XX年房地产估价师考试.docx
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XX年房地产估价师考试
2011年房地产估价师考试《理论与方法》习题
1．钢筋混凝土结构房屋的残值率是（ ）。
A．2%B．3%C．4%D．0答案：
D
解析：
残值率是建筑物残值减去清理费用后的残余价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土结构房屋的残值率是0．
2．收益法适用的条件是房地产的（ ）。
A．收益能够量化B．风险能够量化C．收益或风险其一可以量化D．收益和风险均能量化答案：
D
解析：
通过收益法的报酬资本化法公式，我们可以知道收益和风险是求房地产收益价格的两个必不可少的要素，只有量化其值才能运用公式求得价格。
3．投资利润率的计算公式是（ ）。
A．开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用 B．开发利润/（土地取得成本+开发成本）
C．开发利润/（土地取得成本+开发成本+投资费用）D．开发利润/开发完成后的房地产价值 答案：
A
解析：
B是直接成本利润率的计算公式，D是销售利润率的计算公式，C不是任何利润率的计算公式。
4．在新开发区内有一块土地，总面积是20000平方米，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/平方米，则可转让土地的价格是（ ）。
A．2500万元B．3500万元C．3600万元 D．3000万元答案：
C
解析：
20000×60%×3000=3600万元。
5．受腐蚀的砖木二等生产用房的耐用年限是（ ）。
A．30年B．20年C．10年D．40年答案：
B
解析：
受腐蚀的砖木一等和二等生产用房的耐用年限均是20年。
6．一般来说，开发经营期的起点（ ）。
A．与经营期的起点重合B．与运营期的起点重合C．与建造期的起点重合D．与开发期的起点重合答案：
D
7．路线价法主要适用于（ ）。
A．城市商业街道两侧土地的估价B．旧建筑物的估价C．新建筑物的估价D．拆迁房屋的估价答案：
A
解析：
路线价只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。
8．在用路线价法估价中设定的标准深度，通常是路线价区段内临街各宗土地深度的（ ）。
A．算术平均数 B．中位数C．加权平均数D．众数 答案：
D
9．在本金相等．计息的周期数相同时，如果利率相同，则通常情况下（计算的周期数大于1）（ ）。
A．单利计息的利息少，复利计息的利息多B．单利计息的利息多，复利计息的利息少C．单利计息的利息与复利计息的利息一样多D．无法知道 答案：
A
解析：
复利计息是利息产生利息，即利滚利。
10．某地区房地产交易中卖方．买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%．某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/㎡，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/㎡．
A．2487.75B．2500.00C．2511.00D．2162.25答案：
B
解析：
根据教材104页公式“正常价格-应由卖方负担的税费=卖方实际得到的价格”，可以得到“正常成交价格=卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）”，进而可以得出2325/（1-7%）=2500．
1．房地产价格形成条件有（ ）。
A．房地产的需要B．房地产的有用性C．房地产的有效需求D．房地产的相对稀缺性答案：
BCD
2．评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（ ）等。
A．土地生熟程度B．土地使用权年限C．土地使用者D．土地利用条件答案：
ABD
3．路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（ ）的健全与否。
A．路线价B．深度百分率C．宗地形状 D．临街状态 答案：
AB
解析：
简单来说，路线价法就是用路线价乘以深度百分率来得到估价对象的价格。
宗地形状和临街状态是用来对价格做加减修正的。
4．最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。
A．法律上允许B．程序上合理C．技术上可能D．经济上可行答案：
ACD
5．假设开发法中预期开发后的楼价可用（ ）求取。
A．市场比较法B．收益法C．成本法 D．购买年法答案：
ABD
解析：
预期开发后的楼价只能用与求取未来时点价格有关的方法，成本法恰恰不能求取未来时点价格。
6．建筑物的物质折旧包括（ ）。
A．功能衰退B．正常使用的磨损C．环境恶化D．意外的破坏损毁答案：
BD
解析：
功能衰退属于功能折旧，环境恶化属于经济折旧。
7．运用市场法估价，选取的可比实例应符合下列条件（ ）。
A．使用性质相同B．地点相近C．价格相同D．交易日期与估价时点相近答案：
ABD
8．有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于（ ）。
A．不同收益年限的类似房地产价格的相互转换B．资本化率的求取
C．市场法中交易日期修正D．不同类型房地产不同使用年限价格高低的比较答案：
AD
9．影响房地产价格的社会因素，主要有（ ）。
A．政治安定状况B．社会治安程度C．房地产投资D．房地产投机E．城市化答案：
ABDE
10．收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）。
A．所得税B．土地摊提费C．改扩建费D．房屋火灾保险费答案：
ABC
解析：
D是收益性房地产正常运营所必须的，所以要包含在运营费用当中。
1．临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。
（ ）
答案：
错
解析：
见教材。
应当是“临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。
”
2．房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。
（ ）答案：
错
解析：
房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。
3．在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。
（ ）
答案：
错
解析：
正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。
”
4．在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。
在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。
（ ）
答案：
对
解析：
见教材。
5．城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。
（ ）
答案：
对
解析：
城市规划是估价合法原则中的一部分，房地产估价必须以估价对象合法原则为前提。
6．投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。
（ ）
答案：
错
解析：
当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。
正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。
”
7．同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。
（ ）
答案：
对
解析：
房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。
8．在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。
（ ）
答案：
错
解析：
房地产价格为平稳发展时没必要进行交易日期调整。
9．实际观察法不是直接以建筑物的有关年限（特别是实际经过年数）来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。
（ ）
答案：
对
解析：
见教材。
10．出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。
（ ）
答案：
错
解析：
前半部分是对的，后半部分正确的应当是“其净收益通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额”。
1．某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为（ ）。
A．33.3B．12C．20 D．60%答案B
2．土地取得成本是取得（ ）所需的费用。
税金等。
A．土地使用权B．土地转让权C．土地经营权D．开发土地 答案D
3．对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：
补地价（单价）=[（增加后的容积率-原容积率）/（ ）]×原容积率下的土地单价。
A．建筑面积B．原容积率C．土地总面积D．增加后的容积率答案B
4．下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为（ ）。
A．新开发房地产项目B．用于出售用途的房地产项目C．具有投资开发或再开发潜力的房地产D．用于投资或再开发的房地产
答案C
5．房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。
共同之处是（ ）。
A．都是价格，用货币来表示B．都有波动，受供求因素的影响C．都是按质论价D．市场性质相同
答案ABC
6．中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是（ ）。
A．所有权价格B．抵押权价格C．地役权价格D．使用权价格答案D
7．房地产的供给曲线表示（ ）。
A．房地产的出售量与其价格之间的关系B．房地产的出售量与购买者能力的关系C．房地产的供给量与其价格之间的关系D．房地产的供给量与购买者能力的关系
答案C
8．某高层楼房占用的土地总面积为800㎡，总建筑面积为2000㎡，某人拥有其中120㎡的建筑面积。
那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为（ ）㎡．
A．40B．45 C．48D．50答案C
9．有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/㎡，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/㎡，报酬率为6%．那么，甲的价格（ ）乙的价格。
A．高于B．低于 C．等于D．条件不足，无法确定答案B
10．某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元、100万元、120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为（ ）万元。
A．992.06B．983.10 C．1080 D．852 答案B
1．（ ），建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A．2003年1月1日B．2004年1月1日C．2004年12月1日D．2003年12月1日答案D
2．通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有（ ）。
A．写字楼B．电影院C．教学楼D．停车场答案ABD
3．某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。
某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡．如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地分额为（ ）。
A．2.4%B．3.0%C．3.8D．7.2%答案C
4．某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。
A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%答案C
5．可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（ ）。
A．同处于一个领域B．同处在同一供求范围内的类似地区C．同处于一个相对稳定的环境D．同处于公平竞争的地区答案B
6．同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟”程度不同，会有不同的价格。
土地的“生熟”程度主要有下列几种：
①未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征地补偿费；②已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：
③已作”三通一平或以上开发的土地；④取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费；⑤已作拆迁安置的城市空地。
其中正确的是（ ）。
A．①③④⑤ B．①②④⑤C．①②③⑤ D．①②③④⑤答案D
7．在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为（ ）。
A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值答案C
8．房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做（ ）。
A．房地产的供给价格 B．房地产的需求价格 C．房地产的市场价格D．房地产的均衡价格答案D
9．某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%．估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为（ ）。
A．1830.4B．2176.88C．2169.27D．2285.71答案B
10．商业用地房地产位置的优劣主要取决于（ ）。
A．周围环境状况安宁程度B．位置有利于原料和产品的运输C．交通是否便捷及离市中心的远近D．繁华程度临街状况答案D
1．用市场法对房地产进行估价时，需要进行（ ）修正。
A．交易过程B．交易情况 C．交易日期D．交易价格 答案BC
2．现行的土地权属证书有（ ）。
A．《国有土地所有证》B．《国有土地使用证》C．《集体土地所有证》D．《土地他项权利证明书》答案BCD
3．移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。
在实际运用中，移动平均法有（ ）和（ ）之分。
A．指数平滑法B．简单移动平均法C．指数移动平均法D．加权移动平均法 答案BD
4．《城市房屋拆迁管理条理》规定拆迁补偿的方式有（ ）。
A．货币补偿B．房屋产权调换C．实物补偿D．等价补偿答案AB
5．假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即（ ）。
A．估价时点B．待开发项目开工之日C．待开发项目取得土地使用权之日D．该开发项目开始销售之日答案A
6．抑制房地产价格上涨的措施是多种多样的，它们影响房地产价格低落的速度和幅度不尽相同。
抑制房地产价格的措施主要有（ ）。
A．制定最高限价或标准价格 B．政府通过调整房地产的供给来平抑房地产价格 C．征收房地产交易税或增值税 D．建立一套房地产交易管理制度
答案ABCD
7．某宗房地产土地面积300㎡，建筑面积250㎡，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为（ ）元。
A．62500B．62000 C．61000D．61500答案A
8．房地产之所以有价格，前提条件是（ ）。
A．有效供给B．有效需求C．有用性 D．稀缺性答案BCD
9．具体的长期趋势法主要有（ ）。
A．数学曲线拟合法B．平均增减量法 C．平均发展速度法D．移动平均法和指数修匀法
答案ABCD
10．在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。
A．0.5～2.0B．1.5～2.0C．0.5～1.5D．1.0～1.5
1．从事房地产估价，首先要有房地产估价业务。
归纳起来，房地产估价业务来源主要是（ ）。
A．被动接受B．主动争取C．自有自估D．朋友介绍答案ABC
2．在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）。
A．土地取得成本B．开发成本C．管理费用D．销售费用答案AB
3．中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、其中，（ ）属于自物权，其余属于他物权。
A．使用权B．抵押权 C．所有权D．租赁权答案C
4．市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（ ）。
A．1.05B．0.98C．0.95D．1.03 答案C
5．通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了（ ）对地价的影响。
A．土地面积B．地质条件C．土地位置 D．土地形状 答案D
6．土地是房地产的存在形态之一，在具体的估价中的做法有（ ）。
A．无视建筑物的存在，即将其设想为无建筑物的空地B．重视建筑物的存在，即将其设想为可利用的资源物
C．考虑建筑物存在对土地价值的影响D．考虑豪华建筑存在对土地价值与可利用资源的具体影响答案AC
7．甲房地产的建筑物建于1993年，乙房地产的建筑物建于1999年，假定该两宗房地产的产权。
建筑结构。
装修。
面积等各项条件相同，若采用直线法计算2004年该两建筑物的年功能折旧额并加以比较，则（ ）。
A．甲大于乙B．甲小于乙C．甲等于乙D．难以判断答案B
8．某宗房地产1998年2月15日的价格为1000美元/㎡，汇率为1美元=8.26元人民币。
该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.4%，则其1998年10月15日的价格为（ ）元人民币/㎡．1998年10月15日的汇率假定为1美元=8．29元人民币。
A．7999 B．7967C．7996D．8028答案D
9．经济折旧是建筑物本身以外的各种因素所造成的价值损失，它包括以下几个方面，正确的选项是（ ）。
A．供给过量B．需求不足C．自然环境恶化D．交通拥挤 答案ABCD
10．拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有（ ）。
A．线条图B．散点图 C．网络计划技术D．统筹法答案ACD
1．房地产估价人员应遵守的职业道德包括（ ）。
A．应保持估价的独立性，必须回避自己近亲属或其他有利害关系人的估价业务
B．应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人
C．尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托
D．应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争
答案AD
2．明确估价对象包括（ ）。
A．明确估价对象的实物 B．明确估价对象的权益 C．明确估价对象的区位状况D．明确估价对象的基础设施情况答案ABC
3．某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/㎡．若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为（ ）元/㎡．
A．3000B．4500 C．5200D．5600答案D
4．房地产估价人员必须了解房地产的供求状况以及影响房地产价格的各种因素，并且应该不断提高自己的估价技能和丰富自己的估价经验，必须遵循严谨的（ ）。
A．估价目的 B．估价程序C．估价时点D．估价作业日期答案B
5．估价程序是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按照其内在联系性所排列出的先后进行排序。
房地产估价的一般程序包括以下几个方面，排序正确的是（ ）。
①拟定估价作业方案；②受理估价委托及明确估价基本事项（包括明确估价目的。
估价对象。
估价时点）；③搜集估价所需资料；④获取估价业务；⑤选定估价方法测算：
⑥实地查勘估价对象；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告并审核；⑨估价资料归档；⑩交付估价报告
A．①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨B．①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩C．④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨ D．④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩ 答案C
6．求取建筑物重新构建价格的具体方法有（ ）。
A．单位比较法B．分部分项法C．造价分析法D．指数调整法答案ABD
7．可比实例和成交日期应与估价时点接近。
所谓“接近”是相对而言的，是指（ ）。
A．如果房地产市场无论怎么变化，几年前的交易用于现在仍然有效，也可选为可比实例
B．如果房地产的发展平稳，以一定速度发展，则几年前的交易用于现在仍然有效，可选用为可比实例
C．如果房地产市场相对稳定，但由于时间的不同，几年前的交易相对现在来说，差别还相当大，取可比实例还是相近的为好
D．如果房地产市场比较平稳，则几年前发生的交易用于现在可能仍然有效，也可选为可比实例
答案D
8．中国大陆目前主要有所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、其中，（ ）属于自物权，其余属于他物权。
A．使用权B．抵押权C．所有权 D．租赁权答案C
9．结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。
具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为（ ）。
A．钢结构B．混凝土结构C．砖木结构D．砖混结构答案AB
10．房地产估价委托合同是估价机构和委托人之间就估价事宜的相互约定。
其作用主要．
A．成立受法律保护的委托与受托关系B．明确合同双方的权利和义务C．载明估价的基本事项D．防止出现纠纷
答案ABC
1．估价程序的作用有（ ）。
A．规范估价行为B．避免估价疏漏C．保障估价质量D．提高估价工作效率E．保证估价结果的正确性
2．房地产估价业务的渠道归纳起来有（ ）。
A．被动接受B．行政命令C．主动争取D．行政划拨E．不正当竞争
3．在获取估价业务时，（ ）的情况的估价机构和估价师不应承接该项业务。
A．与估价需求者有利害关系 B．与估价对象有利益关系
C．超出了自己的业务范围D．受行政主管部门委托E．自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值
4．获取房地产估价业务的措旖可以有（ ）。
A．突破专业能力限制，接受各种估价要求B．提高服务质量C．恰当的宣传 D．低收费 E．最大限度压缩估价作业期
5．下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有（ ）。
A．估价对象B．估价时点 C．价值类型D．估价方法 E．估价所需材料
6．明确估价基本事项有（ ）。
A．估价目的B．估价方法 C．估价对象 D．估价原则E．估价时点
7．不能独立使用、处分的房地产，如（ ）不宜作为抵押物。
A．一个球场B．一个高尔夫球洞 C．一条保龄球球道D．封闭使用的大院深处的一幢房屋 E．一个游泳池
8．下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（ ）。
A．对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点
B．城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C．分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点 D．房地产估价人员可以假定估价时点
E．对原估
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