房地产企业开发费用及销售收入分析.doc

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附：

我国房地产开发费用及销售收入分析基本情况及主要结论概述（详情请见原报告）。

我国房地产企业开发费用及销售收入分析

基本情况及主要结论概述

一、数据来源及调查介绍

调查时间：

2008年下半年。

本次调查共访问了北京、上海、广州等９个城市的62个开发商，涉及到81个房地产项目。

在所有调查企业中，民营企业占到了91.9%，国有企业占到了8.1%。

所调查的开发企业中大、中、小型企业划分大、中、小型开发企业的标准为：

大型企业的年销售额在30亿元以上；中型企业年销售额10-30亿元；小型企业年销售额10亿元以下。

所占比例分别为19.4%、54.8%、25.8%；调查所涉及的大、中、小型房地产开发项目划分大、中、小型开发项目的标准为：

大型项目销售额在10亿元以上；中型项目销售额为5-10亿元；小型项目销售额为5亿元以下。

所占比例分别为32.1%、35.8%和32.1%；开发项目的类型分别为：

住宅项目（77.8%）、写字楼项目（16%）和商业用项目（28.4%）。

在调查项目中，70.4%的为毛坯房；在调查时大部分项目已处于销售或完成销售阶段。

城市

公司数量

项目数量

北京

1

7

上海

29

30

广州

19

31

呼和浩特

5

5

青岛

4

4

西安

1

1

苏州

1

1

成都

1

1

深圳

1

1

总体

62

81

城市

项目数量

项目进展情况

北京

7

5个项目已完成销售并入住，2个项目装修施工已基本完成，2008年底将完成销售

上海

30

13个项目处于“交付使用中”，17个项目处于“销售中”

广州

31

6个项目已交楼，6个项目处于“装修中”，10个项目处于“施工建设中”，2个项目处于“开始阶段”，3个项目已完工，2个项目处于“销售中”，2个项目已销售完毕

呼和浩特

5

4个项目处于“主体工程封顶”，1个项目处于“高层在建，小高层园林景观规划中”

青岛

4

3个项目已入住，1个项目处于“销售中”

苏州

1

尾盘销售阶段

成都

1

规划设计阶段

二、指标界定

主要指标界定

企业财务角度

支付流向的角度

总成本=

直接成本+运营成本

政府（土地出让金）+其他成本补偿

总费用支出=

总成本+总税收

政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿

总销售收入=

开发项目的全部销售收入

政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿+企业剩余

企业剩余=

总销售收入-政府所得-非土地成本补偿

“剩余”≠利润

三、总成本构成情况（81个调查项目）

四、总费用支出（25个完成销售的项目）

总费用=总成本+总税收

五、总销售收入流向（25个完成销售的项目）

开发项目的全部销售收入的三个流向：

政府（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿+企业剩余

附：

一、调查介绍

1.调研区域

本次调查共访问了北京、上海、广州等９个城市的62个开发商，涉及到81个房地产项目。

城市

公司数量

项目数量

北京

1

7

上海

29

30

广州

19

31

呼和浩特

5

5

青岛

4

4

西安

1

1

苏州

1

1

成都

1

1

深圳

1

1

总体

62

81

2.企业属性

总体中，91.9％的被访开发商为民营企业。

3.公司规模

总体中，54.8％的被访开发商为中型企业。

注：

各类企业界定

大型企业：

年销售额30亿以上

中型企业：

年销售额10-30亿

小型企业：

年销售额10亿以下

4.项目规模

总体中，大型、中型及小型项目各占1/3左右。

注：

项目规模界定

大型：

10亿以上销售额

中型：

5-10亿销售额

小型：

5亿以下销售额

5.项目业态类别

总体中，77.8％的房地产项目为住宅。

6.项目建筑标准

总体中，70.4％的项目为毛坯房。

7.项目进展情况

大部分项目均处于销售中或已完成销售。

城市

项目数量

项目进展情况

北京

7

5个项目已完成销售并入住，2个项目装修施工已基本完成，2008年底将完成销售

上海

30

13个项目处于“交付使用中”，17个项目处于“销售中”

广州

31

6个项目已交楼，6个项目处于“装修中”，10个项目处于“施工建设中”，2个项目处于“开始阶段”，3个项目已完工，2个项目处于“销售中”，2个项目已销售完毕

呼和浩特

5

4个项目处于“主体工程封顶”，1个项目处于“高层在建，小高层园林景观规划中”

青岛

4

3个项目已入住，1个项目处于“销售中”

苏州

1

尾盘销售阶段

成都

1

规划设计阶段

表：

各城市样本量

业态

开工年份

北京

上海

广州

呼和浩特

青岛

西安

苏州

成都

深圳

住宅

2001

-

-

-

-

-

-

-

1

-

2002

1

1

-

-

-

-

-

2003

-

4

1

-

-

-

-

-

2004

2

9

2

-

-

-

-

-

2005

-

7

-

2

-

1

-

-

2006

1

5

5

1

2

-

-

-

2007

-

4

5

-

-

-

-

1

2008

-

-

1

2

1

-

-

-

写字楼

2001

-

-

-

-

-

-

-

-

-

2002

2

-

-

-

-

-

-

-

-

2003

-

-

1

-

-

-

-

-

-

2004

2

2

-

-

-

-

-

-

-

2005

-

-

1

-

-

-

-

-

-

2006

-

-

1

-

1

-

1

-

-

2007

-

-

2

-

-

-

-

-

-

2008

-

-

-

-

-

-

-

-

-

商业

2001

-

-

1

-

-

-

-

-

-

2002

2

-

-

-

-

-

-

-

-

2003

-

-

1

-

-

-

-

-

-

2004

1

2

-

-

-

-

-

-

-

2005

-

-

1

2

-

-

-

-

-

2006

-

-

4

1

1

-

1

-

-

2007

-

-

2

-

-

-

-

-

-

2008

-

-

-

2

1

-

-

-

-

总计

7

30

31*

5

4

1

1

1

1

注：

广州此处31个项目包括2001年及之前开工的项目

二、上海相关数据

直接成本和运营成本占总成本的比例

直接成本占总成本的比例

前期工程占总成本的比例（分业态、年份比较）

2002年到2006年，上海项目的前期工程占总成本比例逐年上升（0.5％上升到1.5％），到2007年这一比例降为0.8％。

土地成本占总成本的比例（分业态、年份分析）

市政工程占总成本的比例（分业态、年份分析）

公共配套设施占总成本的比例（分业态、年份比较）

运营成本占总成本的比例（分业态、年份比较）

财务费用占总成本的比例

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