1996年房地产估价师房地产开发经营与管理考试真题及答案.docx

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1996年房地产估价师房地产开发经营与管理考试真题及答案

1996年房地产估价师房地产开发经营与管理考试真题及答案

一、单项选择题

每题的备选答案中只有1个最符合题意。

1除价格外，对房地产市场的供求数量同时都产生影响的因素是（）

（A）收入水平的变化

（B）对未来的预期

（C）可替代商品价格的变化

（D）房地产开发的成本

2成本加酬金合同是按工程实际发生的成本加商定的（）来确定总承包价格的合同。

（A）利润

（B）总管理费

（C）不可预见费

（D）总管理费和利润

3已知年利率为15%，按季度计算，则年有效利率为（）。

（A）12.55%

（B）12.68%

（C）15.86%

（D）16.73%

4从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解（）的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。

（A）过去

（B）潜在

（C）相关

（D）未来

5物业出租过程中的租金一律是指单位（）的租金。

（A）建筑面积

（B）使用面积

（C）可出租面积

（D）居住面积

6按照合同所包括的工程范围以及承包关系的不同划分，承包合同的形式有总包合同、开发商直接发包的分包合同和（）。

（A）成本加酬金合同

（B）固定单价合同

（C）独立承包合同

（D）分包合同

7按照房地产的类型，可以把房地产市场分为（）。

（A）居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场

（B）甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场

（C）一级市场、二级市场、三级市场和四级市场

（D）销售市场、抵押市场、保险市场和租赁市场

8在砖混结构房屋中，设置（）的目的是为了提高房屋的抗震性能。

（A）主梁

（B）过梁

（C）圈梁

（D）基础梁

9常用的采暖方式包括集中采暖、局部采暖和（）。

（A）热水采暖

（B）热气采暖

（C）锅炉供热

（D）区域供热

10在项目评估时，当目标收益率大于财务内部收益率时，则该项目的FNPV（）。

（A）大于零

（B）小于零

（C）等于零

（D）难以确定

11国家颁布的《测量规范》和（）是房地产测量工作依据的主要规范性文件。

（A）《建筑制图标准》

（B）《建筑面积计算规则》

（C）《地形图图式》

（D）《建筑标准图集》

12动态投资回收期是指项目以（）所需的时间。

（A）经营收入抵偿全部投资

（B）全部现金流入抵偿全部现金流出

（C）净收益抵偿全部投资

（D）净收益现值抵偿全部投资

13融资是以信用方式调剂资金余缺的一种经济活动，其基本特征是具有（）。

（A）流动性

（B）经济性

（C）安全性

（D）偿还性

14在基础图中，±0.00=48.88表示室内地面标高±0.00相当于（）标高48.88米。

（A）相对

（B）基础

（C）绝对

（D）首层楼面

15物业管理就是利用现代管理科学和先进的维修养护技术，以（）手段管理物业。

（A）行政

（B）法律

（C）商业经营

（D）市场

16在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是（）。

（A）投资计划与资金筹措表

（B）资金来源与运用表

（C）营业利润测算表

（D）全部投资现金流量表

17物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资（）。

（A）能够保值和增值

（B）受通货膨胀的影响

（C）贷款利率较低

（D）经营成本较低

18通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务评估，就可以弥补（）与实际情况不符的缺点。

（A）成本投入的数量

（B）成本投入的数量和时间

（C）支出与投入的数量和时间

（D）销售收入的数量

19一个理想的折现率至少等于（）再加上该项目的风险报酬率。

（A）贷款利率

（B）存款利率

（C）目标收益率

（D）无风险收益率

20建筑装饰材料按（）分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。

（A）建筑装饰部位

（B）制造工艺

（C）化学成分

（D）力学性能

二、多项选择题

每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。

全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

21项目评估中的敏感性分析是分析和预测反映项目经济效益的（）等主要经济评价指标对主要变动因素变化的敏感程度。

（A）财务内部收益率

（B）总开发价值

（C）财务净现值

（D）总开发成本

22按构造情况划分，楼盖包括（）等。

（A）肋形楼盖

（B）井式楼盖

（C）钢筋混凝土楼盖

（D）无梁楼盖

23建筑通风系统按动力可分为（）。

（A）自然通风

（B）机械通风

（C）进气式通风

（D）排气式通风

24金融机构在初次为某房地产开发商提供贷款时，需要重点审查的内容包括（）等。

（A）开发商过去的业绩表现

（B）开发商的会计报表

（C）开发商拟开发项目的情况

（D）开发商拟贷款的数量、期限和可接受的利率

25在收益性物业管理中，物业可以用（）等表现指标来评估。

（A）空置率

（B）净收益

（C）财务内部收益率

（D）经营成本

26某商品需求价格弹性系数为1.0，说明在其他因素不变时（）。

（A）价格上涨10%，需求增加10%

（B）价格下降10%，需求减少10%

（C）价格上涨10%，需求减少10%

（D）价格下降10%，需求增加10%

27政府对房地产开发项目的规划管理主要体现在（）等方面。

（A）项目选址和定点审批

（B）核发“建设用地规划许可证”

（C）核发“建设工程规划许可证”

（D）核发“房地产证”

28房地产投资的系统风险包括政策风险、（）等。

（A）或然损失风险

（B）市场供求风险

（C）持有期风险

（D）通货膨胀风险

29现金流量分析是从（）方面，对反映项目经济效益的财务内部收益率等技术经济指标进行分析测算。

（A）销售总收入

（B）全投资

（C）预售收入

（D）自有资金

30工程进度计划管理，通常采用（）法。

（A）现金流量图

（B）横道图

（C）网络图

（D）流程图

三、判断题

请判断下列各题正误。

不答不得分，判断错误倒扣1分。

本大题总分最多扣至零分。

31财务净现值是指房地产开发项目按目标收益率各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。

（）

（A）正确

（B）错误

32根据核发房屋产权证和土地使用证的需要，应以门牌、户院、产别及其所占用土地的范围，绘制详细的房产分幅图。

（）

（A）正确

（B）错误

33在其他条件相同的情况下，新、旧区房地产开发成本费用的主要差别是前期工程费。

（）

（A）正确

（B）错误

34影响物业收益的因素主要有物业的类型及临街状况、租客的类型、租期、楼层、朝向和面积。

（）

（A）正确

（B）错误

35成功的房地产销售过程一般包括宣传沟通阶段、谈判阶段和签约阶段。

（）

（A）正确

（B）错误

36融资过程中的费用是指企业为筹集资金而发生的除利息以外的其他各项费用。

（）

（A）正确

（B）错误

37在房地产开发过程中，开发商总是利用经营管理来实现以最少的自由资金投入获取最大的投资利润。

（）

（A）正确

（B）错误

38房地产开发中的项目管理工作应该贯穿于开发过程的始终。

（）

（A）正确

（B）错误

39在房地产市场中，供应数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系相反。

（）

（A）正确

（B）错误

40一般情况下，建筑物荷载的传力方向为梁→板→柱→基础。

（）

（A）正确

（B）错误

41某出租写字楼只要出租率高，就说明该物业的管理水平高。

（）

（A）正确

（B）错误

42利率是资金时间价值的一种标志。

（）

（A）正确

（B）错误

43开发商在使用公开招标的方式选择承包商时，总是选择报价最低者。

（）

（A）正确

（B）错误

44建筑物内无楼梯时，室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。

（）

（A）正确

（B）错误

45建筑安装工程概算是建筑工程概算的一部分。

（）

（A）正确

（B）错误

四、填空题

请在空白处填入最恰当的内容。

46即使整体经济处于衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资是有效的______。

47建筑物的内技术层层高超过______的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

48建筑施工图主要包括：

总平面图、平面图、立面图、剖面图和______等。

49收益性物业管理中所提供的服务具有紧迫的______。

50工程项目管理是以高效率地实现项目目标为目的，以______为基础，对工程项目按照其内在的逻辑规律进行有效地计划、组织、协调和控制。

51开发项目用地规划红线范围内的土地面积称为______。

52供求与需求曲线的交点为市场均衡点，其所对应的价格称为______。

53可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、______和项目的评估决策四个工作阶段。

54最终付款是指建筑工程完工时的______。

55房地产开发项目融入的资金必须从币种、数量、期限和______四个方面满足开发项目的需求。

五、计算题

要求列出算式、计算步骤。

需按公式计算的，要写出公式。

计算结果保留小数点后二位。

仅有计算结果而无计算过程的，不得分。

56某投资者以2000万元购入一商业用房30年的经营使用权，如果该投资者期望的投资收益率为18%，问该商业用房每年平均净经营收入是多少时，刚好达到投资者期望的投资收益目标?

57某购楼者向银行申请50万元的抵押贷款，银行根据购楼者未来收入增长的情况，为他安排了递增式还款抵押贷款计划，即月还款额增长率与月收入增长率相等。

若年贷款利率为15%，期限为20年，购楼者的月收入增长率为0.5%，问购楼者首次月还款的金额应该是多少?

58某房地产开发商以楼面地价1000元/m2购入了一家普通住宅用地70年的使用权。

已知建筑容积率为1.6，规划建筑用地面积为40000m2，建造成本为1400元/m2，专业人员费用为建造成本的8%，管理费用为土地成本、建造成本及专业人员费用之和的5%，贷款利率为12%，开发建设周期为3年（其中准备期6个月，建设期为24个月，销售期为6个月），土地成本在项目开始时一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费在建设期内均匀投入。

如果项目建成后的市场销售价格为4700元/m2，出售过程中的税费和销售费用分别为总销售收入的6.5%和2.5%，问开发商成本利润率是多少?

若考虑土地增值税因素的影响，且假设本项目的开发成本等于建造成本与专业人员费用之和，问该项目的开发商成本利润率有何变化?

59某投资者以600万元的预售价格购入一商业物业用于出租经营。

该投资项目现金流入与流出情况如下表所示，目标收益率为18%。

试求该投资项目的净现金流量，计算该项目的财务内部收益率、财务净现值和动态投资回收期，并判断该投资项目的经济可行性。

物业经营期内现金收入与支出表单位：

万元

参考答案：

一、单项选择题

每题的备选答案中只有1个最符合题意。

1【正确答案】B

2【正确答案】D

3【正确答案】C

4【正确答案】B

5【正确答案】C

6【正确答案】C

7【正确答案】A

8【正确答案】C

9【正确答案】D

10【正确答案】B

11【正确答案】C

12【正确答案】C

13【正确答案】D

14【正确答案】C

15【正确答案】C

16【正确答案】B

17【正确答案】A

18【正确答案】C

19【正确答案】D

20【正确答案】A

二、多项选择题

每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。

全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。

21【正确答案】A,C

22【正确答案】A,B,D

23【正确答案】A,B

24【正确答案】A,B,C,D

25【正确答案】A,B,C

26【正确答案】C,D

27【正确答案】A,B,C

28【正确答案】A,B,D

29【正确答案】B,D

30【正确答案】B,C

三、判断题

请判断下列各题正误。

不答不得分，判断错误倒扣1分。

本大题总分最多扣至零分。

31【正确答案】A

32【正确答案】B

33【正确答案】B

34【正确答案】B

35【正确答案】A

36【正确答案】A

37【正确答案】B

38【正确答案】A

39【正确答案】A

40【正确答案】B

41【正确答案】B

42【正确答案】A

43【正确答案】B

44【正确答案】B

45【正确答案】B

四、填空题

请在空白处填入最恰当的内容。

46【正确答案】保值手段

47【正确答案】2.2米

48【正确答案】墙身详图（样图）

49【正确答案】时间性

50【正确答案】项目经理负责制

51【正确答案】规划建设用地面积

52【正确答案】均衡价格

53【正确答案】详细可行性研究

54【正确答案】结（决）算付款

55【正确答案】成本

五、计算题

要求列出算式、计算步骤。

需按公式计算的，要写出公式。

计算结果保留小数点后二位。

仅有计算结果而无计算过程的，不得分。

56【正确答案】已知：

P=2000万元n=30年i=18%求：

年平均净经营收入A

答：

该商业用房每年平均净经营收入应为362.53万元时，刚好达到投资者期望的投资收益目标。

57【正确答案】已知：

P=50万元；i=15%/12=1.25%，S=0.5%，n=12×20=240（月）求：

首月还款金额A1

答：

该购楼者首次月还款金额应为4506.66元。

58【正确答案】A．计算项目总开发价值

（1）项目总建筑面积=40000×1.6=64000（m2）

（2）项目总销售收入=4700×64000=300800000（元）=30080（万元）（3）项目销售税费=30080×6.5%=1955.2（万元）（4）项目总开发价值=30080-1955.2=28124.8（万元）B．计算项目总开发成本

（1）土地使用权出让金=1000×64000=6400（万元）

（2）项目建造成本：

1400×64000=89600000（元）=8960（万元）（3）专业人员费用：

8960×8%=716.8（万元）（4）管理费用：

（6400+8960+716.8）×5%=803.84（万元）（5）财务费用（利息）：

①土地利本利息：

6400×[（1+12%）3-1]=2591.54（万元）②建造成本、专业人员费用与管理费用的利息：

（8960+716.8+803.84）×[（

]=10480.64×（1.121.5-1）=10480.64×0.18529659=1942.03（万元）③财务费用（利息）共计：

2591.54+1942.03=4533.57（万元）（6）项目销售费用：

30080×2.5%=752（万元）（7）项目总开发成本：

6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21（万元）C．计算开发商成本利润率

（1）开发商利润：

28124.8-22166.21=5958.59（万元）

（2）开发商成本利润率：

5958.59/22166.21=26.88%D．考虑土地增值税对开发商成本利润率影响

（1）计算土地增值税应扣除项目金额：

（1+20%）×（土地成本+开发成本）+开发费用+与转让房地产有关的税费=（1+20%）×（6400+8960+716.8）+（803.84+4533.57+752）+1955.2=1.2×16076.8+6089.41+1955.2=27336.77（万元）

（2）计算增值额：

30080-27336.77=2743.23（万元）（3）增值额占扣除项目金额的百分比：

2743.23/27336.77×100%=10.04%（4）因为增值额占应扣除项目金额之比为10.04%，小于20%，对于普通住宅项目可以免征土地增值税。

所以土地增值税对本开发项目没有影响，即开发商成本利润率不变，为26.88%。

32.42+25.83+86.43=-0.14（万元）

59【正确答案】A．计算净现金流量，如表所示：

单位：

万元

=-60-152.54-258.55+60.86+103.16+87.42+74.09+62.79+53.21+45.09+160.49=176.02（万元）C．计算动态投资回收期Pt：

①当ic=18%时，该投资项目净现金流量的现值累计值在第8年年末为：

NPV8=-29.56（万元）②第9年年末净现金流量折现值为：

45.09（万元）③第9年年末净现值累计值为：

NPV9=45.09-29.56=15.53（万元）④项目动态投资回收期为：

25.83+86.43=-0.14（万元）可以视作接近于零，求得财务内部收益率：

FIRR=25.538%E．结论：

（1）当目标收益率ic=18%时，财务净现值FNPV=176.02万元；

（2）财务内部收益率FIRR=25.538%＞目标收益率ic=18%；（3）所以该投资项目在经济上是可行的，财务评估可予通过。