交易中出现的房价上涨过快的问题是值得我们关注和反思的。

房地产开发中的物业管理是指业主委托物业管理公司对其物业共有部分和共同事务进行管理服务的活动。

其实在房地产开发经营中逐步建立起的一种综合性经营服务，是对房地产开发的延续和完善。

尽管我国的物业管理发展很快，但是由于我国的物业管理起步晚，还存在着一些问题需要去完善。

总之，我国的房地产业在房地产开发中还存在一系列问题需要我们去认真对待和解决

二、房地产开发中存在的主要问题

（一）房地产开发用地的问题

房地产开发用地中存在的问题，不仅扰乱了我国城市房地产开发市场的正常秩序，而且引发了一系列的社会矛盾及法律纷争，不能不令我们深思。

我国城市房地产开发用地的法律问题主要有以下几个方面：

第一，基层人民政府越权批地。

根据国务院《关于出让国有土地使用权批准权限的通知》之规定，国有土地使用权的批准权限为：

耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上的，由国务院批准；耕地3亩以下、其他土地lO亩以下的，由县级人民政府批准。

省辖市、自治州人民政府的批准权限由省、自治区人大常委会决定。

国有土地使用权的出让不得化整为零，变相扩大批准权限。

然而，在实践中，一些地方政府无视上述规定，采用化整为零等手段，征用耕地并出让，开发建设所谓的“高尔夫球场”、“高级别墅区”等。

由于这些项目工程量大，资金难以及时到位，导致征地早征晚用、甚至征而不用，造成土地资源的极大浪费。

同时，在征地和土地出让过程中，极易滋生腐败，引发农民与当地政府间的矛盾，影响当地社会秩序的稳定。

尤为严重的是一些地方的乡级政府竟然非法越权批地，更加剧了房地产市场的混乱程度。

除越权批地外．基层政府违法批地的行为也时有发生。

第二，农村集体经济组织非法开发、出让集体土地。

我国《土地管理法》第63条明确规定，“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。

然而集体所有的土地进入市场流通在全国都程度不同地存在。

例如，陕西省西安市三桥村村委会违法将村集体经济组织的土地出让给陕西省成阳市嘉伟房地产开发公司，该公司利用非法受让的土地擅自动工建设了规模较大的“秦龙泉山庄”并非法销售。

实际上，城市房地产开发不可避免要占用农村集体所有的土地，为了解决这一矛盾，我国《城市房地产管理法》第8条规定，“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”。

因此，凡未经国家征用就非法开发、出让农村集体土地的行为一律无效。

不受法律保护。

第三，划拨土地的使用单位与开发商违法联建商品房。

土地使用权的划拨是指县级以上人民政府在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将土地无偿交付其使用的行为。

根据我国《城市房地产管理法》第23条的规定，只有符合该法规定的建设项目的用地才能以划拨方式取得。

由于历史原因，我国企事业单位拥有的国有土地使用权大多是国家在计划经济体制下无偿划拨的。

实践中，一些单位基于小团体利益，将国家划拨其无偿使用的国有土地的全部或部分非法转让给房地产开发商进行房地产开发，或者与其联合建房，建成后五五或四六分成。

双方把各自分得的房屋作为商品房对外销售。

这种貌似合理的行为实际是违法行为。

因为该房地产项目是以土地使用者的名义立项的，目的是自用，依法不需补缴土地使用权出让金，其所建职工住房也不需办理商品房销售手续，但同时这种房产也不得作为商品房对外销售。

因此，开发商获得的此类联建房屋，由于没有办理土地使用权受让及其他相关手续，因而无法获得房屋产权证书，其产权不受法律保护，更不得作为商品房对外销售。

根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》领有国有土地使用证的划拨土地的使用者经当地市县土地管理部门批准，并补交土地使用权出让金后，其划拨土地的使用权和地上建筑物的所有权才能转让、出租、抵押。

第四，开发商违法转让土地使用权。

我国《城市房地产管理法》第38条、第6O条规定，以出让方式取得土地使用权的。

转让房地产时，土地使用者必须全部支付土地使用权出让金，并获得土地使用证，属于房屋建设工程的，还应当完成开发投资总额的25％以上，并应向县级以上人民政府土地管理部门申请登记颁发土地使用权证书。

因此，土地使用证是土地使用者拥有土地使用权的唯一合法证明，开发商必须持有土地使用权证并办理其他一系列相关手续后，才能从事该地块的房地产开发。

但实践中，一些开发商为获得国家出让的地块，不惜倾家荡产,得到开发用地后,却因缺乏后续资金而无法进行开发活动，未完成开发投资总额25％就非法转让土地使用权，致使转让手续无法办理，双方的权利也无法实现。

导致土地使用纠纷不断。

第五，开发商非法受让土地进行房地产开发[3]。

有些开发商为逃避税费，降低开发成本，对受让的土地不依法办理土地使用证及相关转让手续，以致无证施工、违法开发而被消费者投诉，被政府职能部门处罚。

（二）房价问题

当前我国房地产开发中的房价问题主要表现为房价上涨过快。

房价是房地产市场运行状况的综合反映，当前部分地区房价上涨过快，与经济发展中各类要素价格普遍上涨、城镇化进程加快带动市场总需求快速增加，以及一些地方经营城市、盲目大拆大建有密切关系。

直接原因是房地产市场供应结构不合理、开发建设成本上升和部分地区供求关系失衡，以及一些地区投资、投机性购房需求增长过快[4]。

此外，现行的土地供应、财税等房地产政策对房价上涨也有重要影响。

造成房价上涨过快的原因主要有：

1、市场供应结构不合理。

突出表现为非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长。

一是，新建商品房中，全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18．2％和2．3％，而非住宅施工面积、竣工面积同比分别增长23．4％和6．5％。

二是，商品住宅供应中，中低价位住宅比例偏低。

此外，全国经济适用住房投资同比出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6．1％下降到4．6％，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。

2、商品房开发建设成本增加。

近年来，多重因素推动商品房开发建设成本上升。

一是土地价格上涨。

二是生产资料价格持续上涨,其中，钢材、水泥等建筑材料涨价对开发建设成本有较大影响。

三是拆迁成本增加,据济南市测算，拆迁成本增加约占房价涨幅的20％。

四是商品住宅品质提高，如武汉市青山区绿景苑小区因采用了保温墙体、中水处理、太阳能等62项新技术、新产品，使每平方米造价增加300元。

此外，各地精装修商品房交付量增加，装修成本进入销售价格，也带动了房价提高。

3、部分地区供求总量失衡。

2000年以来，全国商品房、商品住宅销售面积增幅连续大于竣工面积增幅。

东部地区和部分中心城市供求矛盾突出。

如上海市今年来年商品住宅竣工面积与销售面积之比分别为1：

1．1、1：

1．08、1：

1．04、1：

1．O5[⒌]，需求持续大于供应；部分沿海城市中，外来购房者比例较高，且集中于中高档商品房，导致中高档房屋供不应求，价格不断攀升；同时也带动了普通商品住房需求增加、价格上涨；普通商品住房供求矛盾的加剧，又造成二手房市场供应紧缺、价格上涨。

4、部分地区投资和投机性购房需求增长过快。

一是，投资性需求过旺。

近几年，股票、期货、基金等投资工具的投资收益缺乏保障，再加上长期低利率的因素，导致住房投资需求旺盛。

尽管房屋租金涨幅较低，但由于房价上涨较快，投资性购房仍然快速增长，甚至部分普通市民也把积蓄用于购置房屋，以保值增值。

二是，投机炒作现象突出。

基于房价上涨的预期，加上个别媒体不加甄别大肆渲染，一些机构和个人甚至用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，有些地方出现了排队抢购房号现象，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。

一些开发商认为控制投资规模和土地供应量等宏观政策将影响后续的市场供应，因此对新开楼盘价格定位较高。

有的开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，或者利用市场信息的不对称，与中介机构联手哄抬房价。

增加了市场的紧张气氛，也使一部分消费者做出了提前购房的选择。

进一步加剧了阶段性供求矛盾，如无锡市投资性购房比例高达l9％，其中7％为短期炒作。

部分城市二手住房价格较大幅度上涨，就与一定数量的次新房（竣工交付不久的商品住房）短期炒作有很大关系。

如杭州市去年下半年次新房转让面积约占二手房买卖总量的l2％。

另外，境外资金特别是投机资本看好中国房地产市场，也对一些热点城市的房价上涨有一定的影响。

总的看，我国房价维持在高位，尤其是部分地区房价过快上涨，是多种因素综合作用的结果。

从房地产市场本身情况看，成本推动和供应结构不合理问题在全国具有一定的普遍性，尤其对中西部地区和中小城市房价上涨有明显影响；投资性购房需求过旺、投机炒作和供求失衡问题，在东部沿海和内地少数中心城市较为突出。

目前控制拆迁规模的效应正逐步显现，有利于抑制需求、减缓房价涨幅；成本因素受外部经济环境影响较大，有赖于宏观经济的进一步改善；而供应结构性问题和投资性需求过旺、短期炒作问题如不尽快解决，有可能对部分地区房价上涨进一步起到推波助澜的作用。

因此，稳定房价工作，既要有全国性的措施也要注重分类指导，以促进房地产市场的持续健康发展。

（三）环境问题

在我国房地产开发中存在许多环境问题，从房地产开发用地土地使用权的取得到物业管理，环境问题贯穿于房地产业的始终。

目前我国房地产业中主要存在以下环境问题：

1、水土流失问题

由于房地产市场的长期畸形发展，使房地产业成了一个炙手可热的行业。

房地产热的盛行使土地资源的供给和管理严重失调，在大量土地被征用的同时，很大一部分被闲置，没有利用，造成了土地资源的大量浪费。

而在房地产的开发过程中，出于施工的需要，在房产周围地区随意采土，也造成了很多人为的土地的流失。

2、环境噪声污染

在房地产的施工进程中，不可避免的会产生噪声，而由于防止噪声的设备的简陋甚至是缺乏，不能很好的防止建筑噪声的产生，给施工现场周围居民的生活带来了巨大的影响。

并且由于房地产施工的长期性，使得周围的居民长期处于不间断的环境噪声的污染之下，也引起了房地产开发单位和周围居民的纠纷。

3、建筑垃圾和生活垃圾

由于缺少相关的规范，在房地产的开发施工过程中，大量的建筑垃圾随意倾倒，不仅对城市的景观有消极的影响，而且对周围居民的生活造成了很大的影响，破坏了区域的环境景观和环境质量。

而在业主入住以后，由于我国物业管理制度还存在很大的不足，又会产生大量的生活垃圾，不仅对业主的生活产生影响，对周围居民的生产和生活也带来了不利影响。

大量的生活垃圾的存在严重影响了居民的环境审美观念和居民享有在优美的环境中生活的权利。

4、生活废水

在业主的日常生活中，不可避免的会产生大量的生活废水。

而由于部分开发商的忽视或者由于物业管理的滞后，使生活废水没有进入城市的污水排放系统，而是随意的就近排放，造成了严重的生活废水的污染。

5、大气污染和水体污染

由于施工过程中会产生大量扬尘，即使有防尘措施，也不可避免的会产生对大气的污染；建筑垃圾长期的裸露也会产生大量粉尘，造成大气污染。

而大量的生活垃圾、生活废水的存在不仅会造成大气的污染（主要是恶臭气体污染），而且可能造成水体的污染（通过渗透或者直接排放）。

6、对生态系统的影响

由于房地产市场的竞争激烈，为了追求经济利益，很多的房地产位于生态脆弱或者是生态敏感区域[6]。

这些区域的生态环境原本就处于一个临界点，房地产开发过程中的任何不适当的开发行为都极有可能打破这种弱势的平衡，使这一区域的生态系统解体，进而影响与之相关的区域环境。

7、房地产的室内环境污染

在房地产的开发过程中，为了节省资金、追求经济利益，开发商有可能会大量使用不合格的建筑材料和装饰材料，产生对人体和环境有害的气体，危害人体健康。

8、房地产回收中的污染问题

由于我国房地产业发展时间不长，现在大多数的房地产开发不考虑房地产使用年限届满时的回收问题，但是这一问题在若干年后会成为一个棘手的问题。

对房地产使用年限届满后如何回收的忽视，使得在房地产的建设中很少考虑资源的可回收和再利用问题，大量使用难以回收和不能回收的材料，这不仅会造成资源的预期浪费，而且日后这些资源的处理不当势必会引起相关的环境问题。

（四）物业管理问题

房地产开发中物业管理的作用与意义主要体现在利用专业化管理方法提高城市管理的社会化及专业化程度，保护消费者的合法权益。

我国的物业管理虽然发展很快，但暴露出了不少有待完善的问题，离可持续发展的目标还相距甚远。

这些问题主要表现在：

1、法制建设滞后

物业管理在我国毕竟是新兴行业，国家与地方各级的法律和行政法规都欠完善，开发商、业主、物业管理企业之间的权力、义务、责任的界定还不够明确[7]。

一方面，物业管理企业缺乏约束，服务层次不到位；另一方面，物业管理单位的法律地位得不到保障，管理难收成效。

因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的当务之急。

2、业主的素质和物业管理消费观念有待提高

业主自治在物业管理中是重要的一个部分，但目前很多业主放弃物业管理自主权，对成立业主大会参与物业管理的事情漠不关心。

业主委员会行为不规范，违反招投标的行为比比皆是，业主拒交物业管理费现象突出，业主自治要求高和业主自身素质低的矛盾也是物业管理发展的阻碍。

3、物业管理企业服务面窄、透明度差、专业性不强、经济效益差

现在物业公司的数量急剧增多，但管理规模小、物业分散，相对管理成本高，经济效益低。

同时，物业管理的业务范围窄，经费来源匮乏，加之从业人员素质参差，服务不规范，专业性不强，企业运作透明度不够。

这些都制约了物业管理的正常运转和企业的自我发展。

4、物业管理市场竞争机制未建立

物业管理没有真正实现优胜劣汰的市场竞争机制，市场封闭格局尚未打破。

房管部门改制的物业公司守着直管公房不放手；新建小区由开发商的附属物业公司自产自管；工矿企业的物业公司更是闭关自守；外来优秀物业公司受到当地排斥。

传统管理机制和观念的存在，使业主得不到对物业公司的选择权，物业公司缺乏提高服务质量的压力。

另外，物业管理招投标不良行为导致了恶性竞争。

目前，许多业主委员会不是以服务质量为衡量标准，而是简单地以价格为取舍，而物业公司则放弃管理质量而低价抢标，有的公司则以拉关系、给好处为诱饵争夺物业管理权，导致物业管理市场的混乱。

三、解决问题的对策

（一）解决房地产开发用地问题的对策

我国城市房地产开发活动中违法用地的情况虽然形形色色。

但其共同的特点就是规避法律法规关于土地使用权出让、转让的有关规定，达到非法获利的目的。

有鉴于此，笔者认为应采取如下对策：

第一，完善我国土地供给方式的法律规定。

目前我国的土地供给制度仍然是“双轨制”，即土地行政划拨和土地有偿出让同时并存，且前者约占我国土地供给总量的90％[8]。

在土地的有偿出让方式中，法律许可采用协议、招标和拍卖三种方式。

但是实践证明，全国绝大部分地区采用的是协议出让方式。

而且许多地方没有出让土地的基准地价、协议地价之分，往往主观随意性较大，以至于土地的出让价格远远低于市场价格，严重背离了价值规律。

由于不同的土地供给方式导致了土地价格的巨大差别，因此，划拨土地的使用者凭借没有成本的土地使用权与房地产企业联合进行房地产开发，以协议方式低价获得出让土地的使用者按照市场价格倒卖土地也就不足为奇了。

因此，立法必须对该种出让方式作出明确、严格、细致的规定，从而遏制利用土地的协议价格与市场之间的差距倒卖房地产开发用地行为的发生。

第二，严格依法行政。

追究渎职者的法律责任。

早在1997年4月，中共中央，国务院在《关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》中已明确禁止征用耕地、林地和宜农荒地进行高档房地产开发建设。

该《通知》第五条规定，对经营性房地产开发项目用地，未按审批权限进行开发的用地，依法清理检查。

对发现的问题要从严查处，国家工作人员滥用职权违法批地、严重渎职的，要追究刑事责任。

要杜绝违法批地，就必须严格依法审批，将职权、职责落实到人，对违法批地的直接责任人必须依法追究其渎职罪的法律责任，从源头上遏制房地产违法用地行为的发生。

第三，加大对违法用地活动的打击和处罚力度。

现有法律和行政法规对违法用地行为的处罚畸轻，缺乏应有的威慑力。

例如，对于违法转让土地使用权的行为，我国《城市房地产管理法》规定，“由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处