房地产XX商业街招商方案.docx

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房地产XX商业街招商方案

XX·商业街招商方案

一、工作流程

1、业务流程

1）招商部组成（负责人：

范艳、组员：

郭真、王琳、任红艳）；

2）案场的招商工作的开展主要有两个途径，一是案场由专人负责接待来访的租赁客户；二是招商人员主动上门联系符合XX商业街经营业态要求的客户。

3）客户进门（或上门联系客户）--项目基本情况介绍--项目定位规划讲解（邀约客户到现场参观）--了解客户意向--详细填写招商来人登记表（附件一）--推荐相应铺位--签订租赁意向合同（附件二）、交纳租赁定金--签订正式租赁合同（附件三）--协助办理交房手续--协助解决后续问题

2、合同流程

1）招商人员根据招商谈判结果拟订租赁合同特殊条款（标准租赁合同见附件三），填写租赁合同审批流转单（附件四），并由招商部范艳签字；

2）拟订好的租赁合同连同租赁合同审批流转单，报处经签字确认后一并返回招商部；

3）由招商部负责与客户签定经签字确认后的租赁合同。

客户在租赁合同上签字盖章后，租赁合同、租赁合同审批流转单转至财务部，客户交纳租金、押金等各项费用后，财务人员在租赁合同审批流转单上签字以确认款项已收；

4）租赁合同连同租赁合同审批流转单转至总经理办公室，由总经理或总经理指定专人在租赁合同审批流转单上签字确认；

5）合同专用章管理人员核查租赁合同审批流转单，确认各部门负责人已在租赁合同审批流转单上签字，合同专用章管理人员在租赁合同上盖章；

6）盖章后的租赁合同一份为客户持有，另一份连同租赁合同审批流转单转至处备档，招商部留存租赁合同及租赁合同审批流转单复印件。

3、交房流程

租赁客户签定租赁合同后，携租赁合同原件、身份证原件及复印件、付款凭证至交房部门办理交房手续，交房部门负责人。

二、招商业态划分：

1）2号楼B座定位：

KTV量贩、慢摇吧、酒吧

分析要点：

从位置上来说其是最理想的楼座号，从建筑形态上属最高层拥有共5层其立体感强，能够达到更多的形象展示效果。

是整个项目的窗口形象其业态定位以本案的主推思路来定，更加能增强项目吸引力及带动效应。

在从产品与经营的实用性上来说更加符合其经营，同时能结合3、4层其产品特质联体首层同时出售或出租。

2）2号楼A座定位：

餐饮类

分析要点：

首层共12间面积在150平方米以上，大面宽6.6米的开间两层的门面房更加符合餐饮类的经营。

明确的划分后本座将集中经营餐饮类产生其业态细分，从而在相互兼容的情况下服务于每一个消费者。

同时又考虑到与前者KTV量贩等类的结合，完成了吃喝玩乐的整体划分，能带动及服务更多的周边人群及潜在消费群体。

3）3号楼C座定位：

洗浴中心、足疗沐浴、网络茶馆、咖啡馆、棋牌室香熏SPA店、美容护理、发廊

分析要点：

其位于项目的中心区位，建筑形态是共4层的长正方形是很好的地块和房形设计。

因是位于中心将其划分为俱有客户稳定性较好的，且能又与前两者有利结合并同时主力吸引客源的业态----休闲商务

4）3号楼A座定位：

电子娱乐类

分析要点：

其特征是面积大且狭长、两层、位置偏离主街道和难以吸引大量人流量等特点，特将其定位----电子游戏。

此业态具有刻服以上问题的特性，并同时能吸收大量人流并且这些人流量与前者1、3有很相近的特征。

5）3号楼D座定位：

百货类、美食类

分析要点：

结合整个产品的业态所需的配套设施而定位

通过对周边居民所需求的

6）特定楼层业态划分：

地下室：

台球厅、KTV、电玩城等娱乐行业

三、四层：

健身房、网吧等

三、招商房源及租金

1、房源

XX商业街的所有未售房源（不含写字楼）及接受业主委托的已售房源都在招商的可租赁房源之列，但招商工作的节奏和步伐要与销售保持一致。

例如目前在销售上3#号楼整体封掉，对外宣称开发商合作经营自用；此时在招商时，3号楼房源也应暂时销控。

同时暂不把写字楼房源列入招商房源中。

未售房源的租赁首先应取得开发商的同意，可与开发商签定委托租赁协议（附件五）或就单独某套房源提出租赁申请。

现未售房源共计43套，总建筑面积10172.25平方米。

已售房源在租赁之前（自用客户除外）必须签订委托租赁协议，以免出现纠纷。

已售房源9套（3号楼C座1-2层04、3号楼C座1-2层05、3号楼C座负一层04、3号楼C座负一层05、3号楼D座1-2层03、2号楼A座1-2层10、2号楼A座1-2层11、2号楼B座1-2层03、2号楼B座负一层03），总建筑面积1300.547平方米。

2、租金

对于租金我们采取按套租赁与保护价政策。

Ø按套租赁：

租金是以套为单位，按位置、面积以及楼层的差异定价，不采取按面积定价的方式。

Ø保护价政策：

所谓的保护价就是此套房源可租赁的最低价格，即租金底价。

在数值上等于按揭贷款的十年月供的还款额，以此保证投资客户不会有还款压力。

公式为保护价=50%*成交价/10000*还款系数

§成交价为在总价的基础上的一定折扣，我们这里采用9.7折。

§还款系数为118.83

Ø对外租金报价可由案场经理根据实际情况调整。

四、优惠政策

1）免租期：

一般正常的免租期为6个月（从不影响经营时算起），特殊情况，案场经理可适当放宽；

2）购物券：

公司可以购买（以抵扣房租的形式）经营商户一定数额的代金券、购物券、消费卡等。

数额控制在相当于房屋6个月租金的限度以内；此购物券可做为优惠给予已购房业主或新购买客户。

此项政策限定前10位签定租赁合同的客户；

3）送装修费用：

前10位签定租赁合同的客户，并在限定的时间内进场装修、营业，公司可以抵扣房租的形式报销一部分装修费用，数额控制在相当于房屋6个月租金的限度以内；

4）送户外广告位：

可在商业街或住宅楼顶（须与开发商协调）内选定可设置户外广告的位置免费送给客户使用1年，设置费用以及各种审批手续由客户自行解决；

5）户外名牌：

知名商家的入住可在“XX商业街”指示牌旁设置名牌，具体由案场经理确定；

6）宣传媒体：

在XX商业街开业时，在当地知名媒体上做开业宣传及商户宣传

7）免物业费：

根据客户签定租赁合同先后可享受免30个月、24个月、18个月及12个月的物业管理费，具体由案场经理确定。

说明：

1）+7）项可适用所有的租赁客户

其余项优惠政策只限租赁1-2层未售房源及公司返租的1-2层房源。

附件一：

XX·商业街招商登记表

个人资料

姓名：

性别：

年龄：

家庭住址：

联系方式：

经营业态

行业：

品牌：

产品价格定位：

备注：

现经营状况

经营地点：

经营面积：

租金情况：

周边商业状况：

备注：

需求状况

需求路段：

需求面积：

特别要求：

备注：

推荐铺位

谈判要点

处理方式

客户类型

接待人员

日期

附件二：

房屋租赁意向合同

出租方（甲方）：

新乡市安舒房地产开发有限责任公司

承租方（乙方）：

根据国家有关法律、法规和本市有关规定，在甲、乙双方自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就乙方租赁甲方房屋事宜，订立本合同。

一、房屋的座落、面积以及租赁用途

1.甲方将位于河南省新乡市XX商业街号的商铺共层有偿租给乙方作为商业经营场地使用，该房屋建筑面积平方米。

2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为合法经营使用。

二、租赁期限

该房屋租赁期共个月。

自年月日至年月日止。

三、租金及定金

1.该房屋月租金为人民币（大写），小写￥元。

2.乙方于签定本意向合同的同时交纳租赁定金人民币（大写），小写￥元。

该定金于签定正式租赁合同时冲抵房租。

四、其他约定：

1.乙方于签定本合同后天内签定正式租赁合同，甲方承诺在这期间该房屋不会租赁给第三方，逾期则视为乙方自动放弃对该房屋的承租权，甲方有权将该房屋另行出租，乙方所付定金不予退还。

2.因政府或工程原因导致该房屋不能租赁时，甲方无息全额返还乙方所支付的定金。

出租方（甲方）：

承租方（乙方）：

身份证号码：

身份证号码：

地址：

地址：

电话：

电话：

签约日期：

年月日

附件三：

房屋租赁合同

出租方（甲方）：

新乡市安舒房地产开发有限责任公司

承租方（乙方）：

根据国家有关法律、法规和本市有关规定，在甲、乙双方自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，就乙方租赁甲方房屋事宜，订立本合同。

一、房屋的座落、面积以及租赁用途

1.甲方将其合法拥有的位于河南省新乡市XX商业街号的商铺共层有偿租给乙方作为商业经营场地使用，该房屋建筑面积平方米。

2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为合法经营使用。

3.在租赁期限内，乙方如需改变经营项目或转租、转让、转包，须事先征得甲方的书面同意。

二、租赁期限

该房屋租赁期共个月。

自年月日至年月日止。

从年月日至年月日为免费租赁期。

三、租金及支付方式

1.该房屋月租金为人民币（大写），小写￥元。

2.租赁房屋必须先交租金后使用，租金每个月交纳一期。

乙方须提前30天缴纳下期房租，第一期租金于签订本合同同时交纳。

四、房屋保证金

乙方在正式签定本合同的同时，须向甲方支付房屋保证金人民币元（大写），小写￥元作为甲方扣取乙方拖欠的租金、水费、电费及损坏赔偿等的保证所用。

合同终止后如无遗留问题甲方无息返还。

五、其他费用：

1、乙方承租该房屋期间所发生的水电等费用按“谁使用、谁付款”的方式，由乙方自行负担。

以上各项费用的计费标准及交纳时间按照本市有关规定执行。

2、自开业之日起交纳相应的管理费用按每月每平方米元的标准于每月10日前至物业公司自行交纳下个月管理费，收费标准按国家每年的物价指数调整。

3、乙方自行按照国家有关规定交纳有关税、费。

六、其他约定：

装修与广告设置事宜

1.甲方同意乙方自行出资在该房屋内进行装修。

乙方须事先向甲方申报装修图及装修方案，经甲方认可后方可施工。

如在装修过程中，乙方未按照所批复的方案进行施工，甲方有权责令乙方停止施工。

2.甲方允许设置门头（招牌）广告，并不收取任何费用。

但具体位置按照本项目的统一标准由乙方自行制作，费用乙方自理。

乙方在安装广告时，不得破坏房屋原有的外立面，否则须予以赔偿。

3.乙方设置其他类的户外广告，需向有关管理部门办理的手续和交纳的费用，由乙方自行负担。

七、消防安全

乙方应执行国家有关消防规定，装修时办理消防审批手续。

如因乙方责任发生火灾，一切后果及经济损失均由乙方负责和承担。

八、房屋修缮责任

1.在租赁期限内，甲方应保证出租房屋的主体结构的使用安全。

乙方应保护并合理使用其所承租的该房屋及其附属设施。

如乙方因使用不当造成房屋或设施损坏的，乙方应立即负责修复或予以经济赔偿。

非乙方原因主体结构发生的损坏，由甲方负责维修。

2.乙方应积极配合楼区内住宅维护水电及房屋其他部位的维修及检查，因乙方阻挠甲方或物业管理公司对房屋进行维修而产生的后果及损失，由乙方负责。

3.如因不可抗力原因，导致房屋损坏或造成乙方损失的，双方互不承担责任。

九、甲方的权利与义务

1.甲方保证是惟一有权合法出租此房产使用权的拥有者。

2.甲方保留转让该房屋产权的权利。

产权的转移，不影响乙方在本合同期内对该房屋的使用权。

一十、乙方的权利与义务

1.在乙方所租赁的房屋产权发生转移后，乙方应根据甲方的要求与该房屋新的业主按照该租赁合同条款重新更换租赁合同，否则视乙方违约，甲方有权解除本合同。

2.乙方在租赁期间必须自觉按期交纳房租、水电费。

不得无理由拒交、迟交，少交，否则视乙方违约。

3.乙方应对楼上住宅部位正常的房屋检查和维修给予协助。

4.乙方在租赁期间，如需在所承租的房屋内进行任何的二次装修和改建，须书面报请甲方进行审批，经批复同意后方可进行。

5.乙方须严格遵守市政府关于噪音管理的相关规定，杜绝噪音扰民的事件发生。

6.乙方在租赁期间，应合法经营，不得进行违法、违规活动。

一十一、违约责任

1.甲方未按本合同约定的时间，交付该房屋供乙方使用的，每逾期一天，乙方无须向甲方支付房租，逾期30天，则视甲方不履行本合同。

2.在租赁期限内，甲方因非乙方违反本合同规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应赔付乙方两个月的租金作为违约金。

3.在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即单方面终止本合同，没收保证金，收回该房屋并可另行对外招租，由此而造成的损失，乙方应予以赔偿：

1）未经甲方同意，擅自将该房屋转租的；

2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内仍未纠正并修复的。

3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的；

4）逾期交纳租金壹个月；

5）因乙方的原因，根据法律、法规规定允许收回该房屋的其他情况。

4.在租赁期限内，乙方中途提前退租的，除已交租金的超出部分不予退还外，乙方应赔付甲方两个月的租金作为违约金，并须在停止营业两天内交还该房屋，否则，甲方有权采取强制措施收回房屋。

5.在租赁期限内，乙方须提前30天缴纳下期房租。

如乙方逾期交纳租金，甲方有权按日收取乙方违约额5‰的滞纳金。

6.租赁期满，乙方应如期交还该房屋。

如乙方逾期归还，除正常交纳租金外，每逾期一天应向甲方支付原日租金1倍的违约金。

乙方逾期交还房屋超过10天时间，甲方有权单方收回乙方所租赁的房屋，同时乙方应向甲方赔偿1个月的租金作为违约金。

7.甲乙任何一方单方面违约或解除合同，须承担相应的违约责任，并且违约方赔偿对方违约金两万元整。

一十二、其他条款

1.乙方如要求续租，则须在租赁期满前壹个月向甲方提出书面意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同。

在同等条件下，乙方有优先续租权。

2.如该房屋发生产权转移，乙方应与新的业主签定房屋租赁合同。

3.甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行。

如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。

4.甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决，如协商不成，可依法向物业所在地的人民法院起诉。

5.本合同一式两份,甲、乙双方各执一份。

出租方（甲方）：

承租方（乙方）：

身份证号码：

身份证号码：

地址：

地址：

电话：

电话：

代表人/代理人签名盖章：

代表人/代理人签名盖章：

签约日期：

年月日

租赁合同审批流转单

房号：

情况说明:

租赁户名称：

特殊条款：

经办人:

招商部经理意见:

审核意见：

财务意见：

总经理意见:

本表适用于:

租赁合同条款的流转与签章，其书面批复的原件附后。

本表连同租赁合同原件一起存档

附件四：

附件五：

业主委托协议

甲方：

新乡市安舒房地产开发有限责任公司

乙方：

郑州宏城地产营销机构

甲方合法拥有的新乡市XX街区的商铺（房源情况见附表），就甲方商铺的对外租赁事宜，甲方自愿委托乙方负责，具体内容如下：

1、委托事宜：

就甲方拥有的以上商铺，甲方委托乙方负责具体的商铺租户寻找、对外招商谈判等租赁事宜，当租赁客户合乎本合同相关条件时，由甲方直接与租赁客户签订租赁合同；

2、委托时间：

本协议有效期为个月，自签定之日起正式生效执行；

3、租赁价格：

乙方承诺对外谈判的租赁价格不低于该房屋的保护价；

4、独家委托：

本协议为独家委托协议，甲方不得向乙方以外的第三方另行委托本协议中相关的委托内容；本协议委托事宜不排除甲方在符合本协议各项条件的情况下，自行对外租赁商铺；

5、其他条件：

在XX街尚不具备的经营条件下，甲方同意自正式交房时间开始免收商铺前期个月租金；

6、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。

经双方签字盖章后正式生效。

甲方：

乙方：

时间：

时间：