项目开发预算表格.docx
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项目开发预算表格
五、项目开发成本、费用分析
本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用：
直接费用有土地成本、勘查设计和
前期费用、建筑工程造价费用，间接费用包括物业管理维修基金、管理销售财务费用及不
可预见费用。
1.土地成本
本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、和契税两部分组成。
详见项目各类开
发成本构成一览表。
2 勘察设计和前期费
本项目的勘察设计和前期费用主要由交通管理费、图纸审查费、地质勘察费、建筑设
计费、市政公用基础设施配套费（一级）、建筑工程招投标费、监理费、安全质量监督费、
质检费、白蚁预防费、三通一平费、自来水管网建设工程费、自来水管网建设工程费、民
用管道燃设施安装费、楼内配套用电费各项费用构成，合计为 1318 万元。
详见项目各类开
发成本构成一览表。
3. 建筑工程造价费用
由商业、住宅建筑工程造价费用构成，总计共 5520 万元。
详见项目各类开发成本构成
一览表。
4. 物业管理维修基金
物业管理维修基金为 483 万元，详见项目各类开发成本构成一览表。
6. 管理销售财务费用
本项目的管理销售财务费用主要是开办和管理费、销售代理费、销售推广费、前期物
业管理费总计共为 770 万元。
详见项目各类开发成本构成一览表。
7.不可预见费用
不可预见费用为 165.6 万元，详见项目各类开发成本构成一览表。
**地块开发成本、费用分析表
实际成本
计划
控制情况（+表
示费用增加，
－费用减少）
备
注
编码
费用名称
计量单位
工程量
单价或费率
造价或费用（万元）
楼面造价
（元/m2）
比例
（%）
费用标准
费用或
造价
1.
一、土地费用
未知
2.
二、勘察设计和前期费
1318
2.1
交通管理费
1.1
2.2
图纸审查费
5.5
2.3
地质勘察费
41.4
2.4
建筑设计费
69
2.5
市政公用基础设施配套
费（一级）
483
一类，105 元/M2，按建筑面
积
2.6
建筑工程招投标费
9.9
2.7
监理费
16.5
2.8
安全质量监督费
27.6
2.9
质检费
6.6
2.10
白蚁预防费
10.5
2.11
三通一平费
276
按实际发生工程量，通常 60
元/M2
2.12
自来水管网建设工程费
78
住宅 26 元/M2
2.13
自来水管网建设工程费
60.8
商业 38 元/M2
2.14
民用管道燃设施安装费
户
216
2.15
楼内配套用电费
户
16.8
3.
三、建筑工程造价
5520
1200 元/平方米
jjf
间接费
1418.6
4
物业管理维修基金
483
按成交价 3％计提
5
管理销售财务费用
770
5.1
开办和管理费
276.
工程总价 5％计提
5.2
销售代理费
322
5.3
销售推广费
161
5.4
前期物业管理费
11
工程总价 0.2％计提
6
不可预见费用
165.6
工程总价 3％计提
7
总计
8256.6
除去
（1）项
注：
投资分摊的原则：
总原则：
所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。
细则：
1、按计算投资的各项成本来分摊；
2、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊；
3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊；
4、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊；
5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊。
类别
计算公试
计算过程
数据结果
备注
总销金额
总销售面积*均价
4.6*3500
16100
开发利润
15%
项目成本
总销金额/（1+开发
利润）
16100/1.15
14000
除土地外的成本
8256.6
详见项目各类开发
成本构成一览表
土地成本
（14000－8256
.6）/1.04
5522.5
255 万/亩
折合土地成交单价
3835 元/平方米
折合楼面价
1237 元/平方米
单位：
万元
本案利润测算
利润 15％时最终土地成交价格
类别
计算公试
计算过程
数据结果
备注
总销金额
总销售面积*均价
4.6*3500
16100
开发利润
30%
项目成本
总销金额/（1+开发
利润）
16100/1.3
12384
除土地外的成本
8256.6
详见项目各类开发
成本构成一览表
土地成本
（12384－8256
.6）/1.04
3968
183 万/亩
折合土地成交单价
2755 元/平方米
折合楼面价
888 元/平方米
类别
计算公试
计算过程
数据结果
备注
总销金额
总销售面积*均价
4.6*3500
16100
开发利润
20%
项目成本
总销金额/（1+开发
利润）
16100/1.2
13416
除土地外的成本
8256.6
详见项目各类开发
成本构成一览表
土地成本
（13416－8256
.6）/1.04
4960
229 万/亩
折合土地成交单价
3444 元/平方米
折合楼面价
1111 元/平方米
单位：
万元
利润 20％时最终土地成交价格
单位：
万元
利润 30％时最终土地成交价格
类别
计算公试
计算过程
数据结果
备注
总销金额
总销售面积*均价
4.6*3500
16100
开发利润
30%
项目成本
总销金额/（1+开发
利润）
16100/1.4
11500
除土地外的成本
8256.6
详见项目各类开发
成本构成一览表
土地成本
（12384－8256
.6）/1.04
3118
144 万/亩
折合土地成交单价
2165 元/平方米
折合楼面价
698 元/平方米
利润 40％时最终土地成交价格
单位：
万元
注：
以上利润估算时所有成本为直接成本，以土地增值税、销售税金、企业所得税为主的
其它税费没有详细计算在内。
**地块销售税金及附加一览表
序号
类别
计算依据
交纳金额（万元）
1
营业税
销售收入*5.56％
895
2
城市维护建设税
营业税*7%
62
3
教育费附加
营业税*3%
26
4
教育专项基金
营业税*4%
35
5
防洪工程维护费
销售收入*1％
161
6
印花税
销售收入*0.05％
8
合计
1187
类别
计算公试
计算过程
数据结果
备注
土地成本
1080
土地契税
1080*0.04
43.2
获取土地总费用
1123.2
除土地外的成本
8256.6
详见项目各类开发
成本构成一览表
项目总成本
9379.8
总销金额
总销售面积*均价
4.6*3500
16100
根据目前市场情况该地价约为 50 万/亩，推算本项目利润如下：
◆ 地价 50 万/亩时项目销售税金及附加测算
**地块土地增值税测算
序号
类别
计算依据
交纳金额（万元）
1
销售收入
16100
2
扣除项目金额
9907
2.1
开发成本及相关费用
8256
2.2
其它扣除项目
取（2.1）项 20％
1651
3
增值额
（1）-
（2）
6163
4
增值率
（3）/
（2）
38.4％
5
增值税率
30%
6
速算扣除率
同上
0
7
土地增值税
（3）*（5）-
（2）*（6）
1848
◆ 地价 50 万/亩时项目土地增值税测算：
资金损益表
序号
项目名称
计算依据
金额（万元）
1
销售收入
16100
2
总成本费用
8256
3
销售税金及附加
1187
4
土地增值税
1848
5
利润总额
（1-2-3－4）
4809
6
所得税
（5）*33％
1586
7
税后利润
（5）-（6）
3223
◆ 地价 50 万/亩时项目资金损益表
本项目税前利润总额为：
4809 万元
本项目税后利润总额为：
3223 万元
本项目税前直接投资成本利润率为：
60.4％
本项目税后直接投资成本利润率为：
40.4％
以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，
项目可行。
五：
结论及建议
根据预期利润以及销售价格的不同情况，估计最终的地块价格可以有一定的浮空间。
而 2004 年该地块周边地块最终成交折合 50 万/亩左右，对比这样的价格，本地块预计成交
价格应不宜高于 50 万/亩，总价约为 1080 万以上。
在本地块未来项目销售均价看好的情况
下，如达到预估的 3500 元/平方米，甚至以上，同时严格控制各类成本，使得土地之外的
综合成本控制在预期的 8256.6 万元之内，该项目存在 较大盈利空间。
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