东大温泉度假村建设项目可行性报告修改稿.docx
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东大温泉度假村建设项目可行性报告修改稿
西安市东大温泉度假村建设项目
可行性研究报告
第一章总论1
1.1项目背景1
1.2项目概况2
1.3可行性研究报告主要内容3
第二章项目建设背景和必要性5
2.1项目建设背景5
2.2项目建设的必要性7
2.2项目建设的必要性8
第三章项目建设条件分析10
3.1区位条件10
3.2资源条件11
3.3基地条件11
3.4社会条件13
第四章项目市场分析与预测15
4.1旅游产品定位15
4.2客源市场定位16
4.3客源市场预测17
第五章项目建设方案与工程技术可行性分析18
5.1项目总体构思和功能分区18
5.2分区规划及重点项目布设19
5.3基础设施建设23
5.6工程技术可行性分析27
第六章环境影响与保护28
6.1环境现状分析28
6.2影响环境的因素分析及采取的措施28
6.3环境保护30
第七章资源节约32
7.1国家节能的相关法律及设计规范32
7.2项目的节能降耗措施32
第八章防灾措施34
8.1防震规划34
8.2防火规划34
第九章项目实施进度计划35
9.1实施措施35
9.2项目实施内容和建设阶段35
9.3项目实施进度计划36
第十章项目招标方案37
10.1基础设施建设项目招标范围及招标组织形式37
10.2投标、开标、评标和中标程序37
10.3评标委员会的人员组成和资质要求38
第十一章组织机构与人力资源配置39
11.1组织机构设置及部门职责39
11.2劳动定员39
11.3人员培训40
11.4项目管理体系职能40
第十二章建设项目投资估算42
12.1投资估算的依据42
12.2投资估算表编制说明42
12.3投资估算42
第十三章融资方案45
13.1资金筹措45
13.2资金使用计划45
第十四章财务评价46
14.1评价指标的选取46
14.2基础数据的选取46
14.3经营收入测算47
14.4经营成本测算47
14.5财务盈利能力分析48
14.6财务生存能力分析50
14.7利润总额50
14.8不确定性分析50
14.9财务分析评价结论52
第十五章社会评价53
15.1社会影响分析53
15.2社会互适性分析53
15.3项目对国民经济的贡献54
第十六章风险分析55
16.1项目主要风险因素识别55
16.2风险程度分析55
16.3防范和降低风险措施56
第十七章结论与建议57
17.1结论57
17.2建议58
附表：
1、主要经济数据与评价指标表
2、建设投资估算表
3、流动资金估算表
4、项目总投资使用计划与资金筹措表
5、总成本费用估算表（要素成本法）
6、总成本费用估算表（生产成本加期间费用法）
7、外购原材料费估算表
8、工资及福利费估算表
9、修理费估算表
10、营业费用估算表
11、固定资产折旧费估算表
12、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表
13、利润与利润分配表
14、项目投资现金流量表
15、项目资本金现金流量表
16、财务计划现金流量表
17、资产负债表
18、敏感性分析汇总表
附图：
01东大温泉度假村总平面图
02东大温泉度假村鸟瞰图
03东大温泉度假村道路工程图
04东大温泉度假村给排水工程图
05东大温泉度假村电力电讯及环卫工程图
06东大温泉度假村景观意向图
07建筑平面布置图
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
西安市东大温泉度假村建设项目可行性研究报告
1.1.2项目性质
旅游开发
1.1.3建设地点
西安市长安区南郊终南山北麓东大镇
1.1.4承办单位
单位名称：
陕西成泰实业有限公司
单位法人：
李成平
单位简介：
公司成立于2003年，是我国首个国家二级房地产开发企业，业务覆盖煤炭、化工、矿业机械、建筑工程设计、施工、监理、建筑材料生产销售等多个领域，公司现有独立法人资格的子公司8个，参股企业3个，资产合计约9.6亿元。
1.1.5可研编制单位
单位名称：
陕西省旅游设计院
单位法人：
王萍
单位简介：
陕西省旅游设计院是国内成立最早、规模最大的旅游专业设计和研究机构之一，成立于1987年，是为各级政府和海内外企业提供旅游规划、城乡规划、建筑设计、工程监理及相应的工程咨询等智力型服务的专业设计院。
目前具有国家旅游局乙级旅游规划资质（甲级资质正在申报中）、建设部乙级工程设计资质、建设部乙级城市规划资质、国家发改委乙级工程咨询资质以及工程监理丙级资质。
1.1.6可研编制主要依据的法规、资料及标准
（1）法规规范
《中华人民共和国城乡规划法》
《中华人民共和国环境保护法》
《旅游规划通则》GBT18971-2003
《旅游资源分类、调查与评价》GBT18972-2003
（2）设计资料
①规划平面图
②可研编制委托协议书
③建设单位提供的项目建设方案
④其他相关基础资料及规范规定
（3）标准
原国家计委《投资项目可行性研究指南》
国家发改委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
1.2项目概况
1.2.1项目区位及规模
本项目的建设范围北至祥峪路，南至陡坎，西至现洗浴中心西墙，东至苗圃东墙，总占地面积4.32ha。
1.2.2项目建设内容
1、基础设施
现状原定的前提下，修建园区道路、停车场；完善给排水及供电、供暖等系统；配备通讯设施等。
2、旅游设施
进行温泉度假村开发建设，以温泉为载体建设成集游览参观、餐饮、娱乐、民俗民情体验、购物休闲等几大功能为一体的综合旅游园区。
1.2.3项目投入总资金和效益
该项目建设工程总投资5483.5万元，项目建成后经济效益和社会效益明显，预计年总收入达到3214万元，年实现利润总额2163万元，上缴各种税金718万元。
项目建成后，具有广阔的市场前景，游客不仅可以独享温泉世界的惬意，还可在此小住养身，体会“浮生偷得半日闲”。
1.2.4主要经济技术指标
①总投资收益率：
38.95%
②项目财务内部收益率（所得税前）：
36.73%
③财务净现值FNPV（税前）：
6947万元
④项目资本金内部收益率：
28.68%
⑤资本金净利润率：
29.21%
⑥投资回收期:
Pt=4.34年
⑦营业收入：
3214万元
⑧年平均利润总额：
2163万元
1.3可行性研究报告主要内容
本项目可行性研究报告主要包括以下几个方面的内容：
1、项目建设背景与必要性
2、项目市场分析与预测
3、项目建设方案及工程技术可行性分析
4、环境影响与保护
5、资源节约
6、防灾措施
8、项目招标方案
9、组织机构与人力资源配置
10、建设项目投资估算
11、融资方案
12、经济效益分析及不确定性分析
13、社会评价及风险分析
第二章项目建设背景和必要性
2.1项目建设背景
2.1.1旅游业发展势头强劲
世界旅游组织预测21世纪旅游业将成为世界第一大产业，到2020年全球游客人数将达15亿，总收入达2万亿美元。
据世界旅游组织的调查报告预测，无论是工业化国家还是发展中国家，旅游业作为经济支柱的地位不会改变，未来10年旅游业是世界经济领域发展最快的行业之一，生态旅游、探险旅游、文化旅游、远洋旅游和名目繁多的主题旅游项目将迅速崛起。
而我国的旅游业近年发展速度也很快，已经成为世界第四大入镜旅游接待国，亚洲第一大出境旅游国，2006年实现了我国城乡居民人均出游一次的历史性跨越。
当前是我国的旅游业的战略转型期，据联合国世界旅游组织预测，到2015年中国将成为世界上第一大入镜旅游接待国和第四大出境旅游客源国。
届时入境过夜旅游人数可达1亿人次左右，国内旅游人数可达28亿人次左右，实现国内居民平均出游两次。
旅游总收入可达2万亿人民币。
随着我国旅游业的开放发展，对旅游的投资需求将进一步扩大，预计十一五期间，我国将规划建设的旅游项目达到1.3万个。
总投资1.8万亿元，年均增长15%。
因此，我国旅游业的发展空间极大。
2.1.2旅游市场需求旺盛
现代旅游业是现代经济和现代社会发展的伴生物。
19世纪，伴随着英国工业革命，社会化的旅游业开始萌芽。
二次大战以后，世界经济进入发展高峰，随着工业化进程的推进，人们收入的增加，工作时间由每周72小时减少到不足40小时，加上有了铁路、飞机、汽车等交通工具，旅游逐渐成为工业国家大众比较普遍的生活方式。
70年代以来，大约60%的英国人每年度过一个包括4个夜晚或更多时间的外出度假期；瑞士83%的人每年度假一次，瑞典为80%，挪威和芬兰为70%。
80年代以来，在多数发达国家的居民家庭消费结构中，旅游都在支出项目的前7项之中。
全世界的年出国旅游人数从1950年的2500多万，增加到现在的6亿多人，国际旅游收入则从21亿美元猛增到4000多亿美元。
我国现在旅游业的状况，正处于发达国家六、七十年代的阶段，旅游已成为我国群众的生活新需求。
英国未来学家预测，继农业、工业、服务业和信息业驱动的经济变革浪潮后，在本世纪，人类至少还将经历由休闲、生命科学、超级材料、新的原子时代和新的航天时代驱动的五次浪潮，而休闲时代在2015年将处于主导地位。
从国外情况看，人均年收入500—800美元，是旅游消费的急剧扩张期。
目前，中国人均年收入已达到500美元左右，有的城市已超过1000美元，这为外出旅游奠定了经济基础，而长假期的出现成为旅游热的推进剂。
据测算，假期每增加一天，旅游客源就增加10%。
随着经济基础的变化，我国人民的生活需求发生着质变，进入小康的城市居民已不再满足于家电、美食这样的物质消费，而教育、医疗、养老保险、休假、娱乐等消费上升为人们越来越迫切的新的基本需求，假日旅游热就是这种需求质变的直接反映。
在一个快节奏的社会中，人们更看重闲暇的自由，更崇尚回归自然，这是未来社会生活的一种大趋势，生态旅游、休闲旅游正成为旅游业发展的主导潮流。
2.1.3温泉旅游发展如火如荼
目前，以温泉旅游为主的休闲旅游发展势头迅猛。
在国外，许多具有温泉和地热资源的城市，都在利用汤浴文化，发展本地旅游，如日本九州岛东部的“汤浴之乡”，年接待沐浴者就达到了685万人次。
国内，温泉旅游最早出现在东部沿海和经济较发达的地区，如北京的小汤山温泉、广东清远的河中泉、珠海的御温泉，它们利用自然温泉经营度假村，开展沐浴活动，以休闲度假、娱乐健身、保健康体为目的发展旅游，已经取得了很好的经济效益。
而我省及西安市的温泉沐浴尚处于开发的初级阶段，温泉沐浴仅作为一种城市化的消闲活动，还没有形成聚集规模和强势的增长势头。
可以说省内温泉旅游市场的需求空间还很大。
图2-1全国知名温泉旅游产品分布图
附：
各省市已开发的较知名的温泉旅游产品
陕西省：
13处；黑龙江：
8处；吉林省：
9处；辽宁省：
21处；内蒙：
8处；
北京：
38处；天津市：
6处；新疆：
13处；西藏：
15处；青海省：
8处；
宁夏：
1处；山西省：
8处；河北省：
8处；山东省：
11处；甘肃省：
4处；
河南省：
13处；江苏省：
6处；四川省：
27处；重庆：
15处；湖北省：
34处
安徽省：
11处；浙江省：
12处；江西省：
6处；湖南省：
22处；贵州：
20处；
云南省：
35处；广西省：
17处；广东省：
84处；福建省：
14处；海南省：
20处。
2.2项目建设的必要性
开发建设温泉旅游项目，不仅可以改变传统的温泉利用观念，充分发挥温泉的理疗保健作用，提高人民群众的物质文化水平，而且能够有效的加快本地旅游温泉产业市场的形成，提高本区域第三产业的快速增长。
2.2.1.补充完善休闲旅游的需要。
目前国内休闲旅游发展势头迅猛，休闲旅游内容丰富，有多种多样的实现形式，其中温泉旅游就是一种特别受到旅游者青睐的休闲方式。
人生有许多行为都是必须的，或者是生存的必须，或者是生活的必须。
而生活的必须伴随着人的一生，洗澡便是生活的必须，也是人生一大快事。
自古以来，人们为了洗浴更加淋漓畅快，就早已把目光瞄向了温泉资源。
古时候人们把温泉称之为汤，当然那时好汤只能供王公贵族享用，一般的老百姓只有在临近住所的地方，如果恰有温泉也自然会成为生活的乐趣。
作为资源，应该说温泉是生活中最宝贵的资源。
随着人们非治疗疗养需求、度假休憩需求、回归自然心态需求及闲暇消费观念变化需求的不断增强，温泉迅速的被纳入了资源视野，成为休闲旅游不可或缺的宝贵财富。
2.2.2.促进本地旅游市场快速形成的需要
东大温泉旅游园区地热资源的开发利用始于1993年，目前共有地热井15眼，有8家单位经营。
采水量为270m³日，水温40～60℃，平均年采水量10×104m³。
用于休闲、洗浴、游泳、养殖，开采条件较好。
当年因为开发建设时的定位标准较低，难以满足目前温泉旅游的需要，整体经营不景气，其中西安铁路疗养院（规模近2000平方米）已经停业。
本项目区域正好位于西安东大温泉旅游园区内，可以度假村建设为契机，重塑“东大温泉”这张牌，促进东大温泉资源的有效整合，引领新潮，总体实现低成本启动，高起点对接，尽早为东大温泉旅游园区的兴起提供产品支撑。
2.2.3.拉动相关产业发展，促进地方经济快速增长的需要
陕西省委、省政府非常重视温泉旅游业的发展，制定了一系列加快温泉旅游业发展的决定和政策，东大温泉旅游园区属省政府六大重点温泉工程之一。
旅游业作为一种朝阳产业，能带动相关产业的发展，繁荣地方经济。
东大温泉度假村项目的开发建设，以温泉的综合开发为切入点，针对人们健康意识的消费品位日益增长的趋势，着重发挥其理疗健康和休闲娱乐的功能，并以此为龙头，配套完善相关的各类服务项目，把东大温泉度假村打造成一个动静互补、观光与体验互补、低档与高档互补的、并集旅游“六大要素”为一体的综合旅游目的地，促进地域经济的发展。
图2-2西安温泉服务业现状
第三章项目建设条件分析
旅游区开发项目的建设涉及到区位条件、自然环境条件和社会经济环境等多方面的因素，对这些因素条件正确评价是旅游开发的根本保证。
3.1区位条件
3.1.1地理区位
该项目用地位于西安市长安区东大镇，居秦岭北麓环城带上。
3.1.2交通区位
项目所在的东大街道南依秦岭山脉，西连户县草堂镇，距西安城区32公里，境内107省道、环山旅游公路，东宋公路横穿东西，东祥路纵贯南北，形成了“丰”字形交通网络，并与整个西安市的交通网络衔接，区位优势十分明显。
3.1.3经济区位
从陕西省经济发展地带划分来看，项目用地正处在关中经济带上，这一经济带具有较强的经济基础，物质资料供应充足。
既有较大的供给能力，又有区域性的消费群体。
同时，秦岭北麓现已聚集了南山庭院、高山流水、紫薇山庄等西安最大的高档别墅区，这些都为该地段的经济发展注入了活力，也为项目的开发提供了引擎。
3.1.4旅游区位
目前，以西安为中心的省内旅游形成东南西北四条旅游线路，该项目可依托秦岭北麓旅游网络，成为西去太白山、法门寺、天台山，东去野生动物园、沣峪口、高冠瀑布、草堂寺（古长安八景之一）、亚健高尔夫球场、太平森林公园、朱雀森林公园、仙游寺（隋代）、翠华山、南五台、青华山等自然人文景观线金色链条的一个重要环节。
图3-2长安区旅游规划图
3.2资源条件
3.2.1丰富的温泉资源
东大镇地热资源极为丰富，大多属于第四系孔隙地下热水类型。
其第4系热储层底界埋深约600m左右，含水层岩性为沙砾卵石，600m以下为第3系热储层,含水层岩性为砂岩、沙砾岩、砂质泥岩。
地热水化学类型以SO4-Na为主，此外还含有Zn、Ca、K、Si等多种微量元素，矿化度为0.3～0.6gL，适宜沐浴，具有一定的医疗价值。
根据陕西省地勘局第一水文地质工程队2003年3月编制的《秦岭北麓重点旅游区地热资源开发前景评估报告》的数据统计，长安东大温泉的热水开采潜量比较大。
表3-1秦岭北麓重点温泉旅游区的地热资源概况
温泉旅游园区名称
温度
（℃）
现状采水量
（104M³a）
探明可采水量
（104M³a）
开采潜量比例（%）
临潼骊山温泉旅游园区
43
77.5
80.0
3.1
眉县汤峪温泉旅游园区
42～73
16.9
20.0
15.5
蓝田汤峪温泉旅游园区
53
18.0
38.0
52.6
周至楼观台温泉旅游园区
55～61
25.8
35.0
26.3
华阴华山温泉旅游园区
105
4.0
10.0
60.0
长安东大温泉旅游园区
43～58
10.0
15.0
33.3
合计
152.2
198.0
资料来源：
《秦岭北麓重点旅游区地热资源开发前景评估报告》P12—13
3.2.2依山傍水，气候宜人
东大位于中国南北方分界线、长江黄河分水岭——秦岭北麓生态旅游经济发展带的风水宝地，可谓是南依终南，北撤丰河，西临高冠河，这样的环境造就了空气中负氧离子及植物精气含量较高，气候环境宜人，适宜游客开展娱乐休闲活动。
3.2.3民风纯朴的田园景色
园区周边自古民风纯朴，乡民们的婚嫁、节庆活动丰富而有特色，极具地方特色与旅游开发价值。
园区四周风光旖旎，春夏秋冬景色各异，是一个集北国雄浑气势与江南水乡灵秀与一体的新兴生态旅游城镇，享有“温泉之都、鱼米之乡”的美誉。
旅游者到此游览不仅有回归田野之感，还可置身于浓墨重彩的山水画之中领略地方风俗。
3.3基地条件
基地比较平坦，用地性质较单一，除了零星建筑和两三个鱼塘外其余均为一级开发用地，且东侧地块内种植大量苗圃。
区内建筑质量一般。
3.4社会条件
3.4.1社会经济条件
陕西省、西安市及长安区各级政府都把温泉旅游项目开发作为经济发展的一个重点，对项目建设十分重视，并给予大力支持。
当地社会治安状况良好，环境卫生优良，文化传统开放，人民热情好客。
3.4.2投资条件
资金是旅游资源开发的必要条件，直接关系到旅游开发的可能性、深度和进度。
近年来，东大街道把招商引资作为拉动地方经济的巨大引擎，营造了亲商、安商、扶商、富商的良好氛围，并对旅游投资项目的融资、投资制定了一系列优惠政策。
3.4.3基础设施条件
项目所在地水、电、交通、邮政、通讯设施等系统有可靠的保证。
紧邻国家电网，电力充足；水资源储量丰富；通讯设施先进齐全，方便快捷，完全可以满足道温泉建设的需求。
第四章项目市场分析与预测
4.1旅游产品定位
4.1.1定位原则
旅游产品市场定位的准确与否是关系到项目地旅游开发成败的关键，必须建立在对项目地资源特性、品位、规模、市场客源需求以及地缘条件和区位优势等方面的科学、深入研究的基础上。
综合上述分析，本项目的市场定位、产品设计应遵循以下原则：
（1）组合原则。
从单体资源来看，本项目地的资源品味、景象优美度和规模度都不算特别优秀，要避免在市场上“单打独闯”，应与周边互补性旅游资源组合开发，联合推向市场；
（2）特色原则。
特色是旅游地的"特殊本质"和“特殊运动形式”。
旅游产品开发必须做出自身鲜明的特色，一旦失去特色，就失去开发的价值。
因此，无论是在挖掘其自身优势，还是人工造景都应突出“特色”二字。
（3）市场原则。
旅游开发是一项经营性投资，不是单纯的公益性投资，经济效益是旅游企业追求的第一目标，如果没有经济效应企业就无法生存，也没有存在的理由。
因此，旅游产品的开发应结合市场需求开发适销对路的产品，取得满意的经济效益。
（4）自然美与人工美统一原则。
4.1.2开发思路
依据项目地的资源特质、资源展布的形态结构、景观分异度和丰度值，并结合其区位条件等，确立了本项目地的旅游开发理念与模式。
开发理念为：
以资源为依托，市场为导向的旅游开发理念；开发模式为：
资源--市场--产品--市场。
从上述旅游客源分析可见，本项目地向性结构以区域向性为主，主要是吸引西安市及周边等区市的游客。
从资源开发利用的方式来看，本项目地应以大众性、娱乐性、参与性、休闲性旅游产品为特色，以山水资源为载体发展娱乐型、休闲型的旅游产品。
4.2客源市场定位
按照“商品定位理论”，营销产品的关键是寻找产品在消费者心目中的定位，确定产品针对消费者某方面需求的满足，并据此确定产品所针对的目标市场。
本报告采用以消费群消费水平为主、以消费群消费规模为辅的定位原则来确定市场，从而完成市场的进一步细分。
（1）项目市场定位
项目初期市场定位：
针对以西安为主，向西辐射咸阳、宝鸡等城市的高收入阶层为基本消费群体，以及中、高档旅游团队和会议、商务客户群体。
项目中期市场定位：
由于市场开发培育工作的日趋成熟和产品的更新替代，则适时降低消费者层次，扩展消费市场的角度，面对西安及周边地、市，例如咸阳、宝鸡、兴平的城市洗浴市场吸引潜在的普通大众化消费群体。
（2）基本客源市场
主要客源市场：
来自于西安市，数量可占到80%（包括境外游客团队）；
扩大客源市场：
来自于周边咸阳、宝鸡杨凌以及当地，数量约占15%；
机会客源市场：
来自于全国各地慕名而来的游客或途径游客（含公差），约占5%。
（3）客源构成
温泉度假村根据其设计的服务项目和功能，客源构成分为两大块：
旅游客源：
约占50-60%，主要由汤泡游客组成。
其中都市休闲度假汤泡游客为主体游客，由家庭、小团体和散客组成，是项目主体客源，周时间分布在周五至周六。
度假客源：
随着“5天+2天”生活方式的改变，温泉度假别墅越来越成为家庭户外旅游，亲朋好友聚会以及小型度假会议的首选场地。
本项目的度假客源约占客源量的40-50%，是度假别墅和餐饮的主体客源，年时间分布在每年的10月至次年5月，共8个月；周时间分布在周一至周三。
4.3客源市场预测
未来客源市场规模预测参考了以下因素：
园区的全面开发、新型旅游项目的启动效应；新的宣传和市扬推广所带来的旅游区知名度的提高；园区的保护性政策对大规模旅游的限制；旅游环境容量设计对客流量的限制；市域其他旅游点对其客源的分流；区域城镇化发展进程。
综上权衡确定，项目2012年至2025年旅游规模年均递增率将会遵循巴特勒的旅游地生命周期曲线，在建成后的两年里（2012-2013年），游客增长幅度较大，此后（2014-2025年）旅游发展进入缓慢发展期，增长幅度趋于平缓，直至达到环境容量和设施容量的上值。
结果见表4-1。
表4-12012-2025年游客量预测表单位：
万人
年份
2012
2013
2014
2015
2014
2015
2016
2017—2025
合计
增长率
——
30%
20%
10%
10%
5%
3%
0%
——
游客量
12.5
16.3
19.5
21.5
23.6
24.8
25.6
25.6×9
374.2
第五章项目建设方案与工程技术可行性分析
5.1项目总体构思和功能分区
5.1.1项目建设原则
（1）资源开发“特色化”
特色是旅游开发的灵魂，没有特色就没有效益，因此东大温泉度假村的开发要突出“人无我有，人有我新，人新我奇，出奇制胜”的开发方针，充分利用这里的秀山、神水、空气好等自然资源优势，总结他人经验，突出自己的特色。
（2）项目设置“市场化”
旅游业是一个经济产业，必须考虑市场的需求和竞争力，要把旅游市场的需求和供给情况，作为规划决策的基础。
一切要按照旅游市场来进行项目设置，精心打造品牌，同时还要
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