房地产企业财务工作流程1 2.docx
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房地产企业财务工作流程12
房地产企业财务工作流程
一、财务部岗位设置
（1）财务经理
A、日常工作
（1）根据国家财务会计法规和行业会计规定，结合项目公司特点，负责建立有效的财务管理制度和具体规定，报经领导批准后组织实施。
（2）预测、落实资金的统筹与收付；依据经营情况合理地调配资金，确保资金的有效利用和安全；
（3）主动进行财会资讯分析和评价，向领导提供及时、可靠的财务信息和有关工作建议。
协助财务总监做好本部门内务工作。
（4）与工商、银行、审计、税务等业务管理部门保持良好的沟通和合作；
（5）负责会计监督。
根据规定的成本、费用开支范围和标准，审核原始凭证的合法性、合理性和真实性，审核费用发生的审批手续是否符合公司规定。
（6）对出纳的日常工作进行监督。
对出纳的日常收款、支出业务进行监督，审核支出款项是否符合公司的管理制度、是否符合财务制度的管理规定；收入款项是否及时送存银行、有没有公款私存的问题；并定期或不定期对现金进行盘存；
（7）负责组织内部检查、组织会计报表审计以及验资等专项事务；
（8）负责分析、预测公司总体经营状况，及时完整地编报各种财务报表；
（9）负责财产物资的登记及使用情况的检查监督，保障财产物资的安全和有效合理使用；
（10）组织项目公司财务系统的各类岗位培训、技能培训工作；
（11）负责财务分析、财务预决算及财务解决方案的提出；
（12）复核销售提成；及时与销售部的销售提成表进行审查核对，保障销售数据的核对无误。
（13）配合对内、对外事务。
配合各部门工作；
（14）负责保管项目公司财务专用章，并健全印章领用审批登记等手续。
（15）完成上级交办的其他工作。
B、权利
（1）参与项目项目公司重大经营会议，为会议决策提供采取数据和信息；
（2）参与年度、季度、月度的生产计划、销售计划、采供计划的制定，并提出合理想法和建议
（3）对项目项目公司预算汇总平衡的权力；
（4）对违反财务制度的单位和个人给予处罚的权力；
（5）对其他部门实施财务考核的权力；
（6）具有内部员工考核的权力。
C、责任
（1）对资金安全、财务内部控制、财务信息的真实性、财务核算合法性等负责
（2）如因工作失职，给项目公司造成损失，应负相关经济、行政责任直至法律责任
D、隶属关系
（1）直属上级：
总经理、财务总监
（2）直属下级：
财务会计、出纳、
（2）财务（会计）主管
A、日常工作
（1）在财务经理领导下，按照公司财会制度和核算管理有关规定，负责公司各种核算和其他业务的记帐工作。
（2）根据财务制度规定，设置科目明细帐和使用对应的帐簿，认真、准确地登录各类明细帐，要求做到帐目清楚、数字正确、登记及时、帐证相符，发现问题及时更正。
（3）负责依税法规定做好印花税贴花工作及相应的缴纳记录。
（4）负责固定资产的会计明细核算工作，建立固定资产辅助明细帐，及时办理记帐登记手续。
按月正确计提固定资产折旧，定期或不定期地组织清产核资工作。
（5）在财务经理领导下，准确、及时地做好帐务和结算工作，正确进行会计核算，填制和审核会计凭证，登记明细帐和总帐。
（6）正确计算收入、费用、成本，正确计算和处理财务成果，具体负责编制项目公司月度、年度会计报表、年度会计决算及附注说明和利润分配核算工作。
（7）负责公司的各项债权、债务的清理结算工作。
及时按月与银行对账单，进行对账出具调节表，并交财务经理审核。
（8）正确进行会计核算电算化处理，提高会计核算工作的速度和准确性。
（9）负责公司税金的计算、申报和解缴工作，协助有关部门开展财务审计和年检。
（10）及时做好会计凭证、帐册、报表等财会资料的收集、汇编、归档等会计档案管理工作。
（11）负责对存放的付款合同进行集中的归档管理，并建立合同台帐。
按合同的类别、名称、签订单位、合同金额、付款时点及金额、执行情况等做出详细准确的反映。
（12）做好销售统计工作，及时与售楼流水账、销售日报进行核对；并对销售合同进行整理、归档。
（13）完成领导临时交办的其他任务。
B、权利
（1）对涉及财务开支的人员有财务监督权
（2）对对财务开支手续不完善、不合法的支出，有拒绝办理权
（3）要求相关部门和人员配合的权力
（4）财务经理授予的其他权力
C、责任
（1）对工作质量负责
（2）如因工作失职，给公司造成损失，应负相关经济、行政责任
（3）出纳
A、日常工作
（1）熟悉有关法律法规，特别是国家关于现金和银行存款的管理制度；
（2）根据收付款凭证办理收付款事项，做到账目日清月结，准确无误；
（3）严格审核执行现金的收付款的规定范围，对于应由银行收付的款项必须通过银行结算；
（4）掌握库存现金限额，超过限额时必须及时存行，避免现金坐支；
（5）保管好负责人私章、支票，严格审批手续，禁止签发空头支票；
（6）及时领取银行回单，以银行回单为准入账；根据财务会计编制的银行余额调节及时清查、处理未达款项；
（7）在财务经理的领导下做好现场收款员管理工作；及时与会计沟通，完善账后领导签字手续；并做好收据管理工作；
（8）保守秘密，有权拒绝不该知道的查询；
（9）完成领导交办的其他工作。
B、隶属关系：
财务经理
（1）监督：
各种开支报销人员、收款员
（2）指导：
现场收款员
（4）合作者：
财务部内部职员
（5）外部关系：
协助财务经理办理与银行相关的公共关系
二、会计核算流程
A、基本流程
（一）填制会计凭证
1、审核原始凭证原始凭证是证明经济业务已经发生，明确经济责任并用作记帐原始依据的一种凭证，是进行会计核算的原始资料和主要依据。
原始凭证应具备如下基本要素：
凭证名称、填制日期、填制单位、填制人、经办人员签名或单位盖章，以及接受单位名称、经济业务内容、金额等。
①从外部取得的原始凭证，须盖有填制单位公章（财务专用章或发票专用章）；从个人取得的原始凭证，应有填制人员的签名或盖章。
②自制原始凭证，须有负责人或经理指定人员的签名或盖章。
③购买实物的原始凭证，必须有购物清单（小票）发票等及相关验收证明。
④支付款项原始凭证，必须有收款单位或收款人的收款（签收）证明。
⑤发生业主售房时，须提供业主申请,要审核有无合同约定和产权办理及房款交付等情况，要有营销部经理、财务经理、总经理签字方可办理，并做好与各部门的相互衔接工作。
⑥职工出差借款凭据，必须作为原始凭证附在记帐凭证后面，职工退回借款时，应另开收据，作为正式原始凭证，不得退还原借款借据。
⑦经上级有关部门批准的经济业务，应将批准文件作为原始凭证附件。
2、编制记帐凭证会计人员根据审核无误、内容完整的原始凭证，按照经济业务发生的性质，分现收、现付、银收、银付和转帐凭证五类，编制记帐凭证。
①记帐凭证的摘要应与原始凭证内容一致，在填写“摘要”时，既要简明，又要全面、清楚，以说明问题为主。
写事情要有过程；银行结算凭证，要注明支票号码、去向；送存款项，要注明现金、支票、汇票等。
遇有冲转业务，不应只写冲转，应写明冲转某年、某月、某日、某项经济业务和凭证号码，也不能只写对方科目。
要求“摘要”能够正确地、完整地反映经济活动和资金变化的来龙去脉，切忌含糊不清。
如果一份报销单涉及电话费、差旅费、办公费等多个费用科目，编制凭证时要分别按实际内容填列摘要。
例如：
A、现金付款凭证
摘要：
要有接收款项的部门名称、经办人，款项所属时间及用途。
支付营销策划部×××经办人7月份户外媒体广告费。
支付总经理×××6月份重要客户电话费。
B、现金收款凭证
摘要：
要有付出款项的部门名称、经办人，款项所属时间及付款的原因。
收到工程部×××经办人6月8号上班迟到罚款。
收到财务部×××经办人偿还4月份借款。
C、银行收款凭证
摘要：
要有付出款项的单位名称、款项所属时间及用途。
收到#期#号楼#单位###业主XXX房款。
收到建行**支行第二季度利息。
收到集团总公司2010年6月份拨款。
D、银行付款凭证（BP）
摘要：
要有收到款项的部门名称、经办人，款项所属时间及用途
支付营销策划部×××经办人4月份报纸广告费。
支付营销策划部×××6月15日提取现金购置促销礼品。
E、转帐凭证（JV）
摘要：
要明确经济事项发生所对应的部门、责任人、发生的时间及原因等。
计提财务部XXX员工宿舍小区6月份房租。
F、资产记帐凭证（AA）
摘要：
1.固定资产的命名要规范,2.多项资产不能捆绑在一起命名。
新购置的联想启天电脑三台，不能三台只创建一个资产号登记，而应分别创建三个不同的资产号。
同样道理，同时购置数台货车时，也应分开创建不同的资产号，如有配车的车牌号标注在资产的文本描述中。
冲销会计凭证要更改摘要（即“此凭证被XXX号凭证冲销”，“冲销XXX号凭证”），并附上被冲销凭证/冲销凭证的复印件等附件。
记帐凭证要有审核人（财务经理）签章（签字）。
3、会计凭证整理、保管应每月定期将会计凭证加以归类整理，按凭证序号排列，加上封面、封底，装订成册，并在装订线上加贴封签，以防散失和任意拆装。
封面上应注明项目公司名称、凭证种类、所属年月和起讫日期、起讫号码、凭证本数等。
财务经理要在装订线封签处签名或盖章，然后存档保管。
会计凭证必须做到妥善保管，存放有序、查找方便，严防毁损、丢失和泄密。
会计凭证原则上不得借出，如有特殊需要，须报项目项目公司总经理与财务经理批准，才能借出，并由财务做好备查记录，但不得拆散，并限期归还。
（二）打印帐簿
每季度打印一次会计帐簿，并装订成册，存档保管。
（三）编制会计报表
1、在全部经济业务凭证完全入帐并准确记帐的基础上，根据国家会计准则中有关编制会计报表的规定，按照总部统一会计报表的项目、内容和格式，对相关帐目进行相应调整后，编制整套会计报表。
2、会计报表的具体报送时间按总公司财务部的有关规定执行。
3、月报包括资产负债表、利润表、现金流量表等。
会计报表应由项目公司负责人、财务经理和制表人签章并加盖项目公司公章。
B、涉及主要工作流程控制
1、付款流程控制
适用范围
1>工程款的审批、支付。
[预付款、进度款、结算款（保修金）]
2>材料、设备款的审批、支付。
3>设计费的审批、支付。
职责：
1>项目主办人根据进度、质量状况及合同提出付款书面申请。
2>项目主管经理负责复核付款申请并签署意见。
3>预算部经理复核付款申请并签署意见。
4>项目分管经理负责审核付款申请并签署意见。
5>财务经理负责审核付款申请并签署意见。
流程：
A：
项目主办人依据合同、进度及质量状况确定是否申请付款。
项目主办人按以下内容填写<付款申请单>或<付款申请书>
付款缘由。
质量及进度状况。
已付款、扣款及本次付款金额。
提交预算所需资料。
B：
项目主管经理复核：
主管经理对照合同、进度、质量状况复核是否付款、付款金额，并在<付款
申请单>上签署意见后交预算部经理复核。
C：
预算部经理复核：
预算部经理复核付款资料的齐全与准确性；复核已付款、扣款和本次付款金额。
D：
财务经理审核：
财务经理审核是金额及根据合同、施工进度、项目公司资金情况等手续，并在审核栏内签署意见后交由预算部办事人员。
E:
总经理审核
总经理负责审核上述内容并在<付款申请单>上签署意见后交预算部办事人员。
E:
财务部审核。
财务部经办会计<付款申请单>及相关资料后察看审批签名过程，若有总经理和财务经理签字同意字样，则由财务经办会计在《付款申请单》“审核”栏内签字。
交由出纳时开具支票或交付现金。
F:
预算部办事人员从财务部出纳处领取支票或现金。
项目主办人向商户索取发票与预算部办事人员交换支票或现金。
登记账目:
项目经办人:
项目主办人将支票或现金交给商户入帐。
项目主办人应建立台帐，登记每笔付款、扣款情况，并接受项目主管经理的检
查、监督。
预算部办事人员:
预算部办事人员应建立台帐、登记每笔付款、扣款情况，并接受预算部经理的检查、监督。
每月固定时间由项目主办人、预算部办事人员、财务部出纳根据各自台帐进行核对、总结并形成备忘录报总经理和财务经理。
检查：
总经理财务经理随时可以对付款、进度、质量状况进行抽查、核评。
2、借款报销流程
A、因工作需要向公司暂支借款，需先填写借款申请单，借据中需标明借款日期、借款金额、借款用途及借款人本人签字。
其中借款金额大小写须相符，且借据表面不得涂抹。
旧账未清应先核销旧账，否则不可以再借款。
B、借款人将填好的借据交由借款人所属的部门经理签字，部门经理需问明借款缘由，确认用途妥当后方可签字审批。
C、借款人将部门经理签字后的借据交由财务会计审核后再交相关部门总经理确认落实，并由财务经理签字审批，总经理签字后视为财务部可以支付该款项。
D、财务部出纳员看到签批手续齐全的借据后，方可付款。
如有一项签批手续不全，出纳员不予支付。
E借款人需保证在借款之日起一定时间内报账还款（出差人员则在回公司后一周内结清，对于异地出差人员补充借款应填写借款单，并以传真的方式发回公司，但必须注明：
原件与传真件同具法律效力，同时必须把前期的费用报销单据连同借款单一并邮回公司，否则不予报销并承担经济责任。
结算方式：
以现金归还或报销单抵扣。
3、日常费用报销流程
A、因工作需要购买物品，需先填写采购申请单（办公用品将由行政部（办公室）统一在月底统计物品种类、数量，编制月度采购计划），经财务经理和总经理审核同意后方可采购；
B、购买物品后需先填写报销单（确保提供正规发票等），经部门经理确认、财务会计审核、财务经理审批，并由总经理签字同意，方可向出纳支取款项。
C、出差人员回公司后，出纳应及时提醒、督促报销。
一周内必须完成报销工作。
报销内容：
按出差管理制度执行。
有关请客送礼需预先报请财务经理确认，然后由总经理签字方能实施。
报销单填写：
写明出差时间、报销内容、金额等，并由部门经理签字确认。
D、报销人将原始票据（正规发票）粘贴规整后，填制费用报销单。
费用报销单上需写明报销人、报销日期、报销人所属部门、报销事由、后附单据数量及报销金额。
其中报销金额大小写须相符，且费用报销单表面不得涂抹。
E、填好的费用报销单需先交由报销人所属部门经理审核，部门经理应确认各项费用为应该发生，方可签字。
另外对于营销人员费用报销参照《营销人员薪酬管理办法及费用管理》执行。
F、部门经理审核签字后，报销人将报销单交至财务部，由财务会计审核签字并由财务经理签字确认。
财务部审核应本着以下原则：
（1）、审核单据粘贴是否规范，字迹有无涂抹；
（2）、审核各项费用金额大小写是否与后附原始单据金额相符；
（3）、审核各项费用发生是否切合实际，有无虚报、多报；（参照费用报销标准）
（4）、审核签批手续是否齐全。
若以上三条有一项不符合规定，财务部有权将该报销单退还报销人，要求其重新填写。
G、财务会计将财务部复核后的费用报销单，上报相关部门经理、财务经理及总经理签字审批，总经理签字后视为同意财务部付款。
H、会计将签字审批手续齐全的费用报销单交至财务部，要求出纳员通知报销人并给予付款。
出纳员看到审批手续齐全的费用报销单方可向报销人付款，同时，报销人在领款凭证上签字。
如有一项手续不全，出纳员不予支付。
4、销售收款流程
销售收款分为业务收款和会计出纳收款，如果是业务收款，要根据售楼的要求来办，具体流程如下:
售楼处财务工作流程
签定认购书→收定金签征信声明→开定金票据
↓提供按揭所需材料明细7天（土地在建工程解押）
签购房买卖合同→收集核对按揭材料、收首付款→开首付票据
↓（增加监管银行）
办理银行按揭
↓
银行审核材料（建行信贷审核→专审审批）
↓7天
国土局抵押放款（开贷款票据到银行）
↓
银行通知客户还款
↓
银行取件、通知客户领取按揭材料
↓
办理产权、代收税费，根据面积误差多退少补
↓
向银行借已抵押发票办理产权
会计出纳收款，如收到一个房子的款，或自已开票，或带到会计那去开票，出纳收钱，在收据上注明合同号码，写上款项，只是业务收款要提示下期付款的期限，要有业务收款的统计数，且与会计上的帐对一下。
出纳做到及时对账，提前提醒交款，对滞后交款者要及时发现及时催交，交款有变动及时沟通。
收款要完善签收制度及证明人制度。
鉴于销售合同的严肃性和保密性，应专人专档管理。
财务制度销售文员开认购书后，带客户到财务交定金，不得私自收取。
临时订金由销售文员开收据后交主任签收保管，退订后单据由销售人员签证明。
三、核算主法及账务处理
1、资产类主要会计科目核算：
（1）现金
说明:
项目公司严格遵循“收支两条线”规定，设置“现金”科目，反映项目公司库存现金状况，并遵守如下规定：
①于当日收到的现金货款，必须于当日全额交存到中行货款户。
②除按照国家有关现金管理的规定收支现金外，其他经济业务往来均采用银行转帐结算。
③支付现金可从库存现金限额或从银行-费用帐户提取支付现金，不得坐支货款。
④严禁“白条”抵充库存现金。
⑤出纳对经管的库存现金，做到日清月结。
发现有待查原因的现金短缺或溢余时，先记入“待处理财产损溢”科目，待查明原因或落实相关责任人后，现金短缺记入“其他应收款-应收现金短缺（**单或个人）”科目，查不出原因的短缺，经审批后记入“营业外支出-现金短缺”科目；现金溢余记入“其他应付款-应付现金溢余（**单位或个人）”科目，查不出原因的，记入“营业外收入-现金溢余”科目。
从银行提取现金
借：
现金
贷：
银行存款
支取现金或是预支现金
借：
其他应收账——XX成本类或材料类科目
贷：
现金
（2）银行存款
说明:
①项目公司在银行开设费用帐户与货款帐户，核算项目公司存入银行的各种款项。
如有存入其他金融机构的存款，也在本科目核算。
②项目公司应按照银行或其他金融机构名称、存款种类，分别设置“银行存款日记账”，由出纳根据收、付凭证，按照业务发生的先后顺序，逐日逐笔登记，并结出账面余额。
“银行存款日记账”的记录，应与银行对账单核对清楚，至少每月核对一次，发现差错，应及时查明更正。
月终应编制“银行存款余额调节表”，将银行存款的账面余额与银行对账单余额调节相符，如有不符，应查明原因，及时更正。
③项目公司收到的一切款项，除国家另有规定的以外，都必须于当日解交银行；一切支出，除规定可用现金支付以外，应按银行有关结算办法的规定，通过银行办理转账结算。
项目公司将款项存入银行或其他金融机构时，借记本科目，贷记有关科目；提取或支出银行存款时，借记有关科目，贷记本科目。
余额在借方，反映实际存在银行或其他金融机构的款项。
④银行印鉴应由两人以上分开专管，银行支票、本票、汇票应指定专人管理。
不准出租、出借银行账户；不准签发空头支票和远期汇票；不准套取银行信用。
（3）应收账款：
主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：
购方协议销售发票或出租发票）
借：
应收账款——XX公司或个人
贷：
主营业务收入
②出让材料而应收取的未收款项
借：
应收账款——XX公司
贷：
其他业务收入
收回款项时：
借：
银行存款
贷：
应收账款
（4）坏账准备：
确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：
一种直接转销法，二是备抵法。
提取坏账准备金
借：
管理费用
贷：
坏账准备
发生坏账时
借：
坏账准备
贷：
应收账款
收回已转销的应收账款
借：
应收账款
贷：
坏账准备
借：
银行存款
贷：
应收账款
（5）应收票据：
指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。
销售商品房而收到的商业汇票
借：
应收票据——XX公司
借：
应收票据——XX公司
贷：
主营业务收入
商业汇票到期：
若为无息商业汇票（所附单据：
销售发票、双方协议）
借：
银行存款
贷：
应收账款
若为有息商业汇票
借：
银行存款
贷：
应收票据——XX公司
财务费用
（6）预付账款：
是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：
付款申请书、付款单）
借：
预付账款——预付承包单位款
贷：
银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料
借：
预付账款——预付承包单位款
贷：
库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：
工程价款结算单）
借：
开发成本
贷：
应付账款——应付工程款
同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款
借：
应付账款——应付工程款
贷：
预付账款——预付承包单位款
用银行存款补付余额
借：
应付账款——应付工程款贷：
银行存款
②预付给供应商的材料价款
借：
预付账款——预付供应单位款
贷：
银行存款
材料验收入库，用预付款抵扣应付款
借：
应付账款——应付购货款
贷：
预付账款——预付供应单位款
用银行存款补付余额
借：
应付账款——应付购货款
贷：
银行存款
物资采购：
主要是核算企业购入各种物资的采购成本。
包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。
（8）采购保管费：
主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
（9）材料成本差异：
主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。
（10）库存材料：
用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
（11）库存设备：
用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：
代垫费用交付单、销售发票、付款单）
借：
物资采购——设备采购
贷：
银行存款
计算与分配的采保费（所附凭证：
计算的采保费用固定表格）
借：
物资采购——设备采购
贷：
采购保管费
采购保管费的计算公式如下：
采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费
某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率
材料验收入库（所附单据：
入为单、设备管理单）
借：
库存设备
贷：
物资采购
②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：
购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）
借：
预付账款
贷：
银行存款
设备到达验收入库
借：
物资采购——设备采购
贷：
应付账款——应付购货款
冲减预付的设备货款
借：
应付账款——应付供货款
贷：
预付账款
支付余下应付的设备材料采购款
借：
应付账款
贷：
银行存款
③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：
发出
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