消防系统外包维保考核评分标准.docx
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消防系统外包维保考核评分标准
、计划管理、安全文明管理（5分）
序号
项目
工作内容
周期
维保标准
评分
1
计划管理
应及时提交月度、季度、年度保养计划；保养计划应按分系统、分区域对计划时间内需完成的维保内容进行详细说明；应及时提交维保记录表格，记录中应详细注明设备名称、区域、编号、维保情况、跟进整改情况等。
月
提交保养计划及时（月度提前一周、季度和年度提前一个月），保养计划内容全面、完整，维保记录表格真实有效，能反映事情的本质和处理结果。
2
安全文明管理
施工现场整洁，有围挡措施，不影响租户正常营业及办公；遵守安全操作规程，有必要的安全措施，未发生安全事故。
季
维保工人着装整洁，有计划并征得同意进岀租户区，未引起租户投诉；文明施工未造成物品损坏；按照安全操作规程进行作业，未造成严重人身伤害、财产损失。
、火灾自动报警系统（30分）：
序号
项目
工作内容
周期
维保标准
评分
1
火灾报警控制
器
对火灾报警控制器做外观检查，清除积尘和异物，紧固接线；检查控制器运行有无过热、异常噪音的现象；检测火灾报警功能、消音复位功能、故障报警功能、火灾优先功能、显示与记录打印功能、自检功能、隔离（屏蔽）功能，并有检查保养记录。
月
系统运行正常无故障，接线牢固、各功能键控制灵活，控制箱内清洁、无积尘，标识清晰。
2
4100U管理系
统软件
对程序进行备份。
季
每季度结束后5个工作日内提交上
季度消防主机程序及消防图文工作
站的数据备份光盘。
3
GCC图文中心
工作站
对系统自检，清洁除尘、打印运行报告，
查看工作站操作系统运行情况。
季
工作站报警主机通讯正常，工作站无故障，正确显示每一消防设备所在位置。
4
智能模块箱
对模块箱做外观检查，清除积尘和异物、紧固；检查模块端子接线有无异常。
季
智能模块工作正常，接线牢固、整洁、无故障。
5
烟/温感
对烟/温感做外观检查，清洗或清除积尘和异物；对烟/温感报警设备做检测。
年
探测器工作正常，接线牢固、无故障。
6
消防电话
检查现场消防电话与电话主机通话是
否正常，清洁、紧固接线，对地电阻测试。
季
接线牢固、通话声音清晰无杂音。
7
手动报警按钮
对手动报警按钮做外观检查，清除积尘和异物，紧固接线，对地电阻测试和回路电阻测试，报警功能测试
季
手动报警按钮工作正常，接线牢固、无故障。
8
警铃
对警铃做外观检查，清除积尘和异物，紧固接线；对警铃进行测试，警铃响声是否正常。
季
警铃工作正常，接线牢固、无故障。
9
主机供电
检查电池性能，检查主备电源切换功能、接线端子连接牢固情况，检查供电部分电压及电池供电是否正常。
季
接线牢固、供电正常可靠。
10
维修及时率
季
维修及时率仝98%
11
设备设施完好
率
季
设备设施完好率仝98%
12
记录
对火灾自动报警系统维修保养记录。
季
记录及时、完整（当天作记录并有双方现场人员签字认可）。
扣分总计（维护发现并修复的不扣分）
、联动控制系统及主要联动设备（10分）：
序号
项目
工作内容
周期
维保标准
评分
1
联动程序
在探测器报警后，检查测试火警联动设备是否按正确指令打开。
季
在收到探测器报警后信号，程序能正确联动相关设备，并能正常显示联动关系。
2
联动柜
对消防联动柜清洁除尘、紧固所有接线端，更换生锈螺丝，对联动柜所控设备进行手动或自动启动测试。
联动24V电源检测，线路回路电阻和对地电阻测试
季
联动柜运行正常，连线老固、应答正确，如：
能直接启动风机、迫降卷帘与电梯等。
3
联动启动喷淋
水泵
检查喷淋水泵与FAS系统的联动功能
（注意水泵房留1人观察水压，点动即可）。
季
功能正常、运行可靠。
4
联动启动消火
栓水泵
检查消火栓水泵与FAS系统的联动功能。
季
功能正常、运行可靠
4
联动启动送、排
风机
检查送风机、排风机与FAS系统的联动功能。
季
功能正常、运行可靠。
5
气体灭火反馈
信号
检查气体灭火系统信号反馈功能。
季
气体灭火信号反馈正常。
6
联动防火卷帘
检查防火卷帘与FAS系统的联动功能。
半年
气体灭火工作正常，无故障。
7
联动警铃和紧
急广播
检查火警情况下联动警铃和紧急广播功能。
季
功能正常，运行可靠。
8
记录
对联动控制系统有维修保养记录，系统测试有测试。
记录及时、完整（当天作记录并有双方现场人员签字认可）。
扣分总计（维护发现并修复的不扣分）
三、消防水系统（20分）：
序号
项目
工作内容
周期
维保标准
评分
1
湿式报警阀及
组件
检查报警阀有否损坏；检查报警阀连接管及主水管有否损坏；检查所有阀门是否挂有“常开”或“常闭”标识牌；检查报警阀排水操作。
月
动作灵敏、运行正常，压力表显示正常、水压正常。
2
水流指示器
检查水流指示器有否损坏；检查内部接
点及功能是否正常；检测水流指示器在
季
功能正常、运行可靠。
排水操作时有否火警信号。
3
压力表
检查各压力表外观，压力显示是否正常。
管网压力是否在正常范围内。
月
外表清洁、显示正常、清晰，螺丝无
松动
4
控制阀
检查各控制是否阀门灵活,关闭密封。
月
阀门灵活，关闭密封，明杆闸阀的阀杆应加油
5
设备外表
检查设备外表清洁，有无锈蚀。
月
油漆无脱落，无锈蚀
6
消防水泵、控制
箱及组件
检查消火栓按钮及线路并做远控试验；测试水泵控制箱的输入/输岀信号显示及联动控制；检查水泵之入水管/出水管（包括闸阀、止回阀、隔沙器、伸缩接头及其他配件）有否损坏；清洁水泵及控制柜。
水泵盘动试验。
检查接地线有无松动、锈蚀。
检查水泵轴承润滑是否正常、运行有无噪声，风扇运转是否正常、有无擦边现象，清理电机表面灰尘。
月
功能正常，接线牢固，控制箱整洁、美观、水泵转动灵活，运行无异响、系统运行可靠，电动机试运行30分
钟，温升应在正常范围内，水泵轴封无渗漏。
水泵主轴应灵活。
控制信号准确，无错误信号.
7
电机及电源线
绝缘性能。
检验电机及电源线绝缘性能。
季
电机及线路绝缘值不可小于2兆欧
8
水本控制箱内
主供电线路
检查水泵控制箱内主供电线路。
月
接线头压接良好、色标清晰、绝缘良
好无烧焦现象
9
消防栓测试
进对最不利点消火栓进行放水试验，检查管网压力。
季
确保管网压力正常。
10
水泵点动试验
进行水泵点动试验。
季
应无异常噪音，电机温升应在正常范
围内，
11
接地电阻
检测接地电阻。
季
阻值不可大于4欧
12
测量电机三相
电流
测量电机三相电流。
季
三相电流平衡，数值稳定，无摆动，运行无异常噪声。
13
泡沫灌
检查泡沫罐液位，电子阀可以正常打开。
月
检查泡沫罐液位，电子阀可以正常打开。
14
水泵软接头
检查水泵软接头外观，螺丝。
季
应无破损，螺丝应紧固、无松动现象。
15
减压阀
检查减压阀工作是否正常。
月
减压应稳定，灵活,可靠,压力正常无
超压现象。
16
泄压阀
泄压阀排洪试验。
季
超设定压力0.5MPa泄压,到设定压力时可以停止泄压。
17
天面水池
检查供水及水量是否正常。
月
工作正常，无故障。
18
记录
对消防水系统有维修保养记录。
记录及时、完整（每月28日如实提
供月、季相关保养记录给物业给排水班确认）。
扣分总计（维护发现并修复的不扣分）
四、防排烟系统（10分）：
序号
^目
工作内容
周期
维保标准
评分
1
送风机、排烟机
检查风机外观，添加润滑油；检查控制功能：
自动启动、远程启动、现场启动功能；风机电流检测；信号反馈；检查接地线有无松动、锈蚀；检查传动皮带；送排风机叶轮。
月
轴承润滑正常、运行应无噪声，风扇运转应正常、无擦边现现象，电动机试运行30分钟，温升应在正常范围内，清理电机表面灰尘。
工作正常，无故障；皮带松紧度合适，无打滑现象，对磨损严重已不符合使用的应及时更换；风机叶轮应无擦边，无噪音，无灰垢现象。
2
风机电流检测；电机及电源线绝缘性能
风机电流检测。
检验电机及电源线绝缘性能。
季
三相电流平衡，数值稳定，无摆动，运行无异常噪声；电机绝缘值不可小于0.5兆欧，电动机二次回路绝缘电阻不应小于1兆欧。
3
电机及风机轴
承
检查电动机轴承、电动机散热风扇，轴承固定螺丝有无松动，给轴承添加（美孚XHP222润滑脂，各紧固螺丝加油防锈。
季
轴承应无异常噪音，轴承固定螺丝应无松动。
4
送排风机进岀风管电动阀或手动阀
检查电动风阀控制电路，自动启动、远程启动、现场启动、手动复位功能，风阀机构清洁，加油润滑。
月
开与关应灵活可靠，无阻滞现象；传动机构运转正常、转动部位添加润滑脂；工作正常，无故障。
5
送排风管支管
手动风管，风管
风口百叶
检查各送排风管支管手动风管，风管风口百叶。
季
风阀开关位置正确（状态应处于正常状态），动作灵活、可靠，转动部位添加润滑油；风口百叶无缺片或损坏
6
风机的支承机
座、防震弹簧
检查风机的支承机座、防震弹簧。
季
无锈蚀现象，功能良好
7
风管软接头
检查风管软接头。
季
应无破损，螺丝应紧固、无松动现象
8
风管各接合面间的垫片和填料。
检查风管各接合面间的垫片和填料。
季
风管与风管、风机进岀口连接接合面
应牢固无漏风现象
9
风柜内处表面
卫生
检查风柜内处表面卫生。
季
风柜表面及内部应无明显灰尘、灰垢。
10
风管
检查风管状态。
季
风管应无变形，表面应无锈蚀，风管
支承架牢固、无锈蚀，在风机运行时
应无异常杂音
11
过流、过热保护
装置
测试过流、过热保护装置。
月
装置联锁保护应有效可靠
12
接地线
检查接地线，对地电阻测试。
季
接地电阻阻值不可大于4欧。
线路应
无松动、无锈蚀
13
控制箱
检查箱内一次回路和二次回路线，清洁箱内灰尘；主供电线路；检查电源空气开关；继电器、交流接触器；检查按钮、转换开关；检查仪表、指示灯；接线端压接是否良好、标号清晰、绝缘值符合规定，线路有无烧焦老化现象；检查按钮、转换开关标志是否清晰、固定可靠、转换灵活。
月
空气开关应触点完好、把手操动良好、线耳压接牢固端子排压线及标志无松动、脱落、烧焦现象；继电器、交流接触器触点完好，无过热烧坏、无噪音现象，外表清洁；仪表、指示灯显示正常、清晰，螺丝无松动
14
记录
对正压送风及防排烟系统有维修保养记录。
记录完整（每月28日如实提供月、季相关保养记录给物业空调班确认）。
扣分总计（维护发现并修复的不扣分）
五、防火卷帘系统（10分）：
序号
项目
工作内容
周期
维保标准
评分
1
防火卷帘外观
防火卷帘外观检查，是否收到位，不
影响租户。
半年
收卷到位。
2
防火卷帘控制
箱
检查紧固线路、自动控制功能、手动控制功能、火灾报警功能、信号反馈功能、延时功能、手动急停优先功能、故障报警功能。
半年
接线牢固，箱内无灰尘，工作正常，无故障。
3
帘布，帘片，门楣、电机、轨道等
检查帘布是否有破损、帘片是否挤压变形，是否有卡阻及刮门楣现象，检查轨
道是否变形、轨道沿线有无障碍物阻挡门帘的前进；对机械活动件添加润滑油，就地和远程联动测试。
半年
帘片、帘布完好，手动和联动测试卷
帘门运行顺畅，无卡阻现象。
4
记录
对防火卷帘门系统维修保养有记录。
测试有报告。
记录及时、完整（当天作记录并有双方现场人员签字认可）。
测试报告描述准确。
扣分总计（维护发现并修复的不扣分）
六、气体火火系统（5分）
序号
项目
工作内容
周期
维保标准
评分
1
现场探测器
检查报警系统是否灵敏。
外观是否完好，是否处于工作状态。
季
气体灭火工作正常，无故障。
2
喷嘴
检查喷嘴有无变形、损伤、锈蚀、脱落松动，检查开孔是否畅通，有无灰尘粘结。
季
气体灭火工作正常，无故障。
3
灭火剂储存容
器
检查有无腐蚀和脱落现象，容器是否符
合数量，压力是否符合设计要求。
季
气体灭火工作正常，无故障。
4
容器阀、管道
检查容器阀有无松动变形、损伤，集流管有无变形、腐蚀、损伤，设备吊、支架固定、各螺纹连接部分有无松动，检
季
气体灭火工作正常，无故障。
查驱动装置压力不少于设计存储压力
90%
5
气体灭火控制
器
检查电气接线是否完整，端子有无松动损伤；模拟试验时各信号反映应正常。
季
气体灭火工作正常，无故障。
6
记录
对气体灭火系统维修保养有记录。
记录及时、完整（当天作记录并有双方现场人员签字认可）。
扣分总计（维护发现并修复的不扣分）
七、燃气报警系统（2分）
序号
项目
工作内容
周期
维保标准
评分
1
报警探测器
检查报警系统是否灵敏。
外观是否完好，是否处于工作状态。
季
工作正常，无故障。
2
报警主机
检查电气接线牢固、标识是否完整，端
子有无损伤。
季
工作正常，无故障。
3
记录
对燃气报警系统维修保养有记录。
记录及时、完整（当天作记录并有双方现场人员签字认可）。
扣分总计（维护发现并修复的不扣分）
八、紧急广播及背景音乐系统（5分）
序号
项目
工作内容
周期
维保标准
评分
1
广播喇叭
检查广播喇叭的声响是否正常。
半年
工作正常，无故障，并有巡查记录，
广播维修配件供应不超过7天。
2
广播主机设备
清洁除尘、检查主机设备、线路，紧固各接线端子。
半年
工作正常，无故障。
3
中央控制机
检查设备控制功能是否正常
月
工作正常，无故障。
4
记录
对背景音乐及紧急广播系统维修保养有记录。
记录及时、完整（当天作记录并有双方现场人员签字认可）。
扣分总计（维护发现并修复的不扣分）
九、消防疏散指示与应急照明系统（2分）
序号
项目
工作内容
周期
维保标准
评分
1
疏散指示牌
清洁、检查标示字体完整度，方向指示正确。
半年
符合国标，满足人员紧急疏散指示要求，测试、检查记录及时、完整（当天作记录并有双方现场人员签字认可）。
2
模拟控制
半年
3
记录
扣分总计（维护发现并修复的不扣分）
九、消防水炮（4分）
序号
项目
工作内容
周期
维保标准
评分
1
主机
2
末端控制
3
水系统
扣分总计（维护发现并修复的不扣分）
十、其他（2分）
序号
项目
工作内容
周期
维保标准
评分
1
文档提交及时
性
月工作计划；
维保月报告；
季总结报告；
每月30日前提交下月工作计划；
每月5日前提交上月维保月报告；
在每季度前5个工作日内提交上季度总结和季度设备运行维保分析报告；
2
二次装修消防配合
编程工作；
每次消防编程完成后提交二次装修后的消防变更图纸；
月
租户提岀编程，1天内报岀价格（按合同确认价格编程），确认后4天内完成编程；
编程后第三天，要求提供电子件图纸及盖章确认的纸件。
3
租户服务
租区内维修保养及整改。
季
无有效投诉
扣分总计（维护发现并修复的不扣分）
综合得分
分管负责人签字:
说明：
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